(Тягай Е. Д.) («Правовые вопросы недвижимости», 2011, N 2)
УЧАСТИЕ ИНОСТРАНЦЕВ В СДЕЛКАХ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В США
Е. Д. ТЯГАЙ
Тягай Е. Д., аспирантка кафедры гражданского и семейного права Московской государственной юридической академии имени О. Е. Кутафина.
Соединенные Штаты Америки являются на сегодняшний день одним из ключевых стратегических партнеров Российской Федерации в сфере экономики. Перспективы вступления России во Всемирную торговую организацию и укрепление коммерческих связей со странами Запада требуют изучения разносистемных подходов к пониманию и регулированию имущественных правоотношений. Особого внимания заслуживает американская концепция вещных прав (theory of estates), учет которой позволяет значительно расширить горизонты сотрудничества в данной области и повысить степень эффективности участия иностранцев <1> в сделках по поводу недвижимости в США. ——————————— <1> Иностранных лиц, участвующих в таких сделках, условно можно разделить на резидентов стран общего права (common law), чьи правопорядки в значительной степени схожи с американскими, и резидентов тех государств, которые относятся к континентальной правовой семье, существенно отличающейся во взглядах на институт собственности. Ко второй группе субъектов принадлежат, в частности, российские предприниматели, активно вовлеченные в различного рода зарубежные проекты.
По мнению Ричарда Генри Тоуни — известного британского ученого, изучавшего феномен права собственности в социально-экономическом контексте, собственность — сложнейшая категория, охватывающая множество прав, которые могут не иметь друг с другом ничего общего, кроме того, что все они осуществляются гражданами и обеспечиваются государством. Все остальные характеристики данных титулов позволяют различать их с учетом экономической составляющей, социального значения и, наконец, морального обоснования каждого такого права <2>. Все вышесказанное в полной мере применимо к сложноструктурным моделям права собственности на недвижимость в Соединенных Штатах. В рамках таких моделей правообладатели (чаще всего именуемые «собственниками») наделяются вещно-правовыми титулами, различными по своей природе, объему и содержанию <3>. ——————————— <2> См.: R. H. Tawney. The Acquisitive Society. Harcourt, Brace and Howe, Inc., 1920. P. 53 — 54. <3> См. подробнее: Мозолин В. П. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике. М., 1992. С. 39 — 46.
Существенное влияние на формирование американской концепции собственности оказала рецепция английского права, в связи с чем некоторые из действующих сегодня вещно-правовых титулов напоминают о колониальном прошлом США. Прежде всего это проявляется в самой классификации титулов на «фригольдные» (freehold estates) и «нефригольдные» (non-freehold estates) <4>. Современное право Соединенных Штатов понимает под фригольдными титулами все виды свободного владения имуществом, тогда как нефригольдные титулы, или «лизгольды» (leaseholds) <5> образуют систему вещных прав, основанных главным образом на аренде недвижимости <6>. ——————————— <4> Концепция такого разделения уходит корнями во времена английского феодализма, в рамках которого оформилась сама категория англо-американского «вещного права», обозначаемая термином «estate», производным от латинского «status» (см.: Jedediah Purdy. The Meaning of Property. Yale University Press, New Heaven&London;, 2010. P. 9 — 16). Статус собственника, устанавливавший характер личной и имущественной связи между феодалами, вассалами и крестьянами, определялся сословными правовыми обычаями. Фригольдные (от англ. free hold — суверенное держание) титулы могли принадлежать лишь свободным гражданам, в то время как нефригольдные (от англ. non-free hold — несвободное держание) были формой крестьянского зависимого землевладения и устанавливались в сельскохозяйственных целях, не давая их владельцам никаких сословных привилегий (см.: Jon W. Bruce, James W. Ely, Jr., Cases and Materials on Modern Property Law. Thomson/West, 2007 (6th ed.). P. 215). См. подробнее: T. Plucknett. A Concise History of the Common Law, 1956 (5th ed.). P. 569 — 574. <5> См.: Вавилин Е. В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств. М.: Волтерс Клувер, 2009. С. 11 — 12; Лозовский Л. Ш., Райзберг Б. А., Ратновский А. А. Универсальный бизнес-словарь. М., 1997. С. 640. <6> К нефригольдным титулам, действующим в США, относятся: временный титул, автоматически прекращающийся по истечении обусловленного срока аренды (tenancy for years); временный титул, автоматически возобновляющийся по истечении обусловленного срока аренды (periodic tenancy); бессрочный титул, прекращающийся по воле сторон (tenancy at will); владение, продолжающееся по истечении обусловленного срока аренды (tenancy at sufferance). В соответствии с новой тенденцией, наметившейся в американском праве собственности, самостоятельно выделяется еще одна специфическая категория лизгольдов — титулы, прекращение которых по воле арендатора возможно в любой момент, а по воле арендодателя — лишь в определенных обстоятельствах (statutory tenancies). См. подробнее: Cornelius J. Moynihan, Sheldon F. Kurtz. Introduction to the Law of Real Property. Thomson/West, 2005 (4th ed.). P. 78 — 96.
К. П. Победоносцев, рассматривая разделение вещей и прав по иностранным законодательствам, характеризует фригольдные титулы как «полную или вольную собственность, т. е. (в историческом смысле) поземельное владение, свободное от повинностей, свойственных подвластному, невольному человеку, и подлежащее только повинностям, кои совместны со званием свободного человека» <7>. Именно эта категория вещных прав стала основой современной американской системы собственности. В настоящий момент в США применяются такие виды фригольдных титулов, как простое неограниченное право собственности <8> (fee simple absolute); собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) <9>; пожизненное ненаследуемое право собственности (life estate); а также группа отменяемых титулов (defeasible fees). ——————————— <7> См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права, § 5. М.: Статут, 2002, (СПС «КонсультантПлюс»). <8> В отечественной литературе также переводится как «безусловное неограниченное право собственности» (см.: Коновалов А. В. Владение и владельческая защита в гражданском праве. Изд. 3-е, доп. СПб.: Юридический центр Пресс, 2004. С. 144). <9> В буквальном смысле термин «fee tail» означает «усеченный титул» (от фр. tailler — сечь, ограничивать). О. И. Крассов, исследуя вопросы частной собственности на землю в США, обозначает данный титул как «собственность на феод с установленным порядком наследования» (см.: Крассов О. И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. М.: Наука. 1993. N 2. С. 98).
Простое неограниченное (или абсолютное) право собственности (fee simple absolute) — наиболее полный и самый распространенный в Соединенных Штатах вещно-правовой титул <10>. Ключевыми характеристиками данного права являются потенциально бесконечный срок его действия <11> и отсутствие правопритязаний (future interests) <12> на имущество, обремененное таким титулом. Абсолютный собственник фактически не ограничен в реализации своих правомочий по владению (right to possess), пользованию (right to use) и распоряжению (right to alienate) недвижимостью, а также вправе удалять из пределов владения любых нарушителей (right to exclude others) <13>. Подобная конструкция вещного права является наиболее привычной для российских лиц, участвующих в сделках по поводу недвижимости в США, поскольку она созвучна отечественной концепции права собственности, основанной на принципе «у одной вещи — один собственник» <14>. ——————————— <10> Американские авторы справедливо считают простую неограниченную собственность фундаментом системы вещных прав, основываясь на том, что подавляющее большинство сделок по купле-продаже земли совершается сегодня с использованием именно этого титула (см. подробнее: John G. Sprankling, Understanding Property Law. LexisNexis, 2007 (2nd ed.) P. 104). <11> Определяя абсолютное право собственности, Свод норм о праве собственности указывает на бессрочность данного титула как на его основной отличительный признак. См.: Restatement of Property § 14 (1936). <12> Под правопритязаниями для целей настоящего исследования имеются в виду специфические вещные титулы, характерные для стран общего права, обеспечивающие имущественные интересы лиц, к которым собственность переходит в будущем. Подробнее о категории «правопритязания» в различных правовых системах см. также: Фогельсон Ю. Б. Избранные вопросы общей теории обязательств: Курс лекций. М., 2001. С. 172 — 173; Василевская Л. Ю. Конструкция «право на право» в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Вестник Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа. 2003. N 1. С. 90 — 112. <13> Применительно ко всей совокупности правомочий собственника, наиболее полно раскрывающихся в рамках простого неограниченного титула, американское право использует идиоматическое выражение «bundle of sticks» («связка прутьев»). Подразумевается, что гибкость американской системы вещных прав допускает изъятие каждого «прута», символизирующего отдельное правомочие, и объединение таких «прутьев» в самостоятельные «связки», определяющие содержание различных сложноструктурных моделей права собственности. См.: Daniel B. Bogart, John Makdisi. Inside Property Law: What Matters and Why. Aspen Publishers, 2009. P. 1 — 4. <14> См. подробнее: Право собственности: актуальные проблемы / Отв. ред. В. Н. Литовкин, Е. А. Суханов, В. В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. М.: Статут, 2008. С. 23 — 26.
В тексты контрактов и распоряжений о передаче недвижимости на простом неограниченном праве собственности традиционно включаются следующие формулировки, свидетельствующие о намерении передать имущество на таком титуле (granting clauses): «передаю недвижимость N и его (ее) наследникам»; «передаю недвижимость N в свободную неограниченную собственность»; «передаю недвижимость N на праве абсолютной собственности» <15>. При этом следует учитывать, что американской судебной системой установлен безусловный приоритет в отношении признания права собственности неограниченным при возникновении каких-либо споров относительно существа вещного права на недвижимость <16>. ——————————— <15> См.: Joseph William Singer. Property Law: Rules, Policies, and Practices (4th ed., Aspen Publishers, 2005). P. 505. <16> См., например: White v. Brown, 559 S. W.2d 938 (Tenn. 1977); Seifert v. Sanders, 358 S. E.2d 775 (W. Va. 1987). См. подробнее: Thompson on Real Property, Thomas Edition § 17.02 (David A. Thimas ed. 1994).
Собственность с правом передачи прямым нисходящим наследникам (fee tail) — титул, гораздо менее знакомый резидентами стран континентального права и при этом весьма свойственный англо-американской системе <17>. Учитывая, социально-экономические привилегии, неизменно сопутствующие праву собственности на недвижимое имущество, естественным стремлением состоятельных землевладельцев является сохранение титула за будущими наследниками. Обременение недвижимости титулом fee tail стало наиболее эффективным инструментом ее передачи из поколения в поколение в рамках одного рода <18>. Универсальной фразой, используемой для отчуждения имущества на рассматриваемом праве, является формула «передаю имущество в собственность N и его (ее) прямым нисходящим потомкам». Иностранцам, участвующим в сделках по поводу недвижимости в США, следует учитывать, что при таком вещно-правовом режиме реальное право (present estate) переходит лишь к непосредственному приобретателю имущества, тогда как у его наследников (действительных и гипотетических), а также у лица, отчуждающего такое имущество, возникают лишь соответствующие правопритязания (future interests) <19>. ——————————— <17> Вещное право fee tail обязано своим появлением Второму Вестминстерскому Статуту, принятому Эдвардом I в 1285 г. (см.: 13 Edw. I, ch. 1 (1285)). В разное время действовали отдельные подвиды рассматриваемого титула: право собственности, наследуемое лишь потомками мужского рода (fee tail male), значительно реже наследуемое по женской линии (fee tail female), а также титул, переходящий лишь к наследникам, рожденным от определенной жены (fee tail special). <18> За несколько веков английские земли стали настолько обременены правами собственников, владеющих имуществом на данном титуле, что в юридической литературе данный исторический период нередко характеризуется как «время сковывания» англо-саксонских земель. См. подробнее: William Blackstone. Commentaries on the Laws of England. 1765 — 1769. P. 115 — 119. Примечательно, что такое состояние английского общества нашло свое отражение и в художественной литературе. Этому, в частности, уделено значительное внимание в произведении Джейн Остин «Гордость и предубеждение» (1813), а также в романе Дафны Дюморье «Ребекка» (1938). Несмотря на то что право собственности, ограниченное возможностью передачи прямым нисходящим наследникам, было официально упразднено в Англии в 1925 г., Соединенные Штаты формально допускают использование данного титула по сей день. <19> Дети, рожденные у правоприобретателя на момент вступления в силу распоряжения о переходе права собственности, обладают так называемой «выжидательной собственностью» (vested remainder) на имущество, принадлежащее их родителю. Нерожденные потомки, чей интерес также учитывается, имеют право «условной выжидательной собственности» (contingent remainder). На случай если у правоприобретателя не остается прямых нисходящих потомков, за первоначальным собственником данного имущества (равно как и за его законными правопреемниками) сохраняется возможность обратного вступления в право собственности (reversion).
Объем правомочий собственника, владеющего недвижимостью на титуле fee tail, значительно сужен по сравнению с простым неограниченным правом собственности <20>. Универсальный запрет установлен на уничтожение и порчу имущества, а также на создание условий, способствующих утрате собственности <21>. Оценивая возможность отчуждения имущества при жизни собственника, необходимо руководствоваться тем, что после его смерти недвижимость в любом случае перейдет прямым нисходящим потомкам безотносительно к тому, в чьем владении или пользовании будет на этот момент находиться. Иначе говоря, права любых третьих лиц, возникшие у них в результате приобретения имущества у лица, владеющего им на титуле fee tail, прекращаются в тот же момент, когда они прекратились бы у данного лица (вне зависимости от того, по какому договору и на каких условиях такие права перешли) <22>. ——————————— <20> Ограничения в части владения и пользования недвижимостью обусловлены тем, что возложенное на собственника бремя надлежащего содержания имущества, дополнительно усилено ответственностью перед последующими поколениями, имеющими законные правопритязания в отношении данного объекта недвижимости. <21> Достаточно красноречивым в этом отношении является классический для американской литературы пример об обращении собственника с зелеными насаждениями, расположенными на принадлежащем ему участке. Режим fee tail позволяет собственнику использовать плоды по своему усмотрению, однако обязывает его обеспечить сохранение деревьев, запрещая их вырубку и иные формы уничтожения (см.: John G. Sprankling. Op. cit. P. 111). <22> См. подробнее: Jeffrey Evans Stake. Evolution of Rules in a Common Law System: Differential Litigation of the Fee Tail and Other Perpetuities. Florida State University Law Review, Vol. 32, 2005. P. 15 — 21.
Сегодня Соединенные Штаты, правовая система которых в значительной степени обусловлена рыночными отношениями, резко сокращают практику использования конструкции fee tail и любых ее разновидностей <23>. В большинстве штатов приняты положения, согласно которым формулировки, ранее порождавшие право собственности, передаваемое прямым нисходящим наследникам, могут по-прежнему включаться в тексты договоров, но по правилам современной юридической техники рассматриваются лишь как один из инструментов передачи имущества в абсолютную собственность <24>. Однако до тех пор, пока отдельные регионы допускают применение рассматриваемого права, говорить об окончательном предании титула fee tail забвению не приходится <25>. ——————————— <23> Американские регионы избрали различные способы упразднения рассматриваемого титула. В ряде штатов существование данного титула вовсе не признается — fee tail никаким образом не упоминается ни в статутах, ни в судебных решениях Аляски, Айдахо, Луизианы, Невады, Вашингтона и Юты. На некоторых территориях действуют акты, заведомо пресекающие передачу имущества на праве fee tail (§ 26 ст. 1 Конституции штата Техас прямо запрещает обременение имущества титулом fee tail; аналогичная норма содержится в § 6116 Свода Законов штата Пенсильвания (2010). В решении по делу Merrill v. American Baptist Missionary Union, 73 N. H. 414, 62 A. 647 (1905), суд указывает на то, что fee tail отрицается властями штата Нью-Хэмпшир). <24> Такой порядок действует в Алабаме, Аризоне, Калифорнии, Джорджии, Индиане, Кентукки, Мэриленде, Мичигане, Миннесоте, Миссисипи, Монтане, Небраске, Нью-Джерси, Нью-Йорке, Северной Каролине, Северной Дакоте, Оклахоме, Южной Дакоте, Теннеси, Вермонте, Западной Вирджинии, Висконсине, Вайоминге и др. (см., например: ч. 1.2 ст. 6 Закона штата Нью-Йорк от 01.09.1967 «О вещных титулах, правомочиях и доверительной собственности»). В некоторых штатах передаточные фразы, прежде характерные для fee tail, теперь толкуются в качестве предпосылки возникновения пожизненного права собственности (life estate) (см.: Stearns v. Curry, 306 Ill. 94, 137 N. E. 471 (1922); Schee v. Boone, 295 Mo. 212, 243 S. W. 882 (1922); Mitchell v. Mitchell, 208 Ark. 478, 187 S. W.2d 163 (1945). <25> См.: § 47-3 Свода общих статутов штата Коннектикут; § 2131.08 Свода пересмотренных законов штата Огайо; Разд. 25, § 302 Свода законов штата Делавэр; Разд. 33, § 156 Свода пересмотренных законов штата Мэн; §§ 45 — 47 гл. 183 Свода общих законов штата Массачусетс; §§ 34-4-15, 34-4-16, 34-4-17 Свода общих законов штата Род-Айленд (1956). См. также: Chesebro v. Palmer, 68 Conn. 207, 36 A. 42 (1896); Wolf v. Stout, 11 Weekly L. Bull. 236 (Ohio, 1884).
Пожизненное ненаследуемое право собственности (life estate) — титул, не утративший своей актуальности, однако считающийся наиболее узкой из фригольдных конструкций <26>. ——————————— <26> См.: John G. Sprankling. Op. cit. P. 113.
При участии в сделках по поводу недвижимости, обремененной данным титулом, необходимо иметь в виду, что срок действия такого права определяется несколькими способами. Наиболее широко распространены случаи, когда титул, перешедший к определенному лицу, сохраняет силу в течение всей жизни правоприобретателя (for the life of a transferee). Право собственности может быть также привязано к периоду жизни лица, отчуждающего собственность (for the life of the transferor) <27>. Наконец, в западной практике часто применяется отсылка к третьим лицам, чей период жизни определяет срок действия пожизненного права собственности <28>. Допускается также использование сразу нескольких сроков жизни различных лиц <29>. В силу заведомой ограниченности титула life estate определенным сроком, данному вещному праву всегда сопутствуют правопритязания <30>. ——————————— <27> См.: Turner v. Missouri Pacific Railway Co., 130 Mo. App. 535, 109 S. W. 101 (1908); Brevoort v. Brevoort, 70. N. Y. 136 (1877). <28> В таком случае право собственности передается с оговоркой «pur autre vie» (фр.) — на срок чужой жизни. <29> Множественность лиц позволяет сохранить титул в силе либо до момента наступления смерти первого из группы лиц (until the first to die of two or more designated measuring lives), либо до тех пор, пока хотя бы одно из указанных лиц остается в живых (until the death of the survivor of two or more designated measuring lives). См. подробнее: Richard R. Powell. Powell on Real property, Vol. 2, Ch. 16. Michael Allan Wolf ed. LexisNexis Matthew Bender , 2006. <30> Ими могут быть как возможность лица, совершившего отчуждение данного имущества, вновь вступить в права на него (reversion), так и выжидательное право собственности третьего лица (remainder).
Пожизненное право собственности, возникающее из договора или завещания, требует включения в текст такого документа специальных оговорок <31>, как то: «передаю N на срок его (ее) жизни»; «передаю N на срок жизни Z» <32>. Передача имущества на пожизненном праве собственности осуществляется, как правило, по воле сторон, однако следует иметь в виду, что данный вещно-правовой титул может возникнуть и в силу закона (by operation of law) <33>. ——————————— <31> См.: Robinson v. King, 68 N. C.App. 86, 314 S. E. 2d 768 (1984). <32> См.: Pigg v. Haley, 294 S. E.2d 851 (Va, 1982); Williams v. Estate of Williams, 865 S. W.2d 3 (Tenn. 1993). <33> Например, в результате действия статутов, предусматривающих однозначное толкование формулировок, ранее используемых для передачи имущества на титуле fee tail, в пользу установления пожизненного права собственности (см.: ст. 5 гл. 30 Свода общих статутов штата Иллинойс, Акт «О передаче прав» (Conveyances Act)). Определенную актуальность сохраняют положения о пожизненном праве собственности, возникающем из брака (marital life estate). См. подробнее: William B. Stoebuck, Dale A. Whitman, The Law of Property (3rd ed.), Hornbook Series, West Group, St. Paul, Minn., 2000. P. 64 — 72.
Иностранцы, участвующие в сделках по поводу недвижимости, обремененной пожизненным ненаследуемым правом собственности, рискуют оказаться дезориентированными наименованием данного титула. Несмотря на кажущиеся ограничения, имущество на праве life estate может переходить не только по договору, но и по завещанию. Однако такой способ передачи недвижимости допустим лишь в случаях, когда действительность рассматриваемого титула определяется сроком жизни третьего лица (pur autre vie), а не собственника, отчуждающего имущество <34>. Отчуждение недвижимости может быть произведено лишь в объеме меньшем или равном тому, на котором имущество принадлежало лицу, совершившему такую передачу, поскольку права, перешедшие по данного рода сделке, сохраняют силу только в течение срока действия аналогичных прав первоначального собственника <35>. Между тем при рассмотрении возможности участия в проекте, связанном с недвижимостью, принадлежащей собственнику на праве life estate, необходимо учитывать, что американские суды, руководствуясь интересами сторон, нередко идут навстречу правоприобретателям, признавая действительными сделки по продаже земли, обремененной пожизненным титулом, даже если они были совершены без согласия лиц, обладающих выжидательным правом собственности на такое имущество <36>. ——————————— <34> См.: Restatement of Property § 151, Special Note. См. подробнее: Edward J. McCaffery, A Life Estate Conception of Property. USC Law School, Olin Working Paper N 99 — 15, August 1999. P. 22 — 28. <35> См.: Mid-State Homes, Inc. v. Johnson, 218 Ga. 397, 128 S. E.2d 197 (1962); Busby v. Thompson, 286 Ark. 159, 689 S. W.2d 572 (1985). <36> См.: Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N. E. 791 (1927); Cauffiel v. Cauffiel, 39 Del. Ch. 190, 161 A.2d 432 (1960); Spring v. Hollander, 261 Mass, 373, 158 N. E. 791 (1927); Baker v. Weedon, 262 So. 2d 641, 644 (Miss. 1972).
Наряду с базовыми конструкциями фригольдных прав Соединенные Штаты допускают применение так называемых «квалифицированных» (qualified fees) <37>, или отменяемых титулов (defeasible fees), действительность которых зависит от определенных условий. ——————————— <37> См.: William Blackstone. Op. cit. P. 109 — 110.
К таким титулам относятся простое отменяемое право собственности (defeasible fee simple estate) и пожизненное отменяемое право собственности (defeasible life estate), каждое из которых может быть подчинено суспензивному условию (determinable), резолютивному условию (subject to a condition subsequent), а также резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица (subject to an executory limitation). Квалифицированные титулы объединены по своей природе общей целью — они создаются прежде всего с тем, чтобы первоначальный собственник, отчуждающий недвижимость на одном из фригольдных титулов, мог обеспечить сохранность данного объекта, гарантировать определенный порядок его содержания и использования, а также предопределить судьбу имущества в случае несоблюдения установленных требований <38>. ——————————— <38> См.: Ink v. City of Canton, 212 N. E.2d 574 (1965); Mahrenholz v. County Bd. of School Trustees, 417 N. E.2d 138 (Ill. App. Ct. 1981).
Особенность конструкций права собственности, подчиненного суспензивному условию, состоит в том, что вещно-правовой титул действует до момента наступления (либо, напротив, прекращения) определенных событий, указанных в договоре или завещании в качестве отлагательных условий <39>. Как только требования, которыми титул обусловлен, нарушаются, данное вещное право прекращается автоматически, без необходимости совершения каких-либо дополнительных действий со стороны первоначального собственника или правоприобретателя <40>. Таким образом, лицо, отчуждающее недвижимость на праве собственности, подчиненном суспензивному условию, не утрачивает всех прав на такое имущество, а сохраняет за собой правопритязание, позволяющее ему вновь стать полноценным собственником (possibility of reverter), как только отлагательное условие будет нарушено <41>. ——————————— <39> К вопросу о суспензивных (отлагательных) условиях см.: Цитович П. П. Труды по торговому и вексельному праву: в 2 т. Т. 1: Учебник торгового права. К вопросу о слиянии торгового права с гражданским. М.: Статут, 2005. С. 967. <40> См.: Restatement of Property § 44 (1936). См. также: Valer Oil Co. v. Souza, 182 Cal. App.2d 790, 6 Cal. Rptr. 301 (1960); Caldwell v. Brown, 553 S. W.2d 692 (Ky.1977); Brown v. Haight, 435 Pa. 12, 255 A.2d 508 (1969); Saletri v. Clark, 13 Wis. 2d 325, 108 N. W.2d 548 (1961). <41> Если язык распоряжения однозначно свидетельствует о намерении передать имущество именно на титуле fee simple determinable, однако в тексте документа отсутствует прямое указание на possibility of reverter, такое будущее правопритязание первоначального собственника возникает в силу закона. См.: Staack v. Detterding, 182 Iowa 582, 161 N. W. 44, L. R.A.1918C 856 (1917); Bailey v. Eagle Mountain Telephone Co., 202 Tenn. 195, 303 S. W.2d 726 (1957).
Лица, планирующие участвовать в сделках по поводу недвижимости, титул на которую подчинен суспензивному условию, должны учитывать несколько немаловажных факторов. Во-первых, для установления подобной вещно-правовой конструкции в тексты распоряжений об отчуждении недвижимости необходимо включить фразы, прямо свидетельствующие о намерении передать имущество именно на таком праве <42>. Во-вторых, Соединенные Штаты предъявляют определенные требования к содержанию отлагательных условий, на которых передается недвижимое имущество. Наиболее общими принципами, действующими в данной области, являются реальная выполнимость условий и как минимум гипотетическая возможность их нарушения <43>. Наконец, следует иметь в виду, что в настоящее время конструкции права собственности, подчиненного суспензивным условиям, применяются в основном для благотворительных, образовательных и иных некоммерческих целей, и лишь в редких случаях используется в коммерческом обороте <44>. ——————————— <42> С этой целью могут быть использованы формулировки, определяющие суспензивные условия: «до тех пор, пока», «так долго, как», «при условии, что», «если при этом» (см.: Lacer v. Navajo County, 141 Ariz. 396, 687 P.2d 404 (App.1983); Edling v. Stanford Tp. 381 N. W.2d 881 (Minn.1986)). В отсутствие таких фраз, суды в большинстве случаев находят достаточными указания на сохранение за первоначальным собственником соответствующего правопритязания (см.: Williams v. Kirby School District N 32, 207 Ark. 458, 181 S. W.2d 488 (1944); Mt. Gilead Church Cemetery v. Woodham, 453 So.2d 362 (Ala.1984)). Во всех остальных случаях титул, на котором передается имущество, с высокой степенью вероятности будет квалифицирован как простое неограниченное право собственности (см.: U. S. Trust Co. v. State, 226 N. J.Super. 8, 543 A.2d 457 (App. Div.1988); Little Miami, Inc. v. Wisecup, 13 Ohio App.3d 239, 468 N. E.2d 935 (1984); Indigo Realty Co. v. City of Charleston, 281 S. C. 234, 314 S. E.2d 601 (1984)). <43> См.: Hermitage Methodist Homes of Virginia, Inc. v. Dominion Trust Co., 387 S. E.2d 740 (Va.) 498 U. S. 907 (1990). Крайне редко приводятся в исполнение отлагательные требования, содержащие ограничения или запрет на вступление в брак, побуждающие к разводу или разделению семей, а также условия, препятствующие спорам о наследстве. См.: Restatement (Second) of Property: Donative Transfers §§ 6.1 — 7.2 (1983). Вместе с тем условие, согласно которому титул привязан к холостому (незамужнему) положению правообладателя, может быть признано судом действительным, если будет доказано, что такая суспензивная оговорка нацелена на оказание материальной помощи собственнику, не имеющему семьи, а не на предотвращение матримониального союза (см., например: Lewis v. Searles, 452 S. W.2d 153 (Mo. 1970)). См. подробнее: Olin L. Browder, Jr. Testamentary Conditions against Contest, Michigan Law Review, Vol. 36, N 7 (May, 1938), P. 1066 — 1106; Testamentary Conditions against Contest Re-Examined, Columbia Law Review, Vol. 49, N 3 (Mar., 1949), P. 320 — 343. <44> См., например: Humble Oil&Refining; Co. v. Harrison, 146 Tex. 216, 205 S. W.2d 355 (1947).
Право собственности, подчиненное резолютивному условию, сконструировано таким образом, что при наступлении определенных обстоятельств (отменительных условий), титул может утратить силу лишь по решению лица, совершившего отчуждение имущества. Рассматриваемой категории прав сопутствует правопритязание первоначального собственника, выраженное в форме возможности вновь вступить в право собственности (right to re-enter), реализация которой носит волевой характер. Особое значение для участников сделок с недвижимостью, обремененной такими титулами, имеют способы, с помощью которых правом очное лицо может прекратить действие отменяемого права. Одни штаты устанавливают необходимость предъявления иска о восстановлении владельческих правомочий (start an action to recover possession) <45>, в других юрисдикциях первоначальный собственник должен, прежде чем возбуждать судопроизводство, совершить конклюдентные действия, указывающие на намерение вернуть имущество <46>, в большинстве случаев достаточно направить обладателю аннулируемого титула письменное уведомление о прекращении данного права <47>. ——————————— <45> См., например: Mattox v. State, 280 N. C. 471, 186 S. E.2d 378 (1972). <46> См., например: City of New York v. Coney Island Fire Department, 285 N. Y. 535, 32 N. E.2d 827 (1941). <47> См., например: Emrick v. Bethlehem Tp., 506 Pa. 372, 485 A.2d 736 (1984). Несмотря на то что в литературе бытует мнение о неприменимости в современных условиях принципа «физического возврата» на землю, судебная практика до сих пор допускает этот метод прекращения чужого отменяемого титула. См., например: Forsgren v. Sollie, 659 P.2d 1068 (Utah 1983). О критике данной формы реализации собственником своего правопритязания см.: John G. Sparankling. Op. cit. P. 119.
Формулировки, с помощью которых совершается отчуждение собственности, нередко страдают противоречивостью и двусмысленностью, поэтому при возникновении спора судьям приходится самостоятельно квалифицировать титул, обременяющий объект недвижимости, и, как следствие, определять его судьбу <48>. На сегодняшний день тенденция правоприменительной практики складывается таким образом, что неоднозначные конструкции отменяемого права толкуются судами именно в пользу собственности, подчиненной резолютивному условию, поскольку это в значительной степени снижает риск утраты титула <49>. ——————————— <48> См., например: Denver&Santa; Fe Railway Co. v. School District, 14 Colo. 327, 23 P. 978 (1890); Pickens v. Daugherty, 217 Tenn. 349, 397 S. W.2d 815 (1965); United States v. 2,086 Acres of Land, 46 F. Supp. 411 (W. D.S. C.1942); Oldfield v. Stoeco Homes, Inc., 26 N. J. 246, 139 A.2d 291 (1958). <49> См., например: Storke v. Penn Mutual Life Insurance Co., 390 Ill. 619, 61 N. E.2d 552 (1945); Hardman v. Dahlonega-Lumpkin County Chamber of Commerce, 238 Ga. 551, 233 S. E.2d 753 (1977); Nielsen v. Woods, 687 P.2d 486 (Colo. App.1984). Кроме того, определив, что право собственности подчинено резолютивному условию, суд может счесть обстоятельство, формально подпадающее под действие отменительной оговорки и, таким образом, служащее основанием иска о восстановлении прав первоначального собственника, недостаточным для прекращения титула. См., например: Skipper v. Davis, 59 S. W.2d 454 (Tex. Civ. App.1932); Johnson v. City of Hackensack, 200 N. J.Super. 185, 491 A.2d 14 (App. Div.1985). Вместе с тем, следует иметь в виду, что суд исходит из реальных обстоятельств каждого дела, и в целом обладатели отменяемых титулов не имеют никаких преференций перед первоначальными собственниками (см., например: Union Missionary Baptist Church v. Fyke, 179 Okl. 102, 64 P.2d 1203 (1937)).
Наиболее специфической, гибридной конструкцией отменяемого права собственности является титул, подчиненный резолютивному условию с последующим переходом в пользу третьего лица. Механизм действия этого титула объединяет начала двух предыдущих моделей права собственности. Как и в случае с правом, подчиненным суспензивному условию, смена титульного владельца происходит автоматически, однако в данном случае выгодоприобретателем становится не первоначальный собственник, а указанное им при отчуждении имущества третье лицо. При этом условие, необходимое для такого перехода носит резолютивный, а не суспензивный характер <50>. Иначе говоря, наступление обусловленного события дает первичному собственнику основание аннулировать отменяемый титул и вновь вступить в права на недвижимость <51>. В отсутствие соответствующего волеизъявления собственником данного имущества становится третье лицо <52>. ——————————— <50> См.: Proprietors of Church in Brattle Square v. Grant, 69 Mass. 142, 63 Am. Dec. 725 (1855). <51> См.: Pearson v. Easterling, 107 S. C. 265, 92 S. E. 619, Ann. Cas. 1918D 980 (1918); Bradford v. Federal Land Bank, 338 So.2d 388 (Miss. 1976). <52> См., например: Hall v. Hall, 604 S. W.2d 851, 854 (Tenn.1980).
Следует иметь в виду, что в качестве отменительных условий, используемых в данной вещно-правовой конструкции, традиционно фигурируют события, наступление которых невозможно предугадать <53>. Учитывая активное международное сотрудничество в сфере образования, а также практику привлечения иностранцев к участию в благотворительных проектах, обращает на себя внимание тот факт, что недвижимость, в некоммерческих целях передаваемая в собственность определенного учебного заведения, может принадлежать ему на рассматриваемом титуле до тех пор, пока организация продолжает существовать в качестве образовательного учреждения <54>. ——————————— <53> Ими, в частности, могут являться такие события, как отсутствие или наличие у правоприобретателя живых наследников на момент его смерти (см.: Dickson v. Renfro, 263 Ark. 718, 569 S. W.2d 66 (1978); In re Fleck’s Estate, 261 Iowa 434, 154 N. W.2d 865 (1967); Jernigan v. Lee, 279 N. C. 341, 182 S. E.2d 351 (1971); Warrington v. Chester, 294 Ill. 524, 128 N. E. 549 (1920), а также его матримониальное состояние (см.: Pumroy v. Jenkins, 151 Kan. 466, 99 P.2d 752 (1940); Hinton v. Bowen, 190 Tenn. 463, 230 S. W.2d 965 (1950)) либо уход из жизни в определенном возрасте (см.: Thomas v. Thomas, 97 Miss. 697, 53 So. 630 (1910); Bailey v. Brannon, 293 Ala. 83, 300 So.2d 344 (1974)). <54> См., например: Lehigh University v. Hower, 159 Pa. Super. 84, 46 A.2d 516 (1946).
Подводя итог анализу системы фригольдных вещно-правовых титулов на недвижимость в США, необходимо отметить, что современные американские суды единообразны в своем решении считать рассмотренный перечень фригольдных титулов исчерпывающим (numerus clausus principle) <55>. На практике это означает, что в случае, если формулировки, содержащиеся в тексте договора, траста или завещания, нацелены на создание или передачу фригольдного права, оно всегда будет толковаться как одно из ныне существующих и указанных выше <56>. Такой порядок, безусловно, благоприятствует участию иностранцев в сделках по поводу недвижимости в США, поскольку своевременное изучение ими действующей системы вещных титулов позволяет спланировать программу долгосрочного плодотворного партнерства, основанного на понимании концепций и традиций американского права. ——————————— <55> Данный принцип является одним из фундаментальных для правовой системы Соединенных Штатов и применяется судами на протяжении нескольких веков. См., например: Johnson v. Whiton, 34 N. E. 542 (Mass. 1893). <56> См. подробнее: Thomas W. Merrill&Henry; E. Smith. Optimal Standardization in the Law of Property: The Numerus Clausus Principle. 110 Yale L. J. 1 (2000). P. 1, 24 — 41.
