(Бобровская О. Н.) («Гражданское право», 2011, N 2)
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ПРОЕКТЕ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>
О. Н. БОБРОВСКАЯ
——————————— <*> Bobrovskaya O. N. Right of ownership to living accommodations in draft Civil code of the Russian Federation.
Бобровская Ольга Николаевна, заместитель заведующего кафедрой гражданско-правовых дисциплин Московской академии экономики и права, кандидат юридических наук, доцент.
В статье рассматриваются положения проекта Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственности на жилые помещения. Автор анализирует предстоящие новеллы гражданского законодательства в части определения правового режима жилых помещений и прав собственника и иных лиц на них.
Ключевые слова: право собственности, право пользовладения, объекты гражданских прав, жилое помещение, квартира, дом.
The article considers the provisions of draft Civil Code of the Russian Federation on the right of ownership to living accommodations. The author analyses the future novellas of civil legislation with regard to determination of legal regime of living accommodations and rights of owner and other persons to them.
Key words: right of ownership, right of use-possession, objects of civil rights, living accommodation, apartment, house.
Опубликованный проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — проект ГК) <1> представляет собой логическое завершение более чем двухлетней работы Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства во исполнение Указа Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 г. N 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства». Несмотря на то что пока представленный документ всего лишь предварительный проект, уже можно получить некоторое представление о том, какое юридико-техническое выражение получили положения Концепции развития гражданского законодательства <2> об отдельных сферах гражданского оборота, в том числе право собственности на жилые помещения. ——————————— <1> URL: http://www. consultant. ru/law/hotdocs/12976.html (дата обращения: 19.04.2011). <2> См.: Концепция развития гражданского законодательства, одобренная 7 октября 2009 г. Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте Российской Федерации, и проект Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве, рекомендованный Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства к опубликованию в целях обсуждения 18 марта 2009 г. (см.: Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А. Л. Маковского. М., 2009; Вестник ВАС РФ. 2009. N 4. С. 104 — 185).
Оценивая в целом проект ГК в части права собственности на жилые помещения, следует отметить сохранение общих подходов в регулировании отношений собственности на жилые помещения. Новеллы же проекта ГК соответствуют тем целям, что ставились Указом Президента от 18 июля 2008 г. перед разработкой изменений в Гражданский кодекс, а именно: дальнейшее развитие основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, соответствующих новому уровню развития рыночных отношений; отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом и обеспечение стабильности гражданского законодательства Российской Федерации. Первоначально следует отметить принципиальное уточнение в ст. 130 проекта ГК, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, выделенные в установленном порядке в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, что непосредственно будет определять их правовой режим и оборот в целом. Таким образом, во-первых, в качестве недвижимых вещей будут выступать только помещения (а не их части), во-вторых, объектом гражданских прав и различного рода сделок (договоров) смогут быть только выделенные в установленном порядке помещения. Однако в последующем проект ГК несколько размывает данную позицию, устанавливая возможность предоставления права личного пользовладения на не являющуюся недвижимой вещью часть в обремененном пользовладением жилом помещении — одну или несколько комнат в квартире или жилом доме (абз. 2 п. 1 ст. 302.1), при этом выше указывая, что объектом права личного пользовладения может быть здание, помещение или иная недвижимая вещь (абз. 1 п. 1 ст. 302.1), что обязательно повлечет в будущем конфликты и споры в жилищной практике. Проект ГК сохраняет выделение в разделе, посвященном вещному праву, главы о праве собственности на жилые помещения, однако в нее включает и определение правового режима иных помещений в жилых зданиях, поэтому соответствующая глава 19.4 проекта ГК получила наименование «Право собственности на помещения». В целом нормы, посвященные непосредственно праву собственности на жилые помещения, кардинально не изменялись, но уточнения в этой части правового режима жилых помещений в некоторой степени принципиальны. Проект ГК сохраняет исключительно целевое назначение жилых помещений, устанавливая, что жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, при этом собственник жилого помещения (физическое лицо) может как использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи, так и предоставлять в пользование другим лицам для проживания граждан на основании договора (п. 1 ст. 298.1). Последнее положение вызывает недоумение, поскольку договор не является единственным основанием возникновения права пользования жилым помещением, оно может иметь своим титулом завещательный отказ, решение суда и иные факты, предусмотренные законом. Жилыми помещениями проект ГК квалифицирует помещения, пригодные для проживания, при этом определение пригодности помещения для проживания делегирует жилищному законодательству, устанавливая только единственный запрет отнесения к числу жилых вспомогательных помещений (п. 2 ст. 298.1). Традиционно сохраняется разрешение перевода помещений из жилых в нежилые в порядке, определяемом жилищным законодательством, и только после перевода такого помещения в нежилое разрешается пользование помещением для целей, не связанных с проживанием граждан (п. 3 ст. 298.1). Глава 19.4 проекта ГК «Право собственности на помещения» определяет только правовой режим помещений, поэтому жилыми помещениями признаются только квартира и комната (п. 1 ст. 298.2). Если квартирой признается жилое помещение с отдельным входом, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений и составляющее обособленную часть здания, то комнатой — жилое помещение, расположенное в квартире. Право собственности и на квартиру, и на комнату возникает с момента его государственной регистрации. Однако государственная регистрация права собственности на комнату прекращает право собственности на квартиру, в которой находится данная комната. Собственник квартиры не вправе требовать государственной регистрации права собственности на расположенные в ней комнаты, если иное не предусмотрено законом (п. 2, 3 ст. 298.2). Квартира, состоящая из комнат, в отношении которых зарегистрировано право собственности, признается коммунальной и исключается из числа объектов гражданских прав, поскольку уже не может быть предметом сделок, а вспомогательные помещения коммунальной квартиры признаются общим имуществом собственников комнат (п. 4 ст. 298.2). Достоинством проекта ГК следует назвать точное определение права членов семьи собственников жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 298.3 проекта ГК члены семьи собственника, определяемые в соответствии с жилищным законодательством, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на праве социального пользовладения (ст. 302.7 проекта ГК). Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 298.3 проекта ГК). Следует отметить, что вышеуказанные правила применяются также к членам семьи собственника, проживающим в принадлежащем ему жилом доме, поэтому в этой части правовой режим жилых домов и помещений тождествен. Нежилым же помещением признается помещение, предназначенное для целей, не связанных с проживанием граждан. Однако немаловажно, что проект ГК существенно ограничивает право собственности на нежилые помещения. Так, собственник нежилого помещения не вправе использовать указанное помещение способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы лиц, проживающих в жилых помещениях, находящихся в том же здании, в частности размещать в нем промышленное производство (ст. 298.4 проекта ГК). Нежилыми помещениями в соответствии с проектом ГК являются и вспомогательные помещения, однако они имеют иной правовой режим и не могут находиться в единоличной собственности. Вспомогательные помещения, а также не входящие в состав иных помещений несущие конструкции здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающие более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в здании (п. 1 ст. 298.5 проекта ГК). Собственники как жилых, так и нежилых помещений совместно владеют и пользуются общим имуществом здания в соответствии с его назначением (п. 2 ст. 298.5 проекта ГК). Распоряжение же общим имуществом здания, пригодным для самостоятельного использования, возможно только в форме предоставления права пользования третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений в здании, если это не нарушает права и интересы собственников иных помещений (п. 3 ст. 298.5 проекта ГК) <3>. При этом количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, пропорционально размеру принадлежащей ему доли, которая, в свою очередь, пропорциональна доле общей площади принадлежащего ему помещения в общей площади здания. Следует отметить, что законодатель предусматривает с учетом характеристик помещения (высота потолка, этаж и т. п.) возможность изменения размера долей собственников помещений в праве собственности на общее имущество здания по соглашению между собственниками помещений, а при его недостижении — в судебном порядке (п. 4 ст. 298.5 проекта ГК). ——————————— <3> Следует заметить, что проект предусматривает потенциальную возможность отчуждения или иным образом распоряжения общим имуществом здания собственниками помещений, если это прямо предусмотрено законом (п. 3 ст. 298.5 проекта ГК).
Собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество здания, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащее ему помещение. Например, при ипотеке жилого или нежилого помещения в здании считается заложенной также принадлежащая залогодателю помещения доля в праве собственности на общее имущество здания, включая долю в праве собственности на земельный участок или иные права в отношении такого участка, как существующие, так и те, которые могут быть приобретены в будущем (ст. 303.8 проекта ГК). Также собственник помещения не вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества здания (п. 5 ст. 298.5 проекта ГК). Аналогичные правила применяются и к земельному участку под зданием, находящемуся в общей долевой собственности собственников помещений в здании, а также к общему имуществу коммунальной квартиры, если иное не предусмотрено в ГК РФ (п. 6 ст. 298.5 проекта ГК). Таким образом, земельный участок, необходимый для использования здания, находится в общей долевой собственности собственников помещений в здании, если иное не предусмотрено законом или соглашением с собственником земельного участка (п. 1 ст. 298.6 проекта ГК). Собственник жилого помещения или нежилого помещения в многоквартирном жилом доме приобретает долю в праве собственности на находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположено здание, с момента государственной регистрации его права собственности на помещение. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение земельный участок не сформирован, то собственник помещения приобретает долю в праве собственности на земельный участок под зданием с момента проведения кадастрового учета соответствующего земельного участка. До момента формирования и проведения государственного кадастрового учета земельного участка собственники помещений вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного жилого дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества такого здания. Проект особо уточняет, что собственники помещений вправе защищать свое владение земельным участком против третьих лиц (п. 2 ст. 298.6 проекта ГК). Собственники же нежилых помещений в зданиях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных жилых домах, вправе требовать выкупа соответствующего земельного участка в общую долевую собственность в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации (п. 3 ст. 298.6 проекта ГК). В отношении же оснований прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение существенных нововведений проект ГК не предусматривает. Аналогично ГК РФ проект ГК предусматривает, что если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения (абз. 1 п. 1 ст. 298.7 проекта ГК). Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (абз. 2 п. 1 ст. 298.6 проекта ГК). Таким образом, единственным различием выступает допуск к таким действиям не только органа местного самоуправления, но и уполномоченного государственного органа. Однако вышеописанные правила применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными жилищным законодательством (п. 2 ст. 298.6 проекта ГК).
