(Полторак Г. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 2)
О ПРОБЛЕМАХ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ И ВОЗМОЖНОСТЯХ ИХ РАЗРЕШЕНИЯ <*>
Г. В. ПОЛТОРАК
——————————— <*> Материалы статьи были изложены на пленарном заседании XIV Национального конгресса по недвижимости, проходившего в Москве 6 июня 2011 года.
Григорий Витальевич Полторак, президент Российской гильдии риэлторов <1>, председатель правления ООО «БЕСТ-Недвижимость», кандидат технических наук (г. Москва). ——————————— <1> Слово «риелтор» дано в орфографии, принятой в официальном названии организации.
Автор, анализируя состояние современного рынка недвижимости России, выделяет 5 основных проблем, препятствующих его эффективному развитию: недостаток качественного жилья, низкая доступность жилья, обманутые дольщики, незащищенность прав собственности, неэффективное управление жилищным фондом. Делает заключение, что к возникновению этих проблем привели непродуманная налоговая политика, наличие подоходного налога на недвижимость и неуверенность населения в стабильности налогов. Высказываются конкретные предложения по улучшению ситуации: отмена Закона N 214-ФЗ и замена долевого строительства проектным финансированием; возложение функции контроля над строительством на банковский сектор; введение государственного страхования титула и пошлины, или сбора за регистрацию права собственности; отделение регистрации по месту проживания от права пользования помещением.
Ключевые слова: рынок недвижимости, доступность жилья, приватизация жилья, долевое строительство, дольщик, регистрация права собственности, подоходный налог на недвижимость, право собственности, управление жилищным фондом, проектное финансирование, страхование титула, право пользования недвижимостью.
The problems of the real estate market in Russia and the possibilities of their permission G. V. Poltorak
By analyzing the state of today’s real estate market in Russia, identifies five main problems that hinder its effective development: lack of quality housing and low housing affordability, defrauded real estate investors, insecurity of property rights, inefficient management of the housing stock. Concludes that the emergence of these problems led to the ill-conceived tax policies, the availability of income tax on the property and the uncertainty of the population in the stability of taxes. Specific proposals to improve the situation: the abolition of the Law N 214-FZ, and replacement of shared construction project financing, the laying on of the functions of control over the construction of the banking sector, the introduction of public insurance, and title fees or registration fees for the rights of property; Department of residence registration of the right use of the premises.
Key words: real estate market, housing affordability, housing privatization, equity building, interest holders, registration of property rights, income tax on property, ownership, housing management, project financing, title insurance, the right to use property.
Профессионалы рынка недвижимости, безусловно, серьезно озабочены вопросами регулирования своей профессиональной деятельности. Но мы понимаем, что не имеем права зацикливаться на собственных сложностях и задачах. Наша обязанность перед обществом — выразить свою точку зрения и вступить в активный диалог с исполнительной и законодательной властью, потому что мы находимся на переднем крае рынка недвижимости, общаемся непосредственно с потребителями наших услуг, с гражданами и поэтому наиболее остро ощущаем вопросы, которые волнуют участников рынка недвижимости сегодня. Я выделил бы 5 основных проблем, причем не с точки зрения риелторов, а с точки зрения граждан, общества, государства: — недостаток качественного жилья; — низкая доступность жилья; — обманутые дольщики; — незащищенность прав собственности; — неэффективное управление жилищным фондом. В настоящее время эти вопросы являются наиболее острыми в сфере недвижимости. Анализ порождающих их причин позволяет сформулировать конкретные предложения по решению указанных проблем. На мой взгляд, не беспочвенная критика, а только конструктивный подход может принести пользу населению России. Зададимся вопросом: сколько у нас жилья? Мы много слышим о программе доступного жилья, но точно не знаем, что это такое и сколько жилья необходимо. Сегодня, по статистическим данным, в России имеется примерно 3 миллиарда 124 миллиона квадратных метров жилья (около 22 квадратных метров на человека), из них около 19 миллионов 400 тысяч (0,6%) — аварийное жилье и 80 миллионов 100 тысяч квадратных метров (2,6%) — ветхое жилье, то есть жилье, которое требует оперативной реконструкции или замены. Таким образом, всего примерно 3,2 процента имеющейся жилой площади могут быть признаны проблемными. Казалось бы, совсем неплохие цифры <2>. В то же время, если сравнить обеспеченность населения жильем в России и в Европе или Соединенных Штатах, то мы увидим, что в нашей стране этот показатель в 2 — 3 раза ниже, чем в экономически развитых странах. По оценке Института экономики города, сегодня общая потребность в дополнительном жилье в России — около 1,5 миллиарда квадратных метров, то есть нужно построить примерно половину от имеющегося жилищного фонда. ——————————— <2> Хотя в Москве, если посмотреть аналогичную статистику, я думаю, обеспеченность жильем будет меньше.
Возникают вопросы, возможно ли это, в состоянии ли страна решить такую задачу. Если проанализировать существующие возможности строительной индустрии, то оказывается, что сейчас за год можно возводить примерно 50 миллионов квадратных метров жилья и около 25 миллионов строится силами самого населения (речь идет об индивидуальном жилищном строительстве). Таким образом, с учетом наращивания в перспективе мощностей строительной индустрии и увеличения финансовой поддержки индивидуального жилищного строительства в принципе эта задача выполнима. Правда, не в самом ближайшем будущем. Почему же из года в год не реализуется потенциал строительной отрасли, буксует программа доступного жилья? В чем проблема? Нам представляется, что причина в том, что строительная индустрия не обеспечена должными механизмами финансирования. Надо учитывать и путь развития, избранный в нашей стране, — долевое строительство жилья (всем печально известен Закон N 214-ФЗ о долевом строительстве <3>). Опыт, который накапливался на протяжении ряда лет, свидетельствует о том, что, по всей видимости, принято неправильное решение и нужно его немедленно корректировать. ——————————— <3> Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Мы говорим о конституционном праве на жилище, о том, что доступное жилье необходимо, но понятия «доступность» и «право на жилище» в российском законодательстве должным образом не раскрыты и абсолютно не определены. Возникают вопросы, где, в каких регионах жилье должно быть доступным и какого оно должно быть качества. Если проехать по необъятным просторам России, то можно увидеть брошенные, незаселенные дома. Оказывается, что проблема не в том, что вообще нет домов, а в том, что домов нет там, где они востребованы, где есть рабочие места, где создана необходимая для жизни инфраструктура. Видимо, главная проблема и состоит именно в том, что много построенного жилья не используется должным образом. Также можно отметить, что в регионах России доходы населения, стоимость жизни и жилья значительно различаются. На самом деле это проблема не только российская. В Соединенных Штатах, например, квартира в Нью-Йорке может стоить 800 тысяч долларов, а где-нибудь на севере страны можно купить дом за 150 — 200 тысяч долларов. Но и доходы населения, соответственно, отличаются: в Нью-Йорке они значительно больше, чем в американской глубинке, и это, наверное, естественная ситуация. Главное, что цены на жилье в различных регионах США коррелируют с уровнем доходов населения. Когда мы говорим о том, что жилье должно стоить дешево, то в принципе это неверная постановка вопроса. Жилой объект не может быть очень дешевым: существует вполне определенная себестоимость строительства, необходимо учитывать стоимость подключения к сетям, обеспечения построенного жилья инфраструктурой и т. д. На самом деле есть цена, которая соответствует среднему уровню доходов населения и складывающейся в определенный момент ситуации на рынке жилья в конкретном регионе. Есть рыночные инструменты, которые позволяют регулировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости и обеспечивать максимальное приближение стоимости жилья к указанной цене. Ценовая политика государства в жилищной области — это и есть один из нормальных государственных инструментов для перераспределения трудовых ресурсов и обеспечения граждан жильем. В то же время быстрая приватизация, проведенная в нашей стране, привела к тому, что около 80 процентов жилья находится в собственности граждан и менее 20 процентов — арендуемое жилье. Если посмотреть на эти цифры с позиции государства, то, наверное, это скорее плохо, нежели хорошо. Для России традиционна привязанность населения к дому. На мой взгляд, это можно объяснить тем, что люди, не имевшие собственности, а потом получившие ее, воспринимают жилище как семейный форпост, крепость. Соответственно, переезд на другое место воспринимается как стихийное бедствие. Таким образом, очень сильно снижена мобильность населения, что ставит серьезные преграды на пути перераспределения рабочей силы в регионы, где требуются квалифицированные трудовые ресурсы и есть возможность предоставить людям работу. Еще одна проблема, порожденная ураганной бесплатной приватизацией, состоит в том, что люди еще не успели перестроить свою ментальность. Мы до сих пор еще страдаем постсоветским синдромом: все было государственным, и государство должно было решать за нас все вопросы. Сегодня есть собственники жилья, собственники квартир, но люди воспринимают эту собственность как нечто такое, чем должен заниматься управляющий, государство — кто угодно, но не сами граждане. Владельцы недвижимости не стали полноценными собственниками, не осознали очень важную особенность владения — собственность отягощает, за ней нужен присмотр, о ней нужно заботиться, на нее нужно тратить деньги, силы и время. Отсутствует культура владения собственностью и ответственности за нее, особенно это актуально для домов, в которых собственниками являются владельцы квартир, состав которых очень разнородный. Это, мне кажется, действительно большая проблема, ведь совместная собственность требует четких процедур принятия управленческих решений. Не менее важным вопросом является наем жилья. В Советском государстве практически все жилье было государственным, и существовал только социальный наем. Этот вид найма плавно перекочевал в сегодняшнюю действительность, что привело к сохранению очередей на жилье. Укрепилось мнение, что бесплатно жилье обязаны предоставить всем, кто стоит в очереди на его получение по социальному найму. По-моему, процесс приватизации, который никак не закончится, наносит серьезный вред рынку недвижимости, потому что существующий сегодня вид найма ничего общего не имеет с социальным. Социальный наем не отделен должным образом от коммерческого, нет четкого и долгосрочного регулирования соответствующих отношений, и государство не выполняет функции нормального собственника в жилых домах смешанной формы собственности. На наш взгляд, от очередей необходимо перейти к действительно социальному найму. Социальный наем должен осуществляться только на основании имущественных критериев с учетом уровня доходов семьи, то есть жилье должно предоставляться в наем только в том случае, если доход не превышает определенного уровня, и оно ни в коем случае не должно предоставляться бессрочно. С гражданами обязательно должен заключаться срочный договор с контролем имущественных критериев на протяжении всего срока действия договора. Если имущественный ценз превышен, то есть доход семьи стал больше определенного уровня, то этой семье, безусловно, не должно предоставляться жилье на условиях социального найма. Для обеспечения такой семьи жильем на рынке есть другие механизмы — ипотека, коммерческий наем и многие другие. Жилье по социальному найму должно предоставляться в специально выделенных домах. Полагаем, что это должно быть качественное, но не престижное жилье, чтобы граждане, пользующиеся услугами социального найма, имели стимул к переходу на другую имущественную ступеньку: приобрести собственное жилье или жить в доме коммерческого найма. Также необходимо создать льготные условия для государственно-частного партнерства в сфере строительства социального жилья, дать таким застройщикам государственные гарантии по коммунальным платежам и плате за наем, раз уж это осуществляется по государственной дотации. На наш взгляд, социальное жилье следует рассматривать как сервисный проект, то есть застройщик должен не просто построить дом и отдать его государству, а, построив дом, эксплуатировать его. Тогда у застройщика будет стимул строить качественно, чтобы дом можно было эффективно эксплуатировать. Существует еще одна серьезнейшая проблема — обманутые дольщики и, соответственно, Закон N 214-ФЗ. Известно, что из года в год в этот Закон вносятся поправки, которые все более и более ужесточают контроль над действиями застройщиков. Зададимся вопросом: для чего, собственно, создавался этот Закон? Видимо, законодатель, намеревался решить четыре основные задачи: 1) чтобы не продавали недвижимость дважды; 2) чтобы застройщики не украли деньги; 3) чтобы строили качественное жилье; 4) чтобы строили вовремя. Ведь не секрет, что согласно статистике сегодня максимальное количество домов, которые строятся по Закону N 214-ФЗ, не превышает 30 процентов от всех объемов жилищного строительства. Опыт 2008 — 2010 годов показал, что если в стране финансовый кризис и денег не хватает, то строительство объективно задерживается. Возможно также появление недобросовестных застройщиков, которые могут бросить стройку и «увести» деньги. Здесь никакой контроль не поможет. Таким образом, реально решается только первая задача. Нам представляется, что нужно серьезно изучить каждую конкретную ситуацию и прежде всего ответить на вопрос: обмануты ли дольщики? Если действительно имеет место обман, то этим должны заниматься правоохранительные органы. Однако есть проекты, которые не состоялись в силу экономически неэффективной деятельности застройщика. Естественно, нужно разделять эти понятия. Поскольку речь идет об усилении контроля над застройщиками со стороны в том числе дольщиков — физических лиц, возникает вопрос, могут ли эти физические лица контролировать застройщика. Безусловно, нет. Очевидно, что непрофессионалы не могут контролировать процесс строительства и связанные с ним финансовые потоки. Более того, застройщик очень серьезно страдает от такого повышенного внимания и контроля. В нашей стране стоимость этого контроля очень высока — его осуществляют прокуратуры, местные администрации, специально созданные на всех уровнях власти комитеты и комиссии. Возможно, если потратить эти деньги должны образом, можно было бы профинансировать несколько серьезных строек. По сути, государство, узаконив долевое строительство и сбор денег под будущую стройку Законом N 214-ФЗ, несет определенную ответственность за деятельность застройщиков. А граждане, поощряемые поддержкой государства, слишком легкомысленно принимают на себя риски, связанные с инвестированием. Ведь гражданам почему-то не приходит в голову покупать фьючерсы на продукты, которые будут произведены только через год, или на урожай будущего года, а на рынке жилья это происходит. Надо незамедлительно отменить Закон N 214-ФЗ и вообще запретить долевое строительство. Должна быть рассмотрена единственно возможная альтернатива долевому строительству — проектное финансирование. Недавно на одном из заседаний в Совете Федерации председательствующий спросил присутствующих, как обстоят дела с обманутыми дольщиками в Китае и Европе. Я ответил, что там нет обманутых дольщиков, потому что нет долевого строительства в принципе. Люди вносят аванс (10%) и ждут завершения строительства. Банк кредитует застройщика, понимая, что есть спрос на жилье, а граждане приобретают уже построенное жилье у застройщика, застройщик погашает банковский кредит и завершает проект с прибылью. Как правило, приобретение жилья происходит с привлечением ипотечных кредитов. Нам кажется, что нужно вернуться к практике, которая до кризиса только разворачивалась: «Сбербанк России» предлагал такую схему, как внесение средств будущих покупателей в банк на специальный депозитный счет. На наш взгляд, только профессионалы могут контролировать стройку, и эту функцию следует возложить на банки или специализированные финансовые институты. Банки обязаны отрабатывать свои деньги, за свои проценты они должны контролировать строительство, иметь в своем штате специалистов, которые профессионально контролируют целевое расходование средств и следят за ситуацией на строительной площадке. Существует и такая проблема, как незащищенность прав собственности. К сожалению, в России на рынке недвижимости совершается достаточно много преступлений. Причем законодательное поле сформировано таким образом, что часть этих деяний формально имеет правовой характер и с точки зрения закона не может квалифицироваться как преступление, но с точки зрения морали это именно преступление против личности. Что к этому привело? Прежде всего, безусловно, достаточно шоковая приватизация. Приватизация произошла слишком быстро, и еще раз повторю, в голове граждан не уложилось то, что они должны бережно относиться к своей собственности. По сути, каждый граждан нашей страны получил как минимум по 10-килограммовому слитку золота, при этом не понимая, что это богатство нужно охранять, держать в порядке документы и, подписывая их, внимательно читать. Очень часто мы слышим: «Да я ничего не знаю, мне сказали здесь подписать, я и подписал». В результате возникают проблемы, судебные разбирательства. Удручает то, что государство вообще перестало пропагандировать юридическую грамотность населения в жилищной сфере, хотя оно обязано этим заниматься так же, как для профилактики борьбы с алкоголизмом и наркоманией. Необходимо привести в порядок и процедуры регистрации по месту жительства. Законодательно заявлено, что регистрация осуществляется в уведомительном порядке и не создает имущественные права. В реальной жизни схема такая: регистрация по месту жительства — заключение договора социального найма — приватизация — собственность. В этой цепочке также множество возможностей для мошенничества. На наш взгляд, необходимо ее разорвать. Необходимо отделить регистрацию по месту проживания от права пользования помещением, а право пользования — от права владения и распоряжения. Регистрация по месту проживания должна стать просто уведомлением о текущем почтовом адресе, а пользование помещением (наем) должно устанавливаться только договором и не создавать оснований для получения помещения в собственность. В системе законодательства большинства государств объектом недвижимости признается земельный участок с возведенным на нем строением. Стремительная всенародная приватизация породила в России законодательную систему, в которой объектом недвижимости также признается «отделенная» от земельного участка квартира, комната в коммунальной квартире. На рынке недвижимости присутствует даже такой «товар», как доля в праве собственности. Это, с одной стороны, привело к бесхозяйности многоквартирного дома, невозможности принимать оперативные решения и эффективно управлять недвижимым имуществом, с другой — создало благодатную почву для деятельности мошенников. Недобросовестные юристы легально покупают доли в квартире, комнате, а потом рэкетируют сособственников, что приводит к реальному отъему квартир и выселению людей в значительно худшее жилье, а то и вообще на улицу. Недобросовестные застройщики строят на участках, выделенных под индивидуальное жилищное строительство, многоквартирные дома и продают помещения в них по долям. Нам представляется, что возможный выход из этой ситуации — регистрировать сделки с долями в недвижимом имуществе только по решению суда. Есть еще один очень важный момент. Население считает налогообложение сделок с недвижимостью, принятое в России, несправедливым. Согласно российскому законодательству доход от продажи недвижимости подпадает под подоходный налог, то есть, продав недвижимость и купив другую аналогичную, гражданин с суммы продажи за вычетом в миллион рублей должен заплатить подоходный налог. Причем, думаю, все со мной согласятся, как только дело доходит до собственной сделки, и депутаты, и налоговые инспекторы задаются вопросом, как бы сделать так, чтобы налог не платить. Понятно, если граждане воспринимают налог несправедливым, то они и не платят его. В результате мы наблюдаем правовой нигилизм. Как следствие такого нигилизма, значительное количество сделок совершается по заниженной стоимости. Стороны такой сделки не защищены, государство получает искаженную картину одного из важнейших сегментов экономики страны. Наше кардинальное предложение — замена подоходного налога в сделках с недвижимостью на общественно приемлемый налог на прирост стоимости недвижимости при продаже ее ранее 3 лет после приобретения. Пробелы законодательства, правовой нигилизм, низкая правовая культура населения отражаются и на деятельности профессиональных участников рынка недвижимости. На XX Съезде Российской гильдии риэлторов, который прошел 5 июня 2011 года, эта взаимосвязь была сформулирована так: «какой рынок — такие и участники, какие участники — такой и рынок». Довольно много сделок с недвижимостью совершается людьми, имеющими низкую квалификацию, работающими нелегально, называющими себя риелторами, дискредитирующими профессиональных риелторов. Считаем, что необходимо законодательно установить состав риелторской услуги и ответственность риелторов в том числе за совершение сделок в нелегальной сфере. Думаю, что в решении этого вопроса нам серьезно поможет саморегулирование риелторской деятельности, а также принятие в будущем закона, регулирующего оказание профессиональных услуг на рынке недвижимости. Очень важно и то, что отсутствуют работающие на практике гарантии прав собственности при покупке жилья. Необходимо вернуть государство в сферу регулирования отношений собственности. Оно должно не просто регистрировать сделки с недвижимостью, но и нести ответственность за зарегистрированное право собственности. По существу, мы предлагаем ввести государственное страхование титула, при этом ввести, как во многих странах, пошлину или сбор за регистрацию права собственности. Статистика показывает, что обязательное государственное страхование может быть значительно дешевле существующего сейчас предложения коммерческого страхования риска утраты права собственности. В связи с тем что такое страхование будет обязательным и страховаться будет каждый переход права собственности, пошлина за сделку может быть установлена в размере 0,1 процента от рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое нововведение не потребует дополнительного государственного финансирования, оно будет выгодно и гражданам, и государству. Граждане за приемлемую плату (при стоимости квартиры, например, 10 миллионов рублей пошлина составит 10 тысяч рублей) получат государственные гарантии незыблемости приобретенного права собственности на недвижимое имущество, государство повысит стабильность рынка недвижимости и привлекательность инвестиций в этот важный сектор экономики и, кроме того, мотивирует покупателей и продавцов указывать в договорах реальные цены сделок. Средства, полученные в виде пошлин (сборов), можно будет направлять не только на страховые выплаты, но и на предупреждение страховых случаев, возникающих в результате мошеннических действий. Профессионалы Российской гильдии риэлторов уверены, что принятие этих серьезных законодательных инициатив и их реализация сделают рынок недвижимости более стабильным, прозрачным и привлекательным для инвестиций.
