(Крассов О. И.) («Экологическое право», 2012, N 3)
ПРАВА ИНОСТРАНЦЕВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ЗЕМЛИ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В СТРАНАХ ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЫ <*>
О. И. КРАССОВ
——————————— <*> Krassov O. I. Rights of foreigners to acquisition of land or other immovable property in the countries of Western Europe.
Крассов О. И., профессор юридического факультета МГУ им. М. В. Ломоносова, доктор юридических наук.
Статья посвящена обзору законодательства стран Западной Европы, регулирующего вопросы приобретения в собственность земельных участков и иных объектов недвижимости иностранными гражданами и юридическими лицами.
Ключевые слова: земля, земельный участок, недвижимость, иностранные граждане и юридические лица, право собственности, право преимущественной покупки.
The article is devoted to review of legislation of countries of Western Europe regulating issues of acquisition of land plots and other objects of immovable property by foreigners and juridical persons.
Key words: land, land plot, immovable property, foreign citizens and juridical persons, ownership right, right of preemption.
Многих привлекает покупка недвижимости в странах Западной Европы, что объясняется высоким уровнем жизни в этих странах, развитой инфраструктурой и жизненной стабильностью. Однако приобрести зарубежную недвижимость отнюдь не так просто. В значительной мере это связано с тем, что в некоторых странах действуют ограничения на приобретение недвижимого имущества иностранными гражданами и юридическими лицами. Основные причины установления ограничений и запретов на покупку иностранцами недвижимости заключаются в следующем. Ограничения устанавливаются в целях обеспечения национальной безопасности, предотвращения экономического доминирования определенной группы лиц, спекуляций с землей иностранцами. В некоторых случаях это делается для того, чтобы сохранить социальную природу нации, например, чтобы сохранить сложившийся сельский образ жизни в некоторых районах, обеспечить доступность приобретения недвижимого имущества коренным населением. Ограничения могут быть связаны с тем, чтобы государство имело возможность осуществлять непрямой контроль за иммиграцией, контролировать объем иностранных инвестиций, производство сельскохозяйственной продукции, обеспечить сбор информации о количестве иностранных собственников недвижимости. Римский договор от 25 марта 1957 г., заложивший основу Европейского экономического сообщества, Договор о Европейском союзе от 7 февраля 1992 г. (Маастрихтский договор) и Амстердамский договор от 2 октября 1997 г. о внесении изменений в Договор о Европейском союзе и в договор об учреждении Европейских сообществ запрещают дискриминацию по признаку национальной принадлежности, гарантируют свободное передвижение товаров, лиц, услуг и капитала в рамках Европейского союза (далее — ЕС). Эти договоры ограничивают полномочия стран-участников устанавливать запреты и препятствия на приобретение земли и иной недвижимости иностранными гражданами и юридическими лицами других стран-участниц. Однако из этого правила есть исключения, которые сохраняются в законодательстве некоторых стран. Что же касается прав иностранцев, которые не являются гражданами стран — членов ЕС, на приобретение недвижимости, то они могут быть ограничены законодательством стран — членов ЕС. Многие иностранцы покупают недвижимость в Австрии для того, чтобы проживать в стране летом, вблизи лыжных курортов или в Вене. Согласно законодательству Австрийской Республики граждане и юридические лица стран — членов ЕС и Европейской экономической зоны (далее — ЕЭЗ) <1> имеют такие же права, как австрийские граждане и юридические лица. Что же касается резидентов иных государств, то в Австрии во всех девяти федеральных землях действуют различные ограничения на приобретение недвижимости гражданами и юридическими лицами, которые не являются резидентами ЕС и ЕЭЗ. Эти ограничения предусмотрены законами федеральных земель о сделках с землей. ——————————— <1> Европейская экономическая зона создана 1 января 1994 г. для того, чтобы предоставить странам, не являющимся членами ЕС, присоединится к Европейскому общему рынку. ЕЭЗ включает все страны ЕС, а также Исландию, Норвегию и Лихтенштейн.
Термин «иностранец» имеет широкое содержание, и обычно он также охватывает не только иностранных физических лиц, компании, зарегистрированные за рубежом, но и компании, которые зарегистрированы в Австрии и контролируются его иностранными участниками (физическими и юридическими лицами). По общему правилу условием приобретения недвижимости иностранцами является предварительное одобрение сделки (разрешение на приобретение недвижимости) местными органами власти. Отказ в получении разрешения может быть обжалован в независимом административном сенате или комиссии (трибунале). Получение разрешения требуется не только при заключении договоров купли-продажи, но и договоров аренды, приобретения акций и других сделок, в результате которых возникают права на землю и иную недвижимость. Кроме этого, действуют ограничения в отношении покупки иностранцами сельскохозяйственных земель (ферм) и домов для летнего проживания в туристических регионах. Стороны договора должны обратиться за получением разрешения в течение определенного срока со дня его заключения. Сроки различны в девяти землях и варьируются от четырех недель (Верхняя Австрия) до трех месяцев (Зальцбург). Право собственности покупателя не может быть зарегистрировано в австрийском земельном реестре в случае отсутствия разрешения, и, следовательно, он не может быть признан собственником участка земли и иной недвижимости. В случае если местными властями не было выдано разрешение на приобретение недвижимости, то договор считается недействующим. В Каринтии, Верхней Австрии, Зальцбурге, Штирии и Тироле заявление о разрешении приобретения недвижимости должно быть подано покупателем. В других четырех федеральных землях (Бургенланде, Нижней Австрии, Форарльберге и Вене) допускается, чтобы продавец также мог подать такое заявление. Интересы как покупателя, так и продавца может представлять юрист. Законы федеральных земель не предусматривают исчерпывающего перечня документов, которые должны быть приложены к заявлению о получении разрешения, исключением является Тироль. Заявитель должен обычно представить документы, подтверждающие его гражданство, выписку из иностранного коммерческого реестра и договор купли-продажи. Может быть также предусмотрено требование о представлении выписки из земельного реестра. Возможно, потребуются дополнительные условия для выдачи разрешения, такие, как подтверждение экономического, публичного и социального интереса приобретения. Заявители могут представить обращение в электронном виде. Согласно ст. 74 Генерального закона «Об административных процедурах» 1991 г. решение должно быть принято в течение шести месяцев со дня подачи заявления. В противном случае заявитель может подать заявление во вторую инстанцию на уровне федеральной земли — сенат, который должен решить этот вопрос в течение шести месяцев. Если и эти сроки истекли, то заявитель может обратиться в Административный Суд согласно ст. 130 Конституции Австрийской Республики. Сроки рассмотрения заявления различны в разных федеральных землях и зависят от вида земель и сложности дела. Например, в Вене принятие решения обычно занимает восемь — десять недель со дня подачи заявления. По сравнению со всеми иными федеральными землями в Вене действуют самые либеральные правила. Иностранные граждане стран — не членов ЕС рискуют получить отказ в получении разрешения, если они не могут доказать экономический, общественный и социальный интерес приобретения недвижимости. В федеральной земле Бургенланд также требуется, чтобы иностранец проживал в течение определенного времени в Австрии. Законодательство большинства федеральных земель требует, чтобы иностранец постоянно проживал по новому адресу и что он не приобретает недвижимость как вторичное место жительства. Поэтому в некоторых районах запрещено приобретение недвижимости как второго дома. Отказ в приобретении недвижимости иностранцем может быть также обоснован соображениями обеспечения безопасности. Более сложные процедуры получения разрешения на приобретение недвижимости применяются в Альпийском регионе на западе страны (в Форарльберге, Тироле и Зальцбурге). Если лицо намерено приобрести сельскохозяйственные или лесные земли и планирует изменить цели их использования, то в разрешении ему будет отказано. В случае приобретения ферм и сельскохозяйственных земель требуется получение особых разрешений, причем покупатель должен доказать свой профессионализм ведения сельского хозяйства. Законодательство Княжества Андорры предусматривает исключительно благоприятные условия для приобретения недвижимости в этой стране. Практически полностью отсутствует государственное вмешательство в сферу приобретения и владения недвижимым имуществом: никаких инспекций, годовых отчетов, деклараций и т. п. В Андорре нет валютного контроля, поэтому имущество может быть оценено в любой валюте. Цена в договоре может быть указана либо в евро, или фунтах стерлингов, либо в иной валюте. Поскольку только 8% общей площади территории Андорры доступно и пригодно для застройки, существуют ограничения на количество объектов недвижимого имущества, которыми иностранец может владеть одновременно на свое имя, до тех пор, пока лицо не прожило непрерывно в Андорре в течение 20 лет. После этого такое лицо приобретает дополнительные гражданские права и привилегии. Для граждан Испании и Франции этот срок составляет 10 лет. При приобретении недвижимости муж и жена рассматриваются как единое целое. Ребенок старше 18 лет может иметь в собственности недвижимость на свое имя. В отношении резидентов Андорры — андорранских компаний или граждан Андорры — не применяются какие-либо ограничения на владение недвижимостью на праве собственности. Иностранным компаниям запрещено действовать на территории Андорры. Иностранец может владеть только одной единицей недвижимости. Можно иметь в собственности одну квартиру или один участок земли для постройки жилого дома, площадь которого не должна превышать 1000 кв. м. Можно приобрести уже построенный дом на участке, площадь которого не превышает 1000 кв. м. Однако дом должен занимать не более 33% площади участка. Способом соблюдения этих ограничений является требование о необходимости подачи иностранцем заявления для получения разрешения на приобретение недвижимости. Нотариусы не удостоверят передачу титула на недвижимость иностранцу, который не имеет такого разрешения. Поскольку нотариусы назначаются на должность Правительством, они обязаны выполнять это требование. Такая система в то же время защищает права иностранцев на приобретение законного титула. Правовое сопровождение таких сделок обычно осуществляют местные адвокаты. До совершения сделки купли-продажи недвижимости иностранец должен подать заявление в местное правительственное агентство о том, что у заявителя нет иной недвижимости, которую он приобрел до совершения данной сделки. Владение иной недвижимостью рассматривается как незаконное. Иностранец получает разрешение на приобретение недвижимости в собственность в форме сертификата, выдаваемого главой Правительства или уполномоченным Министром. Правительство изучает заявление и в случае одобрения публикует постановление, разрешающее покупку. Покупка должна быть нотариально удостоверена после уплаты 2,5% налога Правительству и местным властям. При этом следует заметить, что в Андорре нет земельного реестра. В настоящее время Бельгия стала более популярной для приобретения недвижимости иностранцами, поскольку в Брюсселе расположены органы ЕС. В результате этого цены на недвижимость возросли, особенно в пригородах Брюсселя. Любое физическое и юридическое лицо может купить недвижимость в Королевстве Бельгия без каких-либо ограничений, независимо от национальности, места проживания или места регистрации юридического лица. Согласно ст. 191 Конституции Бельгии любой иностранец, находящийся на территории Бельгии, пользуется защитой личности и имущества, за исключением случаев, установленных законом. Иностранный инвестор может без серьезных трудностей купить земельный участок. Однако предварительно следует выяснить, каков правовой режим участка земли, установленный в результате местного планирования использования земель. Районы, которые признаны индустриальными зонами, являются наиболее привлекательными для инвестиций. Для всех остальных зон процедура получения одобрения для ведения бизнеса на земельном участке может занять очень много времени и потребовать больших денежных затрат. Государство-город Ватикан, расположенный на территории Рима, представляет собой огороженный стеной анклав. Его площадь 44 га, население — 800 человек. Это самое маленькое государство в мире. Католическая церковь является собственником всей недвижимости в Ватикане, недвижимости католической церкви в Италии и других странах и обладает экстерриториальными правами на эти объекты, т. е. они не облагаются налогом на недвижимость. Только Понтифик (Папа Римский) как глава Католической церкви вправе распоряжаться принадлежащей ей недвижимостью. Согласно ст. 1 Основного Закона Государства-города Ватикан от 26 ноября 2000 г. Верховный Понтифик, Суверен Государства Града Ватикана обладает всей полнотой законодательной, исполнительной и судебной власти. Как предусматривает ст. 20 Закона Ватикана «О гражданстве и праве пребывания» от 7 июня 1929 г. N 3, предоставление жилых помещений в городе Ватикан лицам, имеющим там место жительства, кроме случаев предоставления квартир в частную собственность, с соблюдением при этом правил об аренде, субаренде и о праве реквизиции производится Верховным Понтификом в порядке его неограниченного усмотрения и от его имени Губернатором. Все это означает, что никто, кроме Католической церкви, не может владеть недвижимостью на территории Ватикана на праве собственности. Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это единственный источник доходов, который декларирует Префектура экономических дел Святого Престола, которая управляет финансовыми вкладами и бюджетом Ватикана. В настоящее время премьер-министр Италии Марио Монти намеревается обложить Ватикан налогом на недвижимость, который был отменен его предшественником Сильвио Берлускони. Налоговые сборы могут достичь суммы в 600 млн. евро. В праве Великобритании нет каких-либо ограничений на приобретение в собственность земли и иной недвижимости иностранцами. Недвижимость может быть приобретена физическими лицами или иностранными компаниями без обладания подданства Соединенного Королевства или зарегистрированного офиса. Если какое-либо лицо покупает недвижимость, ему нужно будет выполнить те же самые процедуры, которые требуются от британских инвесторов, например получение разрешений на строительство или соблюдение требований охраны окружающей среды. Необходимые разрешения и согласования зависят от предполагаемой цели использования земли. Законодательство ФРГ также не предусматривает ограничений на приобретение недвижимости иностранцами. Все, что нужно в случае ее покупки, это действующий заграничный паспорт и денежные средства. Однако владение недвижимостью в Германии не означает права иммигрировать в страну. При оформлении сделки требуется не только заключение договора купли-продажи, но и заключение специального соглашения в отношении передачи имущества. Обычно это соглашение включается в текст договора купли-продажи. Если соглашение о передаче имущества заключено отдельно от договора купли-продажи, то оно должно быть удостоверено нотариусом, как и сам договор купли-продажи. Весь договор, включая соглашение о передаче имущества, является действительным только тогда, когда продавец является собственником с неограниченным правом распоряжения или третьим лицом, уполномоченным таким собственником. Покупатель может приобрести право собственности только в том случае, если продавец зарегистрирован в земельном реестре в качестве собственника, а покупатель является добросовестным приобретателем. Передача имущества признается действительной только после ее регистрации в земельном реестре, что может занять много времени. Земельные участки регистрируются как в земельном кадастре, так и в земельном реестре. Земельный участок состоит как минимум из одного кадастрового участка или нескольких кадастровых участков. Кадастровый план содержит информацию о точных границах, форме и расположении кадастровых участков. Кадастровые участки также регистрируются в земельном реестре, которые ведутся в районных судах. Право собственности на земельный участок включает в себя все объекты, прочно соединенные с землей, например здания и гаражи. Граждане стран — членов ЕС и компании, зарегистрированные в странах — членах ЕС, вправе приобрести недвижимость в Дании без получения разрешения. Это правило касается приобретения любой недвижимости, в т. ч. предназначенной для круглогодичного проживания, за исключением домов для летнего проживания. Иные иностранные граждане и юридические лица не вправе купить недвижимость в Королевстве Дания без разрешения Министерства юстиции Дании. Требуется, чтобы иностранный гражданин имел постоянный адрес в Дании или он проживал постоянно в стране в течение по меньшей мере пяти лет. Даже датские подданные, которые не имеют постоянного адреса или не имели его в течение последних пяти лет, не имеют права приобрести недвижимость в Дании. Данное ограничение применяется в отношении всех видов недвижимости, включая промышленные предприятия, дома для круглогодичного проживания, дома для проживания летом (летних домов), недвижимость, находящуюся в совместной собственности. Иностранные граждане, которые имеют разрешение на постоянное проживание, разрешение на работу в Дании или занимаются бизнесом, вправе приобрести недвижимость. Во всех этих случаях требуется, чтобы недвижимость, которую они хотят купить, использовалась для постоянного проживания или была необходима для ведения бизнеса в Дании. Особенности правового регулирования продажи и приобретения земельных участков определяются целями использования некоторых видов земель. Большая часть территории Дании (65%) занята высокопродуктивными сельскохозяйственными землями. Значительная их часть зарегистрирована в земельном реестре, но все еще остаются некоторые участки, которые не зарегистрированы. Такие участки могут быть проданы свободно, без каких-либо ограничений, если только в земельном реестре не зарегистрировано право преимущественной покупки таких земель за Министерством продовольствия, сельского хозяйства и рыболовства. Цель таких ограничений состоит в том, чтобы обеспечить баланс количества малых и больших ферм, ограничить число и площадь ферм, которую может обрабатывать отдельный фермер. В отношении районов, на которых располагаются летние дома, осуществляется муниципальное планирование, и они используются в соответствии с местным планом использования земель. Существующие жилые дома могут использоваться в качестве летних домов без получения разрешения. В то же время использование летних домов как жилых домов для круглогодичного проживания допускается только на основании разрешения. Компаниям не разрешается свободно покупать землю для строительства летних домов. Для этого требуется получение специального разрешения Министерства охраны окружающей среды и энергетики. Жилые помещения в зонах летних домов не могут использоваться для проживания начиная с 1 октября по 31 марта, кроме как на короткое время в выходные дни. Это ограничение не применяется в отношении домов, которые использовались для постоянного проживания до признания территории зоной летних домов. Исключениями из этого правила являются случаи, когда пенсионеры хотят проживать в своем летнем доме круглый год. Установлены ограничения на приобретение летних домов в собственность всеми иностранцами в популярных курортных прибрежных районах. Этот запрет был введен в 1959 г. и носит название «антинемецкое правило». Он был установлен специально для того, чтобы предотвратить покупку летних домов немцами как второго дома для отдыха. Для того чтобы сохранить доступность приобретения летних домов для датчан, в Маастрихтский договор 1992 г. была включена специальная норма о том, что запрет на покупку летних домов сохраняет свою силу в отношении всех иностранных граждан. Иностранцам не разрешается покупать летние дома, если только лицо не имеет тесных связей с близкими родственниками или особых отношений по поводу такой недвижимости. Право собственности подлежит регистрации, поэтому в земельном реестре Дании проверяется соответствие приобретения недвижимости установленным правилам, когда регистрируется договор купли-продажи. Истребуются копии разрешения Министерства юстиции Дании. Если разрешения не требуется, то покупателю нужно только формально декларировать соответствие приобретения установленным в законодательстве требованиям. Самоуправляемым регионом Королевства Дании являются Фарерские острова, которые расположены в Северной Атлантике. Их площадь примерно 1400 кв. км, население — около 50 000 человек. Отношения между Фарерами и Данией определяются Законом от 23 марта 1948 г. N 137 «О местном самоуправлении Фарер». Фарерские острова не являются членом ЕС. По общему правилу нет ограничений на владение иностранцами недвижимостью на островах. Однако действуют некоторые ограничения, касающиеся покупки иностранными компаниями рыбохозяйственных ферм. Объясняется это тем, что экономика Фарер основана на добыче рыбы и ее переработке. Развита индустрия рыбохозяйственных ферм. Продукция рыбной промышленности составляет более 96% экспорта. Для того чтобы построить, реконструировать рыбохозяйственную ферму, управлять ею, а также купить ее, требуется получить лицензию Агентства продовольствия и ветеринарии. Должно быть выполнено условие о том, чтобы иностранцам принадлежало не более одной третьей доли в капитале компании, остальные доли должны принадлежать фарерским физическим лицам или компаниям. Лицензия выдается только при условии выполнения требований о предотвращении негативного воздействия на окружающую среду. Ведение рыбного хозяйства на фермах регулируется Законами «О болезнях животных» 2001 г. и «Об аквакультуре» 2003 г., принятыми Парламентом Фарер. Самоуправляемой территорией Дании является Гренландия. Прямым последствием принятия Законов о самоуправлении 1978 г. и 2009 г. является то, что Гренландия осуществляет контроль за своими природными ресурсами. Права на добычу полезных ископаемых, нефть и землю принадлежат Гренландии. В Гренландии нет права частной собственности на землю. На основании инуитских <2> традиций фактически вся земля принадлежит народу. Можно иметь в собственности здание, которому должен быть присвоен номер — эквивалент номера титула, но не землю. Поэтому рынок недвижимости в Гренландии практически не развит. ——————————— <2> Инуиты — гренландские эскимосы, коренное население Гренландии.
Получить земельный участок для его использования в определенных целях можно в форме земельного надела. Для этого нужно обратиться с заявлением в администрацию района <3>. Использование земли на праве земельного надела имеет временный характер. Земельный надел предоставляется на время, пока существует недвижимость, возведенная на участке земли, или на время жизни собственника недвижимости, т. е. пожизненно. ——————————— <3> Территория Гренландии разделена на 4 административных района.
Земельный надел предоставляется заявителю только в том случае, если заявление соответствует требованиям законодательства о пространственном планировании и использовании земель и городскому (сельскому) планированию района. Пространственное планирование и порядок предоставления земельных наделов регулируются Законом от 5 декабря 2008 г. N 11 «О пространственном планировании и использовании земель» и Исполнительным приказом от 5 февраля 2009 г. N 7 «О пространственном планировании и использовании земель». Существует реестр земельных наделов, который ведется отдельно от реестра зданий. Законодательство Республики Ирландия предусматривает, что граждане стран — членов ЕС могут приобретать землю для целей индивидуального жилищного строительства и строительства промышленных предприятий. Без ограничений можно приобретать городские земли. Однако согласно ст. 45 Земельного закона от 2 ноября 1965 г. все граждане стран, не являющихся членами ЕС, для приобретения сельскохозяйственных земель должны получить согласие Земельной комиссии в письменной форме. Такое согласие должно быть получено до заключения договора купли-продажи. Получения согласия не требуется, если лицо постоянно проживало в Ирландии в течение 7 лет. Сейчас в Ирландии много конных заводов и сооружений для проведения гоночных соревнований, которыми владеют иностранные граждане. Определенные ограничения на приобретение в собственность иностранцами недвижимости предусмотрены в законодательстве Исландии. Основное ограничение заключается в том, что лица, не являющиеся гражданами Исландии, и иностранные юридические лица должны получить разрешение в Министерстве юстиции Исландии. Порядок выдачи разрешения иностранцам купить или приобрести право пользования недвижимостью регулируется ст. 1 Закона «О праве собственности и использовании недвижимого имущества» N 19/1966. Такое разрешение выдается лицам, имеющим право заниматься бизнесом в Исландии и желающим приобрести недвижимость или право использовать недвижимость в целях предпринимательской деятельности или в качестве жилого дома. Если есть основания для выдачи такого разрешения, Министерство юстиции обычно его выдает. Что касается граждан и юридических лиц стран — членов ЕС и стран ЕЭЗ, то для них не требуется получения такого разрешения при соблюдении некоторых условий. Так, Закон «О сельскохозяйственной недвижимости» N 81/2004 устанавливает ограничения на продажу такой недвижимости. Закон наделяет правом преимущественной покупки земельных участков, которые собираются продать, муниципалитеты и арендаторов сельскохозяйственных земель. Кроме того, Закон «Об иностранных инвестициях в коммерческие юридические лица» N 34/1991 предусматривает, что только исландские граждане и юридические лица и граждане и юридические лица стран — членов ЕС и ЕЭЗ могут иметь в собственности гидроэнергетические, геотермальные ресурсы и водопады, ограничивая тем самым право собственности на такую недвижимость. Недавно китайский миллионер Хуанг Нубо обратился за разрешением купить ферму Гримсстадр на северо-востоке страны за 8 млн. 800 тыс. долл. США. Ферма занимает площадь 300 кв. км живописных земель около Деттифосс — самого мощного водопада в Европе и около вулканического озера Майватан. Речь шла о покупке очень большой площади земель — примерно 0,3% общей площади Исландии. Хуанг Нубо не являлся резидентом ни Исландии, ни стран ЕС и ЕЭЗ, поэтому сделка должна была быть одобрена Министерством юстиции. Министерство отказало в выдаче разрешения на покупку земель, заявив, что передача права собственности была бы несовместима с законами страны. Приобретение недвижимости в Испании очень популярно. В стране приятный, здоровый климат, в последние годы местные власти предприняли серьезные усилия для того, чтобы увеличить число иностранных туристов и резидентов. Особый интерес вызывает приобретение недвижимости в прибрежных курортах Коста-дель-Соль и Бланка, на Канарских и Болеарских островах. В Испании действует весьма привлекательная система налогообложения недвижимости, основанная на кадастровой стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной стоимости. Ставка налогообложения составляет от 0,3% до 0,9% за сельскохозяйственную недвижимость и от 0,4% до 1,1% — за городскую недвижимость. Не существует никаких ограничений в отношении определенной категории лиц на приобретение в собственность недвижимости. Однако требуется подача декларации в Банк Испании и некоторые иные органы власти в случае, когда размер иностранных инвестиций в страну превышает 3 млн. евро. Такие декларации требуются для целей ведения статистики, а не проверки и контроля. При этом инвестор должен иметь уникальный идентификационный номер налогоплательщика. Номер нужно иметь до приобретения недвижимости и до открытия счета в банке. Кроме того, действуют Королевские декреты от 23 апреля 1999 г. N 664 «Об иностранных инвестициях» и от 20 июля 2001 г. N 876 «О правовой системе регулирования деятельности компаний, предлагающих услуги по инвестированию». К сфере иностранных инвестиций относятся инвестиции в недвижимость в Испании. Возможно установление ограничений в этой сфере. Так, Совет Министров может принять решение о необходимости получения предварительного разрешения на инвестиции в случаях, если они затрагивают вопросы осуществления публичной власти, общественного порядка, безопасности и здоровья населения; инвестиции прямо связаны с национальной обороной; инвестиции связаны с выполнением условий, которые касаются воздушного транспорта, радио, телевидения и телекоммуникаций, добычи полезных ископаемых. Требуется, чтобы иностранные инвестиции были заявлены в Реестре инвестиций Министерства экономики и финансов. Для граждан стран — членов ЕС отсутствуют какие-либо ограничения на покупку недвижимости и в Италии. Граждане других стран могут приобрести недвижимость при наличии у них вида на жительство. Если в отношении земельного участка, который намеревается купить иностранец, осуществлено зонирование и определена цель использования участка, то не требуется никакого официального разрешения. В иной ситуации иностранному инвестору может потребоваться изменить цель использования земли, что может занять довольно много времени: от шести месяцев до одного года. При этом следует иметь в виду, что при покупке дома не для постоянного жительства взимается налог в размере 10% его фискальной стоимости, при покупке дома для постоянного проживания налог составляет 3% фискальной стоимости, при приобретении сельскохозяйственных земель — 18%. Княжество Лихтенштейн расположено в долине реки Рейн, между Швейцарией и Австрией. Площадь его 157 кв. км, а население составляет 36 300 человек. Закон Лихтенштейна «О покупке земли» содержит строгие запреты на приобретение в собственность земли и иной недвижимости иностранцами. Только лица, являющиеся резидентами Лихтенштейна, могут купить недвижимость. Для этого нужно в течение трех лет проживать в стране. Объясняется это тем, что Лихтенштейн — очень маленькое государство, поэтому ЕС допускает сохранение такого запрета в национальном законодательстве этой страны. В отличие от Лихтенштейна законодательство Великого Герцогства Люксембург — члена ЕС не содержит никаких ограничений и запретов на приобретение недвижимости в стране. Иностранные гра ждане, которые составляют 38% всего населения, обладают такими же правами, как и граждане Люксембурга, в отношении приобретения, владения, аренды или продажи недвижимого имущества. Порядок приобретения недвижимости на Мальте (Республика Мальта) регулируется главой 246 Законов Мальты «Недвижимая собственность (Приобретение нерезидентами)» от 9 августа 1974 г. При покупке недвижимости применяются определенные ограничения в отношении лиц, которые не являются гражданами Мальты и гражданами стран — членов ЕС и которые не проживали в стране как минимум в течение пяти лет. Покупатель, который не относится к указанной категории лиц, должен обратиться с заявлением о получении разрешения о приобретении недвижимости в собственность в Министерство финансов. До получения такого разрешения он не вправе приобрести недвижимость. Граждане стран — членов ЕС вправе купить недвижимость для постоянного проживания, которая будет для них основной или использоваться для предпринимательских целей либо оказания услуг. Для этого не требуется получения разрешения независимо от времени, сколько они проживали на Мальте. Гражданин страны — члена ЕС, который хочет приобрести дом для сезонного проживания и у которого остается недвижимость в его родной стране, должен получить разрешение. При этом устанавливается минимальная цена, за которую можно купить недвижимость. Гражданин страны — члена ЕС, который проживал на Мальте не менее пяти лет и являлся налогоплательщиком и который хочет второй дом или квартиру или другую недвижимость для ведения бизнеса на Мальте, должен получить разрешение. В этом случае также установлена минимальная цена недвижимости. Если гражданин страны — члена ЕС проживал на Мальте непрерывно в течение пяти лет и являлся налогоплательщиком, то ему для приобретения второй недвижимости не нужно получать разрешения. Не установлено в этом случае какое-либо ограничение в отношении цены покупки. Из этих правил есть исключения. В отношении жилой недвижимости, которая находится в границах специально определенных зон, указанные ограничения не применяются. Эти зоны представляют собой интенсивно застраиваемые районы, в которых недвижимость стоит очень дорого. Иностранцы могут купить несколько объектов недвижимости, и получения разрешения для этого не требуется. В отношении иностранных компаний применяются разные правила. Если компания зарегистрирована в стране — члене ЕС и если 75% уставного капитала принадлежит лицам гражданам стран — членов ЕС или лицу, которое постоянно проживало на Мальте как минимум пять лет, то она может свободно приобрести недвижимость. Для любого иного юридического лица нужно будет получить разрешение, которое выдается при условии, если недвижимость нужна для реализации промышленного или туристического проекта или если приобретение недвижимости будет способствовать развитию экономики Мальты. В Монако нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами. Недвижимость чрезвычайно дорогая. Монако — очень маленькая страна, всего 2,02 кв. км. Население Монако составляет 32 000 человек. Любое физическое или юридическое лицо может стать собственником недвижимости. Многие объекты недвижимости приобретаются исключительно в целях инвестирования. При регистрации права собственности на недвижимость физические лица должны представить следующие документы: разрешение на жительство, паспорт или идентификационную карту, свидетельство о браке или брачный контракт, если это необходимо. Юридические лица должны представить устав, если компания существует менее трех месяцев, копию регистрации юридического лица, протокол общего собрания акционеров, на котором была одобрена сделка, нотариально заверенную доверенность, выданную юристу, удостоверяющую его полномочия представлять интересы компании при заключении договора. Не существует ограничений на приобретение недвижимости в Нидерландах в отношении лиц, имеющих гражданство какой-либо иной страны или места регистрации компании. Норвегия не является членом ЕС, однако она — член ЕЭЗ. По общему правилу в законодательстве Норвегии нет ограничений прав как норвежских подданных, так и иностранцев на покупку недвижимости и последующей их регистрации в земельном реестре. Чтобы приобрести в собственность недвижимость, иностранное юридическое лицо, которое осуществляет предпринимательскую деятельность в Норвегии, должно быть зарегистрировано в норвежском реестре юридических лиц в местном налоговом органе и получить регистрационный номер. Иностранное физическое лицо должно получить специальный идентификационный номер («D-number») по месту нахождения недвижимости. Тем не менее в Норвегии действует ряд законов, которые предусматривают, что для приобретения земли, иной недвижимости, например гидроэлектростанций, сельскохозяйственных земель и лесов, водопадов, прав добычи месторождений полезных ископаемых и некоторых иных, требуется получить разрешение в форме концессии. Процедуры, связанные с получением концессии, основаны на конкретной оценке ситуации, включая оценку требования о необходимости проживания лица в стране. Условие о проживании может явиться основанием неприменения требования о получении концессии или быть составной частью выданной концессии. Для приобретения в собственность водопадов определенного размера и их использования для производства электроэнергии нужно получить концессию согласно Закону «О промышленной концессии» 1917 г. Аналогичное требование предусмотрено и в Законе «О регулировании русел рек» 1917 г. Оба эти Закона разграничивают права норвежских публичных юридических лиц и всех иных юридических лиц, включая иностранные частные и публичные компании. Статья 1 Закона «О концессии» 2003 г. гласит, что целью этого Закона является регулирование контроля продажи недвижимого имущества с тем, чтобы обеспечить эффективную защиту районов производства сельскохозяйственной продукции, создания таких условий осуществления права собственности, которые являются наиболее полезными для общества. При этом требуется обеспечить соблюдение интересов будущих поколений, сельского хозяйства, застройки земель, учитывать состояние окружающей среды, охранять природу, сохранять условия для отдыха населения. Согласно ст. 2 этого Закона недвижимость не может быть приобретена без получения разрешения (концессии) Короля. Это полномочие Короля может быть делегировано муниципалитетам. В Норвегии действует Закон «О земле» N 23 от 5 декабря 1995 г. Цель этого Закона — создать соответствующие условия для того, чтобы обеспечить использование земель в стране, включая леса и горы и все то, что на них находится (земельные ресурсы), способами, которые в наибольшей степени выгодны для общества и для тех, кто работает в сфере сельского хозяйства (ст. 1). Муниципалитеты и некоторые иные местные органы должны получать предложения о продаже земель, содействовать в организации сделок продажи, разрабатывать соответствующие планы, исходя из того, что земли должны использоваться. В случаях продажи частных земель муниципалитеты наделяются правом преимущественной покупки или правом экспроприации, если нельзя приобрести землю путем добровольного соглашения (ст. 6 Закона). Нельзя купить недвижимость в Свальбарде — архипелаге на севере Норвегии, в который входит архипелаг Шпицберген в Баренцевом море. Все земли на Свальбарде являются собственностью Норвежского государства, и там практически невозможно купить ни земельный участок, ни дом. Любой иностранный гражданин может купить дом, участок земли и построить дом в Португалии, на Азорских островах и на острове Мадейра. Для этого нужно легализовать свое пребывание в стране. Нерезидент должен получить налоговый номер в местном налоговом органе, а юридическое лицо должно назначить своего налогового представителя. Иностранцы в Португалии имеют точно такие же права, как и граждане этой страны. Площадь Республики Сан-Марино составляет 61 кв. км, занимая площадь одной единственной горы под названием Монте Титано. Население Республики не превышает 23 тыс. человек. В Сан-Марино есть ограничения на приобретение недвижимого имущества иностранными физическими и юридическими лицами. Так, для того чтобы купить недвижимость, нужно получить разрешение Совета Двенадцати — высшего судебного органа Республики. Согласно § 5 Закона Финляндии «Об иностранцах» от 30 апреля 2004 г. N 301 нет ограничений для иностранных физических и юридических лиц на приобретение домов, квартир, земельных участков, объектов для ведения бизнеса и последующей регистрации права собственности. Исключением являются Аландские острова (Ахвенанмаа) — архипелаг в Балтийском море, в южной части Ботнического залива. Это автономный регион, в котором проживает население, говорящее на шведском языке. Правом покупки недвижимости на территории архипелага обладают только его резиденты. Запрет действует как в отношении иностранцев, так и граждан Финляндии. Кроме того, трудно купить земельный участок в Лапландии, в районах, где проживают народы Саами, поскольку земли находятся главным образом в государственной собственности. Закон «О преимуществе» от 1 октября 1977 г. N 608 наделяет муниципалитеты правом преимущественной покупки объекта недвижимости, находящегося на его территории, в случае его продажи, если земля требуется для застройки, рекреационных или природоохранных целей. Это право может быть реализовано в течение трех месяцев со дня уведомления муниципалитета о намерении совершить сделку. Преимущественное право покупки не применяется в случаях, когда предметом сделки является земельный участок площадью менее 5000 кв. м (на территории г. Хельсинки и его пригородов — менее 3000 кв. м) или если сделка совершается между родственниками. Однако муниципалитеты используют это право очень редко. Согласно ст. 11 Гражданского кодекса Республики Франции иностранные граждане обладают во Франции такими же правами, какие имеют французские граждане, поэтому никаких ограничений и запретов на покупку земельных участков и иной недвижимости иностранцами во Франции не существует. Есть особенности приобретения сельскохозяйственных земель, выражающиеся в том, что при совершении сделок купли-продажи этих земель региональные общества освоения земель и развития сельского хозяйства (SAFER) наделены правом преимущественной покупки земельных участков. Во Франции действуют 26 таких региональных обществ. Общества представляют собой некоммерческие организации, которые контролируются Министерствами сельского хозяйства и финансов. Они были созданы в 1960 г. премьер-министром Мишелем Дебре с целью ограничить концентрацию земельной собственности в руках богатых землевладельцев и содействовать развитию новых фермерских хозяйств («молодых фермеров»). Согласно Закону «Об управлении сельским хозяйством» 1960 г. такие общества создавались с целью приобретения земель или ферм, которые их собственники намерены продать, а также заброшенных земель с тем, чтобы изменить цель их использования для будущего развития. За последние пятьдесят лет роль этих обществ несколько изменилась. К числу задач деятельности обществ относится также охрана окружающей среды и обеспечение устойчивого развития, хотя их главная цель — защита и содействие развитию сельского хозяйства, сельских обществ — остается прежней. Право преимущественной покупки земли может быть применено ко всем случаям продажи сельскохозяйственных земель, площадь которых превышает один гектар. После того, как достигнуто соглашение о заключении договора купли-продажи, нотариус покупателя обязан уведомить об этом региональное отделение общества. Общество имеет право в течение двух месяцев с даты его уведомления решить вопрос об использовании своего права преимущественной покупки. На практике общество обычно вмешивается, когда речь идет о продаже именно сельскохозяйственных земель и зданий. В отношении иной части сельской недвижимости это право обычно не применяется. В случае продажи виноградников использование права преимущественной покупки обычно зависит от вида недвижимости. Если недвижимость включает все поместье (дом, винодельню и виноградник), вмешательство общества маловероятно. Однако если продаются отдельные участки виноградников, скорее всего, общество использует принадлежащее ему право преимущественной покупки, особенно когда участок или участки можно перепродать кому-нибудь, кто относится к категории «молодых фермеров». Сфера деятельности обществ не ограничивается только этим. Общества очень активно занимаются продажей недвижимости, включая не только виноградники, но и конные заводы. Приобретение недвижимости у общества обеспечивает соответствующие гарантии для покупателя, подкрепленные со стороны государства и не требующие дополнительных затрат. Общества являются самым большим игроком на рынке сельскохозяйственной недвижимости, покупая и перепродавая в среднем 80 000 га земли ежегодно, что составляет более 20% всех сделок, совершаемых на этом рынке. Покупка недвижимости иностранцами в Швейцарии регулируется специальным федеральным законом «О приобретении недвижимого имущества иностранными лицами» 1984 г. (первоначально он назывался Lex Friedrich, сейчас — Lex Koller). Кроме того, законы кантонов, некоторых городов и деревень предусматривают дополнительные условия и требования. Закон требует, что для приобретения недвижимости нужно получить разрешение от соответствующих федеральных или кантональных органов власти до момента покупки. Требования Закона распространяются как на иностранных физических, так и юридических лиц. Закон относит к числу иностранных физических лиц либо иностранцев, проживающих за рубежом, либо иностранцев, которые в действительности проживают в Швейцарии, но не являются гражданами стран — членов ЕС и ЕЭЗ и не имеют вида на жительство («C-Permit»). Требования этого Закона не применяются ни к гражданам стран — членов ЕС и ЕЭЗ, которые легально проживают в Швейцарии, ни к лицам, не являющимся гражданами ЕС и ЕЭЗ, имеющим вид на жительство и проживающим в Швейцарии. Юридические лица считаются иностранными, если они зарегистрированы за рубежом и если они контролируются иностранными физическими или юридическими лицами (например, если такие лица владеют более чем одной третью капитала или голосующих акций). Термин «приобретение недвижимости» означает не только прямую покупку недвижимого имущества, но и приобретение иных вещных прав на имущество, например узуфрукта. Таким образом, речь идет о любой сделке, в результате которой нерезидент приобретает контроль в отношении недвижимости, для приобретения которого требуется получение разрешения. Разрешение не требуется для приобретения недвижимости, используемой для производственных целей и иных целей ведения бизнеса, для работы и практики юристов и врачей. Не требуется разрешение для приобретения жилой недвижимости, которая будет использоваться для постоянного проживания в стране. Если приобретается земельный участок для строительства дома для постоянного проживания, то строительные работы должны начаться в течение одного года после покупки. Площадь приобретаемого участка не должна быть больше, чем это требуется для целей строительства. Органы власти кантона решают вопрос о возможности приобретения земельного участка, площадь которого превышает 3000 кв. м. Если покупатель изменит место своего проживания, органы власти кантона могут распорядиться его жилой недвижимостью по своему усмотрению. Они могут продать ее, продолжить ее использование как вторичной жилой недвижимости или сдать в аренду. Кроме того, существует ряд иных ограничений, в частности приобретение вторичной недвижимости, домов для непостоянного проживания. Определены основания для отказа в получении разрешения на приобретение недвижимости. К числу таких оснований относятся случаи, когда покупатель пытается обойти требования закона, защита национальных интересов, предотвращение случаев покупки недвижимости как средства вложения капиталов. Все ранее действовавшие ограничения на владение иностранцами недвижимостью в Швеции в настоящее время отменены, поскольку страна присоединилась к ЕС. В результате этого шведы столкнулись с проблемой все возрастающего роста приобретения домов для летнего отдыха, ферм иностранными гражданами, прежде всего датчанами, немцами, норвежцами, американцами и англичанами. 36% такой недвижимости принадлежит иностранцам. Поэтому, по мнению шведов, такая ситуация приводит к сокращению доступности рынка домов, используемых для летнего отдыха, для шведов.
