(Казакова Е. Б.) («Российская юстиция», 2010, N 5)
ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ
Е. Б. КАЗАКОВА
Казакова Е. Б., кандидат юридических наук, доцент кафедры частного права Пензенского государственного университета.
В статье показаны причины недостаточного применения механизма ипотеки и факторы, осложняющие развитие ипотечного кредитования. Особо отмечается, что проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование является одной из актуальных в современных условиях. В связи с этим, используя опыт развитых стран, делаются выводы о перспективах развития данного правового института в нашей стране.
Ключевые слова: ипотечное кредитование, ипотека, механизм ипотеки.
The reasons invocation inadequacy of mortgage action and mortgage lending interfere factors are showed. The real estate market formation and development problem is becoming topical. Therefore there are great prospects of development for the legal institution as a mortgage.
Формирование системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. С одной стороны, статистика и специальные исследования фиксируют достаточно низкий уровень жилищной обеспеченности населения и, соответственно, высокий уровень потребности в улучшении жилищных условий, с другой — неразвитость ипотеки как рынка. Во всем мире дома и квартиры приобретаются преимущественно посредством ипотеки. Несмотря на то что основу составляют кредитные ресурсы, формы и виды покупки жилья через ипотеку разные. О развитии и стабильности финансово-экономической системы любого общества в различной мере можно судить по масштабу использования кредитов гражданами и предприятиями. В мировой практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках (так как залогом выступает недвижимость) <1>. В России ипотечное жилищное кредитование еще не получило должного развития. В связи с чем необходимо исследовать, в чем причины недостаточного развития механизма ипотеки, в какой плоскости (экономической, правовой, социальной) лежат причины, тормозящие развитие ипотечного жилищного кредитования. Эта проблема вызывает к себе не только специальный интерес. В условиях современной экономической ситуации для укрепления наметившихся позитивных экономических тенденций крайне важной задачей является поиск путей и соответствующих технологий, обеспечивающих приток частных инвестиций <2>. Кроме того, включение широких слоев населения в программы кредитования стимулирует выстраивание долгосрочных экономических стратегий и в конечном итоге способствует формированию российского среднего класса. Поэтому развитие ипотеки можно рассматривать в комплексе поиска путей поддержания экономического роста в нашей стране. ——————————— <1> Лазарова Л. Б. Ипотечное кредитование в механизме формирования жилищного рынка России: Дис. … докт. экон. наук. Санкт-Петербург, 2007. С. 34. <2> Лазарова Л. Б. Указ. соч. С. 37.
Проблема формирования и развития рынка недвижимости и применения такой формы финансирования инвестиций в недвижимость как ипотечное кредитование — одна из актуальных в современных условиях. В нашей стране лишь около 10% населения имеют жилплощадь свыше 18 кв. м на одного человека, около 30% — менее 9 кв. м. В развитых странах на одного человека приходится 30 — 45 кв. м жилья, а в США — 64 кв. м. Конечно, причин нашего отставания много, но одна из важнейших — слабое развитие ипотечного кредитования вообще и жилищного ипотечного кредитования в частности <3>. Ежегодно только 1% семей приобретает новую квартиру. И это в условиях, когда проблема старения жилых фондов с каждым годом становится все острее. Однако, к сожалению, в России лишь 5 — 7% нуждающихся в улучшении жилищных условий в состоянии приобрести квартиру в собственность. ——————————— <3> Шаккум М. Л. Проблемы ипотечного кредитования в России — недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2006. N 3 (14). С. 15.
Ипотека позволяет сформировать базу новых финансово-кредитных отношений <4>. ——————————— <4> Шаккум М. Л. Указ. соч. С. 16.
На сегодняшний день в России заложены законодательные основы для развития ипотечного кредитования. Существуют в России и материальные основы для развития ипотеки. Стоимость ликвидной недвижимости в России, по оценкам экспертов, составляет около 500 млрд. долл. США, что при должном уровне ипотечного кредитования позволит в достаточно короткий срок обеспечить жильем значительную часть нуждающихся. Но если все так хорошо, если есть и потребности, и возможности, и подкрепленная законодательными актами добрая воля властей, то почему же ипотека до сих пор не стала реальным рычагом решения жилищной проблемы? Для того чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим подробнее достоинства и недостатки ипотечного кредитования, а также опыт внедрения ипотеки в России <5>. ——————————— <5> Страпк Р., Косарева Н. Б., Сучков А. Ю. Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России // Деньги и кредит. 2007. N 8. С. 25.
Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой, и имеет льготы по подоходному налогу. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных приобрести жилье, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Заемщик несет значительные расходы и фактически платит двойную цену за квартиру. Очень велик риск оказаться неплатежеспособным, который еще более отягчается высокими штрафами и пенями, начисляемыми банком за просрочку платежа. Получение ипотечного жилищного кредита доступно далеко не всем гражданам России, т. к. банки (что с их стороны совершенно разумно и справедливо) проводят достаточно жесткий отбор потенциальных заемщиков. Эксперты полагают, что жесткий удар по системе ипотечного кредитования был нанесен финансовым кризисом. Резкое падение курса рубля, банкротства банков, нерегулируемость и необратимость кризисных процессов еще раз подтвердили, что такие долгосрочные процессы, как ипотечное кредитование, сопряжены в российских условиях с повышенным риском как для заемщиков, так и для кредиторов <6>. ——————————— <6> Смирнов И. Е. Жилищная ипотека в России сегодня и завтра // Банковский ритейл. 2006. N 1. С. 38.
Таким образом, наиболее серьезными и объективными препятствиями для успешного и быстрого развития системы ипотечного кредитования в России является экономическая нестабильность, проблемы формирования среднего класса, низкий уровень жизни населения. Кроме того, государство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование. А для этого необходимо, используя опыт США и других стран, рассматривать ипотеку как механизм решения не столько экономических, сколько социальных задач <7>. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. Для того чтобы модель ипотечного кредитования заработала с реальными социальными результатами, необходима государственная поддержка. ——————————— <7> Шаккум М. Л. Указ. соч. С. 35.
Проблему привлечения кредитных ресурсов для долгосрочного ипотечного жилищного кредитования можно считать наиболее критичной для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России <8>. ——————————— <8> Брусницын Е. А. Ипотечное жилищное кредитование на региональном рынке недвижимости: Дис. … канд. экон. наук. Волгоград, 2003. С. 23.
К факторам, осложняющим развитие ипотечного кредитования в нашей стране, относятся: — недостаточно налаженная государственными финансовыми и экономическими органами система ипотечного жилищного кредитования; — слабость отечественной банковской системы, ее незаинтересованность в работе с населением; отсутствие опыта долгосрочного кредитования; — неразвитость отечественных страховых, риелторских и оценочных компаний; — отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения; — проблемы, связанные с отсутствием жилищно-инвестиционного законодательства и нормативно-правовой базы, не позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка; — высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения; — высокий уровень кредитных рисков, способствующий нежеланию банковского сектора формировать долгосрочные финансовые ресурсы для функционирования ипотечной жилищной системы <9>. ——————————— <9> Лазарова Л. Б. Указ. соч. С. 34.
Ипотека является тем звеном национальной хозяйственной системы, которое обладает возможностью обеспечить взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики. На сегодняшний день с помощью ипотечного кредитования должна решаться проблема обеспечения населения жильем. С помощью механизма ипотеки увеличится приток средств на рынок жилья, оживится строительство и сопряженные с ним секторы промышленности, расширятся рабочие места, повысятся доходы населения и бюджетов всех уровней, произойдет мультипликативный рост экономики в целом. Поэтому необходимо использовать те реальные условия и возможности, которыми располагают регионы, создать необходимые организационные правовые и финансовые предпосылки для развития массового строительства жилья с использованием рыночных и государственных механизмов регулирования процессов в этом социально важном секторе экономики.
