ОБЗОР НАИБОЛЕЕ ВАЖНЫХ ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА РФ В ЧАСТИ
НЕДВИЖИМОСТИ, СТРОИТЕЛЬСТВА И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
ЗА 2013 — 2014 ГГ.
С. КАЗИНЕЦ
Казинец Сергей, партнер юридической фирмы «АВЕЛАН».
Данный бюллетень представляет собой обзор важнейших изменений законодательства РФ в сфере недвижимости, строительства и земельных отношений, принятых в 2013 году и вступающих в силу в 2014 году.
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
С 1 января 2014 года вступает в силу ряд изменений в Федеральный закон N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также в Федеральный закон N 122-ФЗ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (изменения внесены Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О товарных биржах и биржевой торговле» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
1. Вводятся новые требования для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
В законодательные акты, регулирующие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и кадастровый учет недвижимости, внесены изменения, связанные с введением обязательного страхования о гражданской ответственности застройщика. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации (разрешение на строительство; проектная декларация; план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений), представляется также один из следующих документов:
договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве;
договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
2. Новые положения в договоре участия в долевом строительстве.
С 1 января 2014 года в договор участия в долевом строительстве должно быть обязательно включено условие, предусматривающее способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов:
поручительство банка;
страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства.
Если застройщик в качестве способа обеспечения своих обязательств выбирает поручительство банка, то он обязан довести до сведения участников долевого строительства условия поручительства, а также установленные законодательством сведения о банке. Среди них, в частности, осуществление банковской деятельности не менее пяти лет; наличие уставного капитала не менее 200 миллионов рублей и пр.
Кроме того, увеличивается срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на два года (раньше — на шесть месяцев) больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
3. Установлены законодательные требования к страховой организации, с которой застройщики могут заключить договор страхования гражданской ответственности.
Если застройщик в качестве способа страхования гражданской ответственности выберет заключение договора страхования, то необходимо обратить внимание, что с 1 января 2014 г. к страховой организации, с которой можно заключить такой договор, предъявляются новые требования: осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей, и т. д.
4. Начали действовать правила взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, включающие порядок заключения договора страхования, выплату страхового возмещения, особенности создания общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков осуществляется на основании договора страхования, который может быть заключен по каждому объекту долевого строительства, в отношении которого членом общества заключается договор участия в долевом строительстве. Кроме того, договор страхования может быть заключен в отношении каждого участника долевого строительства, с которым членом общества заключен договор участия в долевом строительстве. Выплата страхового возмещения должна осуществляться не позднее тридцати дней с даты представления необходимых документов. Устанавливается порядок расчета выплаты, в который включаются показатели средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в субъектах Российской Федерации.
Взаимное страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве осуществляется единым обществом взаимного страхования, созданным застройщиками, привлекающими денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве. После ликвидации общества члены общества взаимного страхования застройщиков солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам общества по всем заключенным до ликвидации общества договорам страхования.
5. Утвержден порядок отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.
Министерством регионального развития РФ установлен порядок отбора учредителей общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. В частности, установлено, что извещение об отборе учредителей должно помещаться на официальном сайте Минрегиона России и в «Российской газете», срок отбора составляет 20 рабочих дней. Претенденты должны представить документы, подтверждающие их финансовую устойчивость и объем выполненных ими за последний год работ при строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, для строительства которого привлекались денежные средства дольщиков.
6. Усилен государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
Специально уполномоченный государственный (контролирующий) орган имеет право ежеквартально запрашивать у застройщика бухгалтерскую отчетность (в том числе годовую), составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
7. Создан механизм защиты от недобросовестных застройщиков.
В соответствии с поправками, внесенными в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», предусматривается создание реестра граждан, чьи права были нарушены застройщиками.
8. Изменен порядок погашения платежей и требований кредиторов к застройщику.
Теперь в целях обеспечения возможности передачи объекта незавершенного строительства или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено, текущие платежи и требования кредиторов первой и второй очереди, включенные в реестр требований кредиторов, могут быть погашены не только третьим лицом, но и участником строительства. Заявление о намерении погасить требования кредиторов направляется в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, арбитражному управляющему.
9. Расширился список документов, необходимых для продления срока действия разрешения на строительство.
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г.) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2014 г. вступают в силу изменения в ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми к заявлению о продлении срока действия разрешения на строительство, поданному застройщиком, привлекающим денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, должен быть приложен договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения или договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВО
1. Правила землепользования и застройки стали обязательными базовыми документами при осуществлении градостроительной деятельности.
Поэтапно в разных муниципальных образованиях начинает действовать Федеральный закон N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. (в редакции от 23 июля 2013 г.), согласно которому при отсутствии правил землепользования и застройки в городских округах и городских поселениях не осуществляется предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также не допускается выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства. Данное правило стало действовать в муниципальных районах с 30 июня 2013 г., в городских поселениях и городских округах с 31 декабря 2013 г.
Применительно к Москве и Московской области изменения начнут действовать с 31 декабря 2014 г., а в сельских поселениях с 1 июня 2014 г.
2. Установлен порядок ведения реестра и форма представления типовой проектной документации.
Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29 марта 2013 г. N 106 «Об утверждении Правил формирования и ведения реестра типовой проектной документации, а также состава информации о проектной документации, которая подлежит внесению в реестр, и формы ее представления» установлено, что с 25 августа 2013 г. информация о проектной документации, содержащей образцовые экономичные и современные архитектурно-планировочные, конструктивные, инженерно-технические, технологические и организационные решения, направляется на рассмотрение в Минрегион России в форме паспорта проекта (в электронном и бумажном форматах). Речь идет о проектной документации.
3. Увеличился перечень документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 1 марта 2013 г. N 175 «Об установлении документа, необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» с 12 марта 2013 г., чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, застройщики должны представлять технический план.
Изменились требования к данному документу. В соответствии со ст. 41 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» технический план подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Кроме того, технический план многоквартирного дома должен содержать информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме (изменения действуют с 1 октября 2013 года в соответствии с Федеральным законом от 23 июля 2013 г. N 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости»).
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ
1. Минимальный срок договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять менее трех лет (за исключением отдельных случаев).
Установленное Федеральным законом N 101-ФЗ от 24 июля 2002 г. (в редакции от 2 декабря 2013 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» правило начало действовать с 14 декабря 2013 г. Ранее минимальный срок аренды не устанавливался, но существовала практика заключения таких договоров на срок менее одного года.
2. Изменение оснований и порядка принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а также права пожизненного наследуемого владения земельным участком.
В Земельном кодексе РФ устанавливается, что с 6 сентября 2013 г. в трехлетний период неиспользования земельного участка не включается время, необходимое для его освоения.
3. Вступил в силу упрощенный порядок изъятия земельных участков на присоединенных к Москве территориях.
С 19 апреля 2013 г. начал действовать Федеральный закон N 43-ФЗ от 5 апреля 2013 г. (в редакции от 2 декабря 2013 г.) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации — городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В частности, говорится о том, что органы государственной власти города Москвы наделены полномочиями по изъятию и предоставлению земельных участков на присоединенных территориях для размещения и строительства на них объектов федерального значения. Процедура изъятия земельных участков на присоединенных территориях носит упрощенный характер, так как значительно сокращены сроки уведомления правообладателя, государственной регистрации прав и кадастрового учета; порядок предоставления земельных участков для целей строительства устанавливается без проведения торгов и предварительного согласования места размещения соответствующего объекта; расширяется перечень случаев установления сервитута.
4. Введение платы за изменение вида разрешенного использования земельных участков для строительства (в Москве и Московской области).
Решение об изменении одного вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, находящегося в собственности физического лица или юридического лица, на другой вид такого использования, предусматривающий строительство и (или) реконструкцию объекта капитального строительства, принимается при условии внесения платы за изменение ВРИ земельного участка. В Москве названное правило стало применяться с 29 июля 2013 г. в соответствии с Законом г. Москвы N 48 от 19 декабря 2007 г. (в редакции от 10 июля 2013 г.) «О землепользовании в городе Москве», в Московской области аналогичный порядок действует с 13 декабря 2013 г. в соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г. (в редакции от 23 декабря 2013 г.) «О регулировании земельных отношений в Московской области». Размер платы за изменение ВРИ земельного участка определяется с учетом разницы между кадастровой стоимостью земельного участка с установленным на дату подачи указанного заявления ВРИ и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным ВРИ. Предусматриваются случаи, когда плата за изменение ВРИ земельного участка не взимается, например, если на земельный участок был установлен запрет на строительство и (или) реконструкцию зданий, строений, сооружений.
НЕДВИЖИМОСТЬ
1. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении имущества организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества с 1 января 2014 г.
3 ноября 2013 г. был подписан Федеральный закон N 307-ФЗ от 2 ноября 2013 г. «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», предусматривающий исчисление и уплату налога на имущество в отношении отдельных объектов недвижимости, исходя из их кадастровой стоимости, определенной по состоянию на 1 января года соответствующего налогового периода. Переход к кадастровой стоимости при налогообложении отдельных объектов недвижимого имущества означает, что новый налог будет рассчитываться исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости недвижимости. Сначала новый налог начнет действовать только в тех субъектах, где будет завершена кадастровая оценка недвижимости.
Новые правила налогообложения действуют в отношении административно-деловых центров и торговых центров (комплексов); нежилых помещений, назначение которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для их размещения, т. е. когда используется не менее 20 процентов общей площади.
Устанавливаются максимальные размеры ставок по налогу на имущество для объектов недвижимости, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость. Так, для Москвы в 2014 году ставка не может превышать 1,5%, в 2015 году — 1,7%, в 2016 году и последующие годы — 2%. Для остальных субъектов РФ ставка в 2014 году не должна быть выше 1%, в 2015 году — 1,5%, в 2016 году и последующие годы — 2%.
2. С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью за исключением договора аренды недвижимого имущества.
Ранее в соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента такой регистрации. В настоящее время, если договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, договор продажи предприятия, договор дарения недвижимого имущества, договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, заключен после 1 марта 2013 года, то правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом не подлежит применению (Федеральный закон N 302-ФЗ от 30 декабря 2012 г. «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). В отношении договоров аренды недвижимости, договоров аренды предприятия, а также заключенных на срок не менее года договоров аренды здания или сооружения с 4 марта 2013 года правило об их обязательной государственной регистрации введено снова (Федеральный закон N 21-ФЗ от 4 марта 2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
3. Изменен порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
С 1 октября 2013 г. (Федеральный закон N 250-ФЗ от 23 июля 2013 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости») введена процедура государственной регистрации договоров и иных сделок в электронной форме, если содержание такой сделки представлено в форме электронного документа. Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется по выбору правообладателя свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП. При этом в форме документа на бумажном носителе в обязательном порядке оформляется только свидетельство.
С 1 октября 2013 г. собственник объекта недвижимости может заявить в регистрирующий орган о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект без его личного участия, в результате чего в ЕГРП будет внесена соответствующая запись.
4. Установлен новый вид недвижимого имущества — единый недвижимый комплекс.
В соответствии с Федеральным законом N 142-ФЗ от 2 июля 2013 г. «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» с 1 октября 2013 года в Гражданском кодексе появилась новая статья 133.1, в которой говорится о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.
5. Нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что владелец не зарегистрировал право собственности на него.
В правовой позиции, изложенной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 2 июля 2013 г. N 1150/13 по делу N А76-24747/2011 «Нельзя признать объект недвижимости бесхозяйным лишь потому, что владелец не зарегистрировал право собственности на него», сказано, что если у лица, приобретшего недвижимое имущество, или иного лица отсутствует зарегистрированное право собственности на этот объект, то само по себе это не может являться основанием для признания такого объекта бесхозяйным.
6. Изменился порядок возмещения вреда, причиненного в результате разрушения или повреждения объектов капитального строительства.
С 1 июля 2013 года Федеральным законом N 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» введено общее правило, согласно которому в случае причинения вреда личности или имуществу в результате разрушения, повреждения здания, сооружения либо их части, нарушения требований к обеспечению безопасной эксплуатации здания, сооружения ответственность за причиненный вред несет собственник такого здания, сооружения. Вред возмещается в соответствии с гражданским законодательством. Кроме того, сверх возмещения вреда выплачивается компенсация. В отдельных случаях обязанность возмещать вред и выплачивать компенсацию сверх возмещения вреда ложится на концессионера, застройщика или технического заказчика. При этом устанавливается солидарная ответственность изыскателей, проектировщиков, строителей, их саморегулируемых организаций, а также организации, которая провела экспертизу результатов инженерных изысканий или проектной документации, Российской Федерации или субъекта Российской Федерации за вред, причиненный некачественными работами.
