(Карабанова К. И., Карабанов И. И.) («Законодательство и экономика», 2012, N 2)
ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЧУЖИМ ПОМЕЩЕНИЕМ КАК ОГРАНИЧЕННОЕ ВЕЩНОЕ ПРАВО
К. И. КАРАБАНОВА, И. И. КАРАБАНОВ
Авторы статьи — кандидаты юридических наук, доценты кафедры «Правоведение» Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета К. И. Карабанова и И. И. Карабанов — анализируют практику установления права пользования чужим помещением на основании договора и решения суда, оценивают необходимость регистрации такого права в ЕГРП, а также присущие этому праву признаки — право следования, абсолютный характер защиты, которые должны быть четко урегулированы законодательно.
Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право не указано в статье 216 Гражданского кодекса РФ <1> (вещные права лиц, не являющихся собственниками). Вместе с тем в законодательстве существуют права пользования, близкие по своему содержанию к вещным, например право пользования жилым помещением по завещательному отказу. ——————————— <1> Перечень прав в статье 216 ГК РФ не является закрытым.
В Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации <2> (далее — Концепция) предлагается ввести в законодательство право личного пользовладения — ограниченное вещное право личного характера, в силу которого лицо владеет и пользуется вещью (п. 7.1 гл. IV Концепции). Возникновение этого права связывается с государственной регистрацией в ЕГРП. Основанием возникновения названы как решение собственника, так и решение суда. ——————————— <2> Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Однако Концепция не учитывает все разнообразие хозяйственных и правовых отношений, связанных с установлением права пользования чужим помещением (например, по договору между юридическими лицами), поэтому авторы статьи предлагают и обосновывают введение в законодательство права пользования чужим помещением как ограниченного вещного права, которое может устанавливаться как в пользу физических, так и юридических лиц, как по воле собственника, так и по решению суда, возникает после государственной регистрации в ЕГРП и следует за вещью.
Вещные права на недвижимое имущество, их регистрация
Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон) в ЕГРП регистрируются права на недвижимое имущество и сделки с ним. Какие же права на недвижимое имущество регистрируются в ЕГРП, и каким образом они могут быть классифицированы? Согласно статье 12 Закона регистрации подлежат право собственности, иные вещные права (в подразделе II Реестра), ограничения (обременения) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, концессионное соглашение, арест имущества, заявления о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и др.) — в подразделе III Реестра. Кроме того, одни права на недвижимое имущество регистрируются в Реестре в обязательном порядке, поскольку без регистрации право не считается возникшим (право собственности и др.), а другие — по желанию правообладателя, и отсутствие регистрации права не влияет на его действительность (например, согласно пункту 3 ст. 33 Жилищного кодекса РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа). На наш взгляд, и для науки гражданского права, и для правоприменительной практики очень важным является решение следующих вопросов, на которые попытались ответить авторы данной статьи: 1) какие права относятся к «иным вещным правам», а какие — к ограничениям (обременениям) вещных прав? 2) какие права пользования чужим помещением должны обязательно регистрироваться в Реестре, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит, в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, т. к. направлена на обеспечение принципа публичности? 3) какими из признаков ограниченных вещных прав — абсолютный характер защиты права и право следования (ст. 216 ГК РФ) — законодательно должно обладать право пользования чужим помещением? В науке гражданского права и законодательстве отсутствуют четкие критерии (признаки) отнесения прав на недвижимое имущество к категории иных вещных прав (ограниченных вещных прав) <3>, ограничений (обременений) права собственности и других прав на недвижимое имущество. ——————————— <3> Для целей настоящей статьи понятия «ограниченные вещные права», «производные вещные права» и «иные вещные права» будут использоваться как синонимы.
Согласно статье 1 Закона ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.). Из приведенного выше определения видно, что законодатель относит к ограничениям (обременениям) права собственности и сервитут — ограниченное вещное право согласно статье 216 ГК РФ (вещное право лица, не являющегося собственником), которое регистрируется и как иное вещное право в подразделе II Реестра, и как ограничение (обременение) права в подразделе III Реестра; и ипотеку — акцессорное обязательственное правоотношение, предполагающее наличие основного обязательства и устанавливаемое для обеспечения исполнения этого основного обязательства. Профессор Е. А. Суханов делит ограниченные вещные права на четыре группы: — права по использованию чужих земельных участков и других природных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сервитуты, а также права пожизненного наследуемого владения и постоянного бессрочного пользования); — права по использованию чужих жилых помещений (право пользования жилым помещением члена семьи его собственника <4>, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа); ——————————— <4> Очевидно, что отнесение этого права к ограниченным вещным правам обусловлено нормой пункта 2 ст. 292 ГК РФ (в ред. до 30 декабря 2004 г.), согласно которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Иное установлено ЖК РФ. Согласно статье 19 Вводного закона к Кодексу к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование) — п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14.
— «обеспечительные» права — залог (включая залог недвижимости — ипотеку) и удержание; — права на «хозяйствование с имуществом собственника» (хозяйственное ведение и оперативное управление) <5>. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права» (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— <5> Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 147.
Таким образом, кроме перечисленных в статье 216 иных вещных прав (права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитута, права хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом (перечень которых не является закрытым) Е. А. Суханов относит к данной категории прав еще залог (в том числе ипотеку), право пользования жилым помещением члена семьи его собственника, право пользования жильем по договору пожизненного содержания с иждивением или в силу завещательного отказа. По нашему мнению, такая классификация ограниченных вещных прав может быть взята за основу законодателем при внесении изменений в статью 216 ГК РФ. В частности, к правам пользования чужим помещением необходимо отнести: — право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением; — право пользования помещением в силу завещательного отказа; — право пользования помещением бывшим членом семьи собственника по решению суда (как срочное, так и бессрочное); — право пользования помещением, установленное собственником в пользу третьего лица на основании договора, а также установленное по решению суда, по закону и по другим основаниям. Указанные выше права пользования чужим помещением необходимо включить в перечень иных вещных прав согласно статье 216 ГК РФ, наделив их соответствующими признаками — абсолютным характером защиты права и правом следования. Каковы же признаки, позволяющие отделить ограниченные вещные права (иные вещные права) от ограничений (обременений) права собственности? Для ограниченных вещных прав, как уже упоминалось, в законодательстве выведены два признака: абсолютный характер защиты и право следования (ст. 216 ГК РФ). Право следования означает, что переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество (п. 3 ст. 216), а абсолютный характер защиты права — что вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от нарушения их любыми третьими лицами (в том числе собственником) (п. 4 ст. 216). Однако этих признаков права недостаточно для решения всего комплекса возникших проблем. Помимо содержания субъективного права (абсолютное, относительное) необходимо определить внешний объем осуществимости права, напрямую зависящий от того, зарегистрировано право в ЕГРП или нет. На это свойство права обращал внимание еще классик российской цивилистики Л. А. Кассо: «Абсолютное право, как и относительное, является отношением одного субъекта к другому; отличительным моментом признается внешний объем осуществимости права или, точнее, круг лиц, подверженных его воздействию. Относительное правомочие осуществимо только против одного определенного лица; абсолютные права, наоборот, направляются против любого лица, как только последнее становится в противоречие интересам управомоченного субъекта. Если арендный договор вносится в крепостную книгу, то он из относительного правоотношения превращается в абсолютное; осуществимость его только расширяется, но внутреннее содержание правомочий арендатора остается неизменным и не может быть приравнено к объему правомочий, которые заключает в себе вещное право, как например, собственность. Если же мы возьмем более ограниченное вещное право, например сервитут водопоя, и сравним с ним содержание личного договора, заключенного собственниками двух участков и преследующего ту же цель, то мы убедимся, что между этими двумя правами разница состоит в объеме осуществимости; другими словами, если этот договор получит силу против всякого обладателя недвижимости, где находится водопой, полученное правомочие нисколько не будет отличаться от вещного права» <6>. ——————————— <6> Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 173, 174.
Таким образом, относительное право на владение, пользование чужой недвижимостью, зарегистрированное в ЕГРП, должно получать абсолютную защиту против всех третьих лиц (включая собственника). Кроме того, регистрация таких прав необходима для соблюдения принципа публичности и прав третьих лиц, поскольку для таких прав характерно право следования. Рассмотрим цель установления ограниченных вещных прав, а также ограничений (обременений) права собственности с точки зрения имущественного оборота. Как известно, право собственности на недвижимую вещь может быть ограничено отделением от него права владения, пользования и распоряжения. Такое отделение возможно как в силу договора между собственником и другим лицом, так и по другим основаниям. В. И. Синайский, разграничивая понятия «ограничения права собственности» и «права третьих лиц на имущество собственника», указывал на следующие их отличительные признаки: — ограничения права собственности хотя и дают возможность третьим лицам осуществлять в той или иной мере господство над вещью собственника, но «это господство не есть их гражданское право, их имущество»; — ограничения права собственности и права на чужую вещь преследуют различные цели в имущественном обороте. Ограничения права собственности устанавливаются с целью «сделать возможным осуществление права собственности в интересах самих же собственников и вообще в интересах общественного порядка», а права на чужую вещь преследуют иную цель — «предоставить третьим лицам гражданские права на чужую вещь, расширить их сферу частного господства на чужие вещи» <7>. ——————————— <7> Синайский В. И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть и вещное право. Киев, 1914. С. 219.
Таким образом, цель установления права на чужую вещь (иного вещного права) — предоставить право на участие одного лица в имуществе другого, которое может быть направлено на производительную и/или потребительную и/или меновую ценность вещи, и тем самым расширить сферу частного господства этого лица на чужую вещь. По нашему мнению, целью установления права пользования помещением в пользу третьего лица является предоставление ограниченного вещного права на чужую вещь. Такое право может быть установлено по воле собственника на основании договора, или по решению суда, или на основании закона (право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением). На наш взгляд, право пользования чужим помещением независимо от основания возникновения (по договору, по решению суда, по закону) должно обязательно регистрироваться как «иные вещные права на недвижимое имущество» в подразделе II Реестра, поскольку регистрация прав на недвижимое имущество служит в том числе соблюдению прав и интересов третьих лиц, так как направлена на обеспечение принципа публичности (необходимо дополнить ст. 12 Закона о регистрации). Прекращение права пользования чужим помещением и исключение соответствующей записи из реестра может быть связано с истечением срока, установленного для права пользования в договоре или решении суда, либо с решением суда, по которому право пользования утрачивает силу. В остальных случаях, в том числе когда право пользования установлено бессрочно, либо срок установления права не истек, переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования этим помещением лицом, в чью пользу установлено право, — принцип права следования (необходимо дополнить ст. 216 ГК РФ). Абсолютный характер защиты права пользования чужим помещением также достигается за счет отнесения его к иным вещным правам (ст. 216 ГК РФ).
Право пользования чужим помещением как ограниченное вещное право
Рассмотрим несколько примеров из практики установления права пользования помещением: по воле собственника — по договору, а также по решению суда. Пример 1. Стороны (райпотребсоюз, далее — Союз и Администрация Н-ского района, далее — Администрация) заключили два взаимообусловленных обязательства — договор передачи имущества в собственность и договор пользования помещением сроком на 49 лет. После перехода права собственности на магазин к лицу, которое в этих договорах не участвовало, новым собственником был поставлен вопрос о прекращении права пользования помещением. Рассмотрим взаимоотношения сторон более подробно. 1. Договор передачи имущества, по которому «Союз передает в муниципальную собственность Администрации здание магазина», содержит раздел «Особые условия» («Администрация обязуется предоставить Союзу часть торгового помещения общей площадью 100 кв. м в здании магазина сроком на 49 лет в пользование, на что составляется отдельный договор»). Здание было передано по акту приема-передачи, сделка зарегистрирована в установленном законом порядке. 2. По договору пользования, заключенному сторонами одновременно с договором передачи имущества, «Администрация передает Союзу в пользование 100 кв. м торговой площади в здании магазина сроком на 49 лет. Плата за пользование по договору не взимается». Таким образом, при заключении договора передачи имущества каждая из сторон обязалась сделать встречное предоставление для достижения интересующего ее юридического результата. Право пользования торговыми площадями на длительный срок (49 лет) предоставлено стороне договора в качестве встречного предоставления за передачу права собственности на магазин. Это же подтверждается содержанием второго договора (договора пользования помещением), согласно которому имущественное право пользования торговой площадью 100 кв. м в здании магазина является предметом договора, что соответствует статье 128 ГК РФ, определяющей имущественное право в качестве самостоятельного объекта гражданского права (и как разновидность имущества). Таким образом, по условиям договора пользования помещением право собственности на магазин получило по воле собственника частичное ограничение в форме имущественного права пользования частью площадей другим лицом. Это имущественное право входит в сферу имущественных интересов, в имущество другого лица (Союза) и является, по нашему мнению, ограниченным вещным правом. Очевидно, цель предоставления одной из сторон, состоящая в получении права пользования имуществом на 49 лет, не может быть поставлена в зависимость только от доброй воли другой стороны договора. При недобросовестном поведении лица, получившего по договору право собственности, а затем передавшего право собственности третьему лицу, нарушился принцип эквивалентности обмена благами — право собственности в обмен на право пользования помещением в течение 49 лет. Поэтому необходимы еще публично-правовые механизмы предотвращения нарушений права пользования, а именно — регистрация возникшего права пользования как ограниченного вещного права в ЕГРП. Необходимо законодательно закрепить возможность для собственника добровольно ограничивать свое право собственности правом пользования помещением (на определенный срок или бессрочно) в пользу третьего лица по договору с регистрацией этого права пользования помещением в ЕГРП как ограниченного вещного права по заявлению собственника. После регистрации по воле собственника права пользования помещением в ЕГРП оно должно приобретать свойства ограниченного вещного права: при переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), а также у такого права должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника). Аналогичным образом должно быть урегулировано право собственника жилого помещения по договору с проживающим в помещении гражданином установить право пользования помещением в пользу этого лица на определенный срок или бессрочно (п. п. 5 и 7 ст. 31 ЖК РФ). Такое право пользования по заявлению собственника должно регистрироваться в ЕГРП. При переходе права собственности на недвижимость такое право должно следовать за вещью (право следования), у него должен быть абсолютный характер защиты (против всех лиц, включая собственника). Пример 2. Решением суда было установлено право бессрочного пользования жилым помещением за членами семьи собственника (дочерью и внучкой), которых собственник помещения (бабушка) пыталась выселить на улицу. После вступления решения в законную силу бабушка продала квартиру новому собственнику, который также подал иск о выселении дочери и внучки бывшего собственника из квартиры, ссылаясь на пункт 2 ст. 292 ГК РФ. На наш взгляд, в данном случае данная норма неприменима по следующим основаниям: 1) решением суда было установлено бессрочное право пользования помещением указанными лицами. Согласно пункту 4 ст. 31 ЖК РФ право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. Пунктом 5 ст. 31 ЖК РФ установлено: право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается по истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, либо до истечения указанного срока одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. Таким образом, суд, указывая в решении определенный срок, в течение которого за бывшим членом семьи собственника сохраняется право пользования, устанавливает относительное право пользования жилым помещением, коему корреспондирует обязанность определенного лица — собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования. Относительное право пользования жилым помещением прекращается по статье 31 ЖК РФ с истечением срока, на который оно установлено, или одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. В резолютивной части решения суда не указан срок, на который установлено право пользования жилым помещением, поэтому право пользования в данном случае является бессрочным (пожизненным), абсолютным правом пользования жилым помещением. Ему корреспондирует обязанность каждого (любого) собственника помещения не нарушать установленное судом право пользования помещением. Судебное решение является одним из оснований возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ), в том числе путем трансформации ранее возникшего права пользования жилым помещением членами семьи собственника. Содержание права пользования жилым помещением, установленное вступившим в законную силу решением суда, шире, чем содержание права пользования жилым помещением членов семьи собственника за счет придания праву пользования абсолютного характера защиты: в решении суда не указан срок, на который установлено право (т. е. бессрочно), кроме того, право указанных лиц привязано к объекту (вещи) и действует в отношении любого собственника — в резолютивной части решения суда от 30 января 2007 г. отсутствуют ограничения в отношении собственника квартиры, на кого распространяется решение суда, т. е. резолютивная часть решения суда не ставит право пользования в зависимость от того, какое лицо является собственником квартиры. Таким образом, установленное решением суда от 30 января 2007 г. право пользования жилым помещением характеризуется бессрочностью, абсолютным характером защиты, а также тем, что объектом этого права является вещь (жилое помещение). Вещные права, как известно, делятся на право собственности и вещные права лиц, не являющихся собственниками. Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками, приведенный в статье 216 ГК РФ, открытый. Установленное решением суда право пользования жилым помещением — это вещное право лиц, не являющихся собственниками, значит, на него распространяется норма пункта 3 ст. 216 ГК РФ: «Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество» (право следования). Таким образом, в решении суда был разрешен вопрос о правах пользования жилым помещением независимо от того, кому принадлежит квартира на праве собственности. В силу указанных выше оснований установленное решением суда право пользования жилым помещением не может быть прекращено ни по основаниям статьи 31 ЖК РФ, ни по основаниям статьи 292 ГК РФ, в том числе посредством вынесения иного судебного акта. Считаем, для защиты прав лиц, в пользу кого решением суда устанавливается бессрочное право пользования помещением, необходимо дополнить законодательство нормой об обязательном указании в резолютивной части решения суда, что решение является основанием для внесения соответствующей записи о бессрочном праве пользования указанными лицами помещением в ЕГРП. Эта норма служит также соблюдению интересов третьих лиц, приобретающих недвижимость, поскольку их право собственности будет ограничено правом пользования помещением третьими лицами. 2. На сегодняшний день в законодательстве есть аналогичный праву пользования по решению суда по содержанию институт — право пользования помещением, возникшее из завещательного отказа. Согласно статье 8 ГК РФ завещание (как односторонняя сделка) является одним из оснований возникновения гражданских прав. Согласно пункту 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа. На основании статьи 8 ГК РФ решение суда является основанием возникновения гражданских прав. Таким образом, основания возникновения права бессрочного пользования помещением по решению суда и по завещательному отказу — разные, но содержание права совпадает — это право пользования жилым помещением. Итак, на сегодняшний день регистрация права пользования по решению суда по аналогии с правом пользования, возникшим из завещательного отказа, — это право, а не обязанность лиц, в пользу которых установлено право пользования (по аналогии со статьей 33 ЖК РФ). Считаем, необходимо законодательно урегулировать обязательную регистрацию в ЕГРП как права пользования помещением по решению суда, так и права пользования помещением, возникшего из завещательного отказа для защиты интересов правообладателей и всех третьих лиц. На зарегистрированное в ЕГРП право пользования помещением должен распространяться абсолютный характер защиты и право следования. Пример 3. Между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры. Право собственности перешло к новому собственнику. Поскольку бывший собственник, получив деньги за квартиру, не выселился из нее добровольно, бывший собственник был выселен по решению суда. Через несколько лет сын (С.) бывшего собственника предъявил к новому собственнику иск о признании права пользования квартирой на том основании, что он является бывшим членом семьи предыдущего собственника. Суд признал С. бывшим членом семьи собственника «задним числом» и признал его право пользования квартирой. Считаем, такое решение суда противоречит не только нормам ГК РФ и ЖК РФ, но и основным российским и международным принципам института права собственности, в частности. Статус бывшего члена семьи собственника лицо может получить только по решению суда и только в период времени, когда бывший собственник еще был собственником квартиры. Таким образом, право пользования жилым помещением собственника бывшим членом семьи собственника жилого помещения в силу закона может быть приобретено С. только до тех пор пока его родитель являлся собственником жилого помещения. То есть обременение права собственности на квартиру могло возникнуть только у собственника, членом семьи которого являлся С. Иных вариантов ограничения права собственности собственника жилого помещения закон не предусматривает исходя из четко определенного этим же законом круга субъектов участников урегулированного правоотношения. Значит, ввиду отсутствия необходимого для такого случая правового регулирования, суд не вправе обременить право собственности нового собственника правом пользования квартирой бывшего члена семьи бывшего собственника «задним числом», т. е. после даты перехода права собственности на квартиру к новому собственнику, поскольку с этой даты собственник перестает быть собственником проданной квартиры, а члены его семьи — членами семьи собственника (оставаясь при этом просто членами семьи указанного лица). Исходя из буквального содержания закона, никакое лицо не может после даты перехода права собственности получить статус бывшего члена семьи собственника жилого помещения, выбывшего из собственности того собственника, поскольку собственником уже является другое лицо. Только при наличии установленного судом до момента совершения сделки купли-продажи квартиры статуса бывшего члена семьи собственника, право пользования может быть учтено (как сказано в законе) при переходе права собственности на квартиру. Изменив «задним числом», через четыре года после момента перехода права собственности на квартиру к другому лицу, статус члена семьи бывшего собственника и наделив его безо всяких оснований правом пользования чужим имуществом, судья нарушила право частной собственности гражданина, гарантированное статьей 35 Конституции РФ. Таким образом, чтобы защитить интересы всех участников гражданского оборота и ограничить произвол со стороны судебных органов, необходимо законодательно ввести обязанность суда не только указывать в резолютивной части решения об установлении права пользования помещением, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРП, но и обязанность суда высылать экземпляр решения в ФРС для регистрации права пользования. Права пользования, установленные судом до момента перехода права собственности и зарегистрированы в ЕГРП, следуют за вещью и ограничивают право собственности нового собственника. Но при этом в отношении права собственности нового собственника судом не могут быть установлены ограничения права собственности в виде права пользования помещением бывшим членом семьи предыдущего собственника «задним числом» (т. е. после даты перехода права собственности). Выводы. Для защиты прав и интересов третьих лиц необходимо все права пользования чужим помещением регистрировать в ЕГРП: — право пользования помещением по договору пожизненного содержания с иждивением; — право пользования помещением в силу завещательного отказа; — право пользования помещением бывшим членом семьи собственника по решению суда (как срочное, так и бессрочное); — право пользования помещением, установленное собственником в пользу третьего лица на основании договора, а также установленное по решению су да, по закону и по другим основаниям. Следует законодательно установить, что все перечисленные выше права возникают с момента регистрации в ЕГРП. На наш взгляд, право пользования чужим помещением необходимо законодательно отнести к ограниченным вещным правам (дополнить статью 216 ГК РФ), распространив на них право следования и абсолютный характер защиты.
Библиография
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Учебник «Гражданское право: В 4 т. Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права» (том 2) (под ред. Е. А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (3-е издание, переработанное и дополненное). —————————————————————— Гражданское право: В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права: Учебник для студентов вузов / Отв. ред. Е. А. Суханов. М.: Волтерс Клувер, 2006. Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. Синайский В. И. Русское гражданское право. Вып. I. Общая часть и вещное право. Киев, 1914.
