(Васькин В. В., Мустафин Р. Р.) («Жилищное право», 2008, N 9)
РАСПОРЯЖЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ, НАХОДЯЩИМСЯ В ОБЩЕЙ СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ СУПРУГОВ. ПРАКТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ
В. В. ВАСЬКИН, Р. Р. МУСТАФИН
Васькин В. В., руководитель Центра проведения сделок с недвижимостью ООО «АН «ТИМУР».
Мустафин Р. Р., ведущий юрисконсульт ООО «Респект».
При совершении сделок по распоряжению недвижимым имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной собственности супругов. В этой статье хотелось бы осветить некоторые из них. Так, в соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации <1> для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. ——————————— <1> Семейный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 01.01.1996. N 1. Ст. 16.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. То есть при совершении сделки по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, а также при совершении сделки, требующей государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, в противном случае такая сделка может быть оспорена в суде по иску супруга, чье согласие получено не было. Следует определиться с тем, какие же сделки подлежат государственной регистрации. Из статей 131 и 164 ГК РФ можно вывести следующее правило: права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и возникают с момента указанной регистрации, если иное не предусмотрено законом, а сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, прямо указанных в законе. Таким образом, государственной регистрации подлежат следующие сделки: — договор купли-продажи жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ); — договор купли-продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК РФ); — договор мены жилых помещений, договор мены предприятий (п. 2 ст. 567, п. 3 ст. 560 ГК РФ); — договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); — договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); — договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 и п. 2 ст. 601 ГК РФ); — договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» <2>) <3>; ——————————— <2> ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 40. <3> В соответствии с п. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу указанного Закона, т. е. после 1 апреля 2005 г.
— сделки по уступке права требования, основанные на сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ); — договор об ипотеке (п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения, немного меньше. Если проанализировать действующее гражданское законодательство, то можно сделать вывод, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Законом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение следующих сделок: — доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 2 ст. 185 ГК РФ) <4>; ——————————— <4> В данном случае целесообразнее, чтобы сторона сделки предоставляла нотариально удостоверенное согласие своего супруга не на выдачу доверенности, а на заключение самой сделки, хотя из буквального толкования п. 3 ст. 35 СК РФ следует, что и на выдачу нотариально удостоверенной доверенности требуется согласие супруга.
— договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ); — соглашение залогодателя и залогодержателя об удовлетворении требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд (п. 1 ст. 349 ГК РФ); — уступка требования, основанная на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ); — договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 584 и п. 2 ст. 601 ГК РФ). Довольно часто при удостоверении у нотариуса согласия на совершение сделки по распоряжению недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и/или государственной регистрации, допускаются ошибки. Так, например, договор купли-продажи земельного участка, если иное не предусмотрено соглашением сторон, не требует нотариально удостоверенного согласия супруга покупателя, так как этот договор не подлежит ни государственной регистрации, ни обязательному нотариальному удостоверению, также он не является сделкой по распоряжению недвижимым имуществом со стороны покупателя. Однако довольно часто нотариусы составляют и удостоверяют такие согласия, хотя в них нет никакой необходимости, по нашему мнению, такие действия стоит расценивать как грубую ошибку, которая ведет к дополнительным расходам граждан при совершении сделок. При прекращении брака режим общей совместной собственности в отношении имущества, приобретенного в браке, по общему правилу сохраняется. В этом случае супруги вправе произвести раздел совместно нажитого имущества (ст. 38 Семейного кодекса РФ). Как показывает практика, у многих юристов сохраняется мнение о том, что если после расторжения брака прошло 3 года и более, то у супруга, который не указан в правоустанавливающих документах, но является участником общей совместной собственности в силу закона, права на это имущество утрачиваются (не подлежат никакой защите), а другой бывший супруг вправе распорядиться имуществом по своему усмотрению. Данное представление ошибочно. При этом на практике как самими гражданами, так и некоторыми практикующими юристами допускаются ошибки при определении срока исковой давности. По общему правилу к исковым требованиям о разделе общего совместно нажитого имущества применяется общий срок исковой давности 3 года, который в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса РФ начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются Гражданским кодексом РФ и иными законами. Иного в Семейном кодексе не установлено, таким образом, действуют общие правила определения начала течения срока исковой давности. Ошибка заключается в неправильном определении момента начала течения срока исковой давности и момента окончания срока исковой давности, почему-то считается, что срок начинает течь с момента расторжения брака и истекает по прошествии трех лет с момента расторжения. Очевидно, что это не так, исковая давность начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Применительно к разделу это должно означать следующее: если при расторжении брака супругами не решен вопрос о разделе общего имущества и ни один из них не заявляет требований о разделе, исковая давность течь не начинает. Течение исковой давности начинается тогда, когда один из супругов предъявит требование о разделе общего имущества, в котором ему будет отказано. Таким образом, можно сделать вывод, что предъявление иска о разделе общего имущества супругов возможно после истечения трех лет с момента расторжения брака, если требование о разделе имущества ранее не заявлялось. Это особо отмечено в п. 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» <5>. ——————————— <5> БВС РФ. 1999. N 1.
При рассмотрении вопроса о судьбе совместно нажитого имущества необходимо отметить следующее: режим общей совместной собственности на совместно нажитое имущество сохраняется и после расторжения брака. Как известно, в действующем законодательстве есть отличия между правовым режимом общей совместной собственности и правовым режимом общей совместной собственности супругов, это очень хорошо видно из сравнения ст. 253 ГК РФ и ст. 35 СК РФ. В практике сложилось два подхода к решению вопроса о виде общей совместной собственности лиц — бывших супругов в отношении имущества, приобретенного в браке. 1. Первый подход заключается в следующем: так как после расторжения брака режим общей совместной собственности сохраняется, совершение сделок по распоряжению недвижимым имуществом, сделок, требующих нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, требует получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга, и, соответственно, бывший супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не получено, в силу п. 3 ст. 35 СК РФ вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Данная позиция основана на том, что ни ГК РФ, ни СК РФ не связывают с фактом прекращения брака изменение режима общей совместной собственности супругов, исключение составляет прекращение брака в связи со смертью одного из супругов. В этом случае происходит определение доли умершего супруга, соответственно общая совместная собственность становится долевой и доля умершего супруга входит в состав наследственной массы (ст. 1150 ГК РФ). 2. Вторая позиция основывается на ст. 253 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. Указанная норма не требует для совершения сделок по распоряжению недвижимым имуществом и сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и (или) государственной регистрации, нотариально удостоверенного согласия других участников общей совместной собственности. Данная норма в меньшей мере обеспечивает права остальных сособственников. При буквальном толковании ст. 35 Семейного кодекса РФ нетрудно заметить, что в ней идет речь о распоряжении общим имуществом СУПРУГОВ (выделено нами). Статья так и называется: «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов». В тексте статьи постоянно упоминается термин «супруги», пункт 3 начинается словами: «Для совершения одним из СУПРУГОВ сделки…». То есть законодатель, устанавливая правила распоряжения общим имуществом, исходил из того, что имуществом распоряжаются лица, состоящие в брачных отношениях, — супруги. А раз брак расторгнут, то применение норм о распоряжении общим имуществом, рассчитанных на лиц, состоящих в браке, по меньшей мере не логично, и здесь возможно применение правил о распоряжении имуществом, находящимся в совместной собственности, содержащихся в ст. 253 ГК РФ. Вторая точка зрения отчасти подтверждается судебной практикой, так, в одном из Определений Верховный Суд РФ указал следующее: «Удовлетворяя иск и признавая договоры купли-продажи недвижимого имущества от 7 июня 2002 г. недействительными, суд руководствовался п. 3 ст. 35 СК РФ и мотивировал свое решение тем, что нотариально удостоверенное согласие С. О. на отчуждение С. В. торгового павильона, который является совместной собственностью супругов, не было получено и что это обстоятельство само по себе является достаточным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной. Нормы статьи 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота. К указанным правоотношениям должна применяться статья 253 ГК РФ, согласно пункту 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом. В соответствии с положениями п. 3 ст. 253 ГК РФ требование о признании ее недействительной может быть удовлетворено только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных обстоятельствах» <6>. ——————————— <6> Определение Верховного Суда РФ N 12-В04-8 от 14.01.2005 // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2005. N 9.
По нашему мнению, первая точка зрения, является более правильной и основанной на нормах действующего законодательства. Во-первых, действующее законодательство не связывает изменение правового режима имущества супругов с расторжением брака. Во-вторых, исходя из содержания ст. 35 СК РФ видно, что имущественные права супругов защищены гораздо сильнее, чем права обычных участников общей совместной собственности. Позиция, которой последовал Верховный Суд РФ в приведенном Определении, делает бывшего супруга менее защищенным, чем он был, находясь в браке, что не вполне обоснованно применительно к имуществу, нажитому в браке. Отдельно стоит остановиться на некоторых проблемах отнесения имущества, приобретенного в период брака, к имуществу каждого из супругов. Так, в соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. Возникает вопрос: а как же быть с имуществом, полученным одним из супругов во время брака безвозмездно, но на ином, чем сделка, правовом основании, например на основании акта государственного органа или органа местного самоуправления? В связи с этим интересна позиция Пермского областного суда. Так, в одном из Обзоров указано: «Вывод суда кассационной инстанции о том, что в соответствии со ст. 36 СК РФ основным критерием отнесения имущества к собственности каждого из супругов является именно безвозмездность, не соответствует буквальному толкованию положений данной статьи, поскольку она указывает на приобретение имущества супругом по безвозмездной сделке. В соответствии со ст. 3 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действующих в период предоставления истице земельной доли, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законодательством, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены им, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законодательством, а также из сделок, хотя и не предусмотренных им, но не противоречащих законодательству; из административных актов, порождающих в силу законодательства гражданско-правовые последствия. В соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 N 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановлением Правительства РФ от 29.12.1991 N 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» земельные доли бесплатно передавались в собственность на основании ненормативного акта органа местного самоуправления. Таким образом, право собственности у истицы на земельный участок возникло не по сделке, а в силу акта органа местного самоуправления, т. е. в административно-правовом порядке, следовательно, основания для применения судом кассационной инстанции при вынесении решения ст. 36 Семейного кодекса РФ к данным отношениям отсутствовали» <7>. ——————————— <7> Обзор кассационной и надзорной практики по гражданским делам за 6 месяцев 2006 года (подготовлен Пермским Областным судом 08.09.2006) // СПС «КонсультантПлюс».
Согласиться с такой точкой зрения вряд ли возможно, поскольку ненормативный акт выносится в отношении определенного лица и создавать права и обязанности для лиц, в нем не указанных, он не может, да и отсутствует один из основных критериев отнесения имущества к общей совместной собственности супругов, а именно приобретение имущества за счет общих средств. То есть суд кассационной инстанции сделал, по сути, правильный вывод, что основным критерием отнесения имущества к собственности каждого из супругов является именно безвозмездность, как представляется в данном случае, необходимо применять расширительное толкование, а не буквальный подход. Освещая проблемы, связанные с распоряжением общим имуществом супругов, нельзя не затронуть вопрос о моменте прекращения брака в соответствии с КоБС РСФСР. В настоящее время брак, расторгаемый в органах записи актов гражданского состояния, прекращается со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — со дня вступления решения суда в законную силу (ст. 25 СК РФ). В КоБС РСФСР действовал иной порядок, в соответствии со ст. 40 КоБС РСФСР брак считался прекращенным со времени регистрации развода в книге регистрации актов гражданского состояния, это правило действовало как для браков, расторгаемых в органах записи актов гражданского состояния, так и для браков, расторгаемых в судебном порядке. В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 169 СК РФ брак, расторгнутый в судебном порядке до 1 мая 1996 года, считается прекращенным со дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния. Проблема возникает в том случае, когда брак расторгался в судебном порядке, но расторжение брака не было зарегистрировано в органах загса. Исходя из ст. 40 КоБС РСФСР, такой брак не считается прекращенным. Так, А. в судебном порядке расторгла брак с В. в 1983 г., однако в органы загса не обратилась и получила свидетельство о расторжении брака лишь в 2006 г. Никакого раздела имущества между супругами не производилось. За указанный период А. была приобретена квартира, так как брачные отношения не были прекращены, указанная квартира оказалась в совместной собственности, местонахождение «бывшего» супруга установить не удалось. Необходимо отметить, что технически произвести регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности от А. к покупателю возможно, однако такая сделка будет оспоримой в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 35 СК РФ, так как в соответствии с п. 6 ст. 169 СК РФ положения о совместной собственности супругов и положения о собственности каждого из супругов, установленные статьями 34 — 37 Семейного кодекса РФ, применяются к имуществу, нажитому супругами (одним из них) до 1 марта 1996 года, то есть до момента вступления в силу Семейного кодекса. При совершении сделок с недвижимым имуществом следует учитывать, что недвижимое имущество, приобретенное в период брака, может быть оформлено на одного из супругов, а другой супруг как правообладатель в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество вообще не указывается, хотя в силу закона право общей совместной собственности у него возникает. После смерти супруга, имя которого не указано в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство часто не оформляется, а переживший супруг производит его отчуждение. В данной ситуации следует исходить из следующих правовых норм. В соответствии с п. 2 ст. 34 СК РФ право на общее имущество принадлежит супругам независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. В силу ст. 1150 ГК РФ принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 ГК РФ, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными ГК РФ. Согласно п. 4 ст. 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Таким образом, при совершении с таким имуществом сделки по отчуждению наследники, принявшие наследство, могут предъявить виндикационный иск, который подлежит удовлетворению в связи с тем, что имущество (доля в праве собственности) выбыло помимо их воли. Подводя итог, хотелось бы отметить следующее: важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельно друг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней. Это относится в первую очередь к вопросу о необходимости получения нотариального согласия супруга по распоряжению общим имуществом, к исковым требованиям о разделе общего имущества супругов, моменту прекращения брака, а также к оформлению прав на наследство пережившего супруга. Как представляется, необходимо внести в п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ изменения, изложив его в следующей редакции: «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным основаниям (имущество каждого из супругов), является его собственностью».
