Юрисконсульт сайта ukon. su Екатерина Тищенко рассказывает, какие вопросы по защите жилищных прав более всего беспокоят посетителей их портала, и отвечает на самые типичные из них.
Ukon. su — это информационно-правовой портал федерального значения, на него поступают вопросы со всей страны. Консультации на портале оказывают множество юристов из разных регионов. На данный момент наши эксперты ответили на 68 000 вопросов, 13 000 из них — по жилищному праву (не считая жилищных вопросов в смежных отраслях). Для читателей журнала «Жилищное право» я подготовила обзор самых типичных проблем наших посетителей.
ПРАВА ВОЕННОСЛУЖАЩИХ И ЧЛЕНОВ ИХ СЕМЕЙ
Вопрос: Мой отец — военный пенсионер. С 2002 года стоим в очереди на получение ГЖС. В составе: отец, мать, я и мой сын. Мы прописаны по одному адресу, лицевые счета не разделены. Я на момент постановки находилась в браке. Мне известно, что согласно пункту 5 статьи 2 ФЗ я и мой сын не являемся членами семьи моего отца-военнослужащего. Но согласно статье 69 ЖК РФ мы относимся к членам семьи нанимателя жилого помещения. В 2005 году я расторгла брак и заключила повторный в 2007 году. У нынешнего мужа имеется собственная квартира, приобретенная до брака. Но я в ней не прописана, не проживаю. Своей собственности не имею, так же как и мой сын. В справках о составе семьи, выдаваемых моему отцу, указываются: супруга, дочь (я), внук (мой сын). В 2008 году отец умер. Нам пришел отказ о признании прав на получение ГЖС на меня и моего сына как не являющихся членами семьи вдовы военнослужащего. Мы подали в суд на признание внука членом семьи (пока еще не признали). А какие шансы у меня? Не нарушается ли мое конституционное право? Ведь если мне отказывают в праве на ГЖС, значит, лишают права на жилплощадь?
Ответ: У Вас теперь отдельная семья, и для получения собственного жилья вам необходимо пройти процедуру признания вас нуждающимися в улучшении жилищных условий, самостоятельно встать на очередь для получения жилья. К сожалению, ваши шансы невелики.
Вопрос: Я капитан, календарная выслуга 10 лет 10 месяцев. С 2004 года признана нуждающейся в получении жилой площади и поставлена в очередь на получение однокомнатной квартиры. В 2008 году мы с мужем оформили ипотечный кредит в Сбербанке России и купили дом. Дом находится в залоге у банка до полного погашения кредита. 1 августа 2009 года попадаю под ОШМ. Вопрос: остается ли за мной право получения жилой площади от МОРФ по ОШМ?
Ответ: К сожалению, покупка дома является основанием для снятия Вас с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Если вы сейчас пойдете на попятную и попытаетесь быстро избавиться от купленной недвижимости, Вас признают намеренно ухудшившей жилищные условия и на этом основании могут восстановить в очереди только через 5 лет.
ВОПРОСЫ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ
Вопрос: Мой муж прописан в квартире с матерью, сестрой и дедом (отцом матери). Квартира государственная. Мать боится приватизировать квартиру, считая, что после смерти деда на его долю сможет претендовать его сын (родной брат матери), который в этой квартире не прописан и в приватизации не участвовал.
Ответ: Опасения матери Вашего мужа обоснованны, этот вариант развития событий возможен. Защититься в такой ситуации можно двумя способами: дедушка может написать отказ от участия в приватизации либо после оформления всех документов на право собственности написать завещание в пользу своей дочери.
Вопрос: Я прописан в двухкомнатной неприватизированной квартире в Москве, один. По некоторым причинам я не могу эту квартиру приватизировать. Также у меня есть в собственности приватизированная квартира в другом городе. Может ли муниципалитет Москвы выписать меня из моей квартиры без моего согласия, мотивируя это тем, что у меня есть другое жилье в собственности?
Ответ: Да, может, если муниципальная квартира предоставлялась по договору социального найма. Муниципалитет предоставляет квартиры только лицам, нуждающимся в жилье. Поскольку у Вас в собственности есть квартира, в жилье Вы не нуждаетесь.
Вопрос: Было две двухкомнатные квартиры, одна принадлежала отчиму, а другая — моей матери, там были прописаны я и две мои сестры. Мы обменяли эти квартиры на 4-комнатную жилой площадью 51 кв. м, приватизировали на 6 человек. На какую часть жилплощади я имею право?
Ответ: Если Вы участвовали в приватизации этой квартиры, то у Вас право собственности на 1/6 долю четырехкомнатной квартиры.
Вопрос: Возможна ли приватизация квартиры только на несовершеннолетнего ребенка (12 лет) и какие документы на приватизацию нужны в этом случае?
Ответ: Да, возможна. Но Вы должны учитывать, что всем остальным претендентам на участие в приватизации придется написать нотариально заверенный отказ от участия в приватизации. А оформлением приватизации должны заниматься законные представители (родители, опекуны) несовершеннолетнего ребенка.
Вопрос: Я проживала с мужем и годовалым ребенком совместно с родителями мужа и его братом. Ордер на данную квартиру выдан отцу, и они все вписаны в него. Я и ребенок прописаны в квартире. Квартира не приватизирована. В данный момент родители мужа собрались приватизировать квартиру. Выяснилось, что я и ребенок тоже имеем право участвовать в приватизации. Но они категорически против.
В результате получился конфликт. Меня с ребенком буквально выкинули из квартиры. Подали в суд, чтобы нас выписать, указывая, что мы уехали добровольно. Я подала встречный иск о принудительном вселении. Муж срочно подал на развод.
Их юрист говорит о каком-то ранее выданном, но незарегистрированном договоре приватизации, в который я не вписана, и что в случае развода я становлюсь не членом семьи и права на приватизацию не имею. У меня нет своей жилплощади, и сейчас я с ребенком живу у знакомых. И даже если нас после суда вселят в квартиру, родители мужа и он заявляют, что сделают все, чтобы наше пребывание там было невозможным. Есть ли выход из данной ситуации? Если я не получаю права на приватизацию, то не смогу даже попытаться разменять квартиру.
Ответ: Относительно имеющегося незарегистрированного договора приватизации пояснить нечего. Требуйте в судебном заседании подлинник договора. Если возникнут сомнения, ходатайствуйте о назначении экспертизы и запросе суда в отдел приватизации, истребуйте заявление и все имеющиеся документы по данной квартире. Совет: данное ходатайство лучше подать судье через канцелярию до процесса и в нем указать: «Во избежание затягивания процесса прошу в запросе указать: документы выдать на руки Вам (Ф. И.О)». Это убережет Вас от подлога.
При худшем стечении обстоятельств — если подлинник договора приватизации будет предоставлен — выписать ребенка едва ли удастся. Советую Вам сослаться в возражениях на Постановление ВС РФ, в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 07.11.2007, данному вопросу уделено большое внимание. В соответствии с СК РФ ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов, которая осуществляется родителями (пункт 1 статьи 56 СК РФ). Родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей, они обязаны заботиться об их здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии (пункт 1 статьи 63 СК РФ). Приведенные права ребенка и обязанности его родителей сохраняются и после расторжения брака родителей ребенка.
Исходя из этого, лишение ребенка права пользования жилым помещением одного из родителей, собственника этого помещения, может повлечь нарушение прав ребенка. Поэтому в силу установлений СК РФ об обязанностях родителей в отношении своих детей право пользования жилым помещением, находящимся в собственности одного из родителей, должно сохраняться за ребенком и после расторжения брака между его родителями.
Относительно уже предъявленного иска о Вашем выселении, настаивайте в процессе на том, что в предмет доказывания по таким делам входят следующие обстоятельства: 1) постоянное непроживание в квартире (Вам необходимо доказывать, что Вы вселялись и фактически проживали); 2) наличие у Вас прав пользования другим жилым помещением. Причем бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце (т. е. на муже и его родственниках).
НАСЛЕДОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Вопрос: Имею ли я право на наследование квартиры в случае смерти мужа? Ситуация такая: я четвертая жена, брак зарегистрирован, в квартире прописана, у мужа есть сын и трое внуков от первого брака. Я буду единственным наследником или квартира будет поделена между всеми?
Ответ: При отсутствии завещания наследование будет проходить по закону. Все наследство переходит в равных долях наследникам первой очереди. К наследникам первой очереди относятся: родители наследодателя, законная супруга (зарегистрированный брак) и дети наследодателя (в том числе приемные). В отсутствие завещания квартира будет поделена между Вами и сыном мужа.
ПРАВА РАССЕЛЯЕМЫХ ПРИ СНОСЕ
Вопрос: Я проживаю с женой, ребенком (3,5 лет) и тещей (все прописаны) в квартире четырехквартирного дома старой постройки общ. пл. 36 кв. м. Жена является собственником жилья. Остальные жильцы дома проживают по договору социального найма. ЖЭК спрашивает нас, хотим ли мы переехать, если жилье будет признано аварийным? Им нужно наше согласие, для того чтобы начать процедуру признания жилья аварийным и включить нас в программу переселения. Мой вопрос: на какую жилплощадь мы можем претендовать при переселении? Каков порядок признания дома аварийным и самого переселения? Полученная нами жилплощадь после переселения оформляется в собственность? Спасибо!
Ответ: Во-первых, одна и та же квартира не может быть и в собственности (у вашей жены), и предоставляться по договору социального найма (для проживания других жильцов). Скорее всего, Ваша жена является ответственным квартиросъемщиком.
Во-вторых, если квартира предоставлена по договору социального найма, то новое жилье предоставляется на основе учетной нормы жилья. В настоящее время в Москве учетная норма установлена для отдельных квартир в размере 10 кв. м, для коммунальных квартир — 15 кв. м. Узнать учетную норму жилья в вашем регионе можно в администрации. Если квартира все-таки в собственности, то вам либо предоставят жилье, равное занимаемому, либо жилье большей площади, но за дополнительные метры потребуют заплатить по рыночной стоимости.
В-третьих, ознакомьтесь с Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, в ред. Постановления Правительства РФ от 02.08.2007.
Вопрос: В 2-комнатной квартире общей площадью 45 кв. м прописаны: моя мать, мой несовершеннолетний брат, мой совершеннолетний брат (женат), его двое детей и я (состою в браке, детей пока не имею). Квартира неприватизированная. Фактически в квартире проживают 3 семьи. С 1995 года стоим в очереди на улучшение жилищных условий. На какую жилплощадь можем рассчитывать в данной ситуации при сносе дома? Можем ли мы претендовать на раздельное предоставление жилплощади? Будет ли учитываться при этом жилплощадь моего супруга, если он имеет в собственности половину 3-комнатной квартиры в МО общей площадью 58 кв. м?
Ответ: Жилплощадь вашего мужа будет учитываться. Отдельные квартиры предоставлять не будут. Новая квартира должна по площади соответствовать учетной норме жилья, установленной в Вашем регионе. Эта норма варьируется от 10 до 18 кв. м на человека. Учетную норму, принятую в Вашем регионе, можно узнать в жилищном отделе администрации.
——————————————————————
Интервью: На сегодняшний день вексельная схема работает на гражданина
(«Жилищное право», 2009, N 9)
НА СЕГОДНЯШНИЙ ДЕНЬ ВЕКСЕЛЬНАЯ СХЕМА РАБОТАЕТ НА ГРАЖДАНИНА
М. Ю. СТОЛЯРОВ
Столяров Максим Юрьевич, адвокат МКА «Князев и партнеры».
На вопросы «Жилищного права» ответил адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Максим Юрьевич Столяров.
— Максим Юрьевич, какие важные изменения в законодательстве за год Вы могли бы выделить?
— По моему мнению, ничего существенного в жилищном законодательстве в последнее время не происходило. Были немного расширены жилищные права граждан, ограниченных судом в дееспособности, теперь за ними сохраняется право пользования, тем самым снижается вероятность их выселения из занимаемых жилых помещений незаконным путем. Ранее подобные нормы были прописаны только для полностью дееспособных лиц.
Знаю, что сейчас готовится законопроект, в соответствии с которым размещение рекламы на многоквартирном доме возможно будет только с согласия всех собственников жилых помещений. Мне эта норма представляется оправданной, потому что согласно действующему законодательству решение считается принятым, если за него проголосовала половина всех собственников жилых помещений, а в случае создания ТСЖ эти вопросы находятся в его ведении. При таком положении дел кто-то из собственников жилья может оказаться в ущемленном состоянии: ухудшится освещение его квартиры или, наоборот, ночью будут неоновые лампы в окно светить и т. п.
Были также некоторые поправки редакционного характера. Немного изменилась практика, например, в плане того же выселения, увеличился период отсрочки, дети стали считаться членами семьи собственника помещения и т. д.
Изменился источник субсидий на оплату коммунальных услуг для малообеспеченных граждан. Теперь они будут предоставляться не органом местного самоуправления, а органом исполнительной власти субъекта Федерации, то есть областными, городскими властями. Думаю, что так по крайней мере больше шансов, что субсидии эта категория граждан будет получать и получать вовремя, поскольку в бюджете региона все-таки денег, как правило, больше, чем в местном бюджете.
Все остальные изменения не несут особой смысловой нагрузки. Так, например, теперь у нас нет технических паспортов жилых домов, а только кадастровые, изменились названия служб, которые эти паспорта выдают, а также расценки на их услуги.
— Для всех, к сожалению, очевидно, что современное жилищное законодательство далеко не совершенно. Что, по Вашему мнению, мешает ему полноценно работать и что стоило бы в нем изменить?
— Недостаточно урегулированы вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирных домах. Еще совсем недавно все оно было государственным и находилось на балансе ДЕЗов, поэтому эти проблемы никого не волновали. Сегодня же, поскольку считается, что общее имущество (лестничные клетки, чердаки, лифты) находится в общей собственности собственников жилых помещений, постоянно возникает масса вопросов: как управлять, как распоряжаться, можно ли изменить назначение помещений, можно ли что-то присоединить к квартире, как получить субсидию на ремонт и т. д.
Интересное дело слушается у меня сейчас в Мещанском районном суде г. Москвы. Был некий дом с чердаком. Жильцы последнего этажа переделали чердак в мансарду и хотят присоединить ее к своим квартирам. Они на благо всего дома починили крышу, которая текла, усилили ее. Был подготовлен соответствующий проект авторитетной организацией — «МосЖилНИИПроект», все работы проведены надлежащим образом, в том числе по обеспечению пожарной и электробезопасности. В Мосжилинспекции, окружной префектуре, куда жильцы обратились для согласования, объяснили, что это реконструкция и в данном случае необходимо получать разрешение, в общем, отказались заниматься этим вопросом. А в префектуре, помимо прочего, добавили, что «у нас нет вообще никакого документа, которым мы можем руководствоваться, принимая эти ваши переделки». В законе четко не сформулировано, в чьей компетенции находятся подобные вопросы. Будем пытаться разрешить данное дело, используя какие-то косвенные нормы. Считаю, что нужна более четкая регламентация.
Вопросы выселения и переселения граждан, на мой взгляд, достаточно хорошо разработаны, эти нормы взяты из старого Жилищного кодекса. Проблемы, связанные с социальным наймом, также сходят на нет, такое жилье постепенно полностью приватизируется. Хотя, считаю, что необходимо более четко регламентировать вопросы переселения в случае сноса домов. Очень много споров возникает между жильцами и органами власти по поводу того, какая квартира должна предоставляться при сносе, сколько комнат, где и как. В г. Москве действует такой закон, но и он оставляет место для споров. Мне, например, не очень понятно: если в отдельной квартире фактически проживает несколько семей, то почему им предоставляется опять одна квартира на всех, пусть даже и большей площади? Если целью переселения является улучшение жилищных условий, почему не дать возможность семьям жить отдельно? Такое встречается сплошь и рядом. А, представьте себе, что происходит в других регионах, где даже нет закона, устанавливающего, что при переселении жилищные условия должны улучшаться или по крайней мере доводиться до нормы в 18 метров.
— На Ваш взгляд, насколько эффективно реализуется жилищное законодательство в данный момент? Актуально ли жилищное законодательство на сегодняшний день?
— Разумеется, актуально. Ежедневно в стране возникают разного рода жилищные споры. Постоянно организуются и прекращают свою работу товарищества собственников жилья, меняются формы управления общим имуществом, решаются вопросы с ведомственным жильем.
Жилищный кодекс РФ, на мой взгляд, достаточно современен, в нем учитываются все изменения. У нас сначала приняли Кодекс, а потом уже начали нарабатывать практику, а не наоборот. И это не могло не сказаться положительным образом на его реализации. Может быть, некоторые нормы уже утратили свою актуальность, но в целом он действительно работает.
— Максим Юрьевич, не могли бы Вы привести интересные примеры жилищных споров из практики Вашей компании?
— Наиболее сложные из них, на мой взгляд, связаны либо с признанием приватизации помещений незаконной, либо с выселением граждан из занимаемых ими жилых помещений. В начале девяностых приватизировали все подряд, а сейчас, по прошествии почти двух десятилетий, стали все это отменять, пересматривать. Такая ситуация кардинально затрагивает интересы граждан, особенно это касается приватизации квартир. Вы можете купить квартиру, и вдруг окажется, что в ней имеет право пожизненного проживания некий человек. Его восстановят, он придет к вам и вселится.
Радует, что наконец-то начали действительно работать статьи Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми граждан, образ жизни которых причиняет неудобства или наносит материальный ущерб соседям по дому, можно выселить из занимаемого ими жилого помещения. Раньше такого практически не было. Это, конечно, крайняя мера, но сегодня ее применяют все чаще и чаще. Так, недавно в г. Королеве выселили женщину, которая устроила у себя в квартире собачий питомник, то есть фактически использовала жилое помещение не по назначению. Соседи жаловались на грязь в подъезде, шерсть и постоянный лай. В прессе также упоминалось, что выселили некоего диджея, который любил устраивать репетиции в квартире по ночам. Таких случаев, когда нарушение прав соседей повлекло за собой выселение граждан из занимаемого жилого помещения либо возмещение причиненного ущерба, становится все больше.
Если речь идет о социальном найме жилья, человека выселяют не на улицу, а в менее благоустроенное помещение. В нашей практике был случай, когда выселили из квартиры мужчину, который являлся собственником данного жилого помещения, и выплатили ему компенсацию. Она, конечно, не соответствовала рыночной стоимости квартиры, но тем не менее… В данном случае иск подается соседями совместно с районной управой, а если речь идет о неприватизированной квартире, истцом выступает управа как представитель собственника.
— Не секрет, что до исполнения постановления суда доходит далеко не всегда. Что бы Вы могли сказать о правоприменительной практике, приведите пример судебных решений в рамках жилищного права?
— Если речь идет о взысканиях, например, тех же пресловутых коммунальных платежах, возмещении ущерба соседям, в этом отношении ситуация в жилищном праве не оригинальна. Исполнение судебных решений, как и везде, упирается в работу судебных приставов и реальную платежеспособность должника. Если не получается взыскать долг сразу и полностью денежными средствами, драгоценностями, ценными бумагами, путем продажи имущества должника и т. п., то, как правило, исполнительное производство затягивается на длительный период и может действительно закончиться ничем. Иногда исполнительные дела прекращаются в связи с невозможностью исполнения.
На мой взгляд, службы приставов не располагают грамотными кадрами и выполняют свои обязанности достаточно лениво, а зачастую и непрофессионально. И получается, что должник, не предпринимая практически никаких действий, может на определенный период времени, скажем так, парализовать работу приставов. У нас в практике были случаи, когда пристав предпринимал различные процессуальные действия, но фактически ничего не удавалось взыскать с должника в течение полугода. Именно поэтому исполнение судебных решений становится очень большой проблемой.
— Приведите, пожалуйста, примеры наиболее типичных судебных исков, подаваемых физическими и юридическими лицами?
— Чаще всего речь идет о коммунальных платежах. При этом с одной стороны находятся жильцы, а с другой — снабжающие и управляющие организации. Второе место занимают иски о выселении граждан из занимаемого ими жилья.
С моей точки зрения, нет необходимости разделять физических и юридических лиц в этих вопросах. Просто граждане обращаются в суд, например, по поводу того, что им слишком много насчитали, а поставщики энергии, обслуживающие организации — с тем, что им не доплатили. Основная масса таких дел рассматривается мировыми судьями.
— Исходя из судебной практики, какие иски юридических лиц чаще удовлетворяют?
— Юридически я бы такой зависимости не выводил. Но на практике, когда истцом выступает снабжающая организация, как правило, решение принимается в ее пользу, поскольку в данном случае налицо действительно реальная задолженность. Зачастую ответчик признает свои долги, но в силу определенных причин погасить их не в состоянии.
— Финансовый кризис вносит коррективы не только в бытовую жизнь людей, достаточно сильно изменился рынок недвижимости. В связи с этим изменилась ли как-то Ваша практика?
— К нам стало поступать больше обращений, в том числе по жилищным спорам. В первую очередь это оспаривание сделок в отношении различных жилых помещений, вопросы выселения граждан. Вообще, работы стало больше.
— Пожалуйста, расскажите о нюансах правоприменительной практики законов об ипотеке, долевом строительстве и все еще популярных вексельных схемах. Чего стоит опасаться, на что обращать внимание?
— Здесь очень много факторов. Что касается участия в долевом строительстве, возможны два варианта развития ситуации: либо вы заключите нормальный договор, который будет зарегистрирован, в этом случае закон будет вас защищать, либо у вас будет что-то типа договора инвестирования или вексельной схемы, предварительного договора купли-продажи тогда помочь вам сможет только Закон «О защите прав потребителей», но в целом добиться от застройщика своевременного завершения работ и обеспечения их качества будет крайне сложно. У нас практически нет нормальных договоров об участии в долевом строительстве, они, как правило, не регистрируются, все строится на каких-то полулевых схемах.
В ипотеке же основные проблемы связаны с тем, что люди не читают внимательно договоры либо позволяют банку в одностороннем порядке изменять ставку или вводить какие-то дополнительные платежи, в связи с этим возникает реальная переплата. Ипотечные споры в основном касаются денежных средств.
Интересно, что на сегодняшний день вексельная схема работает на гражданина, что довольно необычно. Когда наблюдался бурный рост рынка недвижимости, все вексельные схемы играли в пользу застройщиков. Те могли, выдав вексель, через некоторое время возвратить по нему деньги, а квартиру продать другому человеку. При этом ее рыночная цена уже была на порядок выше, чем сумма, указанная в векселе. Сейчас, когда рынок недвижимости находится в упадке, застройщику невыгодно возвращать сумму по векселю (тем более что усложнилась процедура кредитования, свободных денег практически нет), а гораздо проще передавать квартиры по этим договорам. И граждане-инвесторы начали взыскивать именно суммы по векселям, не теряя при этом права приобрести квартиру впоследствии, когда она будет достроена. У меня сейчас в работе два таких дела, и складывается очень интересная картина: мы взыскиваем полную сумму плюс проценты за просрочку, и при этом сохраняется возможность получить квартиру, когда ее достроят. В данном случае застройщик оказывается в минусе.
— Приняты ли уже какие-то решения по этим делам? Есть ли сложности?
— Да, решения уже есть, процесс взыскания проходит достаточно гладко. Сложности возникают лишь с выплатой процентов, суды уменьшают суммы по процентам, которые заявляются нами. Но и с этим мы боремся, обжалуем. Используя такую схему, застройщик сознательно шел на риск, мог оказаться как в выигрыше, так и в проигрыше. Это примерно как с курсом доллара: если указываешь цену в долларах или в евро, всегда рискуешь в ту или иную сторону. Итак, суды взыскивают по вексельным сделкам суммы, а потом, имея на руках предварительный договор, можно, когда придет время, потребовать все-таки продать квартиру.
