ВОССТАНОВЛЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
О. МУН
Мун Оксана, ведущий юрисконсульт.
Одним из способов судебной защиты права собственности является восстановление нарушенного права собственника, владеющего имуществом законно, посредством принятия судебного решения по иску о признании права собственности. Что должен учитывать, обращаясь в суд, собственник, борющийся за свои права? Право собственности представляет собой наиболее широкое по содержанию вещное право, которое дает возможность своему обладателю определять содержание и направление использования принадлежащего ему имущества.
Как и любое другое субъективное право, право собственности нуждается в защите от посягательств третьих лиц. В Российской Федерации законодательство четко регламентирует способы защиты гражданских прав. Так, например, часть 2 статьи 45 Конституции РФ указывает, что каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом. Часть 1 статьи 1 Гражданского кодекса РФ относит беспрепятственное осуществление гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав и их судебную защиту к основополагающим принципам гражданского законодательства. Также статья 11 Гражданского кодекса РФ закрепляет судебный порядок защиты права как основной. Большое количество норм, регламентирующих способы защиты гражданских прав, содержат Арбитражный процессуальный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и Семейный кодекс РФ. Несмотря на достаточность нормативно-правового регулирования, одной из наиболее интересных и сложных категорий гражданских дел все же являются иски, связанные с защитой прав на недвижимое имущество. При их разрешении применяется целый комплекс правовых норм, регулирующих различные отношения собственности. Причем нередко должны учитываться и утратившие силу нормативные правовые акты, действовавшие на момент возникновения спорного отношения. Одним из способов судебной защиты права собственности и других вещных прав является восстановление нарушенного права собственника либо иного лица, владеющего имуществом по предусмотренному законом основанию, посредством принятия соответствующего судебного решения по иску о признании права собственности.
1. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ИСКАМ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
В практике судов РФ часто рассматриваются гражданские дела о восстановлении записи о праве собственности на недвижимое имущество, отчужденное по недействительной сделке. Несмотря на это, практика свидетельствует о том, что исковые требования лиц, чье имущество было отчуждено по недействительной сделке, формулируются не всегда верно, что нередко приводит к отказу в его удовлетворении. Так, Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 05.06.2001 N 10667/00 обратил внимание нижестоящих судов на то, что в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество именно зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.03.2002 N 8619/01 по данному вопросу было дано развернутое пояснение: «По смыслу вышеназванной статьи Закона в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право, а не сама запись о регистрации. Поэтому такое требование не может быть разрешено без привлечения в качестве ответчика правообладателя зарегистрированного права». Однако в некоторых случаях арбитражные суды рассматривают иски о признании недействительной записи в реестре в качестве надлежащего способа защиты права. Так, например, было вынесено Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.07.2006 N Ф04-9627/2004(24795-А45-39). ОАО «Ханты-Мансийский банк» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ООО «Потис» и управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (далее — управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности на нежилые помещения. В порядке статьи 49 АПК РФ ОАО «Ханты-Мансийский банк» изменило предмет иска, просило признать недействительной запись от 22.04.2003 N 54-01/00-28/2002-473 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности ООО «Потис» на нежилые помещения. Исковые требования мотивированы тем, что договор купли-продажи нежилого помещения между ООО «Потис» и ОАО «Ханты-Мансийский банк», указанный в качестве правоустанавливающего документа, является незаключенным. Решением арбитражного суда от 24.06.2003 исковые требования удовлетворены. В кассационной жалобе ООО «Потис» просит принятые судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. В отзыве на кассационную жалобу истец просит решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения. Постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2006 решение оставлено без изменения. Как следует из материалов дела, регистрация права собственности ОАО «Ханты-Мансийский банк» на спорное здание произведена комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Новосибирска 22.07.1996 на основании Постановления мэрии города Новосибирска. Регистрация права собственности ООО «Потис» на нежилые помещения произведена учреждением юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2002. Право собственности зарегистрировано на основании договора купли-продажи нежилого помещения и акта приема-передачи. Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что учреждением юстиции нарушен порядок, установленный статьей 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Как правильно указано судами, регистрация перехода права собственности проведена без заявления ОАО «Ханты-Мансийский банк», являющегося продавцом по договору купли-продажи нежилого помещения, таким образом, противоречит статье 16 Закона. Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 19.09.2005 по делу N А45-20127/04-КГ7/467 сделка купли-продажи нежилых помещений между ОАО «Ханты-Мансийский банк» (продавец) и ООО «Потис» (покупатель) признана недействительной, следовательно, право собственности ООО «Потис» не возникло. А это значит, что отсутствовало основание для государственной регистрации права собственности. Суд постановил решение от 24.06.2003 и Постановление апелляционной инстанции от 28.02.2006 по делу N А45-6629/03-СА3/294 Арбитражного суда Новосибирской области оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения. На основании вышеизложенного можно сделать вывод о бессмысленности иска о признании недействительным свидетельства о праве собственности, так как само свидетельство так же, как и его выдача, не порождает прав и обязанностей, а взамен оспоренного свидетельства может быть выдано другое. Выходом из подобной ситуации является подача иска о признании права собственности, который предъявляется к лицу, указанному в реестре прав в качестве собственника, следовательно, его удовлетворение влечет внесение изменений в ЕГРП. Так, например, вынесено решение Кунцевского районного суда г. Москвы от 15.05.2012 в N 2-1234/12. Истец обратился в суд с иском к ответчику о признании права собственности на квартиру. Суд, выслушав доводы представителя истца, изучив материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению. В ходе судебного разбирательства установлено следующее. На основании распоряжения Правительства Москвы от 16.07.2004 N 1439-РП «О самореформировании производства ОАО «Кунцевская трикотажная фабрика» и строительстве на освобождаемой территории объектов жилищного назначения со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (Западный административный округ)» и Постановления Правительства Москвы от 27.04.2004 N 225-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов» между Правительством г. Москвы и ОАО «Кунцевская трикотажная фабрика» заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта строительства многофункционального жилого комплекса. Между ОАО «Кунцевская трикотажная фабрика» и истцом заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому предметом настоящего договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Также было заключено соглашение об обеспечении обязательств, согласно которому истец уплачивает ОАО «Кунцевская трикотажная фабрика» сумму обеспечения. Уплата произведена в соответствии с условиями договора. Согласно акту о допуске истца в квартиру, он фактически вступил во владение. Также, согласно сообщению Управления Росреестра по г. Москве право собственности на квартиру, а также обременения на нее не зарегистрированы. При таких обстоятельствах, учитывая признание ответчиком иска и принятие его судом, суд считает, что имеются все предусмотренные законом основания для удовлетворения иска, при этом суд учитывает и то обстоятельство, что признание за истцом права собственности на квартиру не затрагивает и не нарушает законные интересы ответчика и третьих лиц.
2. СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ВОССТАНОВЛЕНИЮ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ОСУЖДЕННЫХ К ЛИШЕНИЮ СВОБОДЫ
В настоящее время накоплена обширная практика по восстановлению прав на недвижимое имущество осужденных к лишению свободы. Приговор суда в виде лишения свободы о назначении уголовного наказания не лишает осужденного права на жилище. До внесения изменений в Жилищный кодекс РФ стоял вопрос о соответствии Конституции РФ положений ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, предусматривающих, что жилье при временном отсутствии нанимателя или членов его семьи сохраняется за ними в течение 6-ти месяцев, и п. 8 ст. 60 ЖК РСФСР, которым предусматривалось, что в случае осуждения лица к лишению свободы на срок свыше 6-ти месяцев жилое помещение за ним сохраняется до приведения приговора в исполнение. Конституционной Суд РФ в Постановлении от 23 июня 1995 г. N 8-П признал, что в п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК, по существу, установлено правило, в соответствии с которым признание гражданина утратившим право пользования жилым помещением обусловливается не столько его отсутствием более 6 месяцев, сколько приведением в исполнение приговора суда. Конституционный Суд признал, что это противоречит ст. 2, 55, 40 и ч. 1 ст. 27 Конституции. Применительно к анализируемой статье в Постановлении Суда сказано, что положения оспариваемой нормы противоречат провозглашенному этой статьей праву гражданина на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства, не ограниченному какими-либо сроками. В Постановлении также отмечается дискриминационный характер оспариваемой нормы, так как ею вводится не предусмотренное уголовным законодательством дополнительное наказание в виде лишения жилплощади. Признав оспариваемую норму неконституционной, Суд решил, что временное отсутствие лица, в том числе в связи с осуждением к лишению свободы, само по себе не может служить основанием для лишения права пользования жилым помещением. После внесения изменений в ЖК РФ по смыслу статьи 71 граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, сохраняют право на жилье вне зависимости от срока отбывания наказания. ЖК РФ предусмотрено безусловное право осужденных к лишению свободы на сохранение за ними жилой площади на весь срок отбывания лишения свободы. Так, например, рассмотрим апелляционное Определение Владимирского областного суда от 21 марта 2012 г. по делу N 33-641/2012. Истец Е. обратился в суд с иском к Т. Я., К. М., УФМС России по Владимирской области, администрации Собинского района Владимирской области о восстановлении жилищных прав на квартиру. В обоснование иска указал, что проживал и был зарегистрирован в спорной квартире вдвоем с братом Ш., при этом квартира не была приватизирована. В период его временного отсутствия по месту жительства в связи с осуждением к лишению свободы по заявлению Ш. он был снят с регистрационного учета без его согласия. Квартира была братом приватизирована, а в последующем несколько раз отчуждена, о чем ему стало известно после освобождения из мест лишения свободы. На тот момент его брат Ш. был мертв. Истец считает, что с регистрационного учета был снят незаконно, поскольку отсутствовал в квартире временно, в связи с отбыванием наказания; так же, как и брат, имел право на регистрацию, пользование и проживание в квартире и на ее приватизацию. Уточняя и дополняя исковые требования в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, в окончательном варианте Е. просил: — признать снятие его с регистрационного учета по месту жительства по адресу <…> незаконным; — признать недействительными договор <…> передачи квартиры в собственность, заключенный между Ш. и администрацией поселка Ставрово Собинского района Владимирской области, договор купли-продажи квартиры от <…>, заключенный между Ш. и Т. Я., договор купли-продажи квартиры <…>, заключенный между Т. Я. и К. М.; — признать недействительным зарегистрированное за К. М. право собственности на вышеуказанную квартиру; прекратить право собственности К. М. на данную квартиру в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; — восстановить истца на регистрационном учете по месту жительства в спорной квартире, признать за ним право пользования данной квартирой, право на проживание в ней; — возвратить данную квартиру в муниципальную собственность администрации п. Ставрово Собинского района Владимирской области. Представитель истца дополнительно пояснил, что для заключения договора приватизации администрации был представлен договор социального найма, где Е. как член семьи нанимателя указан не был, однако данный договор соцнайма оформлен позже, во время самой приватизации. Представитель истца также указал, что Ш. обманным путем заставили подписать документы на приватизацию. На момент смерти Ш. был зарегистрирован и проживал в спорной квартире. Представитель истца Т. Р. пояснил, что, освободившись, Е. ехал к месту жительства в спорную квартиру, но попасть в нее, а также забрать свои вещи не смог, так как там была заменена дверь. В его паспорте стоял штамп о регистрации в данной квартире, но в паспортном столе задним числом был поставлен штамп о его выписке. Представитель истца дополнительно пояснил, что снятие Е. с регистрационного учета незаконно, истец временно не проживал в данном жилом помещении, но в соответствии со статьей 71 ЖК РФ за ним сохранилось право пользования квартирой, а временное отсутствие Е. в связи с лишением свободы не может служить основанием лишения права пользования жилым помещением. Жилищные права истца на спорную квартиру должны быть восстановлены. Ответчик Т. Я. иск не признал. Суд первой инстанции иск удовлетворил. В апелляционной жалобе представитель ответчика К. М. — К. Н. — просил отменить решение суда в части, касающейся собственника спорной квартиры К. М., указав, что квартира приобреталась К. М. добросовестно. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не нашла оснований для отмены решения суда. Разрешая спор и частично удовлетворяя заявленные требования (признавая недействительными договор приватизации в силу его ничтожности и последующие сделки со спорной квартирой), суд первой инстанции руководствовался требованиями Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 71 ЖК РФ, ст. 166, 167, 168 ГК РФ и исходил из того, что истец на условиях договора социального найма был зарегистрирован как член семьи нанимателя и приобрел право пользования спорной квартирой, которое в связи с осуждением не утратил. Поскольку истец не проживал в спорной квартире временно, в связи с отбыванием наказания в местах лишения свободы, и своего согласия на приватизацию не давал, то приватизация квартиры была произведена с нарушением требований закона, жилищные права Е., установленные ст. 40 Конституции Российской Федерации и ч. 4 ст. 3 ЖК РФ, были нарушены, а договор приватизации является ничтожной сделкой. Установив, что договор передачи (приватизации) спорной квартиры на основании ст. 168 ГК РФ является недействительным в силу его ничтожности, суд верно признал недействительными последующие сделки купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на п. 1 ст. 167 ГК РФ, указав, что в случае недействительности сделки имущество не может считаться законно приобретенным. Также суд верно отметил, что истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права, так как в обоснование иска истец указал на нарушение его прав на участие в приватизации и недействительность сделки приватизации в силу ее ничтожности. Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции, полагая доводы апелляционных жалоб несостоятельными. Довод жалоб о том, что Е. не обладал правом подачи виндикационного иска, поскольку не являлся собственником квартиры, а суд удовлетворил именно виндикационный иск в рамках ст. 302 ГК РФ, не является основанием для отмены решения суда и основан на неверном толковании норм материального права. Регламентируя защиту прав владельца, не являющегося собственником, ГК РФ в ст. 305 устанавливает, что права, предусмотренные ст. 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Е. являлся членом семьи нанимателя квартиры, в связи с чем приобрел право пользования этой квартирой на условиях, предусмотренных жилищным законодательством, поэтому имел право в соответствии со ст. 305 ГК РФ на защиту своего права пользования этой квартирой. В обоснование иска Е. ссылался на то, что имел равное право наряду с Ш. на участие в приватизации спорной квартиры, которое было нарушено, а квартира выбыла из его владения помимо его воли. Вывод суда о недействительности договора купли-продажи, признание его ничтожности позволили суду удовлетворить заявленные требования с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ. Каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законодательством. При этом нужно иметь в виду, что к отказу в удовлетворении исковых требований может привести неправильная формулировка. Поэтому будьте внимательны при составлении исковых заявлений. Так, вместо признания недействительным свидетельства о праве собственности (само свидетельство, как и его выдача, не порождает прав и обязанностей) необходимо требовать непосредственно признания права собственности на недвижимость лица, указанного в ЕГРП в качестве собственника. Избежать совершения таких ошибок поможет консультация с адвокатами. Приговор суда в виде лишения свободы о назначении уголовного наказания не лишает осужденного права на жилище. Граждане, отбывающие наказание в местах лишения свободы, сохраняют право на жилье вне зависимости от срока отбывания наказания. Поэтому, если ваши права были нарушены в связи с лишением свободы по приговору суда, вы имеете право обратиться в суд за восстановлением ваших прав, даже если оспариваемая жилплощадь приобретена в собственность добросовестным покупателем.
Комментарий к статье Оксаны Мун «Восстановление права собственности на недвижимое имущество»
Коликов Владимир Владимирович, начальник отдела судебной практики ЗАО «Юридическая компания «Генезис».
Восстановление прав на недвижимое имущество возможно различными способами в зависимости от того, каким образом такое право нарушено. Как указывают высшие судебные инстанции, к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. При определении способа защиты нарушенного права необходимо учитывать, обеспечивает ли избранный способ защиты восстановление нарушенного права. Важно также иметь в виду, что вещно-правовые способы защиты в силу статьи 305 Гражданского кодекса могут использоваться также и лицами, не являющимися собственниками имущества, но владеющими имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, в том числе договором аренды. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
