ДОГОВОР СУБАРЕНДЫ В РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ <*>
А. В. ГУНИН
——————————— <*> Gunin A. V. Sub-lease contract in the Russian civil legislation: general provisions.
Гунин Андрей Вадимович, аспирант кафедры гражданского права и процесса Московского государственного областного социально-гуманитарного института.
В статье рассматриваются общие положения о договоре субаренды, в том числе о правовой природе договора субаренды. Автором проведен анализ действующего законодательства и доктрины о договоре субаренды; выявлены проблемы, которые возникают в связи с определением правовой природы указанного договора.
Ключевые слова: договор субаренды, правовая природа и понятие договора субаренды.
The article considers general provisions on the sub-lease contract including legal nature of sub-lease contract. The author makes analysis of the current legislation and doctrine on sub-lease contract; reveals the problems arising in connection with determination of legal nature of the said contract.
Key words: sub-lease contract, legal nature and concept of sub-lease contract.
В результате перехода к рыночным отношениям огромный импульс приобрело применение собственниками имущества такого правового инструмента, как аренда. Ввиду отсутствия необходимости в самостоятельном использовании того или иного имущества аренда позволяет извлекать определенную прибыль из этого имущества. Популярность аренды во многом объясняется не только реальными потребностями в соответствующих объектах, но также еще и тем, что не только арендатор нуждается в получении соответствующего объекта, но и арендодатель рассчитывает на известное вознаграждение и пополнение средств. Значительный эффект достигается уже в силу того, что арендодатель освобождается от хлопот по содержанию объекта аренды <1>. ——————————— <1> См.: Азукаева Б. А. Правовое регулирование договора аренды нежилых помещений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. С. 14.
Однако наряду с традиционной арендой возникает возможность появления еще и соответствующего субдоговорного института. Договор субаренды позволяет, например, арендаторам сдавать лишние площади, а другим компаниям — использовать их, не нарушая положения законодательства и условия договора аренды. Заключение договора субаренды представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочия распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и во многих случаях владения. В связи с этим арендатор с согласия арендодателя вправе сдать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т. п. (п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ)) <2>. ——————————— <2> См.: Мызров С. Н. Договор аренды: Дис. … канд. юрид. наук. Ульяновск, 2000. С. 41.
Договор субаренды является производным от основного договора аренды и имеет самостоятельное правовое регулирование, а также специфическую правовую природу. Правовую природу договора субаренды необходимо рассматривать сквозь призму правовой природы договора аренды с теми же особенностями и выводами. Этим сходства в правовой природе договора субаренды и соответствующего основного договора не исчерпываются. По своему содержанию отношения субаренды идентичны отношениям аренды с той лишь разницей, что субарендные отношения ограничены сроком аренды и объемом прав арендатора. На отношения, возникающие из договора субаренды, распространяются нормы об аренде и об отдельных видах договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Особенностью этих отношений является то, что отношения аренды и отношения субаренды являются относительно самостоятельными по отношению друг к другу. Арендодатель по договору аренды не имеет никаких прав в отношении субарендатора, а последний не несет перед арендодателем никакой ответственности. Перед арендодателем остается ответственным арендатор по договору аренды <3>. ——————————— <3> См.: Ерш А. В. Аренда зданий и иных сооружений: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2003. С. 154.
Признаки рассматриваемого договора позволяют характеризовать договор субаренды как зависимый от основного договора аренды. В юридической литературе сложилось мнение, что зависимость договора субаренды заключается в том, что арендатор не может предоставить арендованное предприятие в субаренду на более длительный срок, чем тот, который установлен основным договором. Недействительность договора аренды влечет недействительность договора субаренды, а в случае досрочного прекращения основного договора прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК РФ). Кроме того, права субарендатора в отношении переданного ему имущества не могут быть шире тех, которые предоставлены по договору арендатору. То есть действует принцип, в соответствии с которым никто не может передать больше прав, чем имеет сам <4>. ——————————— <4> См.: Гражданское право: Учебник: В 3 т. 4-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2006. Т. 2. С. 193.
Однако, на наш взгляд, проблема взаимосвязи договоров аренды и субаренды не ограничивается только лишь указанными ограничениями в отношении субаренды. Данный вопрос лежит в плоскости системы правоотношений основного договора и договора субподряда, которая предполагает, что это два взаимосвязанных правоотношения. При этом между этими двумя обязательственными конструкциями существуют как определенные сходства, так и обусловленные спецификой субдоговора различия. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Эта зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т. е. арендодатель и субарендатор никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора <5>. ——————————— <5> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Т. Е. Абова, А. Л. Алферов, Л. В. Андреева и др.; Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2004 // СПС «КонсультантПлюс».
В правовой литературе общепринятым считается употребление также терминов «основной» и «дополнительный» как для описания определенных правоотношений, например уступки права требования и перевода долга, обеспечительных обязательств <6>, так и для анализа правоотношения со сложной внутренней структурой. В последнем случае речь идет о правоотношениях, состоящих «из нескольких взаимосвязанных субъективных прав и обязанностей», основных и дополнительных. Однако, на наш взгляд, нельзя сопоставить договоры аренды и субаренды как основной и дополнительный. ——————————— <6> См., например: Габов А. В. Некоторые проблемные вопросы уступки права // Юридический мир. 1999. N 3. С. 50.
Необходимо также указать, что заключение договора субаренды не является основанием ни для прекращения, ни для изменения основного договора аренды, поскольку арендатор, заключая договор субаренды, становится стороной в обоих договорах. Указанные договоры связаны между собой только лишь по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от существования первого. Их зависимость проявляется также в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем (субарендодателем) в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т. е. арендодатель и субарендатор никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор — к арендодателю. Ответственным перед арендодателем остается арендатор <7>. ——————————— <7> См.: Бритвин С. Н., Садков А. Н., Чаркин С. А. Арендные права в гражданском обороте: проблемы теории и практики: Монография. Волгоград, 2006. С. 107 — 108.
Важным является положение ГК РФ о применении к договору субаренды правил об аренде — первичном договоре, что в очередной раз подтверждает определенную зависимость договора субаренды. Субаренда как таковая является предметом регулирования в ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 ГК РФ, поэтому в остальной части к ней применяются общие правила гл. 34 ГК РФ. Регулирование договоров аренды и субаренды на основании тех же правил позволяет говорить о том, что это договоры одной правовой природы. Принцип правового регулирования субдоговорных отношений сформулировал А. И. Муртазин, согласно которому к субдоговорному правоотношению применяются нормы о соответствующем поименованном договоре, если иное не установлено законом или не вытекает из существа субдоговора <8>. ——————————— <8> Муртазин А. И. Субдоговор как форма участия третьего лица в обязательстве: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2010. С. 11 — 12.
Данный принцип применим и к регулированию субарендных отношений. Однако, например, в ст. 706 ГК РФ, посвященной договору субподряда, не находит своего закрепления правило о применении к договору субподряда правил о подряде. Следует указать, что по субдоговору происходит передача или прав, или обязанностей, или одновременно прав и обязанностей, вытекающих из основного договора. В субаренде же субарендатору передается право пользования объектом аренды. То есть никаких обязанностей из основного договора субарендатору не передается. Субаренду можно определить, по сути, как основной договор аренды, специфика которого заключается в производности с тем же предметом. То есть субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор — в качестве арендатора <9>. ——————————— <9> См.: Перова Е. Ю. Субаренда и перенаем в арендных правоотношениях // Нотариус. 2008. N 3; СПС «КонсультантПлюс».
В литературе была высказана точка зрения, согласно которой субарендатор становится третьим лицом в обязательстве, возникшем между арендодателем и арендатором. При этом делается ссылка на ст. 313 ГК РФ <10>. ——————————— <10> См.: Гражданское право: В 2 т. Т. 2. Полутом 1: Учебник / Отв. ред. проф. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 1996. С. 380.
Субдоговоры позволяют включать третье лицо в процесс исполнения первого (основного) договора. Однако следует отличать от обязательств со множественностью лиц такие случаи, когда предмет обязательства является единым, однако он выступает таковым в различных обязательственных отношениях, например при субаренде <11>. ——————————— <11> См.: Сарбаш С. В. Исполнение договорного обязательства. М., 2005 // СПС «КонсультантПлюс».
В юридической литературе отсутствует единый общепризнанный перечень обязательств с участием третьих лиц. Однако абсолютное большинство авторов согласны с тем, что общая часть обязательственного права предусматривает следующие два случая участия третьих лиц в гражданско-правовых обязательствах: обязательство в пользу третьего лица и обязательство с перепоручением исполнения третьему лицу <12>. ——————————— <12> См.: Кисель И. В. Обязательства с участием третьих лиц: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2002. С. 31.
По мнению А. И. Муртазина, природа субдоговоров тесно связана с исполнением обязательства третьим лицом. Последнее предполагает, что на третье лицо возлагается обязанность, производная из основного обязательства. Ряд субдоговоров также оформляет фактическое делегирование исполнения обязанности на третье лицо (например, на субподрядчика в подряде). Остальные субдоговоры предполагают не исполнение обязанности третьим лицом, а передачу права, полученного по основному договору, третьему лицу (например, в сублицензионном договоре на использование товарного знака или в субаренде) <13>. ——————————— <13> См.: Муртазин А. И. Указ. соч. С. 37.
При возложении исполнения на третье лицо происходит фактическая замена должника, однако само третье лицо не становится стороной в обязательстве, поскольку оно выполняет по отношению к кредитору только фактические действия, а сам должник не выбывает из обязательства и отвечает за действия третьего лица, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо (ст. 403 ГК РФ) <14>. ——————————— <14> См.: Шумейко И. Ю. Проблемы исполнения обязательств в гражданском праве: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. Ростов-на-Дону, 2010. С. 16.
Возложение исполнения обязательства имеет место лишь в том случае, если третье лицо производит исполнение (полностью или в части) непосредственно кредитору, в результате чего обязательство прекращается (полностью или в части). Привлечение должником к исполнению обязательства третьего лица в качестве пособника, по мнению И. В. Киселя, нельзя рассматривать как один из случаев возложения исполнения на третье лицо <15>. При возложении исполнения обязательства на третье лицо должник не перестает быть субъектом этого обязательственного правоотношения и сохраняет принятые на себя права и обязанности до момента прекращения обязательства. Обязанным перед кредитором по-прежнему остается должник, несмотря на то что исполнение обязательства он возложил на третье лицо. Он же по общему правилу несет ответственность перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьим лицом. ——————————— <15> См.: Кисель И. В. Указ. соч. С. 142.
Анализ основных положений привлечения третьих лиц к исполнению обязательств, а также концепции, что субдоговор является формой участия третьих лиц в обязательстве, позволяет сделать следующие выводы. Обязательство с участием третьих лиц является единым обязательством, тогда как договор аренды и соответствующий субдоговор представляют собой систему взаимосвязанных обязательств. И соответственно между данными правовыми категориями есть существенные различия. Более того, договор субаренды представляет собой самостоятельный гражданско-правовой договор, имеющий собственное правовое регулирование. Еще одной смежной правовой конструкцией по отношению к договору субаренды (поднайма) следует признать перенаем. Различие между этими институтами проводил еще О. С. Иоффе, который указывал, что при поднайме наниматель не только остается участником отношений имущественного найма, но и заслоняет собой фигуру поднанимателя, неся ответственность за его действия перед наймодателем. Напротив, при перенайме наниматель из отношений выбывает, заменяя себя другим лицом. Например, арендатор дачного помещения лишен возможности им пользоваться и, чтобы не утратить ранее внесенный задаток, прибегает к перенайму, т. е. привлекает какое-либо другое лицо для участия в правоотношении вместо себя <16>. ——————————— <16> См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. М., 1975. С. 309.
Соотношение договора субаренды (поднайма) и перенайма позволяет разграничить данные правовые конструкции. При этом договор субаренды является самостоятельной разновидностью договора аренды, тогда как перенаем представляет собой уступку первоначальным арендатором права требования к арендодателю третьему лицу (новому арендатору) и одновременно перевод первоначальным арендатором своего долга перед арендодателем на третье лицо (нового арендатора). Таким образом, рассмотрев основные положения действующего законодательства о субаренде, а также различные точки зрения, получившие отражение в цивилистической литературе, необходимо прийти к выводу, что договор субаренды является самостоятельным гражданско-правовым договором арендного типа.
