(Волович Н. В.) («Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 11)
К ВОПРОСУ О ПЕРЕСМОТРЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. ЧАСТЬ 2 <*>
Н. В. ВОЛОВИЧ
(Продолжение. Начало см. «Имущественные отношения в Российской Федерации», 2012, N 5)
——————————— <*> Статья подготовлена по результатам исследований, выполненных за счет бюджетных средств по государственному заданию Финансового университета при Правительстве Российской Федерации «Разработка организационно-правового механизма перехода на новый порядок налогообложения недвижимости» в 2012 году.
Волович Николай Владимирович, профессор Финансового университета при Правительстве Российской Федерации (г. Москва), член Европейской академии по земельным отношениям (г. Цюрих), доктор экономических наук.
Автором статьи анализируется практика оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на основании отчетов об их рыночной стоимости, в том числе в рамках работы комиссий по рассмотрению споров о кадастровой стоимости объектов недвижимости. Рассматриваются типичные ошибки в таких отчетах. Делается заключение о том, что основным направлением кадастровой оценки земельных участков крупных промышленных предприятий должна стать формализация в нормативных документах разделения земельно-имущественного комплекса промышленного предприятия на земельный участок и его улучшения (застройку). Автор доказывает, что при определении и рыночной, и кадастровой стоимости застроенных земельных участков оценщик должен исходить из вида использования всего имущественного комплекса предприятия, а основным фактором, определяющим его рыночную стоимость, является стоимость подключения к объектам инженерной и транспортной инфраструктуры.
Ключевые слова: промышленное предприятие, земельно-имущественный комплекс, разделение земельно-имущественного комплекса, кадастровая стоимость земельного участка, стоимость подключения к объектам инженерной и транспортной инфраструктуры.
To the question of reviewing the results of cadastral value of land N. V. Volovich
The author examines the practice of land cadastral value contestation on the basis of completed reports on its market value, including in the framework of the operation of commissions on consideration of disputes on the cadastral value of the property. The author considers common errors in reports on market value of land, which justify the need of changing the cadastral value of these objects. In the article it is concluded, that the main area of cadastral valuation of large industrial enterprises land should become formalization of division of land and property complex of industrial enterprise to the land plot and its improvement (building) in the normative document. It is proved that in determination of both market and cadastral value of the built-up land an appraiser must proceed from the type of use of the property complex of the enterprise, and the primary factor, which determines its market value, should become the cost of connection to the engineering and transport infrastructure.
Key words: industrial enterprise, land-property complex, the division of land-property complex, the cadastral value of the land, the cost of engineering and transport infrastructure.
В первой части статьи <1> автор ставил вопрос о неправомерности отождествления кадастровой и рыночной стоимости, которое фактически установлено в принятом Национальным советом по оценочной деятельности (далее — НСОД) Федеральном стандарте оценки N 4 (далее — ФСО). Попытка исправить ошибки массовой (кадастровой) оценки выполнением рыночных оценок ничего, кроме увеличения чистых издержек для государства, населения и бизнеса, не принесет. ——————————— <1> Часть 1 статьи см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2012. N 5 (128).
И кадастровая, и рыночная стоимость является условной моделью при принятии тех или иных допущений и ограничений. В конечном счете самими оценщиками различия между этими видами стоимости фактически сводятся только к разной величине погрешности в определении стоимости для тех объектов, по которым нет ограничений в рыночном обороте и по которым в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН) учтена вся требуемая по законодательству информация. Практически аксиомой в последнее время стал тезис о том, что рыночная оценка дает более корректный результат, а кадастровая, в силу своей массовости, имеет по определению большую погрешность. Однако согласно статье 40 Налогового кодекса Российской Федерации требуется 20-процентная точность при проведении оценки, а для работы комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на уровне регионов (далее — комиссии по спорам) такую точность для кадастровой оценки снизили до 30 процентов. При этом только сейчас внимание заказчиков работ по кадастровой оценке привлекло то обстоятельство, что в рамках такой оценки всех объектов недвижимости по всем методикам в случае сомнения в достоверности результатов массовой оценки от исполнителей требовалось проводить индивидуальную рыночную оценку, а для некоторых групп видов разрешенного использования земельных участков такая оценка являлась обязательной. Основная цель кадастровой оценки объектов недвижимости — формирование на несколько лет вперед налоговой базы по налогу на землю и имущество (в будущем — единого налога на недвижимость). Но формирование местных и региональных бюджетов не может зависеть от сиюминутных управленческих решений менеджеров, поэтому, когда в силу каких-либо обстоятельств в массовом порядке занижается кадастровая стоимость, государство найдет способ решить вопрос или путем изменения ставок (снятие верхнего предела по ставкам налога — такой способ применяет большинство штатов США), или путем введения дополнительных коэффициентов индексации на национальном уровне (так фактически происходит в большинстве стран Западной Европы). Основная идея состоит в том, что если в итоге на оспаривание или доказывание результатов кадастровой оценки придется выделять непропорционально большие средства, то нет смысла проводить дорогостоящие работы по такой оценке. Цель настоящей статьи — ответить на вопросы, может ли индивидуальная рыночная оценка стать заменой псевдокадастровой оценки и что необходимо сделать для формирования соответствующей надежной методической базы. Этим вопросам посвящено множество научно-методической литературы, так как вся мировая экономическая наука начиная с В. Петти и А. Смита берет свое начало именно с вопросов установления справедливого налогообложения земли. Начало российской практики оценки было положено в 1990-е годы, с выполнения заказов новых собственников промышленных предприятий по уменьшению налоговой базы в отношении имущества этих предприятий. Не хотелось бы, чтобы 20-летняя история развития российской оценки ассоциировалась именно с заказным, антигосударственным подходом. Однако на практике применение всех самых совершенных западных разработок по оценке чаще всего имеет субъективный подход, выбор которого зависит от желаний заказчиков оценки. В условиях полной разбалансированности системы оценочной деятельности в России и у оценщиков, и у потребителей их услуг нет каких-либо ограничений в формировании итоговых результатов — все зависит от фантазий конкретных специалистов. Введение в эту сферу в последние годы таких структур, как НСОД и саморегулируемые организации оценщиков (далее — СРО оценщиков), в силу общего низкого качества оценки не могло существенно изменить ситуацию. Если коротко обрисовать итоги работы созданных в ряде регионов комиссий по спорам в 2012 году, то необходимо сконцентрироваться на двух выводах, следующих из результатов рассмотрения споров о кадастровой оценке, на основании представляемых в комиссии по спорам отчетов о рыночной стоимости конкретных земельных участков. Во-первых, комиссии по спорам лишены эффективных полномочий по рассмотрению по существу представленных отчетов о рыночной стоимости на предмет их соответствия оценочному законодательству и федеральным стандартам оценки. Статья 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принятые на ее основе регламентирующие деятельность комиссий по спорам документы исходят из принципов добросовестности и профессионализма работы оценщиков, экспертных советов их саморегулируемых организаций и членов комиссий по спорам. Работа этих комиссий свелась к формальному рассмотрению представляемых материалов. В какой-то степени это связано и с отсутствием у членов комиссий по спорам профессиональных знаний по оценке. Очевидно и то, что работа комиссий по спорам связана с решением вопросов, имеющих большое значение для конкретных собственников на территории. Учитывая связи последних в регионах и на федеральном уровне, а также их финансовые возможности, членам этих комиссий в рамках споров с профессиональными юристами и консультантами достаточно трудно отстоять иное мнение, тем более в условиях несовершенства российской нормативной базы в области оценки. В историческом плане в России такая ситуация складывалась только в конце XIX — начале XX века, когда городские управы, состоящие из наиболее обеспеченных граждан города, были обязаны устанавливать ставки налогообложения для этих владельцев недвижимости. Тогда на общероссийском уровне было принято решение о введении двух параллельных налогов на имущество: были введены общегосударственный налог на недвижимое имущество в городах и городской оценочный сбор с недвижимости, поступающий в городской бюджет. Если первый налог фактически являлся плановым заданием по сбору конкретных сумм и задачей городского управления было только его распределение между собственниками на соответствующей территории, то второй налог основывался на стоимостной оценке конкретных объектов недвижимости и поступал в бюджет Российской империи. При этом выполнить задание Министерства финансов Российской империи городские власти были обязаны в любом случае (кроме стихийных бедствий) <2>. ——————————— <2> Положение о государственном налоге с недвижимых имуществ в городах, посадах, местечках, за исключением посадов губерний Царства Польского // Свод законов Российской империи. С.-Петербург, 1914. Т. V.
Необходимо и в современной России искать какие-то понятные и работающие механизмы, чтобы не страдала объективность при определении налоговой базы. Однако надо добиваться и того, чтобы принятые нормы работали. Большинство созданных комиссий по спорам формально рассмотрели поступившие заявления и на основе полученных отчетов оценщиков снизили поступления налогов на землю (например, в Краснодарском крае — на сумму около 800 миллионов рублей, в Омской области — примерно на 400 миллионов рублей в год). Несомненно, муниципальные и региональные власти будут стремиться вернуть эти платежи по примеру судебного оспаривания решений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Росреестр) о снижении кадастровой стоимости в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации (далее — ВАС РФ). Таким прецедентным решением ВАС РФ, например, является решение по иску Кемеровской городской администрации, вынесенное в 2012 году, — заявительный порядок изменения вида разрешенного использования участка не должен отрицать необходимость проверки Росреестром фактического вида его использования <3>. Заявители в комиссию по спорам также не должны злоупотреблять своим правом, а эти комиссии должны реально, а не формально изучить все представленные документы. ——————————— <3> См.: Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 1012 года N 13016/11 и N 12919/11.
Во-вторых, фактически все отчеты о рыночной стоимости земельных участков, представленные оценщиками в комиссии по спорам, выполнены с серьезными нарушениями оценочного законодательства, приводящими к заведомо недостоверному результату <4>. Основные ошибки в представляемых отчетах об определении рыночной стоимости земельных участков можно систематизировать в 3 группы. ——————————— <4> Ситуация достаточно типична, о чем хорошо информировано руководство страны. Так, Д. Медведев (в 2010 году бывший Президентом Российской Федерации) отмечал: «По совершенствованию оценочной деятельности. Действительно, эта проблема есть. Я считаю, что заниженные оценки (кстати, очень часто коррупционные, когда небольшие оценочные структуры, не дорожащие своей репутацией, с удовольствием берут взятки, по сути, за искажение отчетности) — это проблема, которой нужно заниматься» (из стенографического отчета заседания Совета по противодействию коррупции, апрель 2010 года. URL: http://президент. рф/transcripts/7365).
1. Непонимание объекта оценки и его позиционирования на рынке. Прежде всего речь идет о том, что в соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки. Однако, хотя в отличие от кадастрового оценщика в случае составления отчета по заказу правообладателя земельного участка оценщик имеет доступ ко всей необходимой информации, реально какой-либо серьезный анализ объекта оценки не проводится. Этот анализ ограничен (в силу или прямой заинтересованности, или низкой квалификации оценщиков) только данными, которые зафиксированы в кадастровых паспорте или выписке по конкретному земельному участку. Этого явно недостаточно. Например, не анализируются градостроительные регламенты и в целом правила землепользования и застройки в части учета местоположения участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретной зоне. Это, например, ограничивается классом вредности предприятий в ней, определяет иные существенные основания ведения деятельности на таком участке. Также совершенно не учитывается, полностью ли подключен оцениваемый земельный участок к объектам инженерно-технического обеспечения. Не анализируются и экологические факторы, влияющие на использование объекта, а также его влияние на окружающую застройку. В итоге используемая в отчете информация как об объекте оценки, так и об анализируемом сегменте рынка не соответствует требованиям достоверности и достаточности (п. 19 ФСО N 1 и п. 8 ФСО N 3), а сам некачественный анализ ценообразующих факторов приводит к неверному применению подходов к оценке и методов оценки. Учитывая, что большинство крупнейших налогоплательщиков традиционно обслуживаются ведущими столичными конторами, которые имеют относительное понимание локальных и региональных рынков, такие ошибки были прогнозируемы в силу оторванности от объекта оценки и соответствующей ситуации на локальном рынке. Также серьезным нарушением, которое допускают оценщики при анализе характеристик земельных участков, занимаемых имущественными комплексами, является рассмотрение земельных участков из общего землепользования вне связи между собой (в частности, это касается использования единых коммуникаций) <5>. ——————————— <5> См.: Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 6200/10.
2. Отсутствие достоверной и доступной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов (нарушение пункта 22 ФСО N 1). В соответствии с пунктом 14 ФСО N 1 объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Как правило, оценщики берут данные об объектах-аналогах из Интернета, не имея возможности проверить все озвученные или скрываемые продавцами характеристики участков, а также получить информацию об иных существенных с точки зрения факторов спроса-предложения характеристиках объектов-аналогов. Учитывая, что анализ объекта оценки и сегмента рынка проведен некачественно, ошибки на этапе выбора аналогов приводят к неправильному выбору элементов сравнения и соответствующих единиц сравнения. В итоге возникает цепочка ошибочных корректировок. Не имея возможности реально понять поведение рынка и обосновать в соответствии с рынком шкалу корректировок, оценщики, как правило, выбирают простой путь указания на чье-то экспертное мнение. Часто такое мнение имеет слабую связь с конкретными обстоятельствами и умозрительный характер. Например, если эксперты утверждают, что наличие электроэнергии на участке повышает его стоимость на 15 процентов, то в соответствии с ФСО должны описываться условия, при которых указанные характеристики могут достигать этих значений. Ведь не секрет, что для конкретного участка разрешенное (а тем более оплаченное) подключение мощности 5 кВт или 1 МВт будет иметь различное влияние на величину стоимости. Также используются оторванные от реальной рыночной ситуации по конкретному сегменту мнения о скидках на уторговывание. В итоге оценщики использованием умозрительных экспертных мнений нарушают требования пункта 19 ФСО N 1 и пункта 12 ФСО N 3. К сожалению, профессиональные эксперты по конкретным сегментам рынка не запрашиваются. В итоге выбор в качестве объектов-аналогов даже промышленных участков, но предоставленных под иные, чем объект оценки, промышленные виды деятельности приводит к искажению итогового результата. Нередки и отчеты, в которых в качестве исходной информации о рынке и об объектах-аналогах берутся предложения по объектам, которые выставлены на продажу уже после даты оценки. 3. Ошибки, связанные с незнанием российского законодательства и политики в области земельно-имущественных отношений. Как правило, в качестве объектов-аналогов для застроенных земельных участков находят земельные участки из состава земель, находящихся в муниципальной или государственной собственности, но предоставленные под иные, чем земельный участок — объект оценки, виды разрешенного использования. Если оценщики не делают корректировку на вид права, это грубая ошибка, однако не менее опасно, когда для придания отчету солидности делаются псевдокорректировки, например, в качестве корректировки используются ставки выкупа, установленные в пункте 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для собственников ранее приватизированных зданий и сооружений (ставки до 2,5 процента от кадастровой стоимости для всех участков вне Москвы или Санкт-Петербурга) <6>. То, что эти ставки не применимы к незастроенным арендуемым участкам, оценщик не понимает или не хочет понять, чтобы не пришлось много трудиться. ——————————— <6> Кроме всего прочего, использование оценщиком в качестве достоверных данных расчетов утвержденной кадастровой стоимости, которую сам же оценщик оспаривает в комиссии по спорам, ставит под сомнение адекватность выполненного таким оценщиком отчета.
В целом отсутствует знание государственной земельной политики и того, как она реализуется, — неиспользование земельного участка (его незастройка в установленные договором сроки в том числе) может повлечь негативные последствия для арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также — ЗК РФ). Некачественная оценка связана с тем, что вопросы, началась ли застройка объекта-аналога, сколько лет прошло с момента заключения договора аренды и сколько осталось до его окончания, не рассматриваются. На практике, если участок не застроен, то в конце срока аренды он, как правило, предлагается по бросовым ценам, и сравнивать его с условно свободным участком действующего промышленного предприятия невозможно. В случае выбора в качестве аналога незастроенных земельных участков оценщик обязан изучить все риски, связанные с его застройкой, в установленные сроки. Естественно, что такие риски тем больше (и, соответственно, стоимость объекта-аналога тем ниже), чем больше срок до момента введения объекта в эксплуатацию. Все эти совершенно прозрачные правовые факторы спроса-предложения на земельном рынке оценщиками игнорируются. Ситуация тем более драматическая, что СРО оценщиков, которые должны проводить экспертизу, не имеют в своих стандартах и правилах четкого указания на применение норм российского законодательства. А ведущее СРО оценщиков — Российское общество оценщиков — вместо своих стандартов оценки утвердило Международные стандарты оценки (далее — МСО), которые, конечно, никоим образом не могут учесть ни специфику российского рынка недвижимости, ни особенности российского законодательства. Как любые стандарты оценки, западные авторы МСО исходили из своей практики оценки на развитых рынках, которые, несомненно, серьезно отличаются от рынков недвижимости в российских регионах, в том числе в части регулирования и налогообложения. Очевидно, что процесс оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании выполненных отчетов о рыночной стоимости прошел свою начальную стадию и его развитие по заданной траектории нетрудно представить: созданные прецеденты в комиссиях по спорам или в судах мотивируют остальных землепользователей бороться за еще более низкие показатели кадастровой стоимости. Сейчас оценщикам уже заказывают не просто определение рыночной стоимости, а с указанием конкретной величины — насколько должна быть «опущена» кадастровая стоимость в итоге <7>. Вот почему просто указать на системные недостатки отчетов об определении рыночной стоимости объектов уже недостаточно. Нужна последовательная реализация политики создания прозрачного рынка недвижимости. Для этого требуется не только сделать публичными как можно большее количество сделок, но и узаконить согласованную со всеми участниками рынка недвижимости методику оценки. ——————————— <7> Реально возникла новая ситуация, когда заказы на оценку прямо предусматривают задачу снижения кадастровой стоимости, а размер оплаты оценщику ставится в зависимость от итоговой величины стоимости, что грубо нарушает статью 16 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Например, именно так формулируется задание на оценку в закупочной документации на право заключения договора на оказание услуг по корректировке сведений о кадастровой стоимости земельных участков для нужд ИА ОАО «ТГК-11» (г. Омск). См.: http://tgk11.com/treads/ current_open_purchases/?5.
Как показал опыт оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях по спорам, основные споры связаны с оценкой объектов недвижимости крупных промышленных предприятий, являющихся градообразующими для своих регионов. Научную базу для составления методики определения стоимости земельных участков, занимаемых промышленными предприятиями, представляет теория размещения производительных сил, которая за последние сто лет полностью подтвердилась на практике. В классической теории размещения производительных сил выделены три основные группы факторов, определяющие локализацию промышленного производства в том или ином месте в зависимости от структуры затрат на производство и реализацию продукции: 1) сырье и топливо; 2) рабочая сила; 3) транспорт <8>. ——————————— <8> См.: Вебер А. Теория размещения промышленности / Под ред. и с предисл. Н. Баранского. М.-Л.: Книга, 1926. С. 21 — 25.
При всей важности других факторов размещения производительных сил доля каждой из этих групп затрат в общей структуре затрат на производство и реализацию конкретного вида промышленной продукции определяет локализацию производства в том или ином месте. Так, в черной металлургии, где 60 — 70 процентов затрат приходится на железорудное сырье и кокс <9>, металлургические комбинаты изначально проектировались близко к этим месторождениям. В то же время для алюминиевых заводов, где доля затрат уже на электроэнергию составляет примерно 40 — 50 процентов, цена электричества оказывается решающим фактором. Таким образом, именно близость к гидроресурсам как наиболее дешевому источнику электроэнергии определяет конкурентоспособность крупнейших российских алюминиевых заводов в Братске, Красноярске, Саяногорске <10>. Одновременно размещение предприятий цветной металлургии рядом с крупными водными объектами диктуется потребностью в огромном количестве воды для производственных целей. В итоге стоимость земельных участков для размещения крупных алюминиевых заводов фактически на берегу крупных водных артерий, вблизи предприятий гидроэнергетики является фактором, существенно повышающим стоимость таких промышленных площадок <11>. При этом влияние других факторов размещения, таких как экологические (учет влияния вредного воздействия предприятий на окружающую среду и условия жизни населения), наличие поблизости крупной железнодорожной станции, большого числа квалифицированных кадров, фактически сужает выбор мест размещения алюминиевых предприятий до небольшого числа промышленных зон в ограниченном ряде промышленных центров. В то же время стоимость расположенных рядом с этими заводами земельных участков для размещения других видов деятельности, не связанных кооперацией с металлургическими производствами и ориентированных на влияние другой структуры требований к размещению, существенно снижается из-за негативного экологического влияния. ——————————— <9> См.: Рационализация затрат // Коммерсантъ (тематическое приложение). 2012. 20 сентября. С. 20. <10> В конце августа 2012 года «РУСАЛ» объявил о грядущем закрытии своих убыточных предприятий в других регионах. Речь идет о заводах в четырех городах: Краснотурьинске, Надвоицах, Волхове и Новокузнецке. Сейчас «РУСАЛ» фактически предъявил ультиматум четырем регионам: либо тарифы на электроэнергию снижаются до приемлемого для компании уровня, либо предприятия закрываются. <11> Еще Адам Смит приводил пример о стоимости земельных участков на Шотландских островах, определяемой теми доходами, которые фермер может получать от рыбной ловли, а не только от сельского хозяйства (см.: Исследование о природе и причинах богатства народов / Пер. с англ. и предисл. В. С. Афанасьева. М.: Эксмо, 2009. С. 188). Другой великий экономист А. Маршалл писал о том, что рента с мельницы включает не только ренту с участка, на котором она построена, но и ренту с используемой ею воды. Разделить эти две ренты невозможно, «если для постройки мельницы нет никаких других участков» (см.: Маршалл А. Основы экономической науки / Пер. с англ. В. И. Бомкина, В. Т. Рысина, Р. И. Столпера. М.: Эксмо, 2008. С. 442).
Методологически решение проблемы достоверной оценки в случае уникальности имущественного комплекса предприятия требует корректного разграничения земельного участка как объекта оценки от находящихся на нем зданий и сооружений. При определении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, используемого (застроенного) промпредприятием, необходимо рассматривать земельный участок (комплекс земельных участков) как условно свободный. Это необходимо в том числе с целью недопущения двойного налогообложения — налогом на землю (облагается собственно земельный участок) и налогом на имущество организаций (облагаются находящиеся на нем другие объекты недвижимости — здания и сооружения). В этом случае в основе определения объекта оценки — земельного участка, используемого для эксплуатации промышленным предприятием как условно свободного, должны лежать требования пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с правом их застройки. До выставления этих участков на публичные торги должны быть предварительно определены: 1) разрешенный вид использования земельного участка; 2) технические условия подключения будущих объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за такое подключение. Вследствие этого при рыночной оценке застроенных земельных участков оценщик должен обеспечить подбор аналогов объекта оценки в соответствии с этими двумя характеристиками, а в случае если характеристики объектов-аналогов отклоняются от характеристик объекта оценки, должны быть обоснованы и применены необходимые корректировки на действия указанных элементов сравнения. Но на практике при выборе объектов-аналогов в лучшем случае оценщики ограничиваются только указанием на отнесение объекта оценки, как и объекта-аналога, к земельным участкам с общей характеристикой «для ведения промышленного производства», не учитывая, что конкретный вид промышленного производства и нормативно, и практически определяет особые характеристики (требования) к земельным участкам. Особые требования, предъявляемые к размещению крупных индустриальных предприятий каждой из основных отраслей промышленности, формируют по отношению к каждой из них самостоятельный сегмент рынка недвижимости. Анализ такого рынка на основе информации о других сегментах рынка промышленных земельных участков не имеет практического смысла. Это связано со следующими обстоятельствами: 1) требуются не просто значительные корректировки ценообразующих факторов, а анализ всего бизнеса в исследуемой отрасли производства; 2) такие предприятия являются градообразующими, и их влияние на окружающую застройку делает расчеты на основе цены окружающих земельных участков условными; 3) для таких земельных участков действуют специальные нормы регулирования их использования и застройки. Нормативно-техническими документами (прежде всего СНиПами и СанПинами) определены существенные характеристики видов использования земельных участков для промышленной деятельности. В соответствии с ними для всех промышленных предприятий с учетом их отраслевой принадлежности и объема выпуска продукции (например, для крупных предприятий различных отраслей черной и цветной промышленности) установлены различные показатели, отражающие особенности ведения конкретных видов производства на конкретных промышленных площадках, например: — минимальная плотность застройки; — размеры ориентировочных санитарно-защитных зон (далее — СЗЗ) и особые требования к обеспечению безопасных условий труда занятых на предприятии работников. Кроме того, при выборе площадок для размещения конкретных предприятий придается значение наличию необходимой производственной инфраструктуры, что формализовано в законодательстве как требование при новом строительстве или расширении действующего предприятия обеспечения его необходимой инженерно-транспортной и иной инфраструктурой путем согласования технических условий (далее — ТУ). Заказчик (застройщик) обязан представить при подготовке проектной документации градостроительный план земельного участка, результаты технических изысканий и технические условия, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства (далее — ОКС) невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — ИТО). Выделяется 2 основные цели ТУ: 1) не допустить нарушения прав и охраняемых законом интересов уже имеющихся пользователей таких ресурсов и в то же время дать возможность застройщику провести цикл необходимых строительных работ и обеспечить последующее потребление ресурсов будущими собственниками здания (сооружения); 2) учесть интересы ресурсоснабжающей коммерческой организации, предоставив ей средства для дальнейшего развития, в том числе для развития инфраструктуры ресурсных сетей. Исходя из этих целей возникающие по поводу ТУ отношения по своей природе являются организационными (то есть обеспечивающими процесс застройки), они сопровождают строительство фактически на всех его стадиях вплоть до ввода здания (сооружения) в эксплуатацию и далее. Эту особенность как раз и учитывает законодатель, что следует из анализа действующих норм. Согласно пункту 10 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее также — ГрК РФ) порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также порядок за такое подключение устанавливается подзаконными нормативными правовыми актами, а именно Правительством Российской Федерации. Технические условия должны содержать следующие данные: — максимальная нагрузка в возможных точках подключения; — срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемый с учетом сроков реализации инвестиционных программ; — срок действия технических условий, но не менее двух лет с даты их выдачи. По истечении этого срока параметры выданных технических условий могут быть изменены. Информация о плате за подключение ОКС к сетям ИТО должна содержать: — данные о тарифе на подключение, утвержденном на момент выдачи технических условий в установленном законодательством Российской Федерации порядке; — дату окончания срока действия указанного тарифа (если период действия этого тарифа истекает ранее окончания срока действия технических условий); — дату повторного обращения за информацией о плате за подключение (если на момент выдачи технических условий тариф на подключение на период их действия не установлен). Размер платы за подключения, в случае необходимости ее внесения, устанавливают органы государственной власти на уровне регионов (РЭК) и органы местного самоуправления, а также организации, согласовывающие и осуществляющие такие подключения (например, при строительстве железнодорожного тупика). Так, предприятия, которые вводят в эксплуатацию объекты недвижимости, должны присоединить их к электрическим сетям. За это сетевые компании взимают плату, размер которой устанавливается в соответствии с Методическими указаниями по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям, утвержденными Приказом Федеральной службы по тарифам от 30 ноября 2010 года N 365-э/5. Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 9 июня 2007 года N 360 «Об утверждении Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры» размер платы за подключение определяется следующим образом: 1) если в утвержденную в установленном порядке инвестиционную программу организации коммунального комплекса-исполнителя по договору о подключении (далее — инвестиционная программа исполнителя) включены мероприятия по увеличению мощности и (или) пропускной способности сети инженерно-технического обеспечения, к которой будет подключаться объект капитального строительства, и установлены тарифы на подключение к системе коммунальной инфраструктуры вновь создаваемых (реконструируемых) объектов капитального строительства (далее — тариф на подключение), размер платы за подключение определяется расчетным путем как произведение заявленной нагрузки объекта капитального строительства (увеличения потребляемой нагрузки — для реконструируемого объекта капитального строительства) и тарифа на подключение. При включении мероприятий по увеличению мощности и (или) пропускной способности сети инженерно-технического обеспечения в утвержденную инвестиционную программу исполнителя, но в случае отсутствия на дату обращения заказчика утвержденных в установленном порядке тарифов на подключение заключение договора о подключении откладывается до момента установления указанных тарифов; 2) при отсутствии утвержденной инвестиционной программы исполнителя или отсутствии в утвержденной инвестиционной программе исполнителя мероприятий по увеличению мощности и (или) пропускной способности сети инженерно-технического обеспечения, к которой будет подключаться объект капитального строительства, размер платы за подключение, указываемый в договоре о подключении, определяется соглашением сторон исходя из расходов на создание (реконструкцию) сетей инженерно-технического обеспечения для подключения такого объекта на границе земельного участка; 3) если для подключения объекта капитального строительства к сети инженерно-технического обеспечения не требуется проведения мероприятий по увеличению мощности и (или) пропускной способности этой сети, плата за подключение не взимается. При этом плата за работы по присоединению внутриплощадочных или внутридомовых сетей построенного (реконструированного) объекта капитального строительства в точке подключения к сетям инженерно-технического обеспечения в состав платы за подключение не включается. Указанные работы могут осуществляться на основании отдельного договора, заключаемого заказчиком и исполнителем, либо в договоре о подключении должно быть определено, на какую из сторон возлагается обязанность по их выполнению. В случае если выполнение этих работ возложено на исполнителя, размер платы за эти работы определяется соглашением сторон. В силу значимости для определения рыночной стоимости земельного участка этого вопроса необходимо привести дополнительную аргументацию того, что стоимость присоединения мощностей действующего предприятия к объектам дорожно-транспортной инфраструктуры и инженерно-технического обеспечения относится к стоимости условно свободного земельного участка, а не находящихся на нем зданий и сооружений. В отношении этого вопроса (в частности отнесения или неотнесения платы за технологическое присоединение объектов к сетям и источникам электроснабжения к балансовой стоимости соответствующих зданий и сооружений) у специалистов нет единого мнения. Однако на практике для предприятий оказалось выгодным отнесение таких затрат непосредственно к текущим расходам, что позволяет не только экономить на налоге на имущество организаций, но и непосредственно снижать налог на прибыль в текущем периоде. Рассмотрение земельного участка как условно свободного при определении его кадастровой и рыночной стоимости связано с детализацией прав и обязанностей застройщиков и в целом пользователей на каждом этапе его застройки. Статья 30 Земельного кодекса Российской Федерации относит вопросы определения ТУ и платы за такое подключение к характеристикам земельного участка. Также, по мнению Министерства финансов Российской Федерации, например, расходы в виде платы за технологическое присоединение к электрическим сетям непосредственно не связаны с приобретением или сооружением, а также доведением основных средств до состояния, в котором они пригодны для использования, поэтому такой расход признается косвенным. Соответственно, в налоговом учете он учитывается в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произведен (чаще всего еще до начала строительства) <12>. Это означает, что оплата технологического присоединения к сетям энергопотребления (и по аналогии к другим сетям) аналогична оплате за собственно земельный участок и непосредственно не увеличивает бухгалтерскую стоимость прочих объектов недвижимости. Правовая практика также выделяет договоры технологического присоединения в качестве специального договора на основе специальных нормативных актов, а не договор возмездного оказания услуг или подряда <13>. Надо учесть и то, что при модернизации действующего предприятия потребители не должны оплачивать ранее установленную в договорах присоединенную мощность. ——————————— <12> Такая позиция изложена, например, в письмах Министерства финансов Российской Федерации от 8 июля 2010 года N 03-03-06/1/453; от 30 сентября 2009 года N 03-03-06/1/627; от 8 мая 2009 года N 03-03-06/1/316. Также в соответствии с позицией Министерства финансов Российской Федерации, в частности, изложенной в письме от 8 июня 2011 года N 03-03-06/1/335, расходы в виде платы за технологическое присоединение энергопринимающих устройств к электрическим сетям учитываются в расходах для целей налогообложения прибыли организаций при условии соответствия таких расходов критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса Российской Федерации. Учитывая, что указанные расходы непосредственно не связаны с приобретением, сооружением, изготовлением, а также доведением объектов до состояния, в котором они пригодны для использования, такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли организаций на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса Российской Федерации в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией. Если расходы в виде платы за технологическое присоединение в соответствии со статьей 318 Налогового кодекса Российской Федерации и применяемой налогоплательщиком учетной политикой для целей налогообложения прибыли организаций относятся к косвенным расходам, такие расходы включаются в состав расходов текущего отчетного (налогового) периода. <13> См., например: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 июля 2012 года N 2551/12.
Практика всех стран с рыночной экономикой также ориентирована на то, что территориальное планирование и подключение земельных участков к объектам инженерно-технического и дорожно-транспортного обеспечения должно оплачиваться субъектами, осуществляющими такие мероприятия (выгодополучателями), и эта плата непосредственно формирует стоимость таких земельных участков. Это положение действует даже тогда, когда ответственность за обеспечение земельных участков соответствующей инфраструктурой возложена на органы местного самоуправления. Например, германский Градостроительный кодекс к подключениям, обязанность обеспечения которых лежит на муниципалитетах, а владельцы участков должны их предварительно оплатить, относит <14>: ——————————— <14> В качестве исходного законодательства взят Градостроительный кодекс Германии (в ред. от 2002 года. Параграфы 123 — 135) // URL: Baugesetzbuch. Zweiter Abschnitt «Erschliessungsbeitrag».
— общедоступные автодороги и площадки, а также пешеходные пути, парковки; — элементы общего благоустройства, прежде всего зеленые насаждения; — сооружения для защиты территорий застройки от вредного влияния окружающей среды. К таким расходам не могут относиться расходы на туннели, мосты и соответствующее оборудование, федеральные и региональные дороги, если их расширение не требуется. Также такая плата включает как собственно расходы на проведение застройки, так и затраты на приобретение необходимых земельных участков. Оплата подключений может быть проведена как единовременно, так и путем установленных периодических платежей (в последнем случае дополнительно оплачиваются финансовые обязательства в определенных пределах). При этом, как правило, сами муниципалитеты должны нести часть расходов за такие подключения. В последние годы важным дополнением в нормативные акты стало ограничение застройщиков договора на подключения даже в случае его полной оплаты определенным сроком. Например, в Австрии этот срок составляет 10 лет (в том числе 5-летний срок на оплату самих подключений). По истечении этого срока возможность пользоваться подключениями автоматически утрачивается, если собственник участка не закончил строительство объектов, подключения к которым предусматривались. Собственник земельного участка может сохранить на определенный период право на бесплатное подключение, если заключит дополнительный специальный возмездный договор с муниципалитетом или специализированной организацией. За остальные мероприятия по обеспечению участков необходимыми подключениями несет обязанность сам застройщик, заключая договоры о присоединении мощности с соответствующими организациями. В России практика градостроительного планирования и подключения объектов к сетям и источникам инженерно-технического и дорожно-транспортного обеспечения развивается в едином направлении со странами с развитым рынком земельных участков. Соответствующие расходы (в том числе плата за подключение земельного участка к ИТО) поэтому существенным образом влияют на рыночные цены на земельные участки, особенно на участки, подготовленные под застройку для соответствующего вида промышленного производства. Анализ действующей нормативной правовой базы, а также практики позволяет утверждать автору настоящей статьи, что при оценке земельного участка как условно свободного (или при разделении единого объекта недвижимости на земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения) стоимость внешнего подключения должна быть отнесена непосредственно к земельному участку. При этом необходимо учесть и финансовые затраты, связанные с таким подключением, включая кредитование соответствующих мероприятий. Именно так происходит формирование цены на рассматриваемом рынке <15>. ——————————— <15> «То есть потребителю прилетит CAPEX от энергоблока плюс стоимость схемы выдачи мощности, плюс затраты на модернизацию оборудования» (из интервью с главой «Газпром энергохолдинг» Д. Федоровым и руководителем «Евросибэнерго» Е. Федоровым газете «РБК Daily» от 9 июня 2012 года N 125. С. 4 — 5).
Можно выделить еще ряд аргументов, относящих такие затраты на подключения к факторам удорожания именно земельного участка, а не его застройки. 1. В советское время, несмотря на колоссальные затраты государства на создание передовой промышленной и инженерной инфраструктуры, вопрос об отражении стоимости подключения к мощностям и (или) сетям инженерно-транспортной инфраструктуры в балансе промпредприятий не возникал. Соответственно, при приватизации промышленных предприятий в оценочной описи эти затраты не отражались и не были учтены в стоимости продаж, то есть фактически все активы с этой точки зрения были переданы в частную собственность по заниженной стоимости. В рамках переоценки балансовой стоимости предприятий эти факторы также не были учтены (в том числе с целью занижения затрат на платежи по налогу на имущество предприятий). Учитывая, что затраты на подключение промышленных объектов к мощностям и сетям инженерно-технического обеспечения составляют значительные стоимости (часто сравнимые со стоимостью строительства самих производственных комплексов), это приводит к существенным потерям всех имущественных налогов для региональных и местных бюджетов. 2. При определении стоимости единого объекта недвижимости российская практика оценки не учитывает в составе затрат на строительство зданий и сооружений затраты на внешнее подключение. Оценщики используют или устаревшие сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости, или базы данных справочника «Ко-Инвест», в которых такие затраты заказчиков строительства не учтены. В итоге и при расчете стоимости застроенных земельных участков в рамках техник остатка такие затраты на подключение к объектам инженерно-технического обеспечения не рассчитываются в составе стоимости зданий и сооружений. Не определяются затраты на технические присоединения и в расчетах затрат на строительство соответствующих объектов при определении кадастровой стоимости иных, чем земельные участки, объектов недвижимости (зданий, помещений, сооружений и объектов, не завершенных строительством) при их кадастровой оценке в рамках подготовки к переходу на единый налог на недвижимое имущество. Однако сейчас вопрос об отнесении расходов на подключение к сетям и источникам инженерно-технического обеспечения, а также к дорожно-транспортной сети как неотъемлемой части земельного участка или его улучшений (зданий и сооружений) оценщики обходят своим вниманием, что неминуемо ведет к сложностям при идентификации земельного участка как объекта и кадастровой, и рыночной оценки. Уже сейчас российский оценщик при определении рыночной стоимости земельного участка имеет возможность и должен определить не только текущий и предполагаемый виды использования с учетом возможной нагрузки на объекты внешнего инженерно-технического обеспечения, но и возможные затраты на такое подключение. Соответственно, при оценке уже застроенных земельных участков при корректировке выбранных объектов-аналогов надо учесть, что на рынке могут быть представлены земельные участки не только с различным видом использования и, следовательно, с различными утвержденными установленными техническими условиями, но и с различными обязанностями по оплате таких технических условий, включая обязанность самостоятельно приобрести или построить за свой счет необходимые мощности и сети после приобретения земельного участка. Таким образом, относительно учета технических условий функционирования промышленных предприятий при определении рыночной стоимости земельных участков в рамках оспаривания кадастровой оценки необходимо сделать следующие допущения: 1) в случае если конкретные источники и (или) сети инженерно-технической и дорожно-транспортной инфраструктуры входят в состав единого имущественного комплекса (стоят на балансе предприятия), в состав которого входят оцениваемые земельные участки <16>, они должны быть оценены в рамках оценки соответствующих зданий и сооружений; ——————————— <16> При этом внутриплощадочные сооружения, не имеющие самостоятельного функционального назначения, созданные исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживающие только земельный участок, на котором они расположены, являются его неотъемлемой частью и согласно статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации должны следовать судьбе этого земельного участка и, соответственно, формировать его стоимость. См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 4777/08.
2) если источники и сети объектов инфраструктуры не являются частью имущественного комплекса предприятия, они как объекты внешней инфраструктуры относятся к земельному участку как условно свободному и определяют его стоимость. По этой причине, если в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, в отношении которых после продажи будет произведена установленная плата за подключения с учетом необходимых реальных расходов на эти мероприятия или сам землепользователь должен построить необходимую внешнюю инфраструктуру, то такие различия между уже застроенным участком и участком под застройку необходимо учесть как расходы, производимые после покупки. Этот же принцип корректировки стоимости объектов-аналогов на основе их различия с объектом оценки в обеспечении всеми необходимыми внешними условиями в соответствии с его разрешенным видом использования должен соблюдаться применительно ко всем видам подключений, если на дату оценки такие расходы должен нести сам землепользователь <17>. ——————————— <17> Необходимым условием функционирования любого крупного промышленного предприятия является его оборудование подъездными путями, связывающими его с сетью российских железных дорог. В настоящее время большинство ранее приватизированных предприятий не платит за подключение к такой инфраструктуре. Однако, как и в случае подключения к объектам энергоснабжения, в случае введения такой платы рыночная стоимость уже подключенных объектов автоматически возрастет. В настоящее время российские железные дороги планируют привлечь частных инвесторов к строительству и реконструкции железных дорог — в основном ими станут грузоотправители, которым необходимо наращивать объемы экспорта через российские морские порты. В конце февраля 2012 года 25 крупнейших металлургических, химических, нефтяных и угольных компаний подписали с «Российскими железными дорогами» и Банком развития и внешнеэкономической деятельности соглашение о совместном финансировании развития инфраструктуры путем гарантирования оплаты инфраструктурной составляющей (30 — 40 процентов от общей цены перевозки), а также об участии в софинансировании развития железнодорожной инфраструктуры в конкретном регионе с учетом расширения производственных мощностей (См.: Грузоотправители скинутся на дорогу // Ведомости. 2012. 27 мая. С. 21).
Для учета различий в характеристиках объектов оценки (застроены) и объектов-аналогов (могут находиться на разных уровнях готовности под застройку), предназначенных для проектирования и строительства промышленных объектов, оценщику при рассмотрении аналогов также необходимо вносить определенные корректировки. Для этого следует разграничить и формализовать в стандартах и правилах оценки этапы развития земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости в зависимости от степени их подготовки для ведения промышленного производства на дату оценки <18>. ——————————— <18> Такое же развитие проходит участок любого вида использования, предоставляемый под застройку, в том числе под жилищное строительство. Однако для каждого из разрешенных видов использования существуют свои требования к порядку ведения градостроительной и иной деятельности. Например, для некоторых видов использования не нужно получать разрешение на строительство.
Оценочная практика и нормативные документы (Градостроительный и Земельный кодексы Российской Федерации), с учетом ожидаемой отмены деления земель на различные категории, уже сейчас позволяют систематизировать следующие уровни развития земельных участков: — участок, не подлежащий застройке (участки сельскохозяйственного или лесохозяйственного использования); — участок перспективной застройки (переведенный документами территориального планирования в земли под застройку); — градостроительный участок (готовый под проектирование) с оплаченными или неоплаченными затратами на его подключение к объектам инфраструктуры; — готовый под застройку участок после получения разрешения на строительство; — участок в процессе непосредственной застройки (не завершенный строительством объект); — застроенный участок (единый объект недвижимости). В зависимости от уровня градостроительного освоения участка его стоимость существенно меняется (увеличивается), если его целевое назначение и вид разрешенного использования соответствуют наиболее эффективному использованию, а затраты на приобретение и улучшения — рыночным условиям (см. рис.).
/\ — регистрация объекта /\ с недвижимости т о — строительство промышленных объектов; /\ и — техническое присоединение к объектам м инженерно-технической и транспортной о инфраструктуры; с — строительство объектов социальной т инфраструктуры; ь — формирование СЗЗ
з УЧА — е — инженерные изыскания; /\ Го — СТОК м — уточнение технических условий; то — ПОД ЗА — е — подготовка проектной документации; вый ОБЪ — СТРО — л — получение разрешения на под ЕКТА — ЕН — ь строительство за — МИ НЫЙ н строй — НЕ — ЗЕ — о — разработка проекта планировки /\ Градо — ку ЗА — МЕЛЬ — г территории; строи — уча — ВЕР — НЫЙ о — разработка проекта межевания тельный сток ШЕН — УЧА — территории; участок (пла — НО — СТОК у — разработка градостроительного под про — ни — ГО ч плана земельного участка; ектиро — ров — СТРО — а — получение технических условий вание ка ИТЕ — с (градо — и ЛЬСТ — т строи — про — ВА к — проведение землеустрои — /\ Земельный тельное ект а тельных работ; участок зониро — со — — перевод участка из сельхоз — перспек — вание и глас — земель в категорию земель тивной техниче — но промышленности застройки ские гл. 5 (террито — условия и 6 риальное согласно ГрК /\ Участок зониро — ст. ст. РФ — выкуп паев (выплата земель вание 30 — 38 компенсаций собст — сельхоз — согласно ЗК РФ и венникам паев); назна — гл. 3 ГрК гл. 4 — регистрация участка чения РФ или ГрК РФ) факти — Неоформленные сельско — чески) > хозяйственные угодья стадии градостроительного освоения земельного участка
Качественная картина роста стоимости земельного участка по мере его градостроительного освоения (в выносках к стрелкам указаны основные направления затрат инвестора на различных стадиях освоения)
На каждом таком уровне (стадии, этапе) освоения участка возникает свой, относительно узкий сегмент рынка. Однако если очевидное неверное отнесение участка, не подлежащего в ближайшем будущем застройке, к застраиваемым или готовым к застройке является настолько грубой ошибкой (нарушением стандартов), что квалифицированные эксперты с этим справляются («в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичным или схожим наиболее эффективным видом использования», прежде всего связанного с градостроительным зонированием» <19>), то степень готовности участка под застройку трудно дифференцировать (дать количественную шкалу). Часто не находится достаточное количество объектов-аналогов, поэтому оценщик использует информацию об объектах, находящихся на другой стадии градостроительного освоения <20>. Как частный случай в рамках техники остатка для оценки земельного участка оценщик использует цены на готовые к продаже объекты капитального строительства с корректировками на необходимые затраты средств и времени на будущее строительство с учетом всех рисков. Соответственно, в настоящее время сравнение объекта-аналога и объекта оценки затруднено, что нарушает требования российских и международных стандартов оценки. Как правило, такие корректировки необходимо вносить или в рамках расходов, произведенных непосредственно после даты оценки (например затраты, связанные с изменением зонирования, разрешающего развитие), или в рамках корректировок на различия в экономических характеристиках объекта оценки или объекта-аналога. Введение таких корректировок требует хорошего знания возникающих в процессе застройки затрат, в том числе дополнительных затрат на финансирование строительства (об этом речь пойдет далее). Все эти затраты на каждом следующем этапе (уровне) формируют цену участка с учетом ситуации на соответствующем сегменте рынка. К понесенным затратам относятся: ——————————— <19> Международные стандарты оценки. Пятое издание. М.: Российское общество оценщиков, 2006. С. 175. <20> Учитывая такие сложности, при утверждении всех методических указаний и рекомендаций по государственной кадастровой оценке величина кадастровой стоимости участков, предоставленных под проектирование и строительство, была ошибочно отождествлена с величиной кадастровой стоимости уже застроенных участков. Такая методологическая ошибка усилила неприятие результатов кадастровой оценки реальными инвесторами.
— приобретение земельного участка под промышленную площадку, а также для строительства необходимой инфраструктуры, формирования санитарно-защитных и иных зон с особым режимом использования, включая расходы на оплату услуг риелтора, адвоката, нотариуса; — подготовка земельного участка к строительству, оплата градостроительных изысканий, расходы на получение градостроительного плана и технических условий подключения будущих объектов к инфраструктуре; — расходы на подключение участков к объектам инженерно-технического обеспечения и дорожно-транспортной инфраструктуры, строительство и озеленение санитарно-защитных зон, выполнение иных градостроительных требований; — расходы на разработку плана, архитектурного проекта и получение разрешения на строительство; — расходы на строительство производственных объектов; — издержки при сдаче объекта в эксплуатацию и реализации его по рыночной стоимости. Итоговая формула определения рыночной стоимости застроенного земельного участка как условно свободного, без учета различий в правах на земельный участок, для целей оспаривания кадастровой стоимости выглядит следующим образом:
n V = V (1 + g) + Sum C + V , 1 оа ито сзз
где V — стоимость совокупности земельных участков, используемых 1 промышленным предприятием; V — стоимость земельного участка объекта-аналога с разрешенным оа видом использования для проектирования и (или) строительства промышленного предприятия;
g — ставка кредитования строительства аналогичных оцениваемому проектов; n — ожидаемый срок застройки объекта-аналога от момента выдачи разрешения на проектирование и строительство до момента сдачи в рамках аналогичных проектов;
C — требуемые расходы на инженерно-техническое и дорожно-транспортное ито подключение объекта-аналога и приобретение соответствующих земельных участков под размещение этих объектов с учетом затрат на финансирование; V — расходы на приобретение или обременение земельных участков для сзз санитарно-защитной и иных зон с особыми условиями их использования в соответствии с проектной документацией, на иные мероприятия по защите граждан и окружающей среды от негативного воздействия промышленной деятельности на оцениваемом предприятии с учетом всех рисков, а также на другие градостроительные ограничения.
В качестве примера рассчитаем условную стоимость промышленной площадки крупнейшего предприятия цветной металлургии — Красноярского алюминиевого завода (КрАЗ) <21> по состоянию на 1 января 2011 года по предложенной формуле. Как уже было доказано, основным фактором размещения этого предприятия на действующей промышленной площадке является близость к источнику электроснабжения. Общая установленная мощность оборудования КрАЗа — 3000 МВт, то есть 1,26 процента от всей общей установленной мощности электростанций России, которая составляет 220 тысяч МВт, или 6,5 процента от мощности всех объектов гидроэнергетики России. ——————————— <21> Расчет не является отчетом об оценке. Он представлен для того, чтобы показать минимальную стоимость используемой в производстве промышленной площадки.
Промышленная площадка Красноярского алюминиевого завода занимает площадь 310 гектаров, а его минимальная санитарно-защитная зона (СЗЗ), которая не оформлена и не озеленена должным образом, — 440 гектаров. Требования о формировании и озеленении санитарно-защитной зоны надлежащим образом не выполняются, таким образом, предприятие экономит на этих затратах. На указанную дату оценки минимальная стоимость земельных участков, выделяемых под строительство промышленных объектов, в районе размещения предприятия составляет 300 рублей за 1 квадратный метр, а стоимость малоценных участков сельскохозяйственного использования, прилегающих к городской застройке, — 80 рублей за 1 квадратный метр (как аналог земель СЗЗ). Расчет минимальной стоимости занятых промышленной площадкой КрАЗа земельных участков будет выглядеть следующим образом: 1) приобретение земельного участка под промышленную площадку с учетом 5-летнего срока ее застройки при ставке кредитования 7,5 процента <22> (фактор стоимости денег во времени — 1,4356) составит 1335 миллионов рублей (310 га x 300 руб./кв. м x 1,4356); ——————————— <22> Именно такая ставка льготного кредитования фигурирует в отчетах «РУСАЛа» о выполнении инвестиционных программ в 2009 — 2010 годах в рамках взаимоотношений с Банком развития и внешнеэкономической деятельности и «Сбербанком» // URL: http://www. podatinet. net/ index2.php? option= com_content&task;= view&id;=8381&pop;= 1&page;=0&Itemid;=29.
2) экономия на приобретении земельного участка под санитарно-защитную зону и ее озеленение. Приобретение (минимум 80 руб./кв. м) и оборудование санитарно-защитной зоны (440 га) с учетом затрат на озеленение этой зоны в размере 150 рублей за 1 квадратный метр, на выращивание необходимых насаждений с учетом 3-летнего минимального срока ухода за посадками (фактор стоимости денег во времени — 1,2423) составляет 1257 миллионов рублей (230 руб./кв. м x 440 га x 1,2423) <23>; ——————————— <23> В качестве примера корректности этого показателя можно привести строительство ЗАО «ЧЕК-СУ. ВК» Енисейского ферросплавного завода в городе Красноярске вблизи площадки КрАЗа (500 га). При общих инвестициях в 17 миллиардов рублей задержка ввода в эксплуатацию завода на 2 года только из-за проблем с оценкой отрицательного воздействия на окружающую среду планируемого производства при ставке 7,5 процента означает удорожание земельного участка на 530 рублей за 1 квадратный метр.
3) стоимость подключения объекта к электроэнергии Красноярской ГЭС. Без учета стоимости выдачи схемы новой мощности такой станции минимальный расчет стоимости подключения КрАЗа к источнику энергоснабжения <24> включает только строительство линий электропередачи и подстанций от ГЭС к заводу. Стоимость воспроизводства (строительства) ЛЭП с подстанциями, включая стоимость изъятия необходимых для строительства земельных участков, с учетом 3-летнего срока строительства (ставка кредитования 7,5 процента, фактор стоимости денег во времени — 1,2423) составит 4190 миллионов рублей (3073 млн. руб. (на непосредственное строительство) + 300 млн. руб. (на изъятие земельных участков) x 1,2423); ——————————— <24> При этом стоимость строительства схемы выдачи новой мощности вводимых в настоящее время энергоблоков электростанций составляет 16,7 миллиона рублей за МВт, то есть для КрАЗа это составило бы дополнительно еще 50 миллиардов рублей к стоимости площадки. В настоящее время именно в такие суммы обходится «РУСАЛу» строительство в рамках инвестиционной программы вместе с «РУСГИДРО» (50/50 процентов) Богучанской ГЭС для обеспечения электроэнергией двух новых алюминиевых заводов — Богучанского и Тайшетского, общие производственные мощности которых сравнимы с действующими производственными мощностями КрАЗа. Это доказывает, что собственники и менеджеры «РУСАЛа» хорошо представляют себе реальную рыночную стоимость действующей площадки КрАЗ. См.: URL: http://ria. ru/economy/ 20090615/174429116.html (или http://www. rusal. ru/about/ invest/bemo_factory. aspx).
4) стоимость строительства прочих подключений (автодороги, железнодорожный отвод, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение с очистными сооружениями в расчете на использование в составе промышленного узла), без учета имущества, стоящего на балансе предприятия, составляет не менее 1200 миллионов рублей. Итого минимальная стоимость земельных участков промышленной площадки КрАЗа (пункты 1 — 4) равна 8 миллиардам рублей (или 2,575 рубля за 1 квадратный метр промышленной площадки). Эта сумма в 6,4 раза выше, чем стоимость (405 руб./кв. м), установленная комиссией по спорам на основании отчета о рыночной стоимости, прошедшей экспертизу СРО <25>, и в 1,5 раза выше установленной на аналогичную дату оценки величины кадастровой стоимости (укрупненный показатель кадастровой стоимости — 1709 руб./кв. м). Это говорит о следующем: спор о том, что более корректно проводить применительно к промышленным предприятиям — массовую или индивидуальную рыночную оценку, далек от разрешения. ——————————— <25> См.: http://www. to24.rosreestr. ru/ kadastr/ kadastr_stoimost/.
Подводя итог, предложим ряд практических рекомендаций: 1) недостатки перехода от нормативной к кадастровой стоимости как налоговой базы по взиманию платы за землю очевидны. «Результаты кадастровой оценки вызывают много претензий и со стороны налогоплательщиков, и со стороны органов местного самоуправления. Необходимо разобраться в обоснованности таких претензий. Понятно, что одна сторона всегда стремится к снижению налоговой базы, другая — к ее повышению, но важно, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной. Если этого добиться не удалось, значит, нужна корректировка действующих методик и процедур» <26>. Сегодня возврат к нормативной оценке в прежнем виде уже невозможен, однако спешить с переходом к взиманию уже провозглашенного нового налога на недвижимость на основе рыночной стоимости можно только при наведении элементарного порядка в государственном управлении в этой сфере, включая ведение государственного кадастра недвижимости и организацию оценочной деятельности; ——————————— <26> Из доклада Ю. А. Берга на заседании Президиума Государственного совета Российской Федерации «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» 9 октября 2012 года // URL: http://www. kremlin. ru/news/16618.
2) большую ответственность должны взять на себя как регуляторы в сфере оценочной деятельности, так и непосредственно сами оценщики и эксперты. Национальный совет по оценочной деятельности и саморегулируемые организации оценщиков должны разработать и утвердить федеральный стандарт оценки объектов недвижимости и методические рекомендации, регламентирующие порядок работы и составления отчетов по определению рыночной стоимости земельных участков и других объектов недвижимости для целей оспаривания их кадастровой стоимости. Ограниченность рынка и отсутствие надежной информации о совершаемых сделках лишает процесс кадастровой оценки требуемой обоснованности. А попытки его реформирования путем отождествления кадастровой и рыночной стоимости при явной выгоде для конкретных субъектов рынка показывает свою несостоятельность; 3) работа комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости должна стать состязательной, то есть и муниципалитеты, и регионы также должны иметь в них право оспаривать результаты как кадастровой, так и рыночной оценки. Учитывая, что развитие законодательной базы потребует длительного времени, единственный реальный механизм, способный создать основу для объективного определения рыночной и кадастровой стоимостей, — судебные прецеденты. Это требует соответствующих изменений в организационно-кадровом и информационном обеспечении органов местного самоуправления; 4) следует уже сейчас быть готовыми к рассмотрению более сложных вопросов. В частности, муниципалитеты и регионы должны иметь финансовые гарантии для освобождения от зданий и сооружений брошенных промышленных площадок и рекультивации земельных участков (по аналогии с планируемым введением специальных счетов для отчислений на будущий капитальный ремонт многоквартирных жилых домов). Особенно такие отчисления необходимы для предприятий, связанных с экологически опасными видами производств. Например, в угольной отрасли фонды по предотвращению техногенных катастроф и ликвидации их последствий созданы в 2010 году, после катастрофы на шахте «Распадская». Необходимо разработать методику определения оценки рисков для территорий в случае наступления экологических и техногенных катастроф. В земельную и промышленную политику России необходимо внести изменения, касающиеся величины земельного налога на территориях, на которых крупный бизнес осуществляет экологически вредные виды деятельности, несущей угрозу жизни и здоровью граждан, природе в целом.
Литература и информационные источники
1. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (Федеральный стандарт оценки (ФСО N 1) «Общие понятия оценки, подходы и требования к оценке»). 2. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (Федеральный стандарт оценки (ФСО N 3) «Требования к отчету об оценке»). 3. Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года N 508 (Федеральный стандарт оценки (ФСО N 4) «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости»). 4. Федеральный закон от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая)». 5. Федеральный закон от 5 августа 2000 года N 117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)». 6. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». 7. Федеральный закон от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ «Земельный кодекс Российской Федерации». 8. Федеральный закон от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации». 9. Градостроительный кодекс Германии (в ред. от 2002 года) // URL: Baugesetzbu-ch. Zweiter Abschnitt «Erschliessungsbeitrag». 10. Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 1012 года N 13016/11 по делу N А27-12216/2010. 12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 мая 1012 года N 12919/11. 13. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20 октября 2010 года N 6200/10. 14. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 июля 2012 года N 2551/12. 15. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2012 года N 4777/08. 16. Международные стандарты оценки. Пятое издание. М.: Российское общество оценщиков, 2006. 17. Международные стандарты оценки. Восьмое издание. 2007. М.: Российское общество оценщиков, 2008. 18. Приказ Федеральной службы по тарифам от 30 ноября 2010 года N 365-э/5 «Об утверждении Методических указаний по определению размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям». 19. Постановление Правительства Российской Федерации от 9 июня 2007 года N 360 «Об утверждении Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры». 20. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 июля 2010 года N 03-03-06/1/453. 21. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 30 сентября 2009 года N 03-03-06/1/627. 22. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 мая 2009 года N 03-03-06/1/316. 23. Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 8 июня 2011 года N 03-03-06/1/335. 24. Положение о государственном налоге с недвижимых имуществ в городах, посадах, местечках, за исключением посадов губерний Царства Польского // Свод законов Российской империи. С.-Петербург, 1914. Т. V. 25. URL: http://www. podatinet. net/ index2.php? option= com_content&task;= view&id;=8381&pop;= 1&page;=0&Itemid;=29. 26. URL: http://tgk11.com/treads/ current_open_purchases/?5. 27. Вебер А. Теория размещения промышленности / Под ред. и с предисл. Н. Баранского. М.-Л.: Книга, 1926. 28. Рационализация затрат // Коммерсантъ (тематическое приложение). 2012. 20 сентября. 29. Исследование о природе и причинах богатства народов / Пер. с англ. и предисл. В. С. Афанасьева. М.: Эксмо, 2009. 30. Маршалл А. Основы экономической науки / Пер. с англ. В. И. Бомкина, В. Т. Рысина, Р. И. Столпера. М.: Эксмо, 2008. 31. Интервью с главой «Газпром энергохолдинг» Д. Федоровым и руководителем «Евросибэнерго» Е. Федоровым // РБК Daily. 2012. N 125. 32. Грузоотправители скинутся на дорогу // Ведомости. 2012. 27 мая. 33. Стенографический отчет заседания Совета по противодействию коррупции, апрель 2010 года. URL: http://президент. рф/transcripts/7365. 34. URL: http://ria. ru/economy/ 20090615/174429116.html. 35. URL: http://www. rusal. ru/ about/invest/ bemo_factory. aspx. 36. Доклад Ю. А. Берга на заседании Президиума Государственного совета Российской Федерации «О повышении эффективности управления земельными ресурсами в интересах граждан и юридических лиц» 9 октября 2012 года. URL: http://www. kremlin. ru/news/16618.
