(Корякин В. М.) («Право в Вооруженных Силах», 2012, N 11)
ДОГОВОР НЕКОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И ЕГО ОТЛИЧИЯ ОТ ДОГОВОРОВ СОЦИАЛЬНОГО И КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
В. М. КОРЯКИН
Корякин В. М., доктор юридических наук.
В статье рассматривается новая форма жилищного обеспечения граждан — предоставление жилых помещений по договору некоммерческого найма, а также оценивается возможность ее применения в отношении военнослужащих.
Ключевые слова: обеспечение жилыми помещениями; договор социального найма жилых помещений; договор коммерческого найма жилых помещений; договор некоммерческого найма жилых помещений.
The treaty of non-commercial renting of living accommodation and its differences from the social and commercial recruitment V. M. Korjakin
The article considers a new form of housing for the citizens, provision of residential premises under the contract of non-profit employment, and is also evaluated the possibility of its application for the provision of military servicemen.
Key words: provision of housing; the contract of social hiring of residential premises; commercial contract of hiring of premises; non-commercial contract residential lease.
Действующим законодательством предусмотрен довольно обширный перечень возможных способов решения жилищной проблемы военнослужащих. Текстуальный анализ ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» позволяет выделить 10 таких форм: 1) предоставление служебных жилых помещений; 2) предоставление жилых помещений в общежитиях; 3) предоставление жилых помещений по договорам социального найма; 4) предоставление жилых помещений в собственность бесплатно; 5) предоставление единовременной денежной выплаты на приобретение или строительство жилого помещения; 6) предоставление безвозмездной субсидии для приобретения жилого помещения, подтверждаемой выдачей государственного жилищного сертификата; 7) приобретение жилых помещений путем вступления в жилищные кооперативы; 8) использование накоплений лицами, участвующими в накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»; 9) самостоятельный наем (поднаем) военнослужащими жилых помещений с выплатой им денежной компенсации в установленных законодательством пределах; 10) предоставление жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями). Последняя из перечисленных форм жилищного обеспечения военнослужащих пока не получила воплощения на практике ввиду отсутствия правового и финансово-экономического механизма ее реализации. Вместе с тем, похоже, в ближайшей перспективе обеспечение граждан жилыми помещениями на праве аренды получит широкое развитие. Дело в том, что 29 августа 2012 г. издано распоряжение Правительства Российской Федерации N 1556-р, которым определен Перечень мероприятий по формированию рынка доступного арендного жилья и развитию некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Данным распоряжением предусматривается, в частности, внесение до конца текущего года в Правительство Российской Федерации проекта федерального закона о развитии рынка арендного жилья, предусматривающего внесение в Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) изменений в части защиты прав наймодателя и нанимателя при долгосрочном найме жилого помещения, определения понятия «некоммерческий наем» и регулирования порядка предоставления жилья гражданам по договору некоммерческого найма. В настоящее время гражданским и жилищным законодательством предусмотрено три основных вида договоров найма жилых помещений: а) договор социального найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) жилое помещение в пределах законодательно установленных норм предоставления, во владение и пользование для проживания в нем его самого и членов его семьи на установленных законом условиях. Договор социального найма заключается без установления срока его действия. Право на получение жилых помещений по договорам социального найма имеют малоимущие граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях, а также иные определенные законодательством категории граждан, включая военнослужащих, признанные нуждающимися в жилых помещениях (ст. ст. 49, 60 ЖК РФ); б) договор найма специализированного жилого помещения, согласно которому собственник специализированного жилого помещения (наймодатель) передает гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ст. 100 ЖК РФ). К специализированным жилым помещениям относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев; жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ); в) договор коммерческого найма жилого помещения, согласно которому собственник жилого помещения (гражданин или частная организация) предоставляет гражданину жилое помещение без ограничения его размеров за договорную плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи. Условия договора определяются соглашением сторон. ГК РФ (ст. 683) различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения: 1) долгосрочный договор, который заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет; 2) краткосрочный договор найма, заключаемый на срок до одного года. Военнослужащие, заключившие договор коммерческого найма жилого помещения, вправе получать ежемесячную денежную компенсацию в установленных законодательством размерах <1>. При этом следует иметь в виду, что компенсация выплачивается только в случае отсутствия у воинской части, в которой военнослужащий проходит военную службу, возможности предоставить ему специализированное жилое помещение (служебное, маневренного фонда или общежитие). ——————————— <1> В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2004 г. N 909 размер денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений составляет: в городах Москве и Санкт-Петербурге — до 15000 руб.; в других городах и районных центрах — до 3600 руб.; в прочих населенных пунктах — до 2700 руб. Указанные размеры денежной компенсации повышаются на 50%, если совместно с военнослужащим проживают три и более членов семьи.
Договоры социального и коммерческого найма жилых помещений, имея определенное сходство между собой, в то же время различаются весьма существенно. Как отмечается в научной литературе, для договора коммерческого найма характерными признаками являются свобода договора, срочность отношений, отсутствие нормирования предоставляемой жилой площади, отсутствие необходимости пребывания нанимателя на учете нуждающихся в жилых помещениях и т. д., в то время как для договора социального найма особенностями являются отсутствие цели извлечения прибыли, отсутствие признака свободы договора, бессрочность отношений, наличие определенных требований к размеру предоставляемого жилища, наличие ряда административных предпосылок для заключения договора и т. п. <2>. ——————————— <2> Васильев П. П. Правовое регулирование отношений по предоставлению и пользованию служебными жилыми помещениями по жилищному законодательству Российской Федерации: Дис. … канд. юрид. наук. Белгород, 2006. С. 57.
Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения таких стадий, необходимых для заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и нахождение в очереди на получение жилого помещения, сбор и представление значительного числа документов при заключении договора и др. Договор коммерческого найма заключается на основе свободной воли и равноправного положения сторон в гражданском обороте и является единственным основанием возникновения жилищных правоотношений. Указанным выше распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р предусмотрено законодательное закрепление еще одного вида договорных отношений в сфере жилищного обеспечения граждан — по договору некоммерческого найма. Необходимость внедрения данной новой формы жилищного обеспечения граждан обусловлена тем, что в настоящее время в рамках государственной жилищной политики, помимо возможности использования института социального найма жилых помещений, который ограничен категориальными требованиями к гражданам (отнесением к малоимущим или специальным категориям, например к военнослужащим, и признанием нуждающимися в жилых помещениях) и института коммерческого найма, основное назначение которого состоит в извлечении собственниками прибыли от использования принадлежащих им жилых помещений, становится все более актуальной задача повышения доступности получения жилья гражданами, которые не являются малоимущими, но которые не могут самостоятельно приобрести жилые помещения в собственность за счет личных средств. Решение данной задачи требует разработки законодательных предложений в целях создания правовых оснований для внедрения в российскую практику заключения договоров некоммерческого найма жилых помещений (что и предписано осуществить до конца текущего года распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 августа 2012 г. N 1556-р). Реализация этого распоряжения обеспечит возможность предоставления в пользование жилых помещений на специальных условиях, отличных от социального найма (разд. III ЖК РФ), найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (разд. IV ЖК РФ) и коммерческого найма жилых помещений (гл. 35 ГК РФ), гражданам, которые не попадают в категории граждан, имеющих право на получение в пользование жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда, а также не имеют возможности получить в пользование жилые помещения на коммерческих условиях найма. Следует отметить, что идея о закреплении в жилищном праве института предоставления жилых помещений по договорам некоммерческого найма возникла еще в период разработки ныне действующего ЖК РФ, однако в силу ряда причин в окончательном варианте названного Кодекса отражения не нашла. Первый вариант законопроекта, предусматривающего реализацию данной идеи, был внесен в Государственную Думу еще в 2009 г. Один из его авторов, депутат Государственной Думы Г. П. Хованская, характеризуя суть выработанных предложений, отмечает, что жилищный фонд некоммерческого использования находится между жилищными фондами социального и коммерческого использования, т. е. договор некоммерческого найма жилого помещения будет иметь существенные отличия как от договора социального найма, так и от договора коммерческого найма жилого помещения <3>. ——————————— <3> Хованская Г. Некоммерческий наем жилья: все за. Кто против? // Московская жилищная газета «Квартирный ряд». 2009. 30 апреля.
Основные отличия некоммерческого жилищного фонда от коммерческого заключаются в следующем: а) коммерческий жилищный фонд предназначен для извлечения прибыли; некоммерческий фонд такой цели не ставит; б) плата за жилье в некоммерческом жилищном фонде будет намного доступнее гражданам, чем в коммерческом фонде (по расчетам разработчиков, она будет ниже рыночной минимум в 2 — 3 раза). Одновременно жилищный фонд некоммерческого использования будет существенно отличаться от фонда социального. К числу таких отличий можно отнести следующее: а) плата по договору некоммерческого найма не будет символической, как в социальном жилье, а такой, которая будет полностью компенсировать все издержки бюджета, учитывая и затраты на строительство. Коммунальные услуги и обслуживание наниматели будут оплачивать в полном объеме. В связи с этим не потребуется выделять средства из бюджета на содержание и ремонт жилых домов, в том числе и на капитальный ремонт. Такой дом, относящийся к фонду некоммерческого использования, согласно имеющимся оценкам, будет полностью окупаться за 25 — 30 лет; б) жилые помещения в домах некоммерческого использования не будут подлежать приватизации (напомним, что в отношении жилых помещений, находящихся в пользовании граждан по договорам социального найма, до 1 марта 2013 г. действует возможность их безвозмездной передачи в собственность граждан) <4>; ——————————— <4> Пункт 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
в) договор некоммерческого найма жилого помещения будет заключаться на срок до пяти лет с преимущественным правом нанимателя на его продление. Договор же социального найма, как уже указывалось выше, является бессрочным. Обобщенный итог сравнительно-правового анализа договоров найма жилых помещений — социального, коммерческого и некоммерческого — приведен в таблице (см. приложение к настоящей статье). Таким образом, в недалеком будущем у граждан Российской Федерации появится дополнительная возможность сравнительно недорогим способом решить свою жилищную проблему. Как представляется, в полной мере это относится и к жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренная ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» норма о предоставлении военнослужащим жилых помещений, арендованных воинскими частями (органами военного управления, организациями), наполнится реальным содержанием. По нашему мнению, Минобороны России, иные федеральные органы исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба, должны после внесения рассмотренных выше дополнений в ЖК РФ иметь в своем распоряжении жилищный фонд некоммерческого использования, за счет которого они смогут более эффективно и оперативно решать вопросы жилищного обеспечения как военнослужащих, так и лиц гражданского персонала.
Приложение
Сравнительно-правовой анализ договоров найма жилых помещений
Признаки Вид договора найма жилого помещения
социальный коммерческий некоммерческий
Наймодатель Российская Частное Российская Федерация, субъект юридическое или Федерация, субъект Российской физическое лицо Российской Федерации, Федерации, муниципальное муниципальное образование образование
Наниматель Гражданин Российской Любое лицо Гражданин Федерации Российской Федерации
Предназначение Не преследует Извлечение Не преследует извлечение прибыли прибыли извлечение прибыли
Срок действия Бессрочный До 5 лет До 5 лет
Размер По норме Не ограничен По норме предоставляемого предоставления предоставления жилого помещения
Плата за наем и По установленным Договорная Плата включает все коммунальные нормам с учетом издержки бюджета услуги льгот и скидок на содержание дома, включая затраты на его строительство
Возможность Возможна Не предусмат — Не приватизации до 1 марта 2013 г. ривается предусматривается
Условия заключения: — признание нанимателя нуждающимся в жилом помещении; Да Не требуется Да — признание нанимателя малоимущим либо относящимся к специальной категории Да Не требуется Не требуется граждан
