(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 5)
ПРАКТИКА ОСПАРИВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СУДЕ
В. С. ТАНАНУШКО
Владимир Сергеевич Тананушко, председатель правления Алтайского регионального отделения общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО), сертифицированный оценщик РОО, директор оценочной компании ООО «Оценка и Экспертиза» (Алтайский край, г. Барнаул).
Автором статьи анализируется практика арбитражных судов по спорам, касающимся оспаривания результатов кадастровой оценки земельных участков путем установления рыночной стоимости этих земельных участков. Рассматривается механизм урегулирования споров по поводу изменения кадастровой стоимости земельного участка, если установлена его рыночная стоимость, в свете разъяснений, данных высшими судебными инстанциями. Делается заключение о том, что при установлении судом рыночной стоимости земельного участка орган кадастрового учета обязан внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.
Ключевые слова: объект недвижимости, оценка недвижимости, кадастровая стоимость, оспаривание кадастровой стоимости, право собственности, рыночная стоимость земельного участка.
Practice of contest of cadastral cost of the land lots in court
V. S. Tananushko
The author of article analyzes practice of arbitration courts on the disputes, results of a cadastral assessment of the land lots concerning contest by establishment concerning the disputable land lots of their market cost. The mechanism of settlement of disputes concerning change of cadastral cost if market cost of the land lot in the light of the explanations given by the highest judicial authorities is established is considered. The conclusion that at establishment by court of market cost of the land lot, the body of the cadastral account is obliged to bring such cost as new cadastral cost in the state inventory of real estate from coming into force of the judicial act becomes.
Key words: real estate, real estate valuation, cadastral value, challenging the land value, ownership, market value of land.
Кадастровая стоимость земельного участка — это публичный эквивалент стоимости земельного участка, который учитывается при исчислении земельного налога, арендной платы за пользование земельными участками, выкупной стоимости земельного участка при его приобретении из государственной и муниципальной собственности, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством. Очевидно, что размер кадастровой стоимости является одной из основных составляющих, определяющих экономическую эффективность использования земельного участка и затраты, связанные с приобретением и использованием земельных участков. Неправильное определение кадастровой стоимости земельного участка может привести к многомиллионным финансовым потерям для его правообладателей, а также сделать невозможными отдельные способы его использования (например, застройку).
Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков регламентирован существующим законодательством достаточно подробно. Основой методологии определения кадастровой стоимости является установление удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в пределах одного кадастрового квартала в разрезе различных видов разрешенного использования участков.
Несмотря на это, на практике встречаются ситуации, когда кадастровая стоимость участков явно завышается и является несоразмерной даже по отношению к его рыночной стоимости и стоимости расположенных на участке объектов недвижимости. В связи с этим у собственника возникает вопрос о возможности уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке. Это не праздный вопрос, поскольку уменьшение кадастровой стоимости (тогда, когда это действительно возможно) — существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка, плате за снятие запрета на строительство.
Вместе с тем вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земельных участков относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов. Долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков, мотивируя это тем, что кадастровая стоимость участков устанавливается нормативными актами субъектов Российской Федерации, обжалование которых подсудно судам общей юрисдикции. Суды общей юрисдикции, в свою очередь, при рассмотрении споров об обжаловании результатов кадастровой оценки ссылались на формальное соблюдение органами власти субъектов Российской Федерации формальных процедур кадастровой оценки и приходили к выводу о ее обоснованности.
Однако в 2009 году сложившаяся судебная практика подтвердила право любого заинтересованного лица обратиться с требованием об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка. После принятия указанного постановления стала формироваться судебная практика по делам этой категории, а споры, ранее не имевшие какой-либо перспективы, стали актуальными для многих правообладателей земельных участков. Но практика рассмотрения споров по кадастровой оценке сводилась к следующему. С учетом того что на размер кадастровой стоимости влияют два основных фактора — вид разрешенного использования земельного участка и конкретный удельный показатель кадастровой стоимости, возможны два основных способа оспаривания кадастровой стоимости.
Обжалование оценки удельного показателя
кадастровой стоимости в конкретном кадастровом квартале
по конкретному виду разрешенного использования
земельного участка
В ряде случаев удельный показатель, являющийся усредненной величиной, может значительно превышать реальную рыночную стоимость конкретного участка.
Кадастровая стоимость, как и любая рыночная стоимость, определенная оценочным путем, может быть оспорена в судебном порядке в том случае, если она является обязательной для заключения сделок с объектом оценки. Поскольку кадастровая стоимость обязательна при совершении подавляющего числа хозяйственных операций с земельными участками, формально закон не исключает возможности ее обжалования. Такое обжалование будет иметь смысл и, соответственно, можно будет говорить о его перспективах только в том случае, если рыночная стоимость конкретного участка ниже его кадастровой стоимости. Такая ситуация — нередкое явление для крупных городов. Соответственно, предметом доказывания по такого рода искам будет установление факта превышения кадастровой стоимости участка над его рыночной стоимостью.
Обжалование кадастровой стоимости по причине
неправильного определения вида разрешенного использования
земельного участка и (или) расположенных на нем
объектов недвижимости
Вид разрешенного использования земельного участка, отражаемый в сведениях государственного кадастра недвижимости, зачастую не соответствует реальному виду использования участка, в том числе определяемому на основании соответствующих правоустанавливающих документов, имеющихся у правообладателя. Такое несоответствие может быть вызвано как ошибками при постановке участка на кадастровый учет, так и последующими действиями органов, осуществляющих кадастровый учет.
Законом допускается оспаривание вида разрешенного использования земельного участка. В настоящее время судебная практика рассмотрения споров этой категории активно формируется. Самый большой резонанс в оценочном сообществе и в обществе в целом получило Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 28 июня 2011 года N 913/11 (далее — Постановление N 913/11).
В этом Постановлении определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.
Ранее вопрос соотносимости рыночной и кадастровой оценки решался в судебной практике неоднозначно. Довольно часто суды приходили к выводу, что такие виды оценки имеют совершенно разную природу и их значения не обязательно должны быть даже близкими. В результате на практике часто возникала ситуация, когда кадастровая стоимость многократно превышала рыночную и судебное обжалование не могло решить эту проблему, создающую непосильное налоговое бремя в виде земельного налога.
В любом случае действия по любому обжалованию кадастровой стоимости участка допустимы только после комплексной правовой экспертизы каждой конкретной ситуации.
Таким образом, вопросы кадастровой стоимости земельного участка, как вопросы, связанные со значительными финансовыми затратами, требуют детального правового анализа и юридического сопровождения.
Исходя из сказанного, обсудим Постановление N 913/11 и дадим ему правовую оценку. Начнем с положений Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ).
До принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 167-ФЗ) в пункте 3 статьи 66 ЗК РФ указывалось следующее: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости».
В соответствии с изменениями, принятыми Законом N 167-ФЗ, пункт 3 статьи 66 ЗК РФ звучит так: «В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости».
В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу с 1 октября 2011 года) (далее — Закон N 135-ФЗ) основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:
— недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
— установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Статья 24.19 Закона N 135-ФЗ также предусматривает порядок подачи документов, необходимых для пересмотра кадастровой стоимости, и работу комиссии. При этом, несмотря на первый абзац статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ, который гласит, что «результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц», из текста статьи 24.19 Закона N 135-ФЗ пропадает слово «суды», далее звучит слово «комиссия» и указывается, какими нормативными документами устанавливается порядок рассмотрения споров этими комиссиями.
Нет смысла рассматривать порядок их работы: он четко прописан в Приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» и в Законе N 135-ФЗ.
Комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, то есть Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр).
Теперь рассмотрим самый спорный и главный вопрос — невозможность оспаривания результатов кадастровой стоимости, принятых до июля 2010 года, к чему как раз и взывают ведомства, в частности Росреестр.
Согласно статье 6 Закона N 167-ФЗ, которая предусматривает порядок вступления документа в силу, и пункта 1 статьи 5 Закона N 167-ФЗ, который гласит, что «положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона и работы по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок», изменения в пункт 3 статьи 66 ЗК РФ вступили в силу с момента его опубликования в «Российской газете», а именно с июля 2010 года. До выхода Постановления N 913/11 Росреестр и арбитражные суды придерживались позиции, согласно которой все изменения, касающиеся пересмотра результатов кадастровой стоимости, не распространяются на результаты кадастровой стоимости, определенной до принятия Закона N 167-ФЗ. Такой позиции придерживались арбитражные суды высшей инстанции городов Томска и Тюмени, а также арбитражный суд Алтайского края. Таким образом, вынося решения, суды исходили из того, что пересмотреть кадастровую стоимость можно путем оспаривания нормативного акта, утверждающего результаты кадастровой оценки земли. В Кемеровской области таким нормативным актом является Постановление коллегии администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 520, а в Алтайском крае — Постановление администрации Алтайского края от 16 ноября 2010 года N 513.
Если исходить из логики Росреестра и судов кассационной инстанции, то результаты кадастровой оценки невозможно оспорить в принципе.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации Постановлением N 913/11 опровергает эту позицию. Так, на странице 11 этого документа сделано следующее заключение: «…неверен вывод суда кассационной инстанции со ссылкой на абзац четвертый пункта 1 письма от 30.05.2005 N 92, что соответствующий спор может быть рассмотрен только в рамках дела об оспаривании Постановления коллегии от 27.11.2008 N 520, утвердившего результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области».
Согласно статье 24.19 Закона N 135-ФЗ «в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости».
Таким образом, в соответствии со статьей 24.19 Закона N 135-ФЗ и пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что если определена рыночная стоимость земельного участка, то кадастровая стоимость устанавливается в размере его рыночной стоимости.
Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости» устанавливается порядок внесения Росреестром изменений в государственный кадастр недвижимости в случае изменения кадастровой стоимости объектов недвижимости.
В то же время Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» предусматривается право на обращение в суд в случае несогласия с результатами кадастровой стоимости.
ВАС РФ Постановлением N 913/11 установил, что спор между истцом (читай — собственник земельного участка) и ответчиком (читай — Росреестр) должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Так, на странице 11 этого документа указано, что «требование, предъявленное к органу кадастрового учета, осуществляющему в том числе и функции по государственной кадастровой оценке, подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства».
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ) каждая из сторон должна доказать те требования, на которые она ссылается, и бремя доказывания действительности рыночной стоимости лежит на истце. Одним из доказательств является назначение судебной экспертизы, что нашло подтверждение в Постановлении N 913/11, на странице 12 которого указано следующее: «…в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза».
Согласно статье 24.19 Закона N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются «положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, в типовых требованиях к порядку создания и работы комиссии».
В соответствии со статьей 17.1 Закона N 135-ФЗ «положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете».
Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются Федеральным стандартом оценки (ФСО N 5).
Резюмируя сказанное, стоит отметить, что Высший Арбитражный Суд Российской Федерации Постановлением N 913/11 практически дает указание Росреестру о внесении в государственный кадастр недвижимости изменений, касающихся кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае принятия судом результатов оценки ее рыночной стоимости: «…согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта».
В целом принятие Постановления N 913/11 можно оценивать как положительный момент. Однако не стоит спешить с радостными выводами о том, что, наконец, произойдет сдвиг и дела о пересмотре кадастровой стоимости будут беспрепятственно решаться. Следующей проблемой, с которой может столкнуться, в частности, общество, — установление справедливой рыночной стоимости в отношении спорных земельных участков. Основная роль здесь будет отводиться саморегулируемым организациям. Соответственно, возникнет вопрос о квалификации экспертов, которые будут проводить экспертизу отчетов об оценке земельных участков.
Стоит ли прогнозировать всплеск заявлений в суды о пересмотре результатов кадастровой оценки? Думаю, да. И задача оценщиков на этом этапе — грамотно и объективно подходить к оценке стоимости земли. Ранее я не зря назвал оценку справедливой рыночной стоимостью.
Какими будут в дальнейшем механизм регулирования этих споров и порядок подачи искового заявления? Будет ли сначала составляться отчет об оценке, направляться на экспертизу в саморегулируемую организацию и только потом составляться исковое заявление, или же направление на экспертизу в саморегулируемую организацию будет устанавливать суд? Ответы на эти вопросы даст время.
Ну а пока нам, оценщикам, стоит всерьез заняться повышением своей квалификации в области права и оценки, поскольку, помимо решения саморегулируемой организации о достоверности отчета об оценке, бремя доказывания его правомерности ляжет на наши с вами плечи.
Литература
1. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 июня 2011 года N 913/11.
2. Земельный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ.
3. Федеральный закон от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
4. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции от 11 июля 2011 года).
5. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости».
6. Постановление Коллегии администрации Кемеровской области от 27 ноября 2008 года N 520 «О государственной кадастровой оценке земель Кемеровской области».
7. Постановление администрации Алтайского края от 16 ноября 2010 года N 513 «Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края».
8. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года N 114 «Об утверждении Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости».
9. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 2010 года N 478).
10. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 95-ФЗ.
11. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 года N 328 «Федеральный стандарт оценки (ФСО N 5)».
