ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ДОВЕРЕННОСТЕЙ
Д. КАРПУХИН
Карпухин Дмитрий, к. и.н., доцент кафедры международного права и прав человека МГПУ.
В июльском номере журнала «Жилищное право» была опубликована статья Д. Карпухина «Правовые аспекты наследования жилых помещений, являющихся объектами приватизации и договора пожизненного содержания с иждивением». Читатели журнала включились в обсуждение публикации с автором. В частности, был поднят вопрос о роли доверенности в процессе приватизации жилых помещений. Все это обусловило написание настоящей статьи, посвященной проблеме детального исследования материалов судебной практики, затрагивающих поставленные вопросы.
Одной из правовых особенностей рассмотрения дел, связанных с приватизацией жилых помещений, является юридическое обоснование принимаемых решений не только нормами действующих нормативно-правовых актов, но и положениями, содержащимися в актах толкования права, изданных высшей судебной инстанцией России — Верховным Судом РФ. Сложность ситуации заключается в том, что содержание актов толкования права — постановлений Пленумов Верховного Суда РФ — неоднозначно, а иногда диаметрально противоположно интерпретируется судами различных инстанций, что обусловливает затяжной характер судебных процессов, многочисленные отмены ранее принятых решений, принятие постановлений Президиумом Верховного Суда РФ и в конечном итоге приводит к переосмыслению положений интерпретационных актов, изданных высшей судебной инстанцией РФ. Налицо проблема не только официального нормативного толкования норм жилищного законодательства Верховным Судом РФ, но и разъяснения положений, содержащихся в ранее принятых интерпретационных актах, высшей судебной инстанцией РФ, т. е. «толкование актов толкования». Наглядной иллюстрацией такой проблемы стала интерпретация положений, содержащихся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) <1>. ——————————— <1> Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в ред. Постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.1993 N 11, от 25.10.1996 N 10, от 06.02.2007 N 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. N 11; 1997. N 1.
В соответствии с положениями указанного пункта гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных Законом о приватизации жилья условиях. Если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации такого договора местной администрацией, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. Судебные инстанции, руководствуясь данным положением, содержащимся в акте толкования права, стали принимать решения, в которых рассматривали доверенность на приватизацию жилого помещения, выданную лицом, имевшим указанное право и скончавшимся после ее выдачи, в качестве формы волеизъявления умершего гражданина и, как следствие, признавали за наследником умершего право на включение жилого помещения в наследственную массу.
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
Так, интересным представляется решение Верховного Суда РФ, изложенное в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.08.2008 N 5-В08-81, в котором высшая судебная инстанция России дает смысловое толкование свободного волеизъявления физического лица на приватизацию жилого помещения <2>. Суды нижестоящих инстанций отказали истцу в удовлетворении его требований о включении в наследственную массу квартиры, в отношении которой наследодатель выразил намерение о приватизации и выдал две нотариально заверенные доверенности на право совершения всех действий, связанных с приватизацией квартиры, на имя матери истца, а также сотрудников службы «одного окна» Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Однако в связи со смертью, последовавшей в тот же день, не успел завершить процесс приватизации. ——————————— <2> Определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.08.2008 N 5-В08-81 // Текст опубликован не был. Правовая система «КонсультантПлюс».
ПЕРВИЧНАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ: РАСХОЖДЕНИЕ ОЦЕНОК СИТУАЦИИ СУДЕБНЫМИ ИНСТАНЦИЯМИ ВСЕХ УРОВНЕЙ
Высшая судебная инстанция России, руководствуясь вышеизложенным разъяснением Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8 и доводами истца о том, что еще при жизни наследодателя были собраны необходимые документы для оформления сделки по передаче жилого помещения в собственность; возможность соблюсти правила оформления документов на приватизацию исключалась в связи с его скоропостижной смертью, при этом наследодатель при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей на совершение действий по приватизации, которые отозваны не были, выразил свою волю на приватизацию жилого помещения, определила отменить решения нижестоящих инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Таким образом, Верховный Суд РФ исходил из расширенной смысловой интерпретации волеизъявления физического лица на приватизацию жилья, которое может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде нотариально удостоверенной доверенности. При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 21.10.2008, оставленным без изменения Определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008, в иске Д. отказано, встречный иск Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы удовлетворен. Постановлено истребовать жилое помещение из незаконного владения Д., выселив его из указанной квартиры.
ПЕРВОЕ ИТОГОВОЕ РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 по надзорной жалобе Д. решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008 отменены. По делу принято новое решение о признании за Д. права собственности на квартиру в порядке наследования по закону в соответствии со статьей 1142 ГК РФ. В удовлетворении исковых требований Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы отказано.
ПРИНЦИПИАЛЬНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ОЦЕНКИ СИТУАЦИИ ПРЕЗИДИУМОМ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Казалось, что в рассматриваемом деле окончательно поставлена точка и возобладала смысловая трактовка понятия «волеизъявление физического лица о приватизации жилья», которое может быть выражено не только в форме письменно оформленного заявления, но и в виде доверенности. Жилое помещение в указанном случае должно было быть включено в наследственную массу, так как наследодателем была выражена воля на принятие жилого помещения в форме нотариально удостоверенной доверенности и по независящим от наследодателя обстоятельствам (смерть) последний не смог осуществить все этапы приватизации жилого помещения. Однако во второй половине 2009 года рассмотренное дело получает принципиально новый поворот. Представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы П. обращается с надзорной жалобой в Президиум Верховного Суда РФ, в которой просит отменить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 как нарушающее единство судебной практики и оставить в силе решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008. При этом в жалобе указывалось, что допущенные Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации нарушения норм материального и процессуального права носят существенный характер и повлияли на исход настоящего дела, в связи с чем без отмены Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 невозможны защита и восстановление прав г. Москвы как собственника жилищного фонда. По надзорной жалобе Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы 24.09.2009 дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 389 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заместителем Председателя Верховного Суда Российской Федерации в Президиум Верховного Суда Российской Федерации было внесено представление о пересмотре в порядке надзора Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009. Президиум Верховного Суда Российской Федерации, изучив материалы дела и обсудив доводы представления, нашел его подлежащим удовлетворению.
ОБОСНОВАНИЕ РЕШЕНИЯ ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
В Постановлении от 30.12.2009 N 56пв09 Президиум Верховного Суда РФ отметил, что при рассмотрении настоящего дела в надзорном порядке Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации допущено нарушение единства судебной практики, и, кроме того, посчитал, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации без предусмотренных законом оснований признала неправильным разрешение спора по существу судом первой инстанции <3>. ——————————— <3> Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 30.12.2009 N 56пв09 // опубликован не был. Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
Президиум Верховного Суда РФ полностью согласился со следующими доводами суда первой и кассационной инстанций. Во-первых, о том, что при жизни Д. либо его представители с заявлением о передаче ему в собственность жилого помещения в порядке приватизации в уполномоченный жилищный орган не обращались, необходимые документы для государственной регистрации права собственности на спорную квартиру ими не подавались. Следовательно, не были соблюдены требования, предусмотренные статьей 8 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», о том, что решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Во-вторых, о том, что оснований для включения спорной квартиры в наследственную массу и признания за Д. права собственности на нее в порядке наследования не имеется, так как включение жилого помещения в наследственную массу в соответствии с положениями пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.08.1993 N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» возможно только в том случае, когда наниматель выразил волю на его приватизацию в виде заявления, подал это заявление в государственный орган, занимающийся приватизацией с приложением необходимых документов, но не успел оформить договор о передаче жилого помещения по причинам, от него не зависящим. В-третьих, о том, что заявление на подготовку документов для приватизации было подано представителем Д. А. по доверенности К. на следующий день после его смерти 19.07.2007, то есть когда действие доверенностей, выданных Д. А., как указал в силу статьи 188 Гражданского кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, уже прекратилось. В Постановлении Президиума Верховного Суда было отмечено, что Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, не соглашаясь с выводом судов первой и кассационной инстанций, посчитала, что с учетом конкретных обстоятельств дела само по себе необращение Д. или его представителей по доверенности при его жизни с заявлением о приватизации квартиры не могло служить основанием для отказа в удовлетворении заявленного наследником Д. требования о включении квартиры в наследственную массу. В обоснование такого суждения Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации сослалась на то, что возможность выполнить правила оформления документов на приватизацию спорной квартиры исключалась в связи со скоропостижной смертью Д. А., то есть по независящим от него причинам, выразившего при жизни своими действиями, в том числе выдачей доверенностей, свою волю на приватизацию занимаемого им жилого помещения, в которой ему не могло быть отказано. Приведенные доводы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации были признаны неправильными, так как они основаны на ошибочном истолковании статей 2, 7, 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и противоречили разъяснениям по их применению, содержащимся в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. Другие способы выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения (выдача доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение и т. п.) без его обращения при жизни с соответствующим заявлением и необходимыми документами в уполномоченный орган правового значения не имеют и основанием для включения в наследственную массу после смерти наследодателя занимаемого им по договору социального найма жилого помещения являться не могут. Таким, образом, сделал вывод Президиум Верховного Суда РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, удовлетворив иск Д., допустила нарушение единства судебной практики, а также публичных интересов, предполагающих в том числе необходимость единообразного толкования и применения судами закона при рассмотрении и разрешении гражданских дел одной категории.
ВТОРОЕ ИТОГОВОЕ РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
В результате рассмотрения надзорной жалобы Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Президиум Верховного Суда РФ постановил: 1. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 09.06.2009 отменить. 2. Решение суда первой инстанции от 21.10.2008 и Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 04.12.2008 оставить в силе.
ЮРИДИЧЕСКОЕ ЗНАЧЕНИЕ ПРИНЯТОГО ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СХОЖИХ ДЕЛ
Проанализированное Постановление Президиума Верховного Суда РФ интересно тем, что, являясь актом казуального толкования права, оно задало направление для разрешения схожих дел, так как исключило расширенное толкование форм волеизъявления физического лица на приватизацию жилого помещения, ограничив его только письменным заявлением. Так, Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 21.12.2010 было вынесено Определение N 80-В10-4 <4>, в котором было отменено решение суда первой инстанции и Определение Судебной коллегии по гражданским делам суда второй инстанции. ——————————— <4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 21.12.2010 N 80-В10-4 // Текст Определения опубликован не был. Справочно-правовая система «КонсультантПлюс».
ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ДЕЛА
О. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям о признании в порядке наследования права собственности на квартиру. В обоснование иска указала, что спорную квартиру на условиях социального найма занимал ее родной брат, умерший 10 ноября 2009 года. При жизни брат, намереваясь приватизировать занимаемое жилое помещение, обратился по данному вопросу в комитет по управлению муниципальным имуществом. Его намерение приватизировать жилье подтверждается соответствующими действиями. В БТИ он заказал внеплановую инвентаризацию жилья, где из договора на оказание услуг следует, что целью инвентаризации является приватизация. В Управлении федеральной регистрационной службы он получил сведения о правах на имеющиеся у него объекты недвижимости. Заключил договор социального найма с управляющей компанией. Однако закончить приватизацию не успел по причине смерти. Решением суда первой инстанции исковые требования О. были удовлетворены. Кассационная инстанция решение суда оставила без изменения.
ПОЗИЦИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ нашла надзорную жалобу главы администрации муниципального образования подлежащей удовлетворению. Верховный Суд РФ отметил, что, удовлетворяя заявленное О. требование о признании права собственности в порядке наследования на вышеназванное жилое помещение, суд исходил из того, что воля ее брата, М., на приватизацию занимаемого жилого помещения была выражена при жизни в его действиях: в получении плана недвижимого имущества, кадастрового паспорта и справки о праве на недвижимое имущество, необходимых ему для приватизации занимаемого жилого помещения. При этом в приватизации данного жилого помещения М. не могло быть отказано. Возможность соблюдения правил оформления документов на приватизацию исключалась в связи со смертью М. Таким образом, по мнению суда, спорная квартира в соответствии со статьей 1112 ГК РФ могла быть включена в наследственную массу. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отметила, что судами первой и второй инстанций не была принята во внимание правовая позиция по способам выражения наследодателем воли на приватизацию жилого помещения, занимаемого им по договору социального найма, отраженная в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 30.12.2009 N 56пв09. Названным Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации возможность включения жилого помещения в наследственную массу по требованию наследника допускается лишь в том случае, когда гражданин (наследодатель), желавший приватизировать жилое помещение, подал заявление о приватизации и все необходимые для этого документы в уполномоченный орган, не отозвал его, но умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности.
РЕШЕНИЕ ПО ДЕЛУ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации приняла решение отменить решения судов первой и кассационной инстанций и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Таким образом, проанализировав вышеизложенные решения различных судебных инстанций, можно сделать следующие выводы: 1. Акты официального нормативного толкования права, изданные Верховным Судом РФ и призванные обеспечить единство судебной практики на всей территории РФ, содержат положения, которые неоднозначно интерпретируются судебными инстанциями различных уровней. Таким образом, актуальной в судебной практике представляется проблема уяснения положений актов толкования права судами первой и кассационной инстанций. 2. Первоначально высшая судебная инстанция РФ дала расширенную интерпретацию волеизъявления лица, изъявившего желание приватизировать жилое помещение. Оно могло быть выражено как в форме заявления, так и иным способом, в частности нотариально удостоверенной доверенности на совершение действий, связанных с приватизацией жилья. 3. В дальнейшем, в ходе рассмотрения обстоятельств дела и анализа положений нормативных и интерпретационных актов, позиция высшей судебной инстанции РФ принципиально изменилась. Президиум Верховного Суда РФ стал исходить из буквального толкования положений закона и акта толкования права, в соответствии с которым волеизъявление лица на приватизацию жилого помещения должно было быть выражено только в форме заявления о приватизации, которое было подано вместе с необходимыми документами до смерти заявителя до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности. 4. Противоречивое содержание выводов и решений высшей судебной инстанции РФ обусловлено не только неправильным применением положений акта толкования права при вынесении решения, но и тем смысловым акцентом, который был сделан при рассмотрении дела. В первом случае Верховный Суд РФ исходил из того, что доверенность, выданная на приватизацию жилья, — это односторонняя сделка, в основе которой лежит волеизъявление лица, имеющего право на совершение указанных действий. Указанное волеизъявление может быть выражено как в письменной, так и в других формах. В другом случае высшая судебная инстанция РФ исходила из процедурных особенностей осуществления приватизации, обязательным условием осуществления которой являлось обращение с соответствующим заявлением. 5. Значение рассматриваемого Постановления Президиума Верховного Суда РФ в том, что оно исключает иные формы волеизъявления лица на приватизацию жилых помещений, кроме заявления. К таковым согласно позиции Президиума Верховного Суда РФ следует отнести выдачу доверенностей на приватизацию, получение части документов для приватизации, устные заявления в разговорах с родственниками и знакомыми о необходимости и желании приватизировать жилое помещение.
——————————————————————
Интервью: Споры о выселении — самые распространенные в судах («Жилищное право», 2011, N 10)
СПОРЫ О ВЫСЕЛЕНИИ — САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ В СУДАХ
О. ХАРЧЕНКО
Харченко Ольга, частнопрактикующий юрист.
О возможных причинах выселения граждан из занимаемых ими жилых помещений рассказывает Ольга Харченко, частнопрактикующий юрист.
— По каким причинам можно выселить граждан, проживающих в муниципальных квартирах, и кто может это сделать? — Принимать решение о выселении граждан из жилых помещений, которые граждане занимают по договорам социального найма, может только суд. Выселение возможно с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и без предоставления других жилых помещений. Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, если: — дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; — жилое помещение подлежит переводу в нежилое; — жилое помещение признано в установленном законом порядке непригодным для проживания; — жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с действующим законодательством; — проводится капитальный ремонт или реконструкция дома. В последнем случае при невозможности проведения работ без выселения нанимателя на время реконструкции или ремонта граждане переселяются в жилые помещения маневренного фонда. При этом договор социального найма не расторгается. Если наниматель жилого помещения и проживающие вместе с ним члены семьи, в том числе бывшие, более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то они могут быть выселены в судебном порядке в другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Также, к сожалению, возможно выселение из занимаемого по договору социального найма жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения. Если наниматель и проживающие вместе с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей и бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, наймодатель обязан предупредить нарушителей о необходимости устранить данные нарушения. Если нарушения устранены не будут, то по иску наймодателя либо иных заинтересованных лиц виновные могут быть выселены из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Кроме того, без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
— По каким причинам можно выселить граждан из квартир, находящихся в собственности? — Выселение из жилых помещений, которые находятся в собственности граждан, тоже возможно только в судебном порядке. Например, если гражданин перестал быть членом семьи собственника. В таком случае по иску собственника он может быть выселен из жилого помещения, поскольку согласно закону его право пользования в данном случае не сохраняется. Также члены семьи прежнего собственника могут быть выселены из жилого помещения в случае перехода права собственности на него. Есть и исключения из правил, например, граждане, которые на момент приватизации имели равные с собственником права, но в приватизации участия не принимали. Сам собственник также может быть выселен из жилого помещения в случае прекращения у него права собственности на данное помещение, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам. Например, в ситуациях, когда жилое помещение приобретено посредством ипотечного кредитования. Также собственник может быть выселен из занимаемого жилого помещения в случаях изъятия земельного участка, на котором расположено данное жилое помещение. Еще есть так называемые реквизиции и конфискации. Реквизиция — вид юридической экспроприации, понятие, означающее изъятие государством имущества у собственника с выплатой ему стоимости такого имущества. Конфискация — принудительное безвозмездное изъятие в собственность государства всего или части имущества, являющегося собственностью лица, в качестве санкции за преступление либо за административное или гражданское правонарушение. Есть и исключительные случаи выселения собственника, который использует жилое помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей. Орган местного самоуправления предупреждает собственника о том, что необходимо устранить нарушения и назначить срок для ремонта жилого помещения. Если собственник не отреагировал и продолжает нарушать права соседей, бесхозяйственно относится к собственному жилому помещению, без уважительных причин не производит ремонт, суд по иску органов местного самоуправления может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
— Как выглядит процедура выселения? — Если суд принял решение о выселении граждан из занимаемого жилого помещения, то в случаях, когда граждане не намерены добровольно исполнить решение суда, возбуждается исполнительное производство. Выселяемому устанавливается срок для добровольного исполнения содержащегося в исполнительном листе требования о его выселении. Данный срок не может превышать пять дней с того момента, как должник (выселяемый) получил постановление о возбуждении исполнительного производства. Если выселяемый не освободил жилое помещение, судебный пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора (семь процентов) и устанавливает должнику новый срок для выселения. Далее выселение происходит без дополнительных уведомлений, принудительно. Выселение — освобождение жилого помещения от выселяемых, их имущества и домашних животных, а также запрет выселяемым пользоваться данным жилым помещением. Выселение происходит в присутствии понятых и в некоторых случаях при содействии органов внутренних дел с обязательной описью имущества должника. Исполнение исполнительного документа о выселении оформляется судебным приставом-исполнителем актом о выселении.
— Насколько велико число спорных дел, касающихся выселения? — На мой взгляд, споры о выселении и признании граждан прекратившими (утратившими) право пользования жилыми помещениями — самые распространенные в судах. Иски о выселении всегда рассматриваются с участием прокурора.
— Бывают ли случаи незаконного выселения? Что это, злой умысел или ошибки? — Решение о выселении граждан из занимаемых жилых помещений либо об отказе в выселении принимает суд, основывая свое решение на нормах закона, а также руководствуясь представленными суду сторонами спора доказательствами. Полагаю, что бывают случаи незаконного выселения. Злого умысла, думаю, при этом нет. Есть, скорее, беспечное отношение граждан к своим правам и обязанностям. В частности, к своему праву отстаивать свое право пользования в суде либо самому, либо через представителя (юриста). Распространенной ошибкой, например, является необоснованное мнение женщин о том, что они не могут быть выселены с несовершеннолетними детьми без предоставления другого жилого помещения. К огромному сожалению, суды принимают решения о выселении и детей, если есть законные основания требовать этого. Граждане же не приходят в суд, полагая, что им нет нужды отстаивать свои права в связи с тем, что у них есть несовершеннолетние дети и суд не может принять решение о выселении. Когда же решение о выселении принято, должник начинает суетиться, пытается обжаловать решение суда, зачастую пропуская сроки для обжалования, опять же без помощи юристов. Впрочем, те, в отношении кого принято решение суда о выселении, всегда считают, что решение незаконно.
— Могут ли граждане самостоятельно отстоять свои интересы? — Конечно, право самостоятельно, без помощи юристов отстаивать свои интересы в суде у граждан есть. Но, на мой взгляд, если интересы граждан в суде представляет юрист, то шансы на положительный исход дела для этой стороны выше. Я убеждена в том, что представитель все-таки должен иметь достаточно узкую специализацию. Если речь идет о жилищных спорах, то пусть это будет юрист, который на них спец иализируется.
— Случаются ли споры, касающиеся выселения, связанные с ипотекой? — К сожалению, да. Хотя граждане, приобретшие жилые помещения в собственность с использованием ипотечного кредитования, и являются собственниками, но это жилое помещение находится в залоге у банка. В случае просрочки по ипотечным взносам в течение трех месяцев на предмет залога обращается взыскание и граждане могут быть выселены из занимаемого жилого помещения.
— Можно ли выселить нерадивых соседей и что жильцам для этого нужно делать? — Как говорилось выше, выселить нерадивых соседей законодательство позволяет, хотя на практике такие иски являются редкостью. Это выселение из занимаемых жилых помещений нанимателя и проживающих вместе с ним членов семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, если они систематически нарушают права соседей. Обычно до обращения в суд с таким иском необходимо множество раз обращаться в полицию с соответствующими заявлениями, так как факты нарушения прав соседей должны все-таки подтверждаться документально. Полагаю, что одних свидетельских показаний должно быть недостаточно, иначе соседи могут сводить друг с другом счеты, необоснованно обвиняя в том, что на самом деле не совершалось. Что касается выселения из жилых помещений, находящихся в собственности граждан, то с таким иском, как тоже говорилось выше, в суд должен выходить орган местного самоуправления. В обязательном порядке суду должны быть представлены доказательства систематического нарушения прав соседей — протоколы об административных правонарушениях. Лично мне известен только один такой случай, который широко освещался в СМИ. Суд г. Первоуральска Свердловской области принял решение о выселении из собственной квартиры диджея Виктора Зотова и о продаже его квартиры с публичных торгов. Он постоянно громко слушал музыку, не давая соседям спать по ночам. Был неоднократно оштрафован за нарушение тишины, но это не возымело действия, и тогда терпению соседей пришел конец.
— Все ли Вас устраивает в законодательстве, что стоило бы изменить и каким образом? — Полагаю, что вряд ли можно найти человека, который был бы полностью удовлетворен и доволен действующим законодательством. Если говорить обо мне лично, то я бы более подробно регламентировала в законах содержание домашних животных в квартирах многоквартирных домов. Также беспокоит вопрос о защите прав одиноких пожилых граждан и одиноких душевнобольных, которые не находятся под опекой. К сожалению, защитой прав этих категорий людей заниматься некому, и они часто становятся объектами квартирных мошенников и нечистых на руку риелторов. Но главное, что не нравится лично мне, — это возможность дробления долей в праве на жилые помещения на множественные, часто «карликовые» доли. Если кто-то из сособственников желает навредить остальным, то у него есть возможность подарить, а точнее, продать посредством заключения договоров дарения свою долю, например, десяти-двадцати гражданам. Представляете, собственниками однокомнатной квартиры иной раз становятся двадцать человек, которые за небольшую стоимость приобрели доли в праве на нее для регистрации либо для вселения и практически преступными методами вынуждают сособственников продать квартиру и разделить деньги. В последнее время появилась практика, когда суды отказывают собственникам небольших долей в праве на жилое помещение вселяться в него и, соответственно, вставать на регистрационный учет. На мой взгляд, это большой прогресс, так как делает приобретение таких долей бессмысленным. Насколько мне известно, в некоторых европейских странах существует законодательство, регламентирующее преимущественное право покупки сособственников, когда государство готово предоставить кредит для выкупа долей у сособственников, и только если сособственники отказываются от кредита, только тогда возможна продажа посторонним лицам. В нашей стране практически каждый сособственник желает воспользоваться преимущественным правом покупки, но просто не имеет на это средств. А банк может отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Хотя, конечно, и это не панацея, когда сделку купли-продажи прикрывают сделкой дарения. К сожалению, доказать, что на самом деле была заключена сделка дарения, практически невозможно.
— Расскажите об интересных и наиболее сложных делах из практики, касающихся выселения. — На мой взгляд, все дела по жилищным спорам и оспариванию сделок с недвижимостью для юриста интересны. Хотя, наверное, называть их интересными кощунственно, ведь за каждой ситуацией стоят живые люди со своими проблемами и трагедиями. Любой иск о выселении — это большой удар для того, кого пытаются выселить и у кого нет иного жилого помещения. Все дела по оспариванию сделок с недвижимостью, полагаю, являются очень и очень сложными. Думаю, что простое дело — это иск о расторжении брака. Других простых дел не бывает. Недавно я представляла в суде женщину, которая обратилась в суд с иском о признании бывшего супруга прекратившим право пользования жилым помещением, занимаемым ею по договору социального найма. Бывший супруг более 15 лет не проживал в квартире, прятался от бывшей супруги, не сообщая своего фактического места жительства. Он искренне считал, что чем дольше он будет скрываться, тем труднее будет суду принять решение в пользу истицы, моей доверительницы. Тем не менее гражданин просчитался, так как данный факт, наоборот, сыграл не в его пользу. Женщина обратилась в органы внутренних дел с заявлением о розыске бывшего супруга и получила постановление об отказе в возбуждении уголовного дела и заведении розыскного дела в связи с тем, что бывший супруг не является ее близким родственником. В постановлении было указано, что бывший супруг не пропал, менял паспорт, просил сотрудников милиции не сообщать бывшей супруге о месте его фактического проживания. Также было указано, что он вывез все свои вещи и документы вполне добровольно. Суд сделал вывод, что ответчик по иску в данном жилом помещении не нуждается, и принял решение в пользу истицы. Наверное, самое многострадальное дело, которое уже третий год рассматривается в суде, — это иск о признании сделки купли-продажи недействительной и истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Я представляю интересы истца. Отец истца безвестно пропал шесть лет назад. Еще до его исчезновения квартира была несколько раз перепродана между одними и теми же лицами, а через несколько лет оказалась в собственности у женщины, с которой мы сейчас и пытаемся истребовать данную квартиру. Как я уже говорила, процесс длится уже третий год, хотя, конечно, бывают и более длительные процессы. Только через пять лет после исчезновения отца моего доверителя нам удалось убедить правоохранительные органы, что необходимо возбудить уголовное дело по факту мошенничества, а также по статье «Убийство» в связи с безвестным исчезновением гражданина. В течение пяти лет моего доверителя убеждали, что отца разыскивают, но, как оказалось, розыскное дело так и не было заведено. Одним из собственников квартиры именно в то время, когда отец моего доверителя пропал, стал сотрудник правоохранительных органов и сын одного большого чиновника. Нам пока не удалось убедить правоохранительные органы в том, что все покупатели квартиры являются не потерпевшими, а соучастниками данного преступления, и на данный момент в федеральный розыск объявлены лишь риелторы, которые организовывали все сделки с квартирой. В основном я предпочитаю представлять интересы граждан, которых выселяют, а не тех, кто обращается в суд с иском о выселении. Мне интересно найти доказательства того, что граждане имеют право пользования квартирой и не могут быть выселены. Хотя бы какой-то период времени. Например, был случай, когда мама, собственница квартиры в ЖСК, обратилась в суд с иском о выселении ее совершеннолетнего сына, ссылаясь на то, что сын перестал быть членом ее семьи. В процессе выяснилось, что пай за данную квартиру был выплачен мамой в период брака с умершим отцом моего доверителя. То есть квартира являлась совместно нажитым имуществом супругов. На момент смерти отца сын был несовершеннолетним и был зарегистрирован в данной квартире, что свидетельствует о фактическом принятии им наследства. Оказалось, что мама представила нотариусу, у которого было заведено наследственное дело, поддельную справку, в которой было указано, что в квартире на день смерти ее супруга никто зарегистрирован не был. В итоге мой доверитель не только не был выселен из квартиры, но суд признал за ним право собственности на четверть доли в праве на эту квартиру. Также был случай, когда собственник квартиры обратился в суд с иском о выселении из нее бывшей супруги, которую он вселил в квартиру уже после расторжения брака. Истец доказывал, что моя доверительница не является членом семьи собственника. Мы, со своей стороны, доказали суду, что бывшая супруга и не была вселена в жилое помещение в качестве члена семьи собственника, а имело место совершенно иное основание для приобретения ею права пользования — долгосрочный договор найма жилого помещения. Суд не принял решение о выселении моей доверительницы. Что касается представления интересов по искам о выселении именно истцов, самое большое количество дел я провела по выселению из жилых помещений нанимателей по договорам коммерческого найма в случаях, когда договоры были заключены с нарушением закона. Собственники долей в праве на жилое помещение после определения порядка пользования ошибочно полагали, что являются теперь собственниками комнат в квартире, и сдавали внаем комнаты без разрешения сособственников. На самом деле определение порядка пользования жилым помещением не прекращает режим общей долевой собственности, как многие полагают, и сособственники так и остаются собственниками долей в праве. Все иски о признании договоров найма недействительными и выселении нанимателей были удовлетворены. Существует ошибочное мнение о том, что собственник доли в праве на жилое помещение может вселить без разрешения сособственников членов своей семьи. Это не так. Без разрешения сособственников можно вселить только своих несовершеннолетних детей. Остальных лиц — только с письменного разрешения сособственников. Выселение не приобретших право пользования супругов сособственников тоже вполне распространенная категория исков. Напоследок хочется вспомнить еще один случай из моей практики. Речь шла не о выселении, а о признании ребенка не приобретшим право пользования жилым помещением. Иск был подан бабушкой ребенка. В муниципальной квартире были зарегистрированы бабушка, ее сын и дочка сына, то есть внучка истицы. Девочка никогда в квартире не проживала и не вселялась в нее. Когда умер отец ребенка, бабушка обратилась в суд с иском о признании ребенка не приобретшим право пользования квартирой. Нам удалось убедить суд в том, что ребенок приобрел право пользования лишь потому, что это право было дано ей отцом. А сам ребенок не смог реализовать свое право на вселение в квартиру в силу малолетнего возраста. Суд принял нашу сторону, ребенок остался состоящим на регистрационном учете в данной квартире.
Комментарии к статье
Корольков Александр, начальник правового отдела аппарата Общероссийского профсоюза работников физической культуры, спорта и туризма Объединения профсоюзов России СОЦПРОФ (РОСПРОФСПОРТ).
В Конституции РФ закреплен принцип невозможности произвольного лишения принадлежащего жилья, поэтому выселение обычно касается выселения граждан из жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда на основании договора найма жилого помещения. Лишение права собственности на имущество возможно только по решению суда. Правовое регулирование осуществляется гражданским законодательством. Основаниями для принудительного изъятия любого имущества, в том числе жилья, являются, в частности, обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника, конфискация, реквизиция. Представляется, что наиболее распространенным основанием является обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника. Если собственник не выполнил принятые на себя по договору обязательства, суд может принять решение об изъятии у него имущества, за счет которого и будет возвращаться задолженность. Согласно пункту 4 Приказа Генерального прокурора РФ от 02.12.2003 N 51 «Об обеспечении участия прокуроров в гражданском судопроизводстве» прокурор обязан принимать участие в первую очередь в рассмотрении дел о выселении без предоставления другого жилого помещения. В иных случаях прокурор вступает в процесс и дает заключение по делам о выселении, если истец или ответчик по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может лично отстаивать в суде свои жилищные права либо если спор приобрел особое общественное значение в субъекте Российской Федерации или муниципальном образовании. Как уже отмечалось и автором, на порядок выселения значительно влияет принадлежность жилого помещения к жилищному фонду. Основания выселения зависят от целей использования жилищного фонда, из которого производится выселение. Так, выделяется жилищный фонд социального использования (относятся предоставляемые гражданам по договорам социального найма жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (жилые помещения, предназначенные для проживания отдельных категорий граждан: служебные, в общежитиях, маневренный фонд, дома системы социального обслуживания населения и т. п.), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования), жилищный фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование). Высокая социальная значимость института выселения из жилого помещения обусловливает необходимость правового исследования различных его аспектов. Думается, что основной тенденцией развития правового регулирования в этой сфере является постепенное уменьшение количества правовых норм, запрещающих или затрудняющих процедуру выселения собственников из жилых помещений, предпосылкой чего стало увеличение круга оснований для выселения. Следует отметить, что все же государство в соответствии с положениями части 2 статьи 95 и части 2 статьи 106 ЖК РФ гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда и завершение расчетов с должником.
——————————————————————
Интервью: Криминал и недвижимость («Жилищное право», 2011, N 10)
КРИМИНАЛ И НЕДВИЖИМОСТЬ
А. ГРИБАКОВ, Н. ПОПОВА
Грибаков Александр, председатель президиума коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры».
Попова Надежда, председатель коллегии адвокатов A-Lex Consulting.
О распространенных схемах, которые используют мошенники в сфере недвижимости, и о способах борьбы с ними рассказывают Александр Грибаков, председатель президиума коллегии адвокатов «Грибаков, Поляк и партнеры», и Надежда Попова, председатель коллегии адвокатов A-Lex Consulting.
АЛЕКСАНДР ГРИБАКОВ
— Назовите наиболее распространенные мошеннические схемы в сфере недвижимости. — Сегодня способов отъема собственности намного больше, чем было у Остапа Бендера. Я расскажу об одной схеме мошенничества, попадавшей в поле моего зрения уже несколько раз. Предположим, у нас имеется жилое помещение — квартира. Учитывая стоимость жилья в Москве, квартира — это наиболее дорогостоящее имущество у многих москвичей сегодня. В этой квартире могут проживать: а) люди пожилого возраста; б) люди, выбивающиеся из какого-либо социального слоя (наркозависимые или лица, страдающие алкоголизмом). Следует учесть, что такие люди редко бывают совсем одиноки — у них есть родственники, то есть им кто-то может оказать помощь. Далее происходит следующее: неожиданно приезжает какой-то родственник, заходит в квартиру, наблюдает очередную «полупьяную» историю. Родственнику сообщают, что ему нужно уплатить счет за квартиру. Так или иначе он направляется в паспортный стол либо в расчетный центр и получает документ, где видит, что в графе «Наименование собственника» стоит чужая фамилия! Каким-то неведомым образом эти граждане квартиру потеряли. О чем в данной ситуации говорят граждане на консультации у юристов? Как правило, диалог начинается одинаково: человек утверждает, что в отношении его совершено мошенничество. Однако необходимо учитывать, что вопрос, который мы начинаем обсуждать, относится к сфере гражданского права, а не уголовного. Почему? На сегодняшний день разграничивать право уголовное и гражданское бывает довольно трудно. Например, если мы посмотрим на статью 179 Гражданского кодекса РФ, то увидим, что сделки, заключенные под влиянием «обмана», недействительны, и в то же время в статье 159 Уголовного кодекса РФ сказано, что «мошенничество — это завладение имуществом путем обмана или злоупотребления доверием». Однако схожая терминология еще не означает идентичную юридическую составляющую. Для того чтобы возбудить уголовное дело, необходимо наличие всех признаков состава преступления. Только при наличии всех элементов можно будет с уверенностью говорить, что процесс доказывания пройдет успешно. Если один из элементов состава отсутствует, то наиболее вероятно получение отказа в возбуждении уголовного дела. Поэтому в целом по таким делам мы традиционно говорим о гражданском производстве в суде общей юрисдикции. Когда мы попадаем в пласт гражданских дел, первым делом необходимо выяснить круг субъектов, участвующих в ситуации. Наиболее интересная фигура в данной ситуации — нотариус. Следует сказать, что участие нотариуса в сделке является одним из важнейших вопросов, поскольку это существенным образом влияет на вероятность успеха по делу в суде. Если договор заключен и удостоверен нотариусом, то даже если он подписан человеком, находящимся в состоянии алкогольного опьянения, такая ситуация крайне сложна. Дело в том, что суды общей юрисдикции при рассмотрении дел о расторжении или признании недействительным договора, заключенного с участием нотариуса, исходят из того, что данный договор заключен правомерно, а вытекающие из него права и обязанности сторон полностью легитимны. Оспаривать нотариально удостоверенный договор крайне проблематично. Обычно суды говорят, что гражданину нужно было воспользоваться своим правом ознакомления с предметом и условиями договора и просто быть более внимательным. Подобная ситуация является довольно типичной. Полагаю, что нотариальная палата должна больше контролировать деятельность нотариусов по удостоверению договоров. Нотариусам необходимо отслеживать такие моменты, тщательно проверять волю лиц, вступающих в договорные отношения. Если же договор не был нотариально удостоверен, значит, мы пойдем более простым путем. Есть шанс установить юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию при признании недействительным договора купли-продажи (дарения, мены) квартиры. Следует сказать несколько слов о государственной пошлине, подлежащей уплате при рассмотрении споров, связанных с признанием сделок недействительными. Для некоторых граждан сумма, например, 60 тысяч рублей (а именно такая пошлина часто взимается при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на недвижимость) является неподъемной. Как может уплатить такую сумму человек, у которого, образно говоря, вчера украли квартиру? Если вы не можете выплатить эту сумму сразу, то вам согласно нашему процессуальному законодательству предоставляется отсрочка. Но добиться ее практически невозможно. Человек должен быть либо прикован к постели, либо получать пенсию минимального размера для того, чтобы ему предоставили такую отсрочку. Это неправильно. Судам необходимо рассматривать каждую ситуацию детально, как конкретный случай. Если же не уплатить пошлину, то материал, представленный в суд, будет оставлен без движения, вынесено соответствующее определение, дело будет продвигаться с трудом. Теперь предположим, что вы уже находитесь в процессе. У ответчика есть возможность реализовать спорное имущество. У истца существует ряд механизмов «заморозки» имущества, в частности необходимо заявить ходатайство о применении мер по обеспечению иска, наложении ареста на спорное имущество. Если проанализировать статистику, то далеко не всегда такие ходатайства удовлетворяются судом, потому что формально судья имеет полноценное право спросить: «Почему вы считаете, что я должен арестовывать это имущество?» Ответ только один: «Потому что неналожение ареста на данное имущество может сделать невозможным исполнение решения суда, потому что ответчик попросту продаст это имущество». При этом позиция суда тоже понятна, ведь наложение ареста может причинить собственнику значительный ущерб. Такие ситуации в российской системе правосудия встречаются часто. Данный пласт проблем также требует доработки. Необходима систематизация практики. В то же время радостно отметить, что в последнее время люди стали активно вооружаться знаниями в области права. Предположим, приходит мошенник. Он собирается отнять квартиру у соседей, начинает усиленно спаивать, скажем, живущих рядом бабушку и дедушку. В конечном счете он подсовывает им договор. Замечу, что договор может быть подписан как собственноручно, так и по доверенности. Для того чтобы сделать доверенность, необходимо обратиться к нотариусу. Вряд ли какая-нибудь пожилая чета, имеющая серьезные проблемы с алкоголем, поедет в нотариальную контору. Придется вызывать нотариуса на дом. В данной ситуации остается полагаться только на добросовестность помощника нотариуса — именно он увидит двух «невменяемых» людей, которые собираются «подарить» квартиру. Если сделка заключена, мошенник оформляет квартиру на себя. Потом он ее перепродает либо дарит. Это интересный ход с его стороны. В данном случае отстаивать свои права будет труднее, поскольку возникает вопрос: «Не является ли приобретшее квартиру лицо добросовестным приобретателем?» Существует несколько вариантов, что делать дальше. Можно потребовать виндицировать имущество, т. е. истребовать его из чужого незаконного владения. Либо потребовать компенсацию, но в данном случае могут возникнуть трудности, поскольку человек, перепродавший имущество, к моменту вступления судебного решения в законную силу может просто ничего не иметь. Даже если по решению суда он должен возместить 10 млн. рублей, получить их вряд ли будет возможно. Схем отъема имущества огромное количество. Несмотря на то что мы живем в довольно просвещенное время, проблемы возникают на различных стадиях работы с договором. Возможны недобросовестные действия лиц на стадии заключения договора, ложные показания свидетелей в суде. Например, недавно в моей практике был такой случай. Ситуация была связана с дарением жилого помещения. Собственник сам договор не подписывал. После его смерти наследники пытаются вернуть имущество обратно. Во время процесса допрашивается свидетель. Происходит очень интересный диалог: «Скажите, почему собственник не сам подписал договор? Зачем было приглашать рукоприкладчика, чтобы подписать договор?» Свидетель отвечает: «Он чувствовал себя плохо и был крайне слаб». Ответчик начинает прокручивать события, когда это было, на чем он приехал и т. п. На вопрос, кто открыл дверь дома, где жил собственник, он отвечает: «Он сам мне и открыл». Видимо, на подписание сил уже не хватило…
— Расскажите про мошеннические схемы в сфере ренты? — Тема достаточно банальна — мошеннические схемы повторяются из года в год. Формы мошенничества в данной сфере разнообразны. Участниками могут быть как любые третьи лица, так и родственники. Предположим, внук предлагает бабушке заключить с ней договор, обещая, что будет привозить ей медикаменты и давать, предположим, 5000 рублей в месяц. В итоге бабушка соглашается, договор оформляется. Вроде бы все нормально, только, как уж повелось, обещания не выполняются. В данном случае есть интересные нюансы правового плана. Например, в договоре указано, что вы ежемесячно обязаны выплачивать 5000 рублей, но при этом вы сразу при заключении договора даете бабушке 100 000 рублей. Потом плательщик ренты о бабушке забывает и ежемесячные перечисления не осуществляет. Бабушка обращается в суд, и происходит не очень хорошая вещь. Если была единовременно выплачена и принята большая сумма, в этом случае суд решает, что сторона выполнила существенное бремя, несмотря на то что она не осуществляла ежемесячный платеж. Значит, можно говорить о том, что права и обязанности по договору в целом исполняются и он продолжает действовать. Что касается мошеннических схем, то они остались прежними. Различные коммерческие структуры ищут одиноких бабушек и дедушек и предлагают им помощь в обмен на квартиру. Итог, как правило, печален: пожилой человек не получает ничего, остается без квартиры. Признать такие сделки недействительными очень трудно, особенно если договор был нотариально удостоверен. Нередки случаи, когда пожилые люди попадают в непростую жизненную ситуацию по вине своих родственников: последние, желая как можно быстрее завладеть квартирой, склоняют пожилого человека к скорейшему заключению договора. Защищать такого пожилого человека крайне трудно, особенно если он продолжает проживать совместно со своими родственниками.
— Что Вы можете рассказать про мошенничество в отношении дольщиков? — Пласт дел, связанных с мошенничеством в сфере долевой собственности, очень большой. В частности, налицо проблема манипуляции с малыми долями. Представим себе ситуацию, когда квартира раздроблена на десять частей. Скажем, с большим трудом вам удалось собрать девять частей из десяти. А десятой частью владеет некий человек, который может быть вам кем угодно, не желающий продавать свою часть. Естественно, вы уговариваете его продать ее вам, но он отказывается. Что делать? Согласитесь, что проживать на 1/10 части невозможно. Раньше существовал эффективный механизм для решения таких споров. Можно было через суд признать эту долю малозначительной и обязать владельца доли принять компенсацию. Однако позже Конституционный Суд РФ посчитал, что такие иски не могут больше удовлетворяться судом, поскольку это нарушает изначальные конституционные права гражданина: «Это собственность, и отнять ее нельзя». Из-за этого люди не могут решить многие проблемы. Фактически начинается шантаж, так как, имея 1/10 доли, можно просить половину стоимости квартиры.
— С ними никак нельзя договориться? — Возможна только добровольная продажа. Также возникают проблемы в рамках заключения притворных и мнимых сделок среди дольщиков. Возьмем, к примеру, двух дольщиков, которые поделили квартиру пополам. Один из дольщиков собирается продать свою долю. Он должен реализовать право второго дольщика на преимущественную покупку, направив содольщику уведомление о намерении продать свою половину. Теперь предположим, что второй дольщик не желает приобретать часть квартиры. Тогда первый дольщик совершает незаконную сделку: оформляет договор дарения, проведя денежные средства каким-то иным образом, и тем самым обходит право преимущественной покупки доли. В результате первый дольщик выводит часть из общего пользования. Второй дольщик обращается в суд, заявляя, что эта сделка притворная, поскольку одна сделка была прикрыта другой. К сожалению, такие иски в большинстве случаев обречены на провал, признать такую сделку недействительной практически невозможно.
— Каковы, на Ваш взгляд, превентивные методы защиты от мошенничества. — Во-первых, необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, какие были вынесены решения по этому объекту недвижимости, нет ли прав третьих лиц на это помещение. Как бы мы себя ни защитили договором, не следует забывать, что заключение договора не гарантия того, что в итоге нам удастся получить удовлетворительное судебное решение и добиться его исполнения. Необходимо также удостовериться, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество; как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники. Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательным: прошло ли дело все стадии обжалования. Вообще, такую квартиру приобретать не стоит, потому что обжаловать судебное решение можно не только в рамках надзорного производства, но в и свете вновь открывшихся обстоятельств.
НАДЕЖДА ПОПОВА
— Если затрагивать законы, регулирующие рынок недвижимости, то лучше всего акцентировать внимание на исполнительной составляющей: судебной системе, регулирующей исполнение этих законов, и системе правоохранительных органов, призванных защищать граждан от мошенников. На сегодняшний день необходимо менять судебную систему. В частности, следует меньше выпускать ненормативных актов, указывающих, как вести себя судьям или сотрудникам правоохранительных органов. Зачастую если судья или сотрудник полиции собирается принять справедливое решение, то он не делает этого, так как в дальнейшем у него могут возникнуть проблемы, вплоть до увольнения. Есть некоторые пробелы в законодательстве, связанные с получением жилья малоимущими гражданами. Для того чтобы получить жилье, гражданам необходимо быть малоимущими — ни у кого из физических лиц не должно быть собственности. Но бывает так, что в одном помещении проживает семь человек. Предположим, что один из членов семьи решает встать в очередь на квартиру, а для этого необходимо выписаться. Но другие члены семьи, будучи обладателями еще одной собственности, не собираются выписываться из квартиры и вставать в очередь — им это просто не нужно. Получается, что один человек из-за шести других квартиру получить не может. В ситуации, когда все проживающие в помещении признаются малоимущими, возникает другая проблема. Как правило, члены семьи становятся участниками какой-либо программы. Но для того чтобы получить, скажем, ипотеку, необходимо подать соответствующие справки в банк о том, что он имеют достаточный доход для погашения кредита. Здесь и получается несоответствие. В зону риска при мошенничестве, связанном с недвижимостью, входят, прежде всего, старики, одинокие граждане и выпивающие люди. При покупке недвижимости покупателям в первую очередь следует обращать внимание на продавца. Необходимо регулярно встречаться с продавцом, чтобы удостовериться, что это его непосредственное желание продать недвижимость. Иногда сделки совершаются по доверенности — такой вариант стоит исключить. Также необходимо уточнить, является ли данное жилье единственным жильем продавца. Нужно выяснить причину продажи недвижимости, ведь продавец может находиться под давлением преступников, а потом через суд потребовать собственность назад. Можно привести множество примеров по части мошенничества в сфере недвижимости. Вот некоторые из них. Пожилой человек продал свою землю. Договор был оформлен 10 января, но 11 января данный гражданин умер. Он продавал землю по доверенности. Юрист, выступающий от имени данного гражданина, не знает, что тот умер. На регистрацию сделки приходят только юрист и покупатель. Все проходит успешно, и покупатель получает свидетельство о праве собственности. Некоторое время спустя появляются родственники умершего человека, которые подают в суд под предлогом, что «старик не отдавал отчет своим действиям и был невменяем». Но суд признает эту сделку недействительной в связи с тем, что на регистрацию договора пришел не собственник, а его доверитель. Кроме того, договор был зарегистрирован после того, как скончался пожилой гражданин. Право собственности у нас возникает с момента регистрации, а не с момента подписания договора купли-продажи. Для того чтобы подстраховаться в данной ситуации, договор необходимо оформлять нотариально, а продавца отвести в ОУФРС. В следующем примере прослеживается похожая ситуация. Оформляется договор купли-продажи, но сделка регистрацию не проходит. Собственник умирает. Его дочь подает в суд о признании сделки недействительной. Суд признает ее отца на момент совершения сделки невменяемым, несмотря на то что перед сделкой покупатель попросил собственника посетить психологический диспансер. Однако посмертная экспертиза показала, что собственник был невменяем. Для подстраховки в данном случае необходимо указывать в договоре полную стоимость недвижимости, а не частичную, как это принято для того, чтобы не платить налоги. Существуют также некоторые мошеннические схемы по ренте. Гражданин заключил с пожилым человеком договор о ренте и сразу отдал ему деньги. Неожиданно пожилой человек отказывается от регистрации договора. Он пишет заявление о возврате всех документов и говорит: «Я все равно скоро умру. Вы вернете себе деньги через суд». Как можно подстраховаться в этой ситуации? Не следует отдавать деньги до получения свидетельства о праве собственности. Важно отметить, что в договоре о ренте могут быть указаны разные моменты: первоначальная цена ренты, ежемесячная сумма, осуществляет ли рентодатель уход за рентополучателем. В данной ситуации пункт об уходе стоит исключить — это довольно спорный момент, и чтобы доказать, что вы ухаживали за рентополучателем, необходимо будет сохранять все чеки и поддерживать хорошие отношения с соседями. Мошенничество не обошло и сферу инвестирования. Иногда инвестирование прикрывают договором предварительной купли-продажи, когда продавец обязуется в будущем продать недвижимость какому-либо лицу. Обычно покупатели получают деньги и исчезают. В дальнейшем деньги можно получить через суд, но есть и обратная сторона медали: фирма может обанкротиться или деньги вы получите только через несколько десятков лет. Чтобы не попасть на удочку мошенников, можно порекомендовать следующее: постоянно вести беседу с продавцом; не стесняться просить оригиналы документов; взять расширенную выписку из домой книги, чтобы выяснить, были ли в квартире дети, выписанные незаконно, судимые и т. п.; не стесняться просить продавца в момент совершения сделки показать справку из психологического и наркологического диспансера; идти регистрировать сделку вместе с продавцом; для оплаты арендовать ячейку или дать деньги под расписку, написанную от руки, при участии двух свидетелей.
