АРЕНДА (ЛИЗИНГ): ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ
СВОИХ РАБОТНИКОВ — ДВОЙНОЙ НДФЛ, С ТИПОВЫМ ДОГОВОРОМ
В. В. СЕМЕНИХИН
Нередко организации арендуют жилые помещения для проживания своих иногородних или иностранных сотрудников. Для этого организации заключают договор аренды с физическими лицами — собственниками жилья.
В статье рассмотрим договор аренды, приведем пример оформления такого договора, а также рассмотрим порядок налогообложения суммы арендной платы налогом на доходы физических лиц и причину возникновения двойного налогообложения.
Пункт 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ.
В свою очередь, согласно ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма и юридическим лицам на основании договора аренды или иного договора. При этом в соответствии с названной нормой ГК РФ юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Таким образом, физическое лицо — собственник жилого помещения вправе предоставить в аренду юридическому лицу жилое помещение на основании договора аренды, но только для проживания в нем граждан.
Напомним, что по договору аренды (имущественного найма) в соответствии со ст. 606 ГК РФ арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании ст. 609 ГК РФ если хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то данный договор независимо от срока его действия должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды квартиры на срок не менее года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Об этом сказано в ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, но в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Отметим, что договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество по общему правилу должно быть сдано в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом и т. п.). Если такие принадлежности и документы переданы не были, и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Также арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то арендодатель обязан предоставить имущество в разумный срок. В случае непредоставления в условленный срок арендатор вправе истребовать от него это имущество, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 5 февраля 2004 г. N Ф03-А51/03-1/3667).
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
— потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
— потребовать досрочного расторжения договора.
При этом арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Отметим, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 марта 2010 г. N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009).
На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается в виде:
— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, то размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, если иное не предусмотрено договором аренды, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
— произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
— потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.
Обратите внимание!
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).
Статьями 619, 620 ГК РФ установлены основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора.
Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Следует заметить, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Отметим, что договором аренды могут быть установлены и другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Обратите внимание!
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (если иное не предусмотрено договором аренды), по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Об этом сказано в ст. 621 ГК РФ. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, то в разумный срок до окончания действия договора. Заметим, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
При прекращении договора аренды на основании ст. 622 ГК РФ арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, то он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 18 ноября 2008 г. N КГ-А40/10626-08 по делу N А40-8651/08-53-101 суд вынес решение, что неисполнение обязательств по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора аренды является основанием для взыскания с арендатора арендной платы за весь срок использования имущества.
Заметим, что если арендатор произвел улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то согласно ст. 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 9 ноября 2009 г. по делу N А11-12165/2008).
Приведем пример оформления договора аренды квартиры.
Пример.
Организация ООО «Селена» 11 октября 2011 г. заключила договор аренды жилого помещения с гражданкой Калининой Н. С. для проживания своего работника и членов его семьи.
Договор N 46
аренды жилого помещения
г. Омск
«11» октября 2011 г.
Гражданка Российской Федерации Калинина Наталья Семеновна (паспорт 5215 N 265874, выдан 18.11.2003 УВД ОАО г. Омска), именуемая в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Селена» в лице генерального директора Миронова Д. В., действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду жилое помещение общей площадью 70 кв. м, в т. ч. жилой — 58 кв. м, находящееся в собственности Арендодателя, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Маяковского, д. 12, кв. 91, состоящее из двух комнат (далее — жилое помещение).
1.2. Жилое помещение будет использоваться для проживания сотрудника Арендатора и членов его семьи:
сотрудник: Никифоров Анатолий Дмитриевич;
жена: Никифорова Анастасия Олеговна;
сын: Никифоров Александр Анатольевич.
1.3. Жилое помещение находится в состоянии, пригодном для проживания.
1.4. Срок аренды устанавливается с «12» октября 2011 г. до «11» октября 2012 г.
1.5. Жилое помещение находится в собственности Арендодателя на основании регистрационного удостоверения от 05.07.1999 N 5-3475.
1.6. Жилое помещение и ключи от него передаются от Арендодателя к Арендатору и возвращаются обратно по актам приема-передачи.
1.7. В жилом помещении имеется следующее оборудование:
1.8. Арендодатель гарантирует, что жилое помещение не обременено правами третьих лиц, не находится под арестом, его права не оспариваются в суде.
1.9. Арендатор вправе временно регистрировать своих сотрудников в арендуемом жилом помещении.
2. Обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Предоставить Арендатору жилое помещение, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
2.1.2. Обеспечить свободный доступ сотрудника Арендатора и членов его семьи в жилое помещение.
2.1.3. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в аренду жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Арендатору за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
2.1.4. Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.
2.2. Арендатор обязуется:
2.2.1. Использовать жилое помещение по назначению в соответствии с п. 1.2 настоящего договора, а также с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и действующего законодательства Российской Федерации.
2.2.2. Содержать жилое помещение в технически исправном и надлежащем состоянии.
2.2.3. Своевременно сообщать Арендодателю о выявленных неисправностях в жилом помещении.
2.2.4. Не производить перепланировок и переоборудования жилого помещения.
2.2.5. Допускать в дневное время, а при авариях — и в ночное время в арендуемое жилое помещение работников Арендодателя или самого Арендодателя, а также представителей предприятий по обслуживанию и ремонту жилья для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств жилого помещения.
2.2.6. Освободить арендуемое жилое помещение по истечении обусловленного в настоящем договоре срока аренды.
2.2.7. Не производить текущего ремонта жилого помещения без согласия Арендодателя.
2.2.8. Своевременно вносить арендную плату за жилое помещение в размере 10 000 (десяти тысяч) руб. в месяц. Арендная плата вносится не позднее 11 (одиннадцатого) числа месяца, следующего за месяцем предоставления жилого помещения в аренду.
2.2.9. Своевременно оплачивать коммунальные услуги и иные платежи по содержанию жилого помещения.
2.2.10. По истечении срока действия настоящего договора либо при досрочном его расторжении передать Арендодателю жилое помещение в пятидневный срок после истечения срока действия или расторжения договора в состоянии, пригодном для проживания.
3. Права сторон
3.1. Арендодатель имеет право:
3.1.1. Требовать от Арендатора, его сотрудника и членов его семьи содержания жилого помещения в технически исправном и надлежащем состоянии в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующим законодательством Российской Федерации.
3.1.2. Требовать от Арендатора своевременного внесения платы за аренду.
3.1.3. Требовать от Арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока договора аренды.
3.2. Арендатор имеет право:
3.2.1. Вселить в арендуемое жилое помещение своего сотрудника, его сына и супругу.
3.2.2. Требовать от Арендодателя возмещения произведенных с согласия Арендодателя неотделимых улучшений жилого помещения.
3.3. Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение договора аренды жилого помещения на новый срок.
4. Ответственность сторон
4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2. Каждая из сторон, причинившая неисполнением или ненадлежащим исполнением своих обязательств по настоящему договору ущерб другой стороне, обязана возместить другой стороне причиненные убытки, включая неполученные доходы.
4.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности.
5. Порядок изменения и расторжения договора
5.1. За месяц до истечения срока аренды либо досрочного расторжения договора Арендатор должен в письменном виде уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора либо о предстоящем освобождении помещения. По истечении срока договора и после выполнения всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на продление договора.
5.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.
5.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор — выселению в следующих случаях:
5.3.1. Если сотрудник Арендатора или члены его семьи пользуются помещениями с существенным нарушением условий настоящего договора и действующего законодательства Российской Федерации или назначения помещений либо с неоднократными нарушениями.
5.3.2. Если сотрудник Арендатора и члены его семьи умышленно ухудшают состояние помещения.
5.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение 15 дней после наступления срока платежа.
5.4. Настоящий договор не подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя в иных случаях, кроме указанных в п. 5.3 настоящего договора.
5.5. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора в следующем случае:
5.5.1. Если помещение в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не годном для использования.
5.6. Договор может быть расторгнут в силу форс-мажорных (непреодолимых) обстоятельств, повлекших за собой невозможность продолжения действия договора для Арендодателя или Арендатора.
5.7. По основаниям, не предусмотренным законом и настоящим договором, расторжение договора не допускается.
5.8. Стороны берут на себя обязательства принимать все меры к разрешению разногласий путем переговоров до полного урегулирования предмета разногласий.
5.9. В случае невозможности достигнуть согласия путем переговоров, неисполнения или ненадлежащего исполнения условий настоящего договора одной из сторон договор может быть расторгнут в суде общей юрисдикции в установленном законом порядке.
6. Заключительная часть
6.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.
Арендодатель:
Калинина Наталья Семеновна,
паспорт серии 5215 N 265874
выдан 18.11.2003 УВД ОАО г. Омска
адрес: г. Омск, ул. Гуртьева, д. 5, кв. 65
тел. 68-62-04
ИНН: 5506002449
Арендодатель:
Калинина/Калинина Н. С./
(подпись)
Арендатор: ООО «Селена»,
адрес: г. Омск, ул. Красный Путь, д. 15а
тел. 42-52-82
р/с 40703812901040000010
в ОАО «Омск-Банк» г. Омск
к/с: 30101810500000000411
БИК: 044525222
Арендатор: генеральный директор Миронов /Миронов Д. В./
(подпись)
М. П.
Окончание примера.
Следует отметить, что доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, находящегося в Российской Федерации, признаются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее — НДФЛ). Об этом сказано в пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ). Дата фактического получения дохода — день его выплаты, в т. ч. перечисления на счет налогоплательщика в банке (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). Налоговая ставка — 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).
Пунктом 1 ст. 226 НК РФ установлено, что российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 НК РФ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.
Согласно п. 2 ст. 226 НК РФ исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ с зачетом ранее удержанных сумм налога.
В свою очередь на основании пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.
Таким образом, если арендатором является российская организация, то она на основании ст. 226 НК РФ обязана исчислить, удержать и перечислить в соответствующий бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю — физическому лицу. Если же арендатором является иностранная организация, то обязанность по исчислению и уплате НДФЛ с таких доходов возложена на налогоплательщика в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ. Аналогичное мнение высказано в письме Минфина России от 20 июля 2009 г. N 03-04-06-01/178. Заметим, что о признании российской организации — арендатора налоговым агентом при выплате физическому лицу — арендодателю доходов от сдачи имущества в аренду сказано и в более позднем письме Минфина России от 17 января 2011 г. N 03-04-06/6-1. В данном письме также сказано следующее: согласно пп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ к доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, в частности, относится оплата (полностью или частично) за него организациями товаров (работ, услуг) или имущественных прав, в т. ч. коммунальных услуг, питания, отдыха, обучения в интересах налогоплательщика.
Следовательно, оплата организацией за работников и членов их семей расходов по аренде жилого помещения (включая оплату аренды гаража, Интернета и пр.) является их доходом, полученным в натуральной форме, и, соответственно, указанные доходы должны включаться в налоговую базу сотрудников организации и членов их семей.
Итак, на основании вышеизложенного можно сказать, что у организации в отношении одних и тех же сумм возникает двойное налогообложение.
