Новости по юриспруденции: законы, суды, финансы, недвижимость, кризис, аналитика, бизнес, в мире и т.п.
Аренда земельных участков, предоставленных в Москве и Санкт-Петербурге для строительства, при нарушении сроков строительных работ может быть прекращена досрочно
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, ПРЕДОСТАВЛЕННЫХ В МОСКВЕ
И САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА, ПРИ НАРУШЕНИИ СРОКОВ
СТРОИТЕЛЬНЫХ РАБОТ МОЖЕТ БЫТЬ ПРЕКРАЩЕНА ДОСРОЧНО
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 21 декабря 2011 года
И. В. КЕРЕНСКИЙ
14 декабря вступил в силу Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ (далее — Закон), в котором содержатся поправки к ряду нормативных правовых актов. Наиболее существенные изменения были внесены в Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон о введении в действие ЗК РФ).
Закон позволяет собственникам объектов незавершенного строительства, зарегистрировавшим право собственности до 1 января 2012 г., приобретать в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены указанные объекты. Для собственников объектов незавершенного строительства порядок оформления права аренды таких земельных участков будет аналогичен порядку, установленному для собственников зданий и сооружений (ст. 36 ЗК РФ).
Кроме того, Законом до 1 июля 2012 г. продлены:
1) срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Согласно предыдущей редакции п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ юридические лица обязаны были по своему выбору оформить либо право собственности, либо право аренды в отношении земельных участков, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования, до 1 января 2012 г. (при этом религиозные организации дополнительно могли выбрать право безвозмездного срочного пользования). Напомним, что с 1 января 2013 г. вступит в силу ст. 7.34 КоАП РФ, которая установит штраф до 100 тыс. руб. за нарушение юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями порядка и сроков переоформления права постоянного (бессрочного) пользования;
2) льготный срок действия законодательных ограничений по определению выкупной цены земельного участка, на котором находятся здания, строения либо сооружения, принадлежащие гражданам и юридическим лицам.
Напомним, что в п. 1 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ перечислены случаи, когда цена выкупа земельного участка не может превышать определенный процент от кадастровой стоимости участка в зависимости от места его нахождения, а в п. 2 ст. 2 — случаи, когда выкупная цена устанавливается исходя из ставки земельного налога за единицу площади участка.
Отметим, что вышеназванные сроки продлеваются не в первый раз. Согласно первоначальной редакции Закона о введении в действие ЗК РФ (от 25.10.2001) срок для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования был ограничен 1 января 2004 г., а правила определения выкупной цены земельных участков действовали бессрочно и были сформулированы иначе (было меньше оснований для установления льготной цены, порядок ее определения был связан только с численностью жителей населенного пункта). Действующие правила определения выкупной цены установлены Законом о введении в действие ЗК РФ от 18.10.2007 N 15. Предполагалось, что они перестанут применяться с 1 января 2010 г., однако срок их действия был продлен до 1 января 2012 г.
Кроме того, Законом предусмотрены новые основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга.
Чтобы публичный собственник земельного участка мог в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды по новым основаниям, необходима совокупность двух условий:
1) земельный участок должен быть предоставлен для целей строительства или реконструкции объекта недвижимости;
2) положения договора должны быть существенно нарушены либо обстоятельства, из которых исходили стороны при его заключении, должны значительно измениться.
Законом установлен исчерпывающий перечень существенных нарушений условий договора, которые могут стать основаниями для его досрочного расторжения в одностороннем порядке. В частности, к ним относится несоблюдение сроков строительства, предусмотренных договором либо разрешением на строительство. Полный перечень указанных нарушений приведен в абз. 4 п. 22 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ (в ред. Закона).
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны договора исходили при его заключении, согласно Закону является только один случай — когда помимо договора аренды участка собственник также заключал с арендатором договор о строительстве или реконструкции объекта недвижимого имущества на данном участке и этот договор по каким-либо причинам был расторгнут. Отметим, что стороны договора о строительстве или реконструкции могут включить в него условие, согласно которому даже в случае его расторжения договор аренды земельного участка продолжает действовать.
Аналогичный порядок установлен для расторжения инвестиционного контракта, который предусматривает строительство или реконструкцию объекта недвижимого имущества на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади объекта между сторонами. Новое правило будет касаться только договоров, заключенных до 1 января 2011 г. Соответствующие изменения внесены в Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
При этом для объектов недвижимости, создаваемых по инвестиционным контрактам такого рода, вводится особый способ определения долей в праве собственности до тех пор, пока объект недостроен. Недостроенный объект будет находиться в общей долевой собственности сторон контракта независимо от госрегистрации права собственности. Данное правило имеет обратную силу и распространяется на инвестиционные контракты, заключенные до введения Закона в действие.
Регистрация права собственности на построенные (реконструированные) по таким договорам здания также будет осуществляться на особых условиях — после завершения строительства (реконструкции) при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади построенного (реконструированного) объекта. Указанные изменения были внесены в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Закон был опубликован 14 декабря на официальном интернет-портале правовой информации (http://www. pravo. gov. ru) и вступил в силу с даты официального опубликования, за исключением отдельных положений. Так, правило распределения долей в праве собственности на недостроенный объект недвижимости, создаваемый по инвестиционному контракту, вступит в силу с 1 февраля 2012 г., а новые условия досрочного одностороннего расторжения договора аренды земельного участка — с 1 апреля 2012 г.
Документы:
Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
