ПОКУПКА ЗДАНИЯ ОБЩЕЖИТИЯ И ПРОБЛЕМЫ С ПРОЖИВАЮЩИМИ
А. ДАВЫДОВ
Давыдов Артур, практикующий юрист, г. Москва.
Право частной собственности охраняется законом.
(ч. 1 ст. 35 Конституции РФ)
Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
(ч. 1 ст. 40 Конституции)
Последние два десятилетия XX века и первое десятилетие XXI века — период кардинальных изменений не только в гражданском законодательстве, но и в жилищном. Это время реорганизации (приватизации) государственных предприятий, содержащих у себя на балансе огромное количество общежитий, в которых проживали и проживают десятки тысяч работников этих предприятий. Как правило, при приватизации государственных предприятий общежития в обязательном порядке передавались на баланс муниципальных образований. Исключением являются предприятия железнодорожного транспорта и атомной энергии. В соответствии с п. 6 ст. 9 Федерального закона от 27.02.2003 N 29-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» <1>, п. 15 ст. 43 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» и п. 5 ст. 18 Федерального закона «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» <2> указанные предприятия приватизировали общежития в составе своего имущества. ——————————— <1> Российская газета. N 42. 05.03.2003. <2> Федеральный закон от 05.02.2007 N 13-ФЗ «Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. N 4291. 09.02.2007.
Необходимо отметить, что имеются случаи, когда в нарушение действующего законодательства после приватизации государственных предприятий общежития оказывались в собственности за частными коммерческими организациями — правопреемниками государственных предприятий, не относящимися к предприятиям железнодорожного транспорта и атомной энергии. Сложная экономическая ситуация в стране вынудила вновь образованных частных собственников этих общежитий — правопреемников государственных предприятий спасаться кто как может, например за оплату вселять в общежитие граждан, не имеющих к их деятельности никакого отношения. Однако в большинстве случаев в указанных общежитиях проживают граждане, которые были временно (на период их работы) вселены в общежития в целях создания условий для исполнения ими своих трудовых (служебных) обязанностей. Но на практике складывается так, что нет ничего более постоянного, чем временное. Так, подавляющая часть граждан после увольнения продолжали и продолжают проживать во временно предоставленных им жилых помещениях общежитий, хотя давно утратили связь с предприятиями и организациями, работа или обучение в которых была основанием для их вселения в эти помещения. Более того, иногда складывается такая ситуация, что без согласия собственников общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий были вселены родственники и знакомые проживающих там граждан. Кроме того, в настоящее время большинство проживающих жильцов общежитий и те, которые уже не живут в них, но продолжают держать за собой эти помещения, пытаются приватизировать указанные помещения. При передаче (продаже) общежитий новому собственнику и поднимается вопрос законности проживания ранее вселенных граждан. Инициатором в этом случае часто выступает новый собственник общежития. При этом новому «счастливому» собственнику следует ожидать скандалов, пикетов, надрывных материалов в СМИ о злобном собственнике общежития, который выкидывает людей на улицу, и, конечно же, судебных разбирательств с проживающими. В практике часто встречаются случаи, когда новый собственник здания общежития даже не представлял заранее, какие тяжбы ему придется вести, чтобы воспользоваться правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом, ведь при покупке здания в документах «черным по белому» может быть записано, что ограничений (обременений) на здание общежития не зарегистрировано. В результате собственники общежитий находятся в двойственном положении: с одной стороны, охраняемое законом право собственности, а с другой — конституционное право каждого на жилище. Это проблема, с которой в настоящее время сталкиваются большинство собственников общежитий. Так, согласно ч. 1 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. В то же время ст. 40 Конституции РФ устанавливает, что каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Указанные выше основополагающие нормы Конституции РФ часто фигурируют в мотивировочной части решения судов, связанных с делами об общежитиях. Так, ч. 1 ст. 35 Конституции РФ обычно указывается при удовлетворении исковых требований собственника о выселении незаконно проживающих граждан из общежития, в свою очередь, ст. 40 Конституции РФ упоминается в решениях суда при отказе в удовлетворении вышеуказанных требований собственника. Рассмотрим лишь некоторые проблемы, с которыми собственник здания общежития может столкнуться при его покупке.
1. ПРИЗНАНИЕ СДЕЛКИ ПО ОТЧУЖДЕНИЮ (ПРОДАЖЕ) ОБЩЕЖИТИЯ НИЧТОЖНОЙ
В силу положений ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная (ничтожная) сделка не влечет юридических последствий (ст. 167 ГК РФ), в связи с чем все последующие сделки с имуществом станут недействительными (ничтожными). В соответствии с ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Необходимо отметить, что в большинстве случаев по делам, связанным с общежитиями, именно органы местного самоуправления и прокуратуры являются инициаторами обращения в суд с исками о признании сделок недействительными (ничтожными) и применении последствий ее недействительности. Поводом для таких обращений чаще всего служат жалобы граждан, проживающих в общежитиях. В качестве примера можно привести дело А50-39252/2009, рассмотренное Федеральным арбитражным судом Уральского округа <3>. ——————————— <3> Постановление ФАС Уральского округа от 03.06.2011 N Ф09-1635/11-С6 по делу N А50-39252/2009 // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
Так, заместитель прокурора Пермского края, а также администрация Перми обратились в Арбитражный суд Пермского края с исковыми требованиями к открытому акционерному обществу «Судостроительный завод «Кама» (далее — общество «Судостроительный завод «Кама»), обществу с ограниченной ответственностью «Февраль» (далее — общество «Февраль»), обществу с ограниченной ответственностью «Капитал Инвест Центр» (далее — общество «Капитал Инвест Центр»), частной компании с ограниченной ответственностью «Лайвлист Лимитед» (далее — компания «Лайвлист Лимитед»), обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс» о признании права муниципальной собственности на 5-этажное здание общежития, расположенное в г. Пермь; о признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности на данное здание за обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс»; об истребовании его из незаконного владения общества «Верхнекамский судостроительный комплекс». Согласно материалам дела, по плану приватизации Пермского судостроительного завода «Кама» (далее — план приватизации) Пермский судостроительный завод «Кама» преобразован в общество «Судостроительный завод «Кама». В состав приватизируемого имущества в числе объектов социально-культурного и социально-бытового назначения включено здание общежития, расположенное в г. Пермь. На основании плана приватизации за обществом «Судостроительный завод «Кама» зарегистрировано право собственности на указанное здание общежития. Советом директоров общества «Судостроительный завод «Кама» от 27.01.2006 принято решение о создании общества «Февраль» и внесении в качестве имущественного вклада в его уставный капитал вышеназванного здания общежития. 10.01.2007 за обществом «Февраль» зарегистрировано право собственности на вышеупомянутое здание общежития. По договору купли-продажи от 28.02.2007 общество «Февраль» продало указанное здание общежития обществу «Капитал Инвест Центр». Переход права собственности на здание общежития к обществу «Капитал Инвест Центр» зарегистрирован в 28.03.2007. В дальнейшем на основании указанного договора купли-продажи недвижимости общество «Капитал Инвест Центр» передало спорное здание общежития компании «Лайвлист Лимитед». Переход права собственности зарегистрирован 16.12.2009. Компания «Лайвлист Лимитед» внесла вклад в уставный капитал общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» в виде недвижимого имущества, в том числе спорного здания общежития. 21.01.2010 внесена запись о переходе права собственности на здание общежития к обществу «Верхнекамский судостроительный комплекс». Между обществом «Верхнекамский судостроительный комплекс» и обществом «Февраль» заключен договор аренды от 21.01.2010, согласно которому обществу «Февраль» сроком до 31.12.2010 были переданы в аренду 87 жилых комнат и 2 комнаты под офис с подсобными помещениями, расположенные в спорном здании общежития. Согласно техническим паспортам на спорное здание общежития, спорное здание является общежитием; указанный статус спорного здания не изменялся. Кроме того, в 2009 году решением Кировского районного суда г. Перми удовлетворены требования жильцов общежития О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева к обществу «Капитал Инвест Центр» о признании права собственности на часть жилых помещений спорного общежития. Указанное решение суда исполнено, право собственности О. С. Поварнициной и А. С. Ходырева на названные помещения 10.08.2010 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 исковые требования по указанному делу удовлетворены частично. Признано право собственности муниципального образования г. Пермь на здание общежития, за исключением помещений на которые решением Кировского районного суда г. Перми в 2009 году признано право собственности граждан. Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.06.2011 решение Арбитражного суда Пермского края от 26.11.2010 и Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 по тому же делу оставлено без изменения. Необходимо отметить, что суды при вынесении своих решений по вышеупомянутому делу принимали во внимание ст. 167 — 168 ГК РФ, указав о недействительности всех последующих сделок со спорным имуществом, в связи с чем признали, что у общества «Февраль», общества «Капитал Инвест Центр», компании «Лайвлист Лимитед» и общества «Верхнекамский судостроительный комплекс» не возникло основанных на законе прав на здание общежития. Таким образом, из материалов дела видно, что, получая в собственность здание общежития, новый собственник здания не застрахован от утраты права собственности на него.
2. ВЫСЕЛЕНИЕ ЛИЦ, САМОУПРАВНО ЗАНЯВШИХ ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В ОБЩЕЖИТИЯХ И ПРОЖИВАЮЩИХ В НИХ
Как уже отмечалось выше, на практике складывается такая ситуация, что без согласия собственников зданий общежитий (возможно также при их попустительстве) в жилые помещения общежитий могут быть вселены родственники и друзья проживающих там граждан. Необходимо отметить, что согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают: 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Таким образом, вселение в жилое помещение, в том числе и помещение общежитий, вне установленного порядка, без установленных законных на то оснований является самоуправным. Руководствуясь ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. То есть собственник здания общежития — физическое либо юридическое лицо, орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также лицо, владеющее помещением на праве хозяйственного ведения, оперативного управления и т. п. (ст. 305 ГК РФ), — вправе предъявить иск о выселении без предоставления другого жилого помещения лица, самоуправно занявшего жилое помещение. В качестве примера можно привести дело N 2-2319/11, рассмотренное Истринским городским судом Московской области <4>. ——————————— <4> Решение Истринского городского суда Московской области от 05.10.2011 по делу N 2-2319/11. Источник: официальный сайт Истринского городского суда Московской области // www. istra. mo. sudrf. ru (дата публикации: 20.10.2011).
Так, ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» обратилось с иском к А. М. Мельниковой, Т. В. Холодковой о признании не приобретшими право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения. Судом было установлено, что ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур» является собственником спорных жилых помещений, расположенных в здании Спального корпуса, изначально построенного как общежитие и которое в настоящее время используется истцом как общежитие для своих сотрудников. Указанное здание было ранее закреплено на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», которое в результате приватизации было преобразовано в ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур». Здание Спального корпуса было включено в план приватизации и внесено в уставный капитал истца. Суд также установил, что А. М. Мельникова и Т. В. Холодкова фактически проживают в спорном помещении, что подтвердилось актом проверки Государственной жилищной инспекции по Московской области и объяснениями представителя ответчиков. При этом ответчики никогда не состояли в трудовых отношениях ни с ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур», ни с его правопредшественником ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России», не были вселены в качестве членов семьи работников истца. Судом установлено, что ответчики были вселены в спорное помещение с устного согласия бывшего директора ФГУП «Оздоровительный центр Минатома России» — правопредшественника ОАО «Центр Отдыха и Спорта ОЛенКур». Решением Истринского суда Московской области от 05.10.2011 ответчики были выселены из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Указанное решение суда обжаловано не было. Таким образом, как видно из указанного дела, самоуправное вселение является основанием для удовлетворения иска собственника имущества об устранении препятствий во владении, пользовании и распоряжении своим имуществом в судебном порядке. Однако необходимо помнить, что для удовлетворения такого рода иска собственнику общежития необходимо доказать самовольность вселения в помещения общежития, а также факт проживания в нем.
3. ВЗИМАНИЕ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛОЙ ПЛОЩАДЬЮ И КОММУНАЛЬНЫМИ УСЛУГАМИ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫМИ ПРОЖИВАЮЩИМ В ОБЩЕЖИТИИ
Как правило, расходы собственника здания общежития на содержание общежития и оплату коммунальных услуг поставщикам значительно превышают доходы, получаемые от потребителей (нанимателей), проживающих в общежитиях. Причина тому — хроническая неплатежеспособность граждан, проживающих в общежитиях. В силу п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, ч. 3 ст. 678 ГК РФ наниматель обязан ежемесячно производить внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае ненадлежащего исполнения гражданами указанной обязанности в течение шести месяцев действующее законодательство (ст. 687 ГК РФ) предусматривает возможность расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя. В качестве примера можно привести дело N 33-16862/11, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда <5>. ——————————— <5> Определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 N 33-16862/11 // Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс».
ОАО обратилось в Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга с иском к Е. И. о взыскании с ответчицы задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги вместе с уплатой пени за просрочку оплаты. В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчица по договору найма жилого помещения занимает комнату в общежитии, находящемся в собственности истца. Однако ответчица не исполняет должным образом обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, в результате чего образовалась задолженность. Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ответчица на основании договора найма жилого помещения, заключенного с собственником — ОАО, зарегистрирована и проживает в занимаемой комнате общежития. В соответствии с пп. 3.1, 3.2 вышеуказанного договора найма плата за пользование комнатой вносится не позднее 1 числа месяца, следующего за оплачиваемым; размер оплаты утверждается приказом наймодателя ежегодно; в состав платы также входит оплата коммунальных услуг. Плата за пользование комнатой может быть пересмотрена наймодателем в одностороннем порядке в случае изменения расценок на обслуживание и снабжение коммунальными услугами. Тарифы на оплату жилья и коммунальных услуг в спорный период были утверждены ОАО. Факт несения истцом расходов на ремонт и содержание общего имущества общежития, расположенного по указанному адресу, подтверждается представленными в материалы дела договорами и платежными документами, накладными. Оспаривая размер задолженности, ответчицей не представлены доказательства в обоснование своих доводов о ненадлежащем оказании услуг. Решением Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 с ответчицы в пользу ОАО взыскана задолженность по оплате за жилое помещение, коммунальные платежи и пеня. Не соглашаясь с постановленным решением, ответчица обжалует его в кассационном порядке и просит направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на его необоснованность. Определением Санкт-Петербургского городского суда от 14.11.2011 по указанному делу решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 29.08.2011 оставлено без изменения, кассационная жалоба ответчицы — без удовлетворения. При этом Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда указала, что судом первой инстанции были правильно применены нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон, а именно ч. 1 ст. 671, а также ст. 676, 678, 681 ГК РФ и ст. 156, 157 ЖК РФ. Как видно из вышеуказанного дела, истец не требовал выселить ответчицу из предоставленных им комнат общежития. Однако при наличии предусмотренных в законе условий для расторжения договора найма, а именно невнесение платы нанимателем за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд, наймодатель вправе требовать выселения нанимателя из предоставленных ему помещений (п. 2 ст. 687 ГК РФ, ст. 90 ЖК РФ). При этом выселение не освобождает нанимателя и членов его семьи от погашения образовавшейся задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг вместе с уплатой пени за просрочку, начисленной в порядке ч. 14 ст. 155 ЖК. Таким образом, одновременно с выселением к нанимателю может быть предъявлено требование об уплате всей суммы задолженности и начисленной пени за несвоевременную оплату, а выселение не освобождает от уплаты этих платежей за весь период проживания до момента выселения из жилого помещения.
Кюрджев Михаил, адвокат, партнер компании DS Law.
Сложности с приобретением зданий общежития начинаются еще на этапе его выкупа. Основная проблема приобретения общежитий заключается в том, что не всегда понятно, кто именно вправе выступить продавцом. В нашей практике было несколько случаев, когда клиенты приобретали здания общежитий. Практически во всех случаях общежития в период их постройки (а это советский период российской истории) состояли на балансе предприятий. Большинство предприятий либо прекратили свою деятельность, либо множество раз реорганизовались. В ходе таких пертурбаций балансодержателей общежития, как правило, «подвисали в воздухе». Зачастую администрация муниципального образования не берет на себя ответственность осуществить такую продажу и просит потенциального покупателя провести самостоятельное изучение вопроса о праве местной администрации осуществить приватизацию общежития (с получением всех необходимых архивных документов и ответов уполномоченных государственных органов). К вопросу в таких случаях привлекается Министерство имущественных отношений, а иногда и другие министерства, в ведении которых находились предприятия — балансодержатели общежитий. Другая сложность состоит в статусе общежитий. Как известно, общежития относятся к категории нежилых помещений. Однако в подавляющем своем большинстве общежития используются проживающими там гражданами как место постоянного проживания. И органы миграционного учета осуществляют регистрацию граждан-квартиросъемщиков и членов их семей в общежитиях как в месте постоянного проживания. Это сильно затрудняет выселение граждан из общежития (особенно это касается несовершеннолетних). Наличие зарегистрированных по месту постоянного проживания граждан в общежитии влечет за собой необходимость для администрации муниципального образования осуществить расселение квартиросъемщиков и членов их семей в иное муниципальное жилье. А это, как известно, совершенно не входит планы местных органов. Таким образом, необходимость расселения ложится на плечи потенциального покупателя, перед которым администрация ставит соответствующее условие перед продажей.
