(Лепехин И. А.) («История государства и права», 2012, N 23)
ИСТОРИЯ СТАНОВЛЕНИЯ ИНСТИТУТА ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ (ИПОТЕКИ) В ОТЕЧЕСТВЕННОМ ПРАВЕ <*>
И. А. ЛЕПЕХИН
——————————— <*> Lepyokhin I. A. History of formation of institute of pledge of real estate (mortgage) in the domestic right.
Лепехин Илья Александрович, заведующий кафедрой экономико-управленческих и правовых дисциплин Филиала Российского государственного гуманитарного университета в г. Твери, кандидат юридических наук.
Рассматривается институт залога недвижимости (ипотеки) в отечественном праве (дореволюционный и советский периоды). Актуальность вопроса обусловлена необходимостью исследовать богатый отечественный опыт в данной сфере правового регулирования.
This article contains a consistent account of the history of the institute real estate collateral (mortgages) into domestic law (pre-revolutionary and Soviet period). The urgency of the issue stems from the need explore a rich domestic experience in the field of legal of regulation.
Key words: collateral, real estate, mortgage, credit, purchase.
До XV века исключительной формой залога в отечественном праве являлся залог личности (закуп). О нем упоминается в «Правде детей Ярославовых», где под закупом следовало понимать «заложившегося человека, службою рассчитывающегося с верителем» <1>. До XVII века это был один из основных способов закрепощения крестьян и посадских людей. Крепостным становился практически всякий, кто не исполнил своего обязательства. ——————————— <1> Мейер Д. И. Древнее русское право залога. Казань: Издательство книгопродавца И. Дубровина, 1855. С. 6 — 7.
Первые упоминания об имущественном залоге содержатся в Псковской Судной грамоте <2>, принятой на вече в Пскове в 1467 г. В ней, наряду с давно уже существовавшим личным способом взыскания, появляется имущественное взыскание. Спор о владении какой-либо недвижимостью решался в суде на основании показаний соседей или имеющихся письменных документов на землю. ——————————— <2> Псковская Судная грамота. XV век // Российское законодательство X — XX веков. Т. 1. Законодательство Древней Руси. М.: Юрид. лит., 1984.
Довольно подробное представление об имущественном залоге дает Соборное уложение 1649 г. (далее по тексту — Уложение) <3>. В соответствии с ним залоговое право представляет собой отношение дополнительное, обусловленное существованием основного обязательственного отношения. Хотя «залог заключался отдельно, а большей частью сливался с обеспечиваемым им договором, он, несмотря на свое второстепенное, принадлежностное значение, выступает на первый план» <4>. ——————————— <3> Соборное уложение 1649 года / Под ред. М. Н. Тихомирова, П. П. Епифанова. М.: Издательство Московского университета, 1961. <4> Мейер Д. И. Указ. соч. С. 63.
В Уложении было закреплено правило о том, что предметом залога могло быть только то имущество, которое принадлежало должнику на праве собственности. Если имущество находилось в общей собственности, то для его залога требовалось согласие всех участников общей собственности. Большой интерес представляет также и положение о форме договора залога, под которой понимались письма свидетелей, а также такое действие, как облачение в крепостную форму. Хотя в юридической литературе встречаются довольно скептические мнения <5> относительно соблюдения на практике предписаний Уложения о форме договора залога, представляется, что уже само по себе законодательное регулирование формы залога являлось важным шагом на пути развития этого института и служило в целом в сознании людей своеобразным ориентиром в большем упорядочении залоговых отношений <6>. ——————————— <5> Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 242. <6> Климов Я. Ю. Ипотека земли в законодательстве России и Германии: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2000. С. 16.
В начале XVIII века созрели предпосылки для более широкого и совершенного использования залога. Когда потребность в кредитах для экономических преобразований стала в государстве довольно ощутимой, был издан Указ от 1 августа 1737 г., вводивший новую систему залогового права в России. Суть ее в том, что в отличие от ранее установленной практики залогодержатель получал в обеспечение обязательства не саму вещь, а только право на заложенную вещь, в силу которого он мог требовать удовлетворения из суммы за продажу залога. Такое залоговое право обеспечивало исполнение по обязательству перед кредитором, не стесняя залогодателя, который оставался владельцем вещи и при своевременном и полном исполнении обязательства оставался ее собственником <7>. ——————————— <7> Шелков О. В. Ипотечное кредитование: история, теория, перспективы, практические рекомендации для заемщиков. Минск: Дикта, 2007. С. 25.
Однако устранение права оставлять вещь за собой непосредственно после просрочки казалось заимодавцам опасным новшеством, и они неохотно подвергали себя неприятностям, связанным со сложными аукционными формальностями <8>. ——————————— <8> Кассо Л. А. Понятие о залоге в современном праве. М.: Статут, 1999. С. 223.
В результате этого в 1744 г. Указ от 1 августа 1737 г. был отменен ввиду того, что «многие, дав деньги, после записанных в закладных сроках ни денег, ни закладного недвижимого имения не получают» <9>. ——————————— <9> Битеряков А. В. Ипотека в России до 1861 года // Жилищное строительство. 2000. N 11. С. 24.
Только с изданием в 1800 г. Банкротского устава для недвижимости утвердилась окончательно обязательная продажа с публичных торгов. Относительно движимого имущества законодатель сохранил правило, по которому заложенная вещь может остаться за кредитором, если только должник не потребует продажи <10>. ——————————— <10> Никульшина О. Г. Залог (некоторые гражданско-правовые и уголовно-процессуальные аспекты) // Нотариус. 2005. N 4. С. 32.
С 1 января 1835 г. был введен в действие Свод законов Российской империи (далее — СЗРИ), состоявший из 15 томов. Гражданские законы содержались в томе X <11>. В СЗРИ все имущество, участвующее в гражданском обороте, делилось на движимое и недвижимое. К недвижимому имуществу относились земли и всякие угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места (ст. ст. 383, 384 СЗРИ). ——————————— <11> Свод законов Российской империи. СПб.: Типография Второго Отделения Собственной Его Императорского Величества Канцелярии, 1857. Т. X: Законы гражданские.
В целом для института залога недвижимости (ипотеки) в России середины XIX века были характерны следующие особенности. В отличие от зарубежных стран, где предметом ипотеки преимущественно была только земля, в России, как правило, имения передавались в залог вместе с крепостными душами. Это было связано с господством до 1861 г. крепостного права как сохранявшегося пережитка феодализма <12>. При этом ни в одной стране мира система кредитования, обеспеченного ипотекой, не достигала таких масштабов, как в России, где к середине XIX столетия в залоге оказалось более 2/3 населенных имений <13>. ——————————— <12> Рогачев В. В. Развитие ипотечного законодательства в Российской империи второй половины XIX — начала XX века (историко-правовое исследование): Дис. … канд. юрид. наук. М., 2007. С. 54, 133. <13> Битеряков А. В. Указ. соч. С. 24.
Кредиты, обеспеченные залогом недвижимости, повсеместно использовались помещиками на неотложные нужды и не направлялись, как правило, на приобретение недвижимости, строительство, развитие сельского хозяйства и т. д. Отсутствие кодификации и разбросанность ипотечных норм в различных законных и подзаконных актах. Законодательное закрепление некоторых архаизмов в ипотечных правоотношениях, которые встречались на более ранних этапах развития ипотеки в России. К одному из них относилось правило, которое было установлено ст. 1129 Устава гражданского судопроизводства. Оно заключалось в том, что заложенное имение, после описи и назначения в публичную продажу, могло быть передано по требованию залогодержателя в его управление до публичной продажи, с правом пользования вместо процентов доходами имения <14>. ——————————— <14> Климов Я. Ю. Указ. соч. С. 20.
Российской практике кредитования, в том числе обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), было свойственно широчайшее распространение махинаций и злоупотреблений. Представители многих знатных фамилий нередко использовали свое положение в обществе для получения огромных кредитов, не имевших под собой достаточного обеспечения, получения отсрочек и беспрецедентных условий реструктуризации долгов. С другой стороны, небогатые представители дворянства предпринимали попытки залога «мертвых душ» <15>. ——————————— <15> Битеряков А. В. Указ. соч. С. 24.
Подобное положение дел вызывало необходимость проведения реформы российского залогового законодательства. В результате во второй половине XIX века появляются три проекта ипотечной реформы. Это проект Положения об обеспечении договоров и обязательств ипотечным порядком, внесенный в Государственный совет в марте 1859 г., проект Положения об укреплении прав на недвижимое имение, разработанный Министерством юстиции в 1874 г., и проект Вотчинного устава, который был издан в 1892 г. Указанные проекты, и в первую очередь проект Вотчинного устава, представляли собой фундаментальную кодификацию норм российского залогового права, при этом кодификация содержала немалое количество новелл <16>. ——————————— <16> Климов Я. Ю. Указ. соч. С. 20.
Теория ипотечного права этого периода сводилась к шести принципам: специальности (внесение в вотчинную книгу записи о правах, касающихся определенного имения); гласности (доступность другим лицам); достоверности (правомерность записи); бесповоротности (при определенных условиях запись сохраняла свою силу, несмотря на ее неправильность); старшинства (приоритет залоговых прав в зависимости от времени внесения записи в вотчинную книгу); обязательности (некоторые права, касающиеся имения, непременно заносились в книгу и без записи не имели силы, например закладная, не занесенная в книгу, никакой силы не имела). Все эти принципы были положены в основу проекта Вотчинного устава и касались будущего российской ипотечной системы <17>. ——————————— <17> Филиппова Е. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях реформы законодательства в России: Дис. … канд. юрид. наук. М., 2006. С. 35 — 36.
Экономическая реальность того времени требовала обновления устаревшего X тома СЗРИ и замены его Кодексом, удовлетворяющим потребности гражданского оборота. В первоначальном виде весь проект Гражданского уложения (далее — ГУ) состоял из 5 книг и был закончен в 1882 г. После обсуждения редакционной Комиссией в 1898 г. этот проект был опубликован и направлен для обсуждения всем высшим должностным лицам, в судебные установления, университетам, юридическим обществам, редакциям газет и журналов и т. п. В связи с его широким обсуждением и многочисленными замечаниями только в 1910 г. под председательством министра юстиции было образовано Особое совещание для обсуждения проекта ГУ в связи с поступавшими отзывами ведомств. Особое совещание, ввиду невозможности приведения всех 5 частей проекта ГУ в соответствие с целым рядом крупных преобразований, решило внести для принятия в Государственную Думу только проект книги V «Обязательственное право», вызывающей менее всего принципиальных замечаний и возражений. В 1910 — 1912 гг. книга V обсуждалась на 125 заседаниях Особого совещания, 25 июля 1913 г. после обсуждения проекта Советом министров и незначительно исправленного, он был внесен в Государственную Думу. Однако дальнейшие исторические события не позволили завершить эту работу <18>. ——————————— <18> Шелков О. В. Указ. соч. С. 37 — 38.
В целом, несмотря на наличие некоторых недостатков, к началу XX века в России сформировалась вполне современная по меркам того времени система кредитования под залог недвижимости, которая была организована на достаточно высоком уровне и имела хорошее законодательное обеспечение. С начала 70-х годов XIX столетия в России действовали 11 акционерных ипотечных банков <19>. Несмотря на общий кризис и крах многих коммерческих банков, частное кредитование, обеспеченное залогом недвижимости (ипотекой), в это время все крепче становилось на ноги. За все время существования залоговой кредитно-финансовой системы в дореволюционной России только один ипотечный банк прекратил свою работу <20>. ——————————— <19> Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты. М.: БДЦ-Пресс, 2006. С. 29. <20> Цылина Г. А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001. С. 13.
Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, что сделало практически невозможной ипотеку в качестве обеспечения кредитных операций банков. Поэтому советские банки были вынуждены искать новые формы работы, при этом они, как правило, заимствовали опыт дореволюционных банков. Определенные элементы кредитования, обеспеченного ипотекой, продолжали существовать и при советской власти. Например, в Постановлении Экономического совета при СНК СССР от 26 апреля 1939 г. N 386 «О порядке кредитования индивидуального жилищного строительства рабочих и служащих» <21> сам термин «ипотека» отсутствовал, однако в основе лежали правила и принципы кредитования, обеспеченного залогом недвижимости (ипотекой), существовавшие в дореволюционной России. ——————————— <21> Собрание постановлений и распоряжений Правительства СССР. 1939. N 28. Ст. 188.
В Гражданском кодексе РСФСР от 31 октября 1922 г. <22> (далее — ГК РСФСР 1922 г.) залог был помещен в раздел вещных прав (ст. ст. 85 — 105). Залог определялся как право требования, позволяющее кредитору, в случае невыполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить преимущественно перед другими кредиторами удовлетворение из ценности заложенного имущества (ст. 85). Залогодателем мог быть лишь собственник заложенного имущества (ст. 86). В качестве предмета залога могло выступать всякое имущество, не изъятое из оборота, в том числе долговые требования и право застройки (ст. 87). ——————————— <22> Известия ВЦИК. 1922. N 256.
К важной особенности ГК РСФСР 1922 г. следует отнести упразднение деления вещей на движимые и недвижимые в связи с отменой частной собственности на землю (прим. к ст. 21). В комментарии к этому примечанию указывалось, что подобный подход законодателя логически вытекает из постановления об изъятии земли из гражданского оборота. «Если земля не может быть объектом собственности, то рушится и система подразделения объектов права на движимости и недвижимости» <23>. ——————————— <23> Гражданский кодекс РСФСР: Комментарий / Под ред. А. Г. Гойхбарга и И. Г. Кобленца. Л., 1925. С. 60 — 61.
В 1930 г. был отменен коммерческий кредит, тем самым закрылась основная сфера применения залога <24>. В условиях преимущественного положения государственной собственности и запрета обращения взыскания на основные фонды предприятий залог терял всякий смысл. Единственная сфера, где залог мог сыграть роль реального способа обеспечения обязательств, — кредитование населения <25>. Однако поскольку административно-командная экономика СССР и РСФСР не особенно нуждалась в частноправовых механизмах, да и оборот недвижимости между гражданами особо не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности не имели широкого применения и поэтому не были предметом детального законодательного регулирования <26>. ——————————— <24> Лазаренко Л. Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: Дис. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2004. С. 22. <25> Вишневский А. А. Залоговое право. М.: БЕК, 1995. С. 10. <26> Ризк О. А. Формирование института ипотечного кредитования в России: историко-правовой анализ // Право и политика. 2008. N 9.
В Энциклопедическом словаре 1953 г. говорилось, что ипотека — это ссуда под залог городской или сельской недвижимости, главным образом, земли, а также домов. При этом объявлялось, что ипотека уничтожается в результате установления диктатуры пролетариата на основе ликвидации частной собственности на землю и недвижимое имущество как в СССР, так и в странах народной демократии <27>. ——————————— <27> Энциклопедический словарь / Под ред. Б. А. Введенского. М.: ГНИ «Большая советская энциклопедия», 1953. С. 698.
В результате произошло существенное уменьшение роли залога в механизме обеспечения исполнения обязательств. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. <28> (далее — ГК РСФСР 1964 г.) уделял залогу гораздо меньше внимания по сравнению с ГК РСФСР 1922 г. (всего 11 статей). С. П. Гришаев объясняет такое существенное сокращение правового регулирования залога тем, что к моменту введения в действие ГК РСФСР 1964 г. значительно расширился перечень предметов, изъятых из оборота и, следовательно, не подлежащих залогу. Другим важным фактором стало фактически тотальное распространение государственной собственности, которая, как известно, почти полностью ликвидирует сферу залога имущества <29>. ——————————— <28> Ведомости ВС РСФСР. 1964. N 24. Ст. 407. <29> Гришаев С. П. Практика применения залогового законодательства в России и за рубежом. М.: ЮКИС, 1992. С. 36.
ГК РСФСР 1964 г. по-прежнему запрещал сдавать в залог землю, предприятия, здания, сооружения и другое имущество, относящееся к основным средствам государственных организаций, колхозов, общественных организаций. Из этого правила существовало только одно исключение: в качестве предмета залога, обеспечивающего возврат гражданами ломбардных и банковских кредитов и займов, мог быть жилой дом, находящийся в личной собственности граждан. Таким образом, в советский период отсутствовали какие-либо объективные предпосылки для развития залога в целом, в связи с чем этот древнейший институт гражданского права имел в нашей стране долгое время «скорее ритуальное значение, сопровождая наиболее примитивные акты обмена» <30>. ——————————— <30> Медведев Д. А. Российский закон о залоге // Правоведение. 1992. N 5. С. 13.
Только в 1991 г. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик <31> вновь ввели общее понятие «недвижимость» (п. 2 ст. 4). Возрождение залога и, соответственно, ипотеки как реального средства обеспечения обязательств началось только после принятия в 1992 г. Закона «О залоге» <32>. Указанный законодательный акт вновь ввел в терминологию отечественного законодательства понятие «ипотека», посвятив ей главу вторую раздела второго «Залог с оставлением имущества у залогодателя». Этот момент является отправной точкой в процессе становления современного законодательства о залоге недвижимости (ипотеке). ——————————— <31> Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. N 2211-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета СССР. 1991. N 26. Ст. 733. <32> Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге» // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. N 23. Ст. 1239.
