Кузнецов Андрей, индивидуальный предприниматель, юрист, эксперт в области права и управления.
В газете «Экономика и жизнь» недавно вышла статья-консультация эксперта Е. Николаевой «Договор аренды недействителен: как вернуть затраты» (2011. N 5(9371). С. 11). Следование советам данного эксперта, по мнению автора предлагаемой статьи, неизбежно приведет к разного рода ошибкам. Желая предостеречь читателя от проблем, которые могут в таком случае возникнуть, автор подробно анализирует спорную ситуацию.
Фабула дела
Все началось с вопроса, заданного читателем газеты «Экономика и жизнь» из Нижнего Новгорода А. Идейковым: «В сентябре позапрошлого года мы заключили договор аренды здания. Срок аренды — три года. Но государственную регистрацию он не прошел, поскольку арендодатель уклонялся от представления необходимых документов (есть письменные доказательства). В ноябре прошлого года арендодатель потребовал расторгнуть договор аренды. Мы вынуждены были покинуть здание. Более того, по требованию арендодателя мы подписали акт его сдачи. Получается, что договор расторгнут. Как нам поступить?» Привлеченный газетой эксперт-юрист Е. Николаева предложила читателю: «Чтобы разрешить спор, надо обратиться в суд с заявлением о признании договора недействительным и применении реституции». Рекомендую прочесть эту статью (http://files. mail. ru/QTOSCR): она уникальна по количеству допущенных правовых и логических ошибок. В принципе не столь страшно, что позиция автора консультации полностью противоречит правовому регулированию спорных отношений. Хуже то, что, «заблудившись в трех соснах», она направила по ложному пути и читателей. Уже в самом названии материала («…Как вернуть затраты») заложен в корне неправильный подход к разрешению конфликта: затраты «возвращаются» в составе дохода, получаемого от хозяйственной деятельности, в интересах которой они произведены. С контрагента, нарушившего обязательство, взыскиваются в порядке компенсации (отнюдь не «возвращаются») убытки, а не затраты. При этом должен быть установлен определенный состав юридически значимых обстоятельств: — противоправное поведение нарушителя и его вина; — конкретный размер ущерба; — причинная связь между виновным поведением нарушителя и возникшими убытками. Все, кроме вины, доказывается потерпевшим.
Отсутствие госрегистрации не означает ничтожность договора аренды
Договор аренды здания, не прошедший государственную регистрацию, не может быть квалифицирован по ст. 168 ГК РФ как ничтожная сделка, утверждает юрист. Действительно, стороны договора аренды недвижимости, срок действия которого равен или превышает один год, обязаны предпринять исчерпывающие меры по его регистрации. Невыполнение данного предписания закона является правонарушением. Однако далеко не всякое нарушение в оформлении сделок влечет их недействительность. Согласно ст. 168 ГК РФ «сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон <…> не предусматривает иных последствий нарушения» (здесь и далее выделено мной. — А. К.). Как раз для описанной ситуации закон и установил иное. Исходя из п. 2 ст. 651 ГК РФ, «договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». То есть последствием неисполнения предписания закона о госрегистрации договора аренды здания выступает непризнание факта заключения сделки, а не ее ничтожность. Заблуждение автора консультации, что несоблюдение нормативного требования о госрегистрации договора аренды недвижимости якобы влечет недействительность подобной сделки, основано на ошибочном толковании ст. 165 ГК РФ. На самом деле названной правовой нормой закреплено, что «несоблюдение <…> требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность» исключительно «в случаях, установленных законом». В качестве примера приведем несколько таких случаев: — в силу абз. 3 п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несоблюдение правила о госрегистрации договора ипотеки влечет его недействительность; — в соответствии с п. 3 ст. 1017 ГК РФ несоблюдение требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора. В остальных же ситуациях действует общее правило п. 3 ст. 433 ГК РФ: «Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом».
Незаключенная сделка не может быть признана недействительной
Приведенные ниже цитаты из судебных актов не требуют дополнительных комментариев. Постановление ФАС ДВО от 29.01.2007 N Ф03-А59/06-1/4210: «Отказывая в удовлетворении заявленных требований о признании недействительным договора купли-продажи доли истца в уставном капитале ООО «САМ», апелляционная инстанция исходила из того, что незаключенная сделка не может являться недействительной <…>. В этой связи суд пришел к правильному выводу о том, что указанный договор не был заключен сторонами». Постановление ФАС ПО от 26.05.2009 по делу N А57-8686/2008: «Поскольку никаких иных последствий отсутствия государственной регистрации договора аренды земельного участка Земельным кодексом и Гражданским кодексом не предусмотрено, в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды земельного участка от 25.12.2002 N 8/2 суды правомерно признали незаключенным <…>. Незаключенная сделка не влечет за собой тех юридических последствий, которые связаны с недействительностью сделок в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правовые основания для приведения сторон в первоначальное положение путем обязания ООО «ЛукБелОйл» освободить земельный участок площадью 4,38 га отсутствуют <…>. Доводы истца относительно того, что несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и такая сделка считается ничтожной, подлежат отклонению <…>. В отношении незаключенных договоров не могут применяться такие способы защиты гражданского права, как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, потому что недействительным может быть признан только заключенный договор». Постановление ФАС ВСО от 19.01.2010 по делу N А58-7775/09: «Поскольку договор финансовой аренды (лизинга) N 04-01 от 20.03.2007 не содержит сведений о самоходном пароме, указанном в спецификации (приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью договора, он не может быть признан заключенным <…>. Незаключенный договор (сделка) не может быть признан недействительным (ничтожным) в силу положений статьи 168 ГК РФ». Таким образом, выполнение рекомендаций эксперта газеты «Экономика и жизнь» приведет только к негативным последствиям. Арбитражный суд должен отказать доверчивому арендатору в иске, причем даже без выяснения причин возникновения спора и виновности сторон. Отказ последует лишь на том основании, что выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Между тем «вредность» совета этим не ограничивается…
Обоюдная реституция
Дело в том, что попытка восстановить нарушенное право арендатора путем взыскания с недобросовестного арендодателя выплаченной арендной платы априори обречена на неудачу. Последствием недействительности сделки является обоюдная реституция: «…каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом <…>) возместить его стоимость в деньгах» (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В пункте 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» подчеркивается: «Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что решение суда по требованию, заявленному в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, должно разрешать вопрос об обязанности каждой из сторон вернуть все полученное по сделке». Итогом иска о применении последствий недействительности договора аренды (если вдруг суд ошибется и все-таки признает его ничтожным) станет следующее: — с арендодателя в пользу арендатора будет взыскана сумма перечисленной арендной платы; — а с арендатора в пользу арендодателя — рыночный эквивалент стоимости пользования арендованным имуществом, то есть практически такая же денежная сумма. Аналогичная ситуация возникнет, если арендатор, ссылаясь на незаключенность договора аренды, предъявит иск о взыскании с арендодателя выплаченной последнему арендной платы как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Ведь арендодатель на этом же основании (незаключенность договора аренды) вправе предъявить встречный иск в соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ: «Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило». Причем вполне вероятно, что встречное требование (недобросовестного арендодателя к арендатору-потерпевшему) превысит сумму первоначального иска, так как требование арендатора основано на цене аренды в сентябре 2009 года, арендодатель же рассчитает сумму неосновательного обогащения исходя из стоимости аренды в ноябре 2010 года. В пункте 2 ст. 1102 ГК РФ указано, что правила, предусмотренные главой 60 (обязательства вследствие неосновательного обогащения), «применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли». То есть недобросовестность арендодателя (уклонение от участия в госрегистрации договора, выдвижение незаконного требования освободить арендованное здание) не будет учитываться судом при принятии решения. К сожалению, в данном конкретном случае арендатор, по-видимому, уже упустил возможность восстановить свое нарушенное право. Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда». То есть защита нарушенного права в подобных ситуациях осуществляется путем подачи иска с требованием о государственной регистрации договора аренды в судебном порядке. Между тем данный способ был применим, пока арендуемое здание находилось во владении арендатора. После его возврата (с оформлением соответствующего акта) возможность подачи иска утрачена. Перспектива взыскания убытков с недобросовестного арендодателя также весьма призрачна. В силу п. 4 ст. 165 ГК РФ «в случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки». То есть возможность взыскания убытков с недобросовестного арендодателя неразрывно связана с реализацией арендатором права на иск о регистрации договора в судебном порядке. И это не все неприятные новости для арендатора…
Негативные налоговые последствия
Весьма высока вероятность, что налоговый орган не признает для целей расчета налога на прибыль затраты арендатора по незарегистрированному договору аренды. Коротко позиция фискального ведомства, поддержанная вышестоящей инстанцией — Минфином России, заключается в следующем. Исходя из п. 1 ст. 252 НК РФ, расходы должны быть не только обоснованными, но и документально подтвержденными. Договор аренды недвижимости со сроком действия год и более считается заключенным только с момента государственной регистрации. Невыполнение этого требования означает отсутствие договора аренды (он не заключен). Следовательно, документально расходы надлежаще не подтверждены (подробно см. письма УФНС России по г. Москве от 23.11.2009 N 16-15/122370, Минфина России от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, ФНС России от 13.07.2005 N 02-1-07/66). Довольно часто арбитражные суды в спорах такого рода встают на сторону налогоплательщиков (см., напр., Постановления ФАС УО от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС ДВО от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389, ФАС ЗСО от 04.04.2007 N Ф04-1979/2007). Но лишь в том случае, если в ходе судебного разбирательства налогоплательщик представит доказательства реального владения арендованным недвижимым имуществом и его использования в своей хозяйственной деятельности. В данной же конкретной ситуации арендатор не сможет представить убедительных доказательств. Во-первых, на момент налоговой проверки и судебного разбирательства здание возвращено арендодателю с оформлением соответствующего акта. Во-вторых, нет внятного ответа на простой вопрос: почему арендатор не предпринял мер, прописанных в ст. 165 ГК РФ, по регистрации договора в судебном порядке?
Защита предпринимателей — дело рук самих предпринимателей
В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ «граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе». При этом на основании ст. 2 ГК РФ «предпринимательской является <…> деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». То есть предпринимательские структуры не просто вправе, а обязаны всеми возможными законными средствами добиваться достижения главной цели своей деятельности — получения максимальной прибыли. Нарушение контрагентами взятых на себя обязательств, неисполнение государственными надзорными (контрольными) органами возложенных на них функций — факторы, снижающие эффективность предпринимательской деятельности. В конечном итоге это становится причиной возникновения убытков (в том числе упущенной выгоды — то есть неполученной прибыли). Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ «лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере». Итак, добросовестность и разумность при осуществлении предпринимательской деятельности заключаются не только в надлежащем исполнении взятых на себя (или вмененных законом) обязанностей, но и в своевременной реализации принадлежащих прав, в том числе принятии эффективных мер по их защите и восстановлению. При этом следует учитывать, что в порядке ст. 11 ГК РФ основным способом защиты нарушенных гражданских прав является судебный, а не административный. В рассматриваемой нами ситуации с точки зрения разумно понимаемого хозяйственного интереса арендатор был обязан защитить свое право временно владеть зданием путем своевременной подачи иска к недобросовестному арендодателю с требованием регистрации договора в судебном порядке, а также вчинить иск о взыскании убытков. Добровольно освободив здание, арендатор отказался от своего субъективного права. В принципе подобное поведение находится в рамках дозволенного: в соответствии со ст. 9 ГК РФ «отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом». Вот только в чьих интересах такое развитие событий? Возникшие препятствия в осуществлении нормальной коммерческой деятельности не способствуют получению прибыли, то есть появление убытков очевидно. Причина кроется в некомпетентности руководителей. Поэтому для участников (акционеров) коммерческой организации-арендатора данный эпизод может послужить основанием для предъявления претензий исполнительному органу, принявшему (и реализовавшему) это решение. Ставшая предметом анализа история еще раз показала, насколько важна система правового обеспечения финансово-хозяйственной деятельности. Не стоит доверять столь серьезное дело случайным «консультантам», даже если они выбраны авторитетным средством массовой информации.
——————————————————————
Вопрос: Между сторонами заключен договор имущественного страхования здания. В результате пожара имущество было повреждено. Отказ страховщика выплатить страховое возмещение обусловлен отсутствием государственной регистрации права собственности страхователя на данный объект. По мнению страховщика, это указывает на отсутствие интереса в сохранении имущества. Правомерен ли такой отказ? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2011)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: Между сторонами заключен договор имущественного страхования здания. В результате пожара имущество было повреждено. Отказ страховщика выплатить страховое возмещение обусловлен отсутствием государственной регистрации права собственности страхователя на данный объект. По мнению страховщика, это указывает на отсутствие интереса в сохранении имущества. Правомерен ли такой отказ?
Ответ: Отсутствие государственной регистрации права собственности страхователя на застрахованное имущество не является основанием для отказа в выплате страхового возмещения.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 929 ГК РФ по договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). Имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества (п. 1 ст. 930 ГК РФ). Договор, заключенный при отсутствии у страхователя или выгодоприобретателя интереса в сохранении застрахованного имущества, недействителен (п. 2 ст. 930 ГК РФ). Данная сделка в силу ст. 168 ГК РФ будет являться ничтожной. Характер интереса страхователя может быть различным. Так, п. 2 ст. 4 Закона РФ от 27.11.1992 N 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации» предусмотрено, что объектами имущественного страхования могут быть имущественные интересы, связанные, в частности, с владением, пользованием и распоряжением имуществом (страхование имущества). Следовательно, договор страхования является действительным, даже если страхователем выступает не собственник, а лицо, которое на ином основании владеет и пользуется имуществом (например, арендатор) (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 21.04.1998 N 1540/98). По общему правилу права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Права на недвижимость подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В рассматриваемой ситуации право собственности страхователя не было зарегистрировано. Тем не менее здание находилось в его владении и пользовании. В связи с этим следует признать, что страхователь имел интерес в сохранении этого имущества. Таким образом, отсутствие госрегистрации права собственности страхователя на застрахованное имущество не является безусловным основанием считать, что страхователь не имел интереса в сохранении имущества. Соответственно, ссылка страховщика на незаключенность договора неправомерна. Следует отметить, что при заключении договора страхования обязанность проверять наличие и характер страхуемого интереса лежит на страховщике (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.11.2003 N 75 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с исполнением договоров страхования»). Поэтому, если при заключении договора страховщик не предъявлял каких-либо требований относительно необходимости госрегистрации страхователем права собственности на недвижимое имущество, суд может не принять во внимание ссылку на отсутствие такой регистрации (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.09.2010 по делу N А11-15632/2009).
А. В.Авакян Эксперт КонсультантПлюс Подписано в печать 19.04.2011
