К ВОПРОСУ ФОРМИРОВАНИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СТРАНАХ ЗАПАДНОЙ ЕВРОПЫ, США И КАНАДЕ
И. А. ЛЕПЕХИН
Лепехин И. А., аспирант юридического факультета Тверского государственного университета, юрист ЗАО «Компания «Инверсия».
Вопросам становления института ипотеки и формирования системы ипотечного кредитования посвящено немало трудов как отечественных, так и зарубежных авторов. При этом по-прежнему недостаточно исследованным остается вопрос возникновения ипотечного кредитования жилищного строительства. Без его комплексного изучения невозможно понять, как происходило формирование современной системы ипотечного кредитования, так как само становление института ипотеки во многих странах происходило на основе развития кредитования жилищного строительства. Многие ученые полагают, что ипотека на строительство как особая область ипотечного права сложилась достаточно поздно, главным образом в связи с урбанизацией рубежа XIX — XX вв. и определенного ею жилищного вопроса <1>. ——————————— <1> См.: Говоренкова Т., Савин Д., Жуков А., Чуев А. Жилищный вопрос и логика его решения // Муниципальная власть. 2006. N 3. С. 94.
По нашему мнению, начало ипотечному кредитованию жилищного строительства было положено во второй половине XVIII в. в Великобритании и связано с возникновением строительных обществ. «Именно этот институт послужил основой развития массовой ипотеки и исходной точкой быстрой эволюции жилищных финансов во многих странах» <2>. ——————————— <2> Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005. N 1. С. 72.
Строительные общества возникли в Великобритании на базе так называемых Friendly Societies (обществ взаимопомощи), объединявших преимущественно городских рабочих, которые регулярно отчисляли часть заработка в общий фонд в обмен на сравнительно крупные разовые кредиты. Постепенно многие подобные объединения перерастали в более крупные организации, позволявшие своим членам осуществлять все более масштабные сделки. Строительство домов стало естественным направлением расширения сферы действия подобных обществ <3>. ——————————— <3> См.: Аверченко В., Вессели Р., Наумов Г., Файкс Э., Эртл И. Принципы жилищного кредитования. М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. С. 118.
Первое известное нам строительное общество было образовано в 1775 г. в Бирмингеме и называлось «Kettley Building Society» <4>. В период между 1775 и 1825 гг. было создано 250, а в последующие 50 лет — еще 3000 строительных обществ. Они служили массовым ипотечным институтом в Великобритании 70 лет, пока в 1845 г. не преобразовались в розничные банки <5>. ——————————— <4> См.: Южелевский В. К. Какая ипотека нужна России. Тверь, 2004. С. 34. <5> См.: Полтерович В., Старков О., Черных Е. Строительное общество: ипотечный институт для России // Вопросы экономики. 2005. N 1. С. 72.
В дальнейшем этот институт был заимствован другими странами. В США он появился в 1831 г., в Германии первая организация данного типа была создана в 1885 г. в городе Белефельде и называлась «Строительная сберегательная касса для всех пастора фон Боделшвинга» <6>. В 1924 г. в Германии возникла форма стройсберкассы, которая с небольшими изменениями продолжает действовать до сих пор <7>. Более того, в настоящее время система стройсберкасс является доминирующей схемой ипотечного кредитования в Германии: 32% взрослых граждан Германии — 21 млн. человек, 36% всех домашних хозяйств имеет действующий договор на целевое накопление средств. В результате того, что многие граждане являются участниками нескольких договоров стройсбережений, всего заключено действующих 33 млн. договоров на целевое накопление средств на гигантскую «конечную сумму» — 644 млрд. EUR <8>. Таким образом, в этой стране система строительных обществ получила максимальное распространение, при этом исторически именно в Германии в 1770 г. в Бреславле был основан первый ипотечный банк — «Силезское кредитное общество». Банк был основан по указанию короля Пруссии Фридриха II и оказывал финансовую поддержку крупным помещичьим хозяйствам. С середины XIX в. деятельность банка распространилась на крестьянские хозяйства. В конце XVIII в. были созданы еще пять земских кредитных банков, называемые «ландшафтен». Для кредитования городской недвижимости в XIX в. создаются «штадтшафтен» — ипотечные банки в городах <9>. Первым частным акционерным банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, стал Франкфуртский ипотечный банк, основанный 8 декабря 1862 г. и существующий до сих пор. Затем в Германии последовало создание еще 12 банков, каждый из которых действует и поныне <10>. ——————————— <6> См.: Южелевский В. К. Указ. соч. С. 36. <7> См.: Полтерович В., Старков О., Черных Е. Указ. соч. С. 72. <8> См.: Южелевский В. К. Указ. соч. С. 36. <9> См.: Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003. С. 26. <10> См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. М.: Статут, 1999. С. 44.
Первоначально кредитование осуществлялось не в денежной форме, а путем получения закладного листа, который помещик отдавал в залог кредитору, найденному им самостоятельно. Между земельным участком, обремененным ипотекой, и соответствующим закладным листом существовала тесная связь (так называемый залог имения). В качестве кредитного обеспечения владелец закладного листа располагал имением, поименованным и описанным в закладном листе, обязательствами ландшафта, который осуществлял возврат кредита и процентов по нему, а также поручительством всех землевладельцев, входящих в ландшафт, правда, только в случае неисполнения должником своих обязательств <11>. Эти первоначальные ипотечные ценные бумаги, благодаря такому обеспечению долга, хорошо продавались. В обращении в Германии находились ипотечные ценные бумаги общей стоимостью около 9 000 000 талеров на 1777 г., 46 000 000 — на 1787 г. и 150 000 000 талеров — на 1805 г. <12>. Удивительное в дальнейшем развитие обращения ипотечных ценных бумаг в Германии оказалось в стагнации. Правительство не предпринимало каких-либо мер и даже отказывалось предоставить право выпускать ипотечные ценные бумаги частным компаниям, занимающимся предпринимательской деятельностью. Ввиду того что индустриализация раньше началась и более интенсивно развивалась в других европейских странах, особенно в Великобритании и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования домо — и градостроительства более интенсивно стал применяться в этих странах, нежели в Германии, где он первоначально зародился <13>. ——————————— <11> См.: Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты. М.: БДЦ-пресс, 2006. С. 22. <12> См.: Dr. Bellinger D. Germany // Mortgage Banks and Mortgage Bond in Europe. The first complete compilation of legal texts on the mortgage bond system in Europe including 15 national reports, commentaries and legislation. EC mortgage Federation (Publisher). Nomos Verlagsgesellschaft. Baden-Baden, 1996. V. 3. S. 2. <13> См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. С. 42.
Во Франции, как и в Великобритании, ипотека первоначально начинает развиваться на базе ипотечного кредитования жилищного строительства. Как заметил профессор В. В. Меркулов, «первым ипотечным предприятием была Предпринимательская касса, основанная в 1848 году для помощи предпринимателям-строителям» <14>. И лишь в 1852 г. было создано первое специализированное банковское учреждение — «Банк земельного кредита» (Credit Fonder de France), предоставлявшее ипотечные кредиты крупным землевладельцам <15>. Это первое в истории кредитное учреждение, которое аккумулировало капитал с помощью выпуска закладных листов, а полученные средства размещало в форме ипотечных ссуд. В дальнейшем такая система получила распространение почти во всех странах Европы <16>. ——————————— <14> Меркулов В. В. Указ. соч. С. 27. <15> См.: Южелевский В. К. Указ. соч. С. 49. <16> См.: Щетинин Я. В. Спрос на ипотечные кредиты. М.: БДЦ-пресс, 2006. С. 23.
Чуть позже, в 1857 г., во Франции создается Банк кредитования недвижимости, существующий по настоящее время. В период Второй империи банк финансировал крупные градостроительные операции. В начале XX в. банк начал осуществлять программы финансирования ипотечных операций на строительство и приобретение жилья <17>. ——————————— <17> См.: Меркулов В. В. Указ. соч. С. 27.
В США первым коммерческим банком, осуществлявшим ипотечные операции, стал Банк Нью-Йорка (The Bank of New York), учрежденный в 1784 г. <18>. Однако подавляющее число кредитов предоставляли ссудо-сберегательные ассоциации или банки, называемые по американской традиции трифтами (thrift). Первые трифты были созданы в 1816 г. на восточном побережье США по образцу английских Trustee saving banks — Philadelphia Savings Bank Society в Филадельфии и Provident Institution for Saving в Бостоне. Впоследствии число таких институтов увеличилось. Появились частные сберегательные банки, акционерные общества, преследующие исключительно цель извлечения прибыли, в том числе за счет ипотечных кредитов <19>. ——————————— <18> См.: The Bank of New York Company, Inc. Annual Report 1993. New York, 1994. P. 14. <19> См.: Меркулов В. В. Указ. соч. С. 27.
В Канаде традиционным видом кредитных институтов являлись ипотечные банки. В начале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли и сельскохозяйственных строений, а впоследствии — преимущественно кредитование жилищного строительства <20>. ——————————— <20> См.: Общая теория денег и кредита / Под ред. Е. Ф. Жукова. М.: ЮНИТИ, 2000. С. 265.
Так постепенно, в процессе своего развития, строительные общества стали активно заниматься ипотечным кредитованием готового жилья, а банки — выдавать ипотечные кредиты на его строительство. Таким образом, к началу XX в. на Западе сформировалась целостная система ипотечного кредитования, в рамках которой кредитные организации обеспечивали финансирование как производителей жилищной продукции, так и ее конечных потребителей — граждан.
