(Севостьянова Ю., Рокотянский В.) («ЭЖ-Юрист», 2012, N 5)
КТО СПАСЕТ РЯДОВОГО БИЗНЕСМЕНА?
Ю. СЕВОСТЬЯНОВА, В. РОКОТЯНСКИЙ
Юлия Севостьянова, кандидат юридических наук, г. Волгоград.
Владимир Рокотянский, адвокат, г. Волгоград.
В российской судебной практике до сих пор не выработано единых критериев, позволяющих ответить на вопрос, в каком случае просрочка по оплате предмета договора купли-продажи недвижимого имущества есть существенное нарушение, являющееся основанием для расторжения договора.
Не существенно?
В целях государственной поддержки малого и среднего предпринимательства был принят Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», позволяющий данным субъектам в преимущественном порядке приобретать в собственность арендуемое государственное или муниципальное недвижимое имущество. В статье 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрена возможность оплаты недвижимого имущества как единовременно, так и в рассрочку. А практика показывает, что суды даже при незначительной просрочке удовлетворяют требования продавцов о расторжении соответствующего договора купли-продажи и возврате объекта недвижимого имущества, квалифицируя такую просрочку в качестве существенного нарушения <1>. Для бизнесменов выкупаемые помещения зачастую являются основным местом ведения предпринимательской деятельности, и потеря площадей для них может означать утрату самого бизнеса. ——————————— <1> Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03.10.2011 по делу N А12-8687/2011.
По вопросу о квалификации неоплаты товара в качестве существенного нарушения договора купли-продажи, влекущего право продавца требовать его расторжения, существует две позиции. Согласно первой позиции сам по себе факт неисполнения покупателем обязанности по уплате продавцу полной стоимости товара не может рассматриваться как существенное нарушение договора, поэтому продавец не вправе требовать его расторжения <2>. Такое право возникает только в том случае, если оно предусмотрено условиями договора или законом. Иными словами, неоплата товара должна быть оговорена как существенное нарушение договора купли-продажи, влекущее возможность его расторжения, в самом договоре либо в законе, регулирующем соответствующие отношения <3>. Именно такой позиции достаточно последовательно придерживаются суды общей юрисдикции. Например, ВС РФ, рассматривая дело о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в связи с неоплатой, отметил следующее: «Из содержания ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут решением суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами уже исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором». Далее ВС РФ дает оценку обстоятельствам судебного спора. Договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал (в том числе при неуплате денег за объект недвижимого имущества). В ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены. Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30 § 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему товара по договору купли-продажи. Она заключается в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. На основании вышеизложенного ВС РФ сделал вывод, что продавцу не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателя возврата переданного по договору купли-продажи объекта недвижимого имущества даже в случае нарушения покупателем обязательств по оплате его стоимости <4>. ——————————— <2> Кассационное определение Пермского краевого суда от 25.04.2011 по делу N 33-3939. <3> Постановление ФАС СКО от 11.03.2011 по делу N А63-3574/2010. <4> Определение ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27.
Существенно
Среди арбитражных судов единство мнений отсутствует. Некоторые арбитражные суды, в том числе ВАС РФ в Определении от 11.03.2011 N ВАС-2128/11, высказывают выводы, схожие с вышеизложенной позицией ВС РФ <5>. В рамках иных разбирательств арбитражи придерживаются второго подхода, в соответствии с которым нарушение обязательства по оплате предмета договора купли-продажи является его существенным нарушением, влечет возможность его расторжения и возврата предмета купли-продажи в собственность продавца. ——————————— <5> Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2128/11; Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2010 по делу N А03-4522/2009.
Например, ВАС РФ в Определении от 13.01.2011 N ВАС-17785/10 констатировал тот факт, что в судебной практике неоплата имущества в установленный договором срок признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон. В частности, в данном Определении ВАС РФ сослался на п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором разъяснено, что если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, то это не является препятствием для расторжения договора и возврата переданного покупателю имущества на основании ст. ст. 1102, 1104 ГК РФ. Подобные выводы вызывают обоснованную критику, поскольку ни о какой сложившейся судебной практике, позволяющей утверждать, что факт неоплаты товара является существенным нарушением обязательства, не может быть и речи. Ведь сам ВАС РФ не единообразно применяет ст. 450 ГК РФ и п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010. ВАС РФ в Определении от 11.03.2011 N ВАС-2128/11 указал, что в силу ст. 450 ГК РФ и п. 65 Постановления Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 неоплата выкупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества не является основанием для расторжения данного договора, поскольку продавец согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по нему и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. В рамках иных судебных разбирательств нижестоящие арбитражные суды хотя и признавали за продавцом право на расторжение договора купли-продажи в случае неоплаты выкупной стоимости, но только если нарушение имеет длительный характер <6> либо если внесено менее половины стоимости имущества, а оставшаяся стоимость так и осталась неоплаченной <7>. ——————————— <6> Постановление ФАС ЦО от 24.01.2011 по делу N А23-1477/10Г-16-79. <7> Постановление ФАС ЗСО от 02.03.2010 по делу N А03-4522/2009.
Отступление от депозитного правила
Ни в законодательстве, ни в судебной практике не выработано единообразной позиции относительно того, является ли неоплата предмета договора купли-продажи недвижимого имущества существенным нарушением данного обязательства, влекущим возможность его расторжения по требованию продавца и возврата ему предмета договора. Данный вывод полностью применим и к отношениям купли-продажи, возникающим в рамках Закона N 159-ФЗ. Однако существует определенное обстоятельство, которое, по нашему мнению, исключает квалификацию неоплаты предмета купли-продажи недвижимого имущества, заключенного в рамках данного Закона, в качестве существенного нарушения договора. Дело в том, что просрочка по оплате недвижимого имущества, приобретенного в рамках Закона N 159-ФЗ, как правило, возникает при исполнении договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа. В пункте 5 ст. 5 данного Закона специально отмечено, что в случае, если недвижимое имущество приобретается в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны. Схожие правила содержатся в п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в рассрочку, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Не сложно заметить, что законодатель в п. 5 ст. 5 Закона сделал отступление от диспозитивного правила, предусмотренного в п. 5 ст. 488 ГК РФ, и в рамках Закона N 159-ФЗ закрепил обязательность залоговых отношений применительно к покупке недвижимого имущества в рассрочку, которая не может быть устранена даже по соглашению сторон. В силу ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Нарушение по оплате предмета договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа, заключенного в рамках Закона N 159-ФЗ, не влечет для продавца такого ущерба. Поскольку он вправе обратить взыскания на недвижимое имущество и оставить за собой, если вторичные публичные торги по его продаже не состоялись, либо его эквивалентную стоимость, если торги состоялись. К сожалению, судебные акты, в которых к указанной категории споров применялись бы залоговые отношения, пока не встречаются. Полагаем, что нахождение предмета договора купли-продажи, заключенного в рамках Закона N 159-ФЗ, в залоге продавца исключает возможность рассмотрения просрочки по его оплате в качестве существенного нарушения, влекущего расторжение договора и возврат недвижимого имущества.
