(Леонтьева Е. А.) («Законы России: опыт, анализ, практика», 2011, N 6)
ПРОБЛЕМЫ ИНСТИТУТА ЗАСТРОЙКИ ЧУЖОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
Е. А. ЛЕОНТЬЕВА
Леонтьева Елена Александровна, кандидат юридических наук, доцент кафедры международного частного права Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики».
Проект изменений в раздел II Гражданского кодекса РФ содержит законодательные положения о новом ограниченном вещном праве на земельный участок — праве застройки. В статье указывается на принципиальное отличие новой модели застройки от конструкции права застройки в отечественной и зарубежной доктрине и Концепции развития гражданского законодательства и с этой целью выполняется сравнительный анализ понятия, условий предоставления права застройки и соотношения права застройки с правом на постройку. Выделяются проблемы, которые могут возникнуть при практической реализации новой модели права застройки.
The problem of somebody else’s land development in contemporary Russian legislation E. A. Leontyeva
Leontyeva Elena Aleksandrovna, candidate of laws, associate professor of International private law department of National research institution «High school of economics».
The Bill on amendments to Part II of the Civil Code of the Russian Federation consists of legislation provisions on a new limited interest in land — a right to development. The principal difference between the new model of development and the right to development concept in Russian and foreign treaties and the Concept of civil legislation development is pointed out in the article. Hence, a comparative analysis of the notion, provisions on the right to development entitlement and the correspondence between the right to development and the right to building is conducted by the author. The problems which can rise during the practical realization of the aforementioned model of the right to development are highlighted in the article.
Key words: right to development; limited interest; land; building; construction; housing legislation.
Право застройки — вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования чужим земельным участком с целью обладания постройкой на поверхности или под поверхностью чужого земельного участка. В течение срока действия права оно предоставляет возможность возведения (реконструкции), владения, пользования, сноса и восстановления постройки <1>. Подобное целевое использование земельного участка, отчуждаемость права и его способность к передаче по наследству определяют его сущность <2>. ——————————— <1> См.: Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearbeitete Auflage des von K. Haegele begriindeten und bis zur 5. Auflage bearbeiteten Handbuchs. Verlag C. H. Beck Miinchen. 2004. S. 799. <2> Motive zu dem Entwurfe eines Burgerlichen Gesetzbuches fur das Deutsche Reich. Band III. Sachenrecht. Amtliche Ausgabe. Zweite unveranderte Auflage. Berlin. J. Guttentag, Verlagsbuchhandlung. 1896. S. 371.
Основным предназначением правового института застройки является решение жилищной проблемы малообеспеченных слоев населения. В Обосновании к проекту Положения о наследственном праве застройки Германии от 15 января 1919 г. <3> цель института сформулирована следующим образом: «Дать возможность постройки собственного дома также малоимущим гражданам, ведь в дорогостоящем приобретении подходящего земельного участка в данном случае нет необходимости». ——————————— <3> Begrundung zur Verordnung uber das Erbbaurecht vom 15.01.1919/1. Beilage zum Deutschen Reichanzeiger und Preussischen Staatsanzeiger. 1919. Nr. 26.
В российском обществе институт застройки может стать действенным правовым инструментом реализации национальной программы обеспечения населения доступным жильем. Важно заметить, что законодательство о праве застройки не содержит публично-правовых норм и высокая эффективность цивилистической конструкции, позволяющей частноправовыми методами способствовать выполнению публичных (в том числе социальных) задач, образует одну из значимых особенностей рассматриваемого института. Сфера применения института застройки не исчерпывается жилищным строительством <4>, конструкция права застройки также в равной мере может быть применена как при возведении и (или) эксплуатации офисных и торговых зданий, так и для организации промышленных площадок <5>. Получение права длительного использования земельного участка под застройку без единовременной компенсации его рыночной стоимости обеспечит повышенную востребованность института застройки у предпринимателей на первоначальном этапе развития бизнеса, особенно малого и среднего. Возможность сохранения права собственности на земельные участки под застройку имеет важнейшее значение для субъектов государственной и муниципальной земельной собственности — публично-правовых образований. В городах в связи с дефицитом площадей под застройку и необходимостью долгосрочного планирования развития территории право застройки является идеальным правовым решением вопросов организации строительства. ——————————— <4> В соответствии с судебной практикой ФРГ на праве застройки возможны строительство и/или эксплуатация мостов и путевых устройств (KG OLG 10, 412; BGH WM 72, 797), мостовых (LG Kiel SchHA 72, 169), автозаправочных станций (BGH LM BGB § 638 Nr. 7), канализационных сооружений (RG JW 10, 148 Nr.1), опор для подвесных канатных дорог (OLG Kiel OLG 26,126), опор для линий электропередачи, фонарей, площадок для спорта и кемпинга (LG Paderborn MDR 76, 579), теннисных и детских площадок (LG Itzehoe Rpfleger 73, 304), подвалов (KG JW 33, 1334) и подземных гаражей, не являющихся строительной частью зданий (OLG Stuttgart OLG 8, 122), надгробных памятников (но не надгробных камней) и других монументов (Mot. 3, 470) // Rafle S. Erbbaurechtsverordnung: Kommentar zur Verordnung uber das Erbbaurecht unter besondere Berucksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Berlin, New York de Gruynter. 1986. S. 15. <5> Как отмечает А. В. Мелихова, право застройки целесообразно устанавливать также в следующих случаях: во-первых, когда нет смысла или возможности приобретать дорогой земельный участок (например, хотим построить себе дачу на какой-то конкретный период времени); во-вторых, при реализации временных бизнес-проектов; в-третьих, право застройки может стать практическим решением вопроса деятельности какого-нибудь крупного коммерческого предприятия в каком-нибудь ненадежном регионе. См.: Мелихова А. В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. 2007. N 9. С. 194.
Многогранность решаемых институтом застройки задач требует четкого законодательного регулирования, создающего стабильные правоотношения и гарантирующего интересы сторон в течение всего длительного срока действия права. Только в этом случае преимущества института могут выгодно использоваться как российским средним классом, так и при допущении незначительных законодательных преференций категориями населения с менее высоким уровнем дохода, например молодыми семьями для решения собственной жилищной проблемы. Право на застройку чужого земельного участка известно многим европейским правопорядкам: его разнообразные формы урегулированы Законом о наследственном праве застройки ФРГ от 15 января 1919 г., Законом Австрии о праве застройки от 26 апреля 1912 г., Гражданским уложением Швейцарии 1907 г. (ст. ст. 674, 675, 779), Законом Эстонской Республики от 9 июня 1993 г. «О вещном праве» (ст. ст. 241 — 255), Законом Хорватии «О праве собственности и других вещных правах» (ст. 280), Гражданским кодексом Республики Украина (ст. 413), Гражданским кодексом Республики Молдова (ст. 443) и проч. В Англии до настоящего времени широко распространена правовая форма building lease, тождественная по своей сути германской средневековой Erbleihe <6>. В Швеции право застройки — важнейший инструмент городской земельной политики, и более половины площади муниципальной земли Стокгольма передано инвесторам на праве застройки <7>. ——————————— <6> См.: Ingenstau J. Kommentar zum Erbbaurecht: von Jurgen Ingenstau und Volker Hustedt. 8 neubearb. und erw. Auflage. Dusseldorf: Werner, 2001. S. XXVII. <7> См.: Knothe H. Das Erbbaurecht: eine rechtsdogmatische und rechtspolitische Untersuchung. Frankfurt a. M.: Metzner, 1987. S. 97.
В российском законодательстве право застройки появилось впервые в Законе Российской империи «О праве застройки» от 23 июня 1912 г.; в советском праве институту застройки была посвящена отдельная глава II раздела «Вещное право» ГК РСФСР 1922 г. (ст. ст. 71 — 84), и институт применялся до 1949 г. Концепцией развития гражданского законодательства <8> (далее — Концепция) предложено ввести в современное российское законодательство институт застройки как институт «владения и пользования земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями». Потребность российского иммобилиарного оборота в наличии вещного права, оформляющего владение постройкой как объектом недвижимости на чужой земле, очевидна. ——————————— <8> Концепция развития гражданского законодательства, одобренная 7 октября 2009 г. Советом по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства при Президенте РФ // http://www. privlaw. ru/vs_info8.html.
Глава 6 «Право застройки и право постоянного владения и пользования» раздела IV «Законодательство о вещных правах» Концепции позволяет выделить в качестве основной цели введения института застройки совершенствование правового регулирования отношений иммобилиарной собственности на чужой земле, в том числе исключение возможности приобретения собственности на возведенную постройку как на недвижимое имущество арендатором земельного участка. Также общей целью для всего вещного права согласно Концепции является нормативное оформление модели единого объекта недвижимости. Проектом изменений в разд. II Гражданского кодекса РФ <9> (далее — проект) (гл. 20.1 проекта) установлены законодательные основы регулирования института застройки российского типа; они позволяют сделать вывод о принципиальных отличиях предлагаемой конструкции права застройки от доктринального содержания цивилистического института застройки <10>, а также моделей права застройки, существовавших в российском дореволюционном и советском праве и действующих в настоящее время в наиболее близких российскому правопорядках германской группы. ——————————— <9> http:// www. consultant. ru/ law/ hotdocs/ 11059.html#02 <10> См., в частности: Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914; Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. С. 395 — 406; Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 244 — 251; Право собственности: актуальные проблемы: Монография / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008.
Остается открытым вопрос о причинах намерения российского законодателя отказаться от традиционного содержания института застройки, так как они не оговариваются в Концепции; хотя, как представляется, предлагаемое законодательное решение нуждается, прежде всего, в концептуальном обосновании. Также полагаем, что ряд положений проекта о праве застройки прямо противоречит идеям Концепции о едином объекте недвижимости, что вызывает сомнения в способности нового института застройки обеспечить достижение вышеуказанных целей и решение выполняемых институтом застройки задач. Понятие права застройки. Со времен пандектистики содержание права застройки составляет возможность обладать строением (иметь строение) на поверхности либо под поверхностью чужого земельного участка. Г. Дернбург определяет суперфиций — Platzrecht, Erbbaurecht — как «наследственное и отчуждаемое право иметь на чужой земле в течение продолжительного времени здание или какое-либо другое сооружение» <11>. В германском Законе о наследственном праве застройки право определяется еще более конкретно: «Земельный участок может быть обременен таким образом, что лицу, в пользу которого установлено обременение, принадлежит отчуждаемое и наследуемое право иметь постройку на поверхности или под поверхностью земельного участка (наследственное право застройки)» <12>. По российскому Закону о праве застройки от 23 июня 1912 г. <13> (ст. 2 в совокупности со ст. 1) право застройки — долгосрочное вещное право пользования и владения за известное вознаграждение чужим земельным участком с определенной ограниченной целью — воздвигать и сохранять строения и сооружения как на поверхности этого земельного участка, так и под его поверхностью. ——————————— <11> Дернбург Г. Пандекты. Том II (т. 1, ч. 2, нем. изд.). Вещное право. 6-е исправ. издание. СПб., 1905. С. 261. <12> Сходные определения права застройки содержатся в новых законодательных актах о праве застройки бывших союзных социалистических республик: например: 1) недвижимая вещь может быть обременена таким образом, что лицо, в пользу которого установлено право застройки, получает срочное отчуждаемое и наследственное право иметь на недвижимой вещи неотторжимо соединенное с последней строение (ст. 241 Закона Эстонской Республики «О вещном праве»); 2) суперфиций — это вещное наследственное и отчуждаемое право пользования чужим земельным участком для застройки, т. е. для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий (ст. 413 ГК Украины); 3) суперфиций — вещное право пользования земельным участком другого лица с целью возведения и эксплуатации здания или сооружения над или под поверхностью этого земельного участка либо эксплуатации существующего здания и сооружения, это право отчуждаемое, переходит в порядке правопреемства, а здание или сооружение является существенной составной частью права суперфиция (ст. 443 ГК Республики Молдова). <13> Закон о праве застройки от 23 июня 1912 г. // Собрание узаконений. N 130. Ст. 1147.
Определение права застройки, предлагаемое в проекте, является чрезвычайно узким по своему объему: «Право застройки есть право возведения здания или сооружения на чужом земельном участке» (п. 1 ст. 300 проекта), и не раскрывает сущностные признаки института застройки как ограниченного вещного права пользования чужим земельным участком. 1. Определение права застройки в проекте не позволяет отграничить его от процесса ведения строительной деятельности <14>, например подрядчиком на чужом земельном участке. Представляется, что Право возведения тождественно по своему смысловому значению получению субъектом права застройки разрешения собственника земельного участка на строительство (ст. 263 ГК РФ) и как таковое может быть по новому законодательству только предпосылкой установления права застройки как права обладания постройкой. Неточность юридической терминологии способна поставить под сомнение принципиальную новизну и преимущества института застройки по сравнению с действующим нормативным регулированием <15>. ——————————— <14> См., в частности: п. 45.21.1 «Производство общестроительных работ по возведению зданий» раздела F «Строительство» ОКВЭД ОК 029-2001 (Ред. 1) // Постановление Госкомитета РФ по стандартизации и метрологии от 6 ноября 2001 г. N 454-ст «О принятии и введении в действие ОКВЭД». <15> В частности, А. П. Анисимов и А. Ю. Чикильдина прямо указывают, что «в настоящий момент данное право устанавливается ст. 263 ГК РФ, в рамках которой собственник земельного участка наделяется правом возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам». См.: Анисимов А. П., Чикильдина А. Ю. Право застройки в РФ // Цивилист. 2009. N 4. С. 33.
2. В последующих положениях проекта приводятся полномочия, обязанности субъекта права застройки и отличительные положения механизма действия института застройки, которые не могут быть вмещены в смысловое значение термина «возведение здания или сооружения», а именно: правомочие «изменять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, — реконструировать их, сносить» (п. 1 ст. 300.1 проекта); обязанность «использовать земельный участок для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации» (абз. 2 п. 2 ст. 300.1 проекта); продолжающееся действие права возведения после осуществления субъектом права застройки обязанности возвести на земельном участке здания и сооружения согласно п. 2 ст. 300.1 проекта; поступление в собственность собственника земельного участка зданий и сооружений, принадлежавших субъекту права застройки, при прекращении права застройки (п. 1 ст. 300.7 проекта). 3. Сфера действия права застройки ограничена «возведением зданий и сооружений», как и в римском праве. Но уже в общем (пандектном) праве <16>, а затем и в европейских правопорядках объем права застройки становится шире, чем в римских источниках: возможно предоставление права застройки в отношении существующего строения, а не только для возведения строения, и не проводится различий в правовом режиме права застройки, нацеленного на возведение постройки, и права, устанавливаемого для целей эксплуатации существующего строения. При последовательном применении положений о едином объекте недвижимости в будущем российском правопорядке возможно появление имущественных комплексов с несколькими строениями на одном земельном участке, в которых будет исключена отдельная горизонтальная собственность на постройку, например производственная площадка единого технологического цикла на неделимом земельном участке. Право реконструкции, переоборудования и последующей эксплуатации отдельного строения ввиду неосуществимости размежевания земельного участка и в условиях нецелесообразности строительства на арендованном земельном участке сможет предоставить только институт застройки. Кроме того, Концепцией предусмотрено, что «право застройки может быть использовано также для тех ситуаций, когда собственник здания или сооружения, расположенного на земельном участке, не имеет каких-либо прав на последний. В этом случае в силу прямого указания закона за собственниками зданий и сооружений может быть признано право застройки на данный земельный участок». Данное положение Концепции в настоящее время не реализовано в проекте и, судя по всему, не сможет быть реализовано из-за предлагаемого понятия права застройки как права возведения. Таким образом, ограничение действия права застройки возведением зданий или сооружений является абсолютно неоправданным и необоснованным. ——————————— <16> Дернбург Г. Указ. соч. С. 261.
4. Глава 6 «Право застройки и право постоянного владения и пользования» раздела IV «Законодательство о вещных правах» Концепции определяла содержание права застройки как «владение и пользование земельным участком, а также находящимися (возведенными) на земельном участке зданиями и сооружениями», в этой связи определение права застройки в проекте следует признать не соответствующим и положениям Концепции. Условия предоставления права застройки. В соответствии с п. 2 ст. 300 проекта право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования. Цель одновременного установления двух вещных прав на земельный участок не вполне ясна, и положения проекта не позволяют сделать вывод о прекращении права постоянного владения и пользования земельным участком в случае учреждения права застройки. Примененный законодательный прием одновременного наличия двух ограниченных вещных прав выхолащивает содержание института застройки как вещного права, поскольку в этом случае необходимые для возведения правомочия владения и пользования чужим земельным участком уже приобретены и осуществляются в рамках иного вещного права — права постоянного владения и пользования, а возведенная постройка будет принадлежать субъекту права застройки на основании отдельного регистрируемого права собственности. Конструкция права застройки как права возведения здания или сооружения тем самым приобретает сходство с лицензией на исключительное право пользования недрами, необходимым условием осуществления которого также является приобретение права пользования земельным участком, и с разрешениями на право осуществления охоты и право рыбной ловли, предоставляющими их обладателям право собственности на результаты деятельности правообладателя вследствие осуществления права; если только не принимать во внимание, что их выдача производится на основании административного акта и они не признаются вещными правами. Установление двух вещных прав на земельный участок неоправданно усложнит процедуру переоформления прав в случае отчуждения здания или сооружения. В соответствии с п. 1 ст. 300.5 проекта «отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведенного в силу права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки»; но, поскольку владение и пользование земельным участком под постройкой осуществляются на основании права постоянного владения и пользования, а не права возведения, и «право застройки может быть предоставлено только лицу, которому соответствующий земельный участок принадлежит на праве постоянного владения и пользования» (п. 2 ст. 300 проекта), видимо, приобретателю здания потребуется приобрести сначала право постоянного владения и пользования земельным участком, а затем — право временной собственности на постройку и следующее правовой судьбе постройки и уже фактически реализованное отчуждателем право возведения здания или сооружения. Особенности определения содержания права застройки. Вещное право застройки устанавливается на основании обязательственного договора об учреждении права застройки (п. 4 ст. 300 проекта) с обязательным отражением в государственном реестре прав на недвижимое имущество существенных условий договора. Проект отражает в этой своей части одну из новейших тенденций развития современного вещного права, свидетельствующую о его сближении с обязательственным правом, — возможность определять содержание вещного права соглашением сторон с приданием ему вещно-правового эффекта посредством государственной регистрации условий соглашения. Вещно-обязательственная структура содержания права является отличительной особенностью современного германского наследственного права застройки, ярко выделяющей наследственное право застройки из всего перечня ограниченных вещных прав. Закон о наследственном праве застройки Германии предоставляет сторонам возможность по собственному усмотрению дополнять содержание наследственного права застройки, что не допускается применительно ни к одному другому германскому субъективному вещному праву из-за противоречия принципу numerus clausus. В отличие от германского законодательства проект придает механизму определения содержания вещного права соглашением сторон характер не исключения, а общего положения будущего российского вещного права (ст. 225 проекта): «Стороны в договоре об учреждении вещного права вправе установить дополнительные условия, на которых возникает вещное право. Эти условия подлежат государственной регистрации лишь тогда, когда это прямо предусмотрено договором» — и распространяет его на все договоры об учреждении вещных прав, в том числе договор об учреждении права застройки (ст. 300.2 проекта). Полагаем, что подобные особенности определения содержания вещных прав требуют в российском праве доктринальной основы. Право застройки и концепция единого объекта недвижимости. Одной из наиболее важных теоретических и практических проблем института застройки является соотношение права застройки и права на постройку. Все современные формы права застройки в европейских правопорядках отличает от римского первоначала (superficies) характер права застройщика на возведенную постройку. В этой связи использование термина «суперфиций» применительно к современному институту застройки <17> является по меньшей мере некорректным. ——————————— <17> См.: Копылов А. В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки // Гражданское право России при переходе к рынку: Сборник научных статей преподавателей кафедры гражданского права юридического факультета МГУ, посвященный памяти профессора М. В. Грибанова. М.: Де-юре, 1995. Вып. 26. С. 93 — 114.
В римском праве superficies есть вещное, наследуемое и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле и вследствие этого принадлежащим собственнику земли <18>. Л. А. Кассо писал, что «вопрос о праве собственности на здание не мог вызвать у римлян существенных затруднений, так как принцип superficies solo cedit одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо немыслимым… Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации» <19>. ——————————— <18> См.: Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права / Под ред. и с предисловием В. А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. С. 284. <19> Кассо Л. А. Здание на чужой земле. М., 1905 / Предисловие Н. П. Никонова. СПб., 2001. С. 6.
Несмотря на несомненные преимущества принципа superficies solo cedit для организации иммобилиарного оборота, исключение горизонтальной собственности на постройку означает между тем, что собственный дом смогут иметь лишь лица, материальное положение которых позволяет приобрести в собственность уже застроенный земельный участок либо возвести постройку на приобретенном в собственность земельном участке. Подобное правовое регулирование создает положение, неудовлетворительное как по социально-экономическим причинам, так и с позиций налогообложения. В современном праве легально возведенная постройка как продукт деятельности и затрат капитала застройщика не может не принадлежать ему на праве собственности. Именно благодаря институту застройки в его доктринальном понимании право собственности на земельный участок ограничивается таким образом, что на строение не распространяются установленные на земельный участок вещные и иные права, а само строение не становится составной частью земельного участка. Таким образом, право застройки как ограниченное вещное право владения и пользования земельным участком с целью обладания постройкой — конструкция для правопорядков, в которых реализована модель единого объекта недвижимости <20>. ——————————— <20> См. также: Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. N 2.
Право застройки не равноценно праву собственности на возведенное строение: право застройки — отчуждаемое, наследуемое и обременяемое иными вещными правами ограниченное вещное право на земельный участок, право собственности на строение — неотъемлемый элемент содержания права застройки, а само строение — «объект содержания права застройки» <21>. Иными словами, здесь важно отметить, что установление права застройки не приводит к возникновению отдельного права собственности на здание и не порождает тем самым раздельный оборот земельных участков и строений на них. При допущении правопорядком раздельной собственности на постройку и земельный участок необходимость в ограниченном вещном праве застройки отпадает. ——————————— <21> Митилино М. И. Указ. соч. С. 144.
Приобретая наследственное право застройки, субъект этого права получает правомочия собственника в отношении постройки. Здесь имеет место принцип акцессии, который применяется к праву собственности на постройку и к вещному праву застройки аналогично, как к праву собственности на постройку и к праву собственности на земельный участок <22>. Практическое, экономическое значение этого положения состоит в том, что благодаря постройке наследственное право застройки приобретает реальную стоимость при обременении его залогом <23>. ——————————— <22> См.: Delitzsch K. K. Erbbaurecht und Bauwerk nach dem Burgerlichen Gesetzbuch. 1969. Scienta Verlag Aalen. S. 12. <23> См.: Ingenstau J. Указ. соч. S. 255.
После истечения срока действия права застройки, поскольку тем самым прекращается действие ограничения права собственности, здания становятся собственностью собственника земельного участка также в силу принципа приращения acessio/inaedificatio, действие которого здесь также проявляется в том, что на строение, возведенное на чужой земле, распространяется собственность того лица, которому принадлежит земельный участок. При осуществлении права застройки происходит создание и введение в гражданский оборот новых объектов иммобилиарной собственности, и закономерным для российского права было бы изначально подчинить их режиму единого объекта недвижимости, сразу не допуская расщепления права собственности на земельный участок и здание (сооружение). Вместе с тем в соответствии с п. 2 ст. 300 проекта здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, наоборот, «принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки», и право собственности субъекта на возведенные здания и сооружения не является содержанием права застройки, как в германском праве, а регистрируется в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним как отдельное и от права собственности на земельный участок, и от права застройки субъективное вещное право (п. 1 ст. 300.5 проекта). Здесь, кроме того, важно отметить, что проект в главе о праве застройки фактически вводит особую разновидность права собственности — временную собственность на строение, устанавливаемую на время действия права застройки. Создание новых объектов иммобилиарной, пусть и временной, собственности на чужом земельном участке заведомо исключает возможность последовательной реализации как провозглашенного принципа единства судьбы земельного участка и возведенных на нем строений (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), так и предлагаемой модели единого объекта недвижимости. Расщепление института застройки на право пос тоянного владения и пользования, право временной собственности и право возведения вынудят законодателя вновь подбирать оптимальные комбинации межобъектных правовых связей для одновременного участия недвижимых вещей в обороте. В проекте также не определен механизм «поступления зданий и сооружений, принадлежавших субъекту права застройки, в собственность собственника земельного участка» (ст. 300.7 проекта). Вместе с тем в законодательстве, признающем принцип accesio лишь в отношении водных объектов и растений (п. 2 ст. 261 ГК РФ), правовое основание перехода права собственности на здание как отдельную недвижимую вещь к собственнику земельного участка отнюдь не является очевидным. Важно отметить в целом не вполне четкое разграничение российской цивилистической доктриной принципиально разных подходов к установлению межобъектных связей недвижимых вещей: единого объекта недвижимости, единства судьбы земельного участка и строений (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) и главной вещи, и ее принадлежности. Пункт 4 ст. 289 проекта содержит внутренне противоречивое законодательное решение проблемы межобъектных связей земельного участка и построек: 1) первое предложение п. 4 «собственник земельного участка является собственником находящихся на нем зданий и сооружений, за исключением случаев, предусмотренных законом» может быть истолковано в будущей правоприменительной практике двояко — как возможность наличия отдельного права собственности на здание у собственника земельного участка (буквальное толкование — это два объекта недвижимости, связанные принципом единства судьбы), так и как распространение права собственности на земельный участок в силу accessio на возведенную на земельном участке постройку (это один объект недвижимости, т. е. единый объект недвижимости); 2) второе предложение п. 4 об одновременном совершении двух отчуждений не оставляет сомнений в том, что законодатель имеет в виду в данном случае принцип «единства судьбы», поскольку указывается на одновременное совершение двух распорядительных актов, в то время как в отношении единого объекта недвижимости всегда совершается один распорядительный акт: «Отчуждение земельного участка его собственником, являющимся также собственником зданий и сооружений, находящихся на земельном участке, не допускается без одновременного отчуждения этих зданий и сооружений». В модели единого объекта недвижимости распространение вещного права на здание (сооружение) является неотъемлемым элементом содержания права собственности и иного вещного права на земельный участок, поэтому указание на одновременные отчуждения земельного участка и здания (сооружения) было бы равносильно указанию на одновременную передачу вещного права и его содержания. В конечном итоге следует признать, что цель Концепции — последовательно реализовать положения о едином объекте недвижимости проектом не достигнута. Таким образом, отечественная и зарубежная доктрина, равно как и зарубежное законодательство, предлагают более взвешенное правовое регулирование отношений застройки, чем положения гл. 20.1 проекта. Не основанные на целостной правовой концепции положения гл. 20.1 проекта не подкреплены также опытом практического применения. К сожалению, современная правовая действительность не оставляет времени для законодательных экспериментов, и сократить разрыв между молодым российским вещным правом и современным европейским вещным правом нам представляется возможным при использовании в качестве базовых правовых конструкций апробированных законодательных решений.
Библиографический список
1. Анисимов А. П., Чикильдина А. Ю. Право застройки в РФ // Цивилист. 2009. N 4. 2. Гримм Д. Д. Лекции по догме римского права / Под ред. и с предисловием В. А. Томсинова. М.: Зерцало, 2003. 3. Дернбург Г. Пандекты. Том II (т. 1, ч. 2, нем. изд.). Вещное право. 6-е исправ. издание. СПб., 1905. 4. Кассо Л. А. Здание на чужой земле. М., 1905 / Предисловие Н. П. Никонова. СПб., 2001. 5. Копылов А. В. Строение на чужой земле: от суперфиция до права застройки // Гражданское право России при переходе к рынку: Сборник научных статей преподавателей кафедры гражданского права юридического факультета МГУ, посвященный памяти профессора М. В. Грибанова. М.: Де-юре, 1995. Вып. 26. 6. Леонтьева Е. А. Концепция единого объекта недвижимости в германском гражданском праве // Право. Журнал Высшей школы экономики. 2011. N 2. 7. Мелихова А. В. О праве застройки по законодательству Эстонской Республики и перспективах его развития в современном гражданском праве РФ // Закон. 2007. N 9. 8. Митилино М. И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. 9. Право собственности: актуальные проблемы: Монография / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров. М.: Статут, 2008. 10. Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. 11. Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 1. М.: Статут, 2005. 12. Delitzsch K. K. Erbbaurecht und Bauwerk nach dem Burgerlichen Gesetzbuch. 1969. Scienta Verlag Aalen. 13. Ingenstau J. Kommentar zum Erbbaurecht: von Jurgen Ingenstau und Volker Hustedt. 8 neubearb. und erw. Auflage. Dusseldorf: Werner, 2001. 14. Knothe H. Das Erbbaurecht: eine rechtsdogmatische und rechtspolitische Untersuchung. Frankfurt a. M.: Metzner, 1987. 15. Rafle S. Erbbaurechtsverordnung: Kommentar zur Verordnung uber das Erbbaurecht unter besondere Berucksichtigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes. Berlin, New York de Gruynter, 1986. 16. Schoner H., Stober K. Grundbuchrecht. 13, neubearbeitete Auflage des von K. Haegele begrundeten und bis zur 5. Auflage bearbeiteten Handbuchs. Verlag C. H. Beck Munchen, 2004.
