Тамерлан Шаов, секретарь судебного заседания Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда, г. Ростов-на-Дону.
До настоящего времени в практике арбитражных судов Российской Федерации актуальным остается вопрос: как защитить права собственника объекта недвижимости, если земельный участок, на котором он расположен, находится в собственности другого лица?
Каждый имеет право
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков или приобретение их в аренду (ст. 36 Земельного кодекса РФ). Это означает, что никто иной, кроме собственников таких зданий, строений и сооружений, не вправе приобретать в собственность, или аренду земельный участок, на котором расположены эти объекты недвижимости. Между тем в действующем законодательстве не урегулированы случаи, когда на одном земельном участке расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности различных лиц. Это порождает споры между собственниками таких объектов недвижимости в отношении земельного участка, на котором они расположены. Так, в деле N 4275/11 собственник одного из зданий на основании ст. 36 Земельного кодекса РФ приватизировал расположенный под ним земельный участок, включая ту его часть, на которой располагался объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности другому лицу — индивидуальному предпринимателю <1>. Последний справедливо посчитал, что указанной сделкой нарушено его исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, и потребовал признать эту сделку недействительной. ——————————— <1> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010.
Аналогичный спор стал предметом рассмотрения в деле N 3771/11 <2>. Президиум ВАС РФ рассмотрел заявление общества о пересмотре в порядке надзора решения арбитражного суда первой инстанции по делу N А50-9225/2010, Постановления суда апелляционной инстанции и Постановления суда кассационной инстанции по тому же делу. ——————————— <2> Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 3771/11 по делу N А50-9225/2010.
Заслушав и обсудив доклад председательствующего, а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум ВАС РФ установил следующее. Индивидуальные предприниматели обратились в арбитражный суд первой инстанции с иском к обществу с ограниченной ответственностью об образовании из принадлежащего ему на праве собственности земельного участка площадью 16 200 кв. м (далее — спорный земельный участок) земельных участков площадью 4058 кв. м, 362 кв. м, 1879 кв. м, 864 кв. м и 15 кв. м, необходимых для эксплуатации принадлежащих истцам объектов недвижимого имущества (далее — испрашиваемые земельные участки). Кроме того, истцами заявлено требование об образовании из спорного земельного участка отдельного земельного участка площадью 2116 кв. м, необходимого для обеспечения проезда к принадлежащим им зданиям, и о признании на него права общей долевой собственности. Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.07.2010 из спорного земельного участка образованы 5 испрашиваемых земельных участков и признано право собственности на образованные земельные участки за каждым из предпринимателей соответственно. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суд кассационной инстанции своим Постановлением названные судебные акты оставил без изменения. В заявлении, поданном в ВАС РФ, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество просило их отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального права и неполное исследование обстоятельств спора. Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум ВАС РФ посчитал, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене, а дело — передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВАС РФ разъяснил, что по смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ при наличии на одном делимом земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц.
Надо договариваться
После раздела земельного участка на количество частей, соответствующих количеству объектов недвижимости, находящихся в собственности различных лиц, возникает ситуация, прямо описанная ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако причина споров кроется как раз в том, что на одном неразделенном земельном участке может находиться несколько объектов недвижимости, принадлежащих различным лицам. При этом указанные лица не предпринимают действий по разделу земельного участка, претендуя на приобретение земельного участка в собственность. По мнению ВАС РФ, в подобном случае собственники вправе приобрести этот земельный участок в долевую собственность. Данный вывод не основан прямо на законе, но в то же время соответствует общему смыслу ст. 36 Земельного кодекса РФ. Указанный механизм, однако, не работает, если собственники недвижимости не договорились о приобретении не разделенного ими земельного участка в собственность. По смыслу п. 5 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане или юридические лица, намеренные приобрести земельный участок в общую собственность, должны совместно обратиться в уполномоченный государственный или муниципальный орган с соответствующим заявлением. Если обеспечить такое совместное обращение нельзя, приобретение земельного участка в общую долевую собственность не представляется возможным. Впрочем, суд указал, что тогда собственники здания могут приобрести такой земельный участок в аренду. Данный вывод подробно не обоснован и не раскрыт. В частности, не ясно, требуется ли в этом случае подача совместного соответствующего заявления от собственников зданий. Исходя из положений п. 3 ст. 36 Земельного кодекса РФ, пожалуй, нет. Строго говоря, этот пункт прямо не относится к рассматриваемой ситуации, однако может применяться по аналогии. Он регулирует схожие отношения, которые возникают при приобретении в аренду земельного участка собственниками (обладателями права оперативного управления или хозяйственного ведения) помещений в здании, расположенном на земельном участке. Поэтому следует предположить, что собственники зданий на едином земельном участке вправе приобрести его в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен при условии участия в нем как обоих собственников, так и одного. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Данный вывод косвенно основан на п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.
Сделка недействительна лишь в части
Определив основные принципы регулирования отношений по поводу земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости разных собственников, суд в Постановлениях по делам N 4275/11 и N 3771/11 также описал возможные способы защиты собственниками недвижимости их нарушенных прав на земельный участок. По мнению ВАС РФ, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное ст. 36 Земельного кодекса РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. Стоит отметить, что признание в этом случае недействительной части сделки сопряжено с рядом сложностей, способных серьезно удлинить сроки рассмотрения дела. По сути, на эти же проблемы обратил внимание нижестоящий суд при рассмотрении дела N 4275/11. Он посчитал, что признать недействительной часть сделки купли-продажи земельного участка невозможно, так как соответствующая часть земельного участка не индивидуализирована. Для того чтобы признать недействительной сделку в отношении части земельного участка, необходимо эту часть определить. Это, в свою очередь, может быть предметом отдельного спора, так как представления собственников зданий о том, какие части земельного участка им причитаются, зачастую различаются. Помимо этого, как указано в решении по делу N 3771/11, надо, чтобы соответствующая часть земельного участка в натуре была определена судом по результатам проведения компетентным лицом в установленном порядке процедуры межевания. Рассмотрение всех этих вопросов в рамках одного процесса скорее облегчает жизнь истца. При ином подходе, а именно при установлении невозможности признания в этих случаях недействительной части сделки, имел бы место отказ в иске. Очевидно, что тяжба, предполагающая разрешение такого количества разногласий между истцом и ответчиком и проведение землеустроительных мероприятий, способна растянуться на месяцы.
Установить общую долевую собственность
Иной способ защиты может быть использован в том случае, если собственник недвижимости, чье право на земельный участок нарушено, готов реализовать предусмотренное в ст. 36 Земельного кодекса РФ право на его выкуп. Согласно решению ВАС РФ указанное лицо вправе предъявить иск об установлении (о признании) на этот участок права общей долевой собственности. По мнению суда, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всех нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется. Суд справедливо указал, что доли в этом случае должны определяться по договоренности собственников. При наличии спора о размере долей они устанавливаются судом пропорционально гипотетическим площадям земельных участков, необходимых на момент рассмотрения спора для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости. Если это невозможно, размеры долей определяются пропорционально площади застройки, а также исходя из принципов разумности и справедливости. Если земельный участок является делимым, иск об установлении общей долевой собственности может быть совмещен с требованием о выделе из него отдельных земельных участков, необходимых для размещения и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих разным лицам. ВАС РФ также подчеркнул, что удовлетворение иска об установлении общей долевой собственности в отношении земельного участка, ранее приватизированного одним из собственников объектов недвижимости, приводит к формированию на стороне истцов определенной имущественной выгоды. В связи с этим ответчик по такому спору на основании ст. 1102 ГК РФ вправе обратиться со встречным иском в том же деле или с самостоятельным иском о взыскании с истцов неосновательного обогащения в виде части, уплаченной им публичному собственнику цены земельного участка. Кроме того, ответчик вправе требовать возмещения ему необходимых и разумных расходов на содержание и улучшение утраченной части земельного участка. Таким образом, Президиум ВАС РФ дал ясно понять, что при разрешении споров о приватизации земельного участка, на котором находятся здания, принадлежащие нескольким собственникам, арбитражные суды могут признать недействительной всю сделку только в двух случаях: если ответчик признает иск или если земельный участок неделим и истец не готов, не желает реализовать право на его выкуп. В остальных же случаях арбитражным судам нужно признавать сделку недействительной только в той части, которая касается земельного участка истца. Следуя общей логике, выраженной в постановлениях ВАС РФ, очевидно, что новая судебная практика идет по пути исцеления таких сделок.
