ВАС РФ ОБОБЩИТ СУДЕБНУЮ ПРАКТИКУ ПО НЕГАТОРНЫМ ИСКАМ
Материал подготовлен с использованием правовых актов
по состоянию на 6 ноября 2012 года
А. ДЕНИСОВА
29 октября на официальном интернет-сайте ВАС РФ был опубликован проект информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (далее — проект). Данным документом предполагается разъяснить спорные вопросы по защите прав владеющего собственника путем подачи негаторного иска (ст. 304 ГК РФ).
Вопросы судебной защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, очень часто встречаются в хозяйственной деятельности. Они могут быть связаны со строительством на соседних земельных участках, с выселением из занимаемого помещения и т. п.
Ниже рассмотрим некоторые положения проекта по вопросам, представляющим наибольший интерес в связи с их неоднозначностью:
— может ли собственник здания обратиться с негаторным иском о выселении третьего лица из помещения, если оно не является самостоятельным объектом недвижимости;
— может ли быть удовлетворен негаторный иск, если право собственника ограничено незначительно;
— достаточно ли для удовлетворения негаторного иска доказать наличие реальной угрозы нарушения права.
Правовая природа иска собственника здания, который намерен
выселить лицо из помещения, не являющегося самостоятельным
объектом недвижимости
Собственник целого здания обратился в суд с иском к третьему лицу о выселении того из помещения, не являющегося отдельным объектом недвижимости. При этом спорное помещение имеет изолированный вход и фактически находится под контролем третьего лица. Ответчик указал на то, что срок исковой давности пропущен, поскольку помещение находится в его владении более трех лет. Истец, зная об этом, никаких возражений не заявил.
В проекте содержатся два возможных и взаимоисключающих варианта разрешения описанной ситуации. Собственник может предъявить либо негаторный, либо виндикационный иск. Выбор подхода зависит от того, является ли собственник всего здания владельцем спорного помещения. И уже от того, какой способ защиты выбран, зависит исчисление сроков исковой давности. Для виндикационных исков применяется общий трехлетний срок исковой давности, а на негаторные иски срок исковой давности не распространяется (ст. 208 ГК РФ).
Согласно первой из обозначенных позиций спорное помещение не является самостоятельной недвижимой вещью, это часть здания. Поскольку владеть можно только целым, а не частью, помещение не может находиться во владении третьего лица. Следовательно, владельцем является собственник здания. Это позволяет ему обратиться с иском о выселении третьего лица из помещения, и такое требование по своей правовой природе будет негаторным.
Противоположная точка зрения заключается в следующем. При названных условиях рассматриваемый иск — виндикационный, то есть иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения. Объясняется это тем, что спорное помещение имеет изолированный вход и фактически находится под контролем третьего лица. Это означает, что собственник всего здания именно этим помещением не владеет. Регистрация права собственности истца на здание в целом еще не означает, что все помещения в этом здании также находятся во владении истца. Фактически какие-то помещения могут находиться во владении иного лица. Следовательно, предъявленный собственником здания иск не является негаторным.
Негаторный иск не может быть удовлетворен, если право
собственника ограничено незначительно
В проекте рассматривается случай, когда право собственника земельного участка нарушает собственник соседнего земельного участка. Нарушение, по мнению истца, выразилось в том, что он не может полностью застроить свой участок, поскольку это будет препятствовать проникновению дневного света в окна торгового комплекса, возводимого на соседнем участке.
В соответствии с проектом тот факт, что истец не может осуществить строительство в желаемом объеме, не является основанием для удовлетворения негаторного иска к собственнику соседнего земельного участка. Однако это касается только ситуаций, в которых право истца застраивать свой участок ограничивается лишь незначительно.
В обоснование такой позиции в проекте приведены следующие аргументы. Истец не может полностью застроить свой участок, поскольку это будет препятствовать проникновению дневного света в окна торгового центра, однако у него остается возможность возвести на своем участке строение. Такая ситуация, по мнению судов, является обычной в условиях городской застройки. В рассмотренном случае ограничение прав истца по застройке принадлежащего ему земельного участка незначительно.
В настоящее время подобный подход находит отражение в судебной практике (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2864/09-С6 по делу N А07-7986/2008-Г-БАА/ГЕА, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2011 N 15АП-650/2011 по делу N А53-16852/2010).
Для защиты прав собственника земельного участка, нарушенных
действиями на соседнем участке, нет необходимости
дожидаться разрушения строения на участке собственника —
достаточно доказать соответствующую угрозу
По мнению разработчиков проекта, негаторный иск собственника земельного участка будет удовлетворен в ситуации, когда истец доказал реальную угрозу нарушения его права собственности в случае продолжения строительных работ, даже если ответчик имеет неоспоренное разрешение на строительство на соседнем участке.
Так, право лица может нарушаться даже тогда, когда другое лицо осуществляет деятельность на своем земельном участке, но этим создает реальную угрозу разрушения имущества на соседнем земельном участке. При рассмотрении подобных споров суды указывают: чтобы констатировать нарушение права истца, нет необходимости дожидаться разрушения строения — достаточно доказать наличие соответствующей угрозы.
Если у ответчика есть разрешение на строительство, но истец доказал, что продолжение строительства приведет к повреждению его имущества, то по смыслу ст. 304 ГК РФ негаторный иск может быть удовлетворен.
Подчеркнем, что истец обязан доказать реальность угрозы нарушения его права, иначе его требования не будут удовлетворены. В проекте приведен пример такого случая. Суд отказал в удовлетворении негаторного иска по причине того, что реальность угрозы нарушения права не была доказана.
Обозначенная позиция по данному вопросу сопровождается тем, что на конкретных примерах раскрывается точка зрения высших судов, изложенная в п. 45 совместного Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 [1]. В частности, в проекте предлагается особо подчеркнуть, что собственник недвижимого имущества имеет право на защиту этого имущества, даже если нарушитель его права осуществляет законную деятельность.
8 ноября 2012 г. проект планируется рассмотреть на заседании Президиума ВАС РФ.
[1] Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Документ:
Проект информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (http://www. arbitr. ru/_upimg/A4907501E725F0D4C3703D2C3236672C_pract. pdf).
