ВОПРОСЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ОТСУТСТВИЯ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ НАНИМАТЕЛЯ И ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА
А. ЛЕЙБА
Лейба Алексей, юрисконсульт ООО «Уралводоканал».
Большое количество споров в судах возникает в связи с длительным отсутствием граждан, вызванным переездом на другое постоянное место жительства. Как правило, такие споры возникают в отношении прав пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма (ордера), но встречаются споры и среди собственников жилья и членов их семей. В данном случае основным является вопрос о том, носит ли такое отсутствие временный (чаще вынужденный) или постоянный характер.
ВЛИЯНИЕ ПОСТАНОВЛЕНИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РФ ОТ 23.06.1995 N 8-П НА ВОПРОСЫ, СВЯЗАННЫЕ С ДЛИТЕЛЬНЫМ ОТСУТСТВИЕМ ГРАЖДАН
Жилищный кодекс РСФСР в первоначальной редакции содержал норму о том, что жилое помещение сохранялось за отсутствующим по различным обстоятельствам гражданином (в связи с временным выездом с постоянного места жительства по условиям и характеру работы, выездом для лечения в ЛПУ, по причине содержания под стражей и т. п.) только в течение шести месяцев со дня окончания срока, указанного в соответствующем пункте (ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР). Однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука» положения ч. 1 ст. 60 ЖК РСФСР, допускающие лишение гражданина (нанимателя жилого помещения или членов его семьи) права пользования жилым помещением в случае временного отсутствия, были признаны не соответствующими Конституции РФ. Но, несмотря на признание данной нормы неконституционной, ЖК РСФСР вплоть до вступления в силу ЖК РФ сохранял императивную по своей природе ст. 89 ЖК РСФСР. Согласно этой норме, которая вполне заслуженно, на мой взгляд, не признавалась неконституционной, в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считался расторгнутым со дня выезда. ЖК РФ практически полностью (исключив лишь слово «постоянное») перенял эту норму, закрепив в ч. 3 ст. 83, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Федеральным законом от 06.12.2011 N 395-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с введением ротации на государственной гражданской службе» это положение было дополнено предложением «если иное не предусмотрено федеральным законом». Как бы в противовес этой норме, защищая интересы нанимателей по договору социального найма и учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, закрепленную в Постановлении от 23.06.1995 N 8-П, в ЖК РФ присутствует ст. 71, согласно которой временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма.
ДЛИТЕЛЬНОЕ ОТСУТСТВИЕ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ НАНИМАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ЧЛЕНОВ ЕГО СЕМЬИ
В свое время (около 8 лет назад) автор сам, находясь на муниципальной службе, готовил в суд документы о признании граждан, являющихся нанимателями муниципального неприватизированного жилья, утратившими право пользования им на основании действующей в то время ст. 89 ЖК РСФСР, а затем и на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ. Это делалось для того, чтобы юридически (и фактически) освободить такие жилые помещения для «очередников». Практика. Так, по одному из дел гражданин из жилого помещения, располагавшегося в бывшем общежитии, вместе с дочерью выехал в Хостинский район г. Сочи. В общежитии он достаточно долгое время (более 5 лет) не проживал, в связи с чем данное жилое помещение было отдано для пользования поднанимателям на основании договора поднайма. После обращения в суд администрации города как наймодателя гражданин стал предпринимать активные действия по сохранению своего права пользования жильем: выдал доверенность своему брату, который остался проживать здесь, на представление интересов в суде (сам наниматель в период рассмотрения дела по иску администрации оставался проживать в г. Сочи), с помощью адвоката подготовил и отправил в суд подробный отзыв на исковое заявление администрации города с приложением документов. В своем отзыве он просил отказать администрации города в иске и указал, что его отсутствие носит временный характер, т. к. работы для него по специальности на тот момент не было, а в г. Сочи, кроме работы, имелись все условия для лечения его малолетней дочери. Он также утверждал, что в г. Сочи проживает у знакомого и что другого постоянного жилья там у него нет. При этом все участники судебного процесса, включая судью, понимали, что, поскольку этот гражданин получил данное жилое помещение в установленном порядке, он и его дочь сохраняли право на его бесплатную приватизацию согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Также всем участникам было понятно, что после того как администрации города будет отказано в иске, наниматель, вероятнее всего, приватизирует это жилье и продаст, поскольку возвращаться назад он вряд ли собирался. Но ничего не поделаешь — закон есть закон. Впоследствии и кассационная инстанция Пермского краевого суда, вслед за отказом суда первой инстанции в удовлетворении иска, отказала в удовлетворении жалобы администрации города (архив Добрянского районного суда Пермского края за 2005 г.). На подобную практику судов Курской области указывает и А. Воротынцева, которая пишет, что «судами области не был удовлетворен ни один иск о расторжении договора социального найма с лицами, выбывшими из квартир, но сохраняющими в них регистрацию, при отсутствии у них прав на другое жилье (ст. 83 ЖК РФ); как правило, суды при этом соглашаются с доводами ответчиков о том, что выезд носит временный характер и вызван не их желанием, а конфликтом с другими нанимателями (чаще всего это расторжение брака, вселение в квартиру нового супруга и т. п.) и отсутствием прав на другое жилье… Вместе с тем понятно, что такой подход допускает возможность практически недоказуемого злоупотребления правом лиц, зарегистрированных, но не проживающих в квартирах, предоставленных по договорам социального найма». Действительно, очень часто длительное отсутствие граждан по месту регистрации вызвано не их собственным желанием, а совсем другими причинами, например конфликтом с другими гражданами и недопуском их в жилое помещение. Практика. Ю. В. Андреев обратился в суд с иском к Н. В. Алехиной и И. Ю. Алехиной о признании их утратившими право на жилое помещение в связи с выездом на другое место жительства. Ответчики в свою очередь обратились в суд с иском к Ю. В. Андрееву по поводу вселения в квартиру, чинения препятствий в пользовании квартирой, определения порядка пользования жилым помещением, распределения расходов на содержание жилого помещения. В судебном заседании истец иск поддержал и пояснил, что в 1961 г. по ордеру его отцу, матери и членам их семьи было выделено жилое помещение. После смерти отца и матери в жилом помещении зарегистрированы он, его дочь — И. Ю. Алехина и внучка — Н. В. Алехина. Истец также указал, что с 1989 г. И. Ю. Алехина в жилом помещении не проживает, вещей, принадлежащих ей, а также ее дочери Н. В. Алехиной, нет, оплату коммунальных платежей они не производили, внучка в этом жилом помещении никогда не проживала, поскольку ответчицы проживают в квартире родителей супруга И. Ю. Алехиной и имеют в собственности иное жилье. Истец указал, что поддерживает надлежащее состояние жилого помещения и с момента регистрации по месту жительства именно он производит оплату всех коммунальных платежей. Суд отметил, что в силу ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма, а непроживание И. Ю. Алехиной в указанном жилом помещении было связано с регистрацией брака и желанием проживать по месту жительства родителей супруга. Из представленных в судебное заседание квитанций об оплате ЖКУ судом было установлено, что до 2010 г. оплату коммунальных платежей производил не только сам истец, но и частично И. Ю. Алехина. Являясь дочерью И. Ю. Алехиной, Н. В. Алехина проживала по месту жительства своих родителей, от данного жилого помещения ответчицы не отказывались, с регистрационного учета по указанному адресу не снимались, лицевые счета на оплату коммунальных услуг были открыты в том числе и на имя И. Ю. Алехиной. Кроме того, в судебном заседании установлено, что невнесение ответчицами коммунальных платежей было связано с проживанием в помещении квартирантов, причем полученные денежные средства предназначались для оплаты коммунальных платежей, что не было оспорено сторонами. И. Ю. Алехина и Н. В. Алехина периодически проживали в спорной квартире, делали в ней косметический ремонт, производили оплату коммунальных услуг, указанное жилое помещение является для них единственным постоянным местом их жительства, а невозможность проживания в нем связана с нахождением в пользовании истца Ю. В. Андреева ключей от жилого помещения, сменой им входной двери и замков. В результате суд отказал Ю. В. Андрееву в удовлетворении исковых требований и частично удовлетворил встречное исковое заявление И. Ю. Алехиной и Н. В. Алехиной к Ю. В. Андрееву о вселении в квартиру, нечинении препятствий в пользовании квартирой, определении порядка пользования жилым помещением, распределении расходов на содержание жилого помещения, обязав Ю. В. Андреева не чинить препятствия в пользовании квартирой, а также обязал его передать И. Ю. Алехиной и Н. В. Алехиной ключи от указанной квартиры (решение Чапаевского городского суда Самарской области от 22.07.2013 по делу N 2-560/13). На подобную практику указывают и другие судебные Постановления (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2012 по делу N 11-24951, согласно которому граждане отсутствовали в жилом помещении более 15 лет, но их иск о вселении и нечинении препятствий в пользовании квартирой, несмотря на это, был удовлетворен).
ТОЧКА ЗРЕНИЯ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ НА ВОПРОСЫ ДЛИТЕЛЬНОГО ОТСУТСТВИЯ НАНИМАТЕЛЕЙ
В связи с возможностью приватизации жилого помещения всеми лицами, зарегистрированными в нем по месту жительства, очень часто и сам наниматель жилого помещения по договору социального найма, и члены его семьи (при длительном отсутствии нанимателя) на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ обращаются в суды общей юрисдикции с подобными исковыми заявлениями. Это делается прежде всего для того, чтобы исключить для длительно отсутствующих граждан возможность их участия в приватизации и при этом, соответственно, иным претендентам на жилье увеличить свои «будущие» доли в праве собственности на жилое помещение. В связи с этим в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 г., утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007, при ответе на вопрос N 4 было указано, что в отношении лица (нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя), выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, оставшимся проживать в жилом помещении лицом может быть заявлено в суде требование «о признании утратившим право на жилое помещение в связи с выездом в другое место жительства», в этом случае утрата выехавшим из жилого помещения лицом права на это жилое помещение признается через установление фактов выезда этого лица из жилого помещения в другое место жительства и расторжения им тем самым договора социального найма. Верховный Суд РФ также уточнил, что если истцом заявлено требование о расторжении договора социального найма с ответчиком в связи с его выездом на другое место жительства, то такая формулировка требования сама по себе не является поводом к отказу в иске со ссылкой на то, что договор социального найма расторгается по ст. 83 ЖК РФ одновременно со всеми его участниками и только по требованию наймодателя. Основанием иска и в этом случае является выезд лица из жилого помещения в другое место жительства и отказ в одностороннем порядке в связи с этим от исполнения договора социального найма. Немного позднее в п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» было указано, что «при временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения (ст. 71 ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании ч. 3 ст. 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма». Верховным Судом РФ были указаны вопросы, которые подлежат выяснению судами при разрешении споров о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении; носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака), или добровольный — временный (работа, обучение, лечение и т. п.), или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т. п.); не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем; приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства; исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др. Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, в связи с чем вправе предоставить его во владение или пользование гражданину на основании договоров найма, безвозмездного пользования или ином законном основании с учетом требований, установленных законодательством. Очень часто в целях уменьшения платы за ЖКУ собственники жилых помещений, которые фактически проживают в них, обращаются в суды с исками о признании утратившими право пользования не проживающими в нем лицами, которые зарегистрированы там по месту жительства и на которых также производится начисление на оплату ЖКУ. Практика. Истец обратилась в суд с иском к ответчику о признании его утратившим права пользования жилым помещением, указав, что она является собственником жилого помещения. Истец указала, что <…> родился ее внук, который позднее был внесен в поквартирную карточку (был зарегистрирован по месту жительства). В <…> ее сын расторг брак, его бывшая жена вместе с ребенком переехали на постоянное место жительство в другой город, а сын истицы с <…> постоянно проживает в Канаде. Со слов сына ей известно, что внук был усыновлен и ему изменили фамилию. В настоящее время она не знает, где проживает ее внук, т. к. связь с ним утрачена. Из пояснений свидетелей следовало, что ответчик проживал в спорной квартире, будучи ребенком; в настоящее время в квартире не проживает, также в квартире не проживают и его родители. В выписке из домовой книги указано, что паспорт по указанному адресу ответчик не получал, и это подтверждает доводы истицы о его выезде из данного жилого помещения в несовершеннолетнем возрасте. Суд со ссылками на ст. 30, ч. 1 ст. 31 ЖК РФ, ст. 288, 304 ГК РФ сделал вывод о том, что ответчик выехал в другое постоянное место жительства и в квартире не проживает, членом семьи собственника не является, и признал его утратившим право пользования жилым помещением (решение Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 20.10.2011 по делу N 2-4193/11). Как показывает судебная практика, в случае длительного отсутствия бывших членов семьи собственника суды, удовлетворяя такие требования, ссылаются не на длительное отсутствие и переезд в другое место жительства как на основание для удовлетворения иска, а на прекращение семейных отношений с собственником, предусмотренное ст. 31 ЖК РФ (решение Ленинского районного суда Тульской области от 15.02.2011, решение Становлянского районного суда Липецкой области от 27.12.2010 по делу N 2-961/10, решение Прохладненского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.07.2010).
СУДЕБНЫЕ СПОРЫ ПО ПОВОДУ ОПЛАТЫ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ В ПЕРИОД ОТСУТСТВИЯ НАНИМАТЕЛЯ И СОБСТВЕННИКА
Длительное отсутствие и нанимателя, и собственника жилого помещения тесно связано, как правило, с наличием задолженности за жилищно-коммунальные услуги. В связи с этим стоит отметить, что согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами жилых помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее — Правила N 354). Пунктом 86 Правил N 354 предусмотрено, что при временном, т. е. более 5 полных календарных дней подряд, отсутствии потребителя в жилом помещении, не оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, осуществляется перерасчет размера платы за предоставленную потребителю в таком жилом помещении коммунальную услугу, за исключением коммунальной услуги по отоплению и газоснабжению на цели отопления жилых помещений. Размер платы за коммунальную услугу по водоотведению подлежит перерасчету в том случае, если осуществляется перерасчет размера платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению и (или) горячему водоснабжению (п. 87 Правил N 354). Практика. ООО «Управляющая компания» обратилось в суд с иском к А. С. Голодок и В. С. Голодок о взыскании задолженности по плате за жилое помещение и коммунальные услуги, указав, что на основании договора социального найма жилого помещения МУП «Служба Заказчика» ЗАТО «Скалистый» предоставило в пользование ответчикам жилое помещение, расположенное по адресу <…>. Истец ежемесячно направляет по месту жительства ответчика счета-квитанции по ЖКУ, однако плата за жилое помещение и коммунальные услуги в полном объеме не производится. В судебном заседании установлено, что жилое помещение А. С. Голодок и В. С. Голодок квартирным органам администрации ЗАТО «Александровск» не сдавалось, оплата коммунальных услуг и квартирной платы не производилась, с заявлением о производстве перерасчета в связи с временным отсутствием по месту жительства ответчики не обращались. Суд, удовлетворяя исковые требования, указал, что перерасчет оплаты коммунальных платежей, установленный ч. 11 ст. 155 ЖК РФ, носит заявительный характер и предусматривает представление документов, подтверждающих продолжительность периода временного отсутствия по месту постоянного жительства, в связи с чем у суда отсутствуют основания для снижения размера задолженности ответчиков по оплате жилья и коммунальных услуг за период с августа 2011 г. по январь 2013 г. (решение Полярного районного суда (Мурманская область) от 29.04.2013 по делу N 2-178/2013). В судебной практике встречаются судебные споры и о понуждении управляющих компаний произвести перерасчет платы (задолженности) за ЖКУ в период временного отсутствия граждан. При этом следует учитывать, что при установке индивидуальных приборов учета коммунальных ресурсов перерасчет платы исходя из количества фактически проживающих граждан в указанной квартире невозможен. Практика. Между долевыми собственниками квартиры во исполнение решения городского суда с управляющей компанией (далее — УК) были заключены отдельные соглашения на оплату ЖКУ (разделен лицевой счет) с выдачей отдельного платежного документа на оплату квартиры, в связи с чем оплата ЖКУ должна была производиться ими в соответствии с принадлежащими им долями в праве собственности. Истица обратилась в суд с иском к УК и указала, что ее бывший муж не производил плату за ЖКУ, в связи с чем образовалась соответствующая задолженность, а УК в свою очередь разделила образовавшуюся задолженность, не учитывая произведенные истцом платежи, а также факт непроживания истца с детьми в указанной квартире. Представитель ответчика указала, что перерасчет коммунальных услуг холодного, горячего водоснабжения и электроснабжения исходя из количества фактически проживающих граждан в указанной квартире невозможен, поскольку в квартире установлены индивидуальные приборы учета и расчет задолженности производился УК в соответствии с их показаниями за фактически потребленные коммунальные ресурсы. Суд со ссылкой на ч. 11 ст. 155 ЖК РФ отказал в удовлетворении исковых требований истицы к УК об обязании произвести перерасчет задолженности по плате за ЖКУ (услуги холодного, горячего водоснабжения и электроснабжения), указав следующее. Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Судебным решением от <…> фактически установлено, что соглашение между истицей и ее бывшим мужем о порядке несения расходов на оплату ЖКУ не было достигнуто, в связи с чем судом был определен порядок оплаты ЖКУ пропорционально долям участников общей долевой собственности на квартиру. Доводы истца о том, что задолженность за услуги холодного, горячего водоснабжения и электроснабжения начислялась по нормативу потребления в том числе на не проживающих в квартире лиц, не нашли своего подтверждения в судебном заседании и являются необоснованными. В то же время истцом не представлено доказательств того, что такой перерасчет ответчиком не производился, а собственный расчет суммы, которая, по ее мнению, должна быть начислена ей ответчиком за указанные коммунальные услуги, истец не представила (решение Сургутского городского суда (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра) от 30.04.2013 по делу N 2-2680/2013). Судебными инстанциями указывается, что применительно к ст. 15 ГК РФ не могут расцениваться как убытки стороны по делу суммы квартплаты и коммунальных платежей, взыскиваемых с лица, длительное время не проживавшего в жилом помещении. Практика. По одному из дел суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания суммы квартплаты и коммунальных платежей, указал, что под убытками понимаются расходы, производимые с целью восстановления нарушенного права, включая упущенную выгоду. В связи с этим их взыскание с ответчика не является способом защиты жилищных прав истицы применительно к ст. 11 ЖК РФ, на которые сослался суд, поскольку факт невнесения платежей за наем и коммунальные услуги не нарушает прав пользования жилым помещением, не подпадая ни под одно основание такой защиты. Однако гражданин, в то же время не заявлявший отказа от права пользования жилым помещением, соответственно должен нести все обязанности нанимателя, в числе которых внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ), при этом выполнение данной обязанности не зависит от фактического проживания в жилом помещении. В случае препятствий в возможности пользования жилым помещением со стороны других лиц способом защиты права является вселение заинтересованного лица либо выселение других лиц из спорного помещения в зависимости от конкретных обстоятельств (Кассационное определение Пермского краевого суда от 06.03.2007 по делу N 33-1045). На основании изложенного можно прийти к следующим выводам. Действующее жилищное законодательство РФ не рассматривает длительное отсутствие нанимателя в качестве основания для расторжения договора социального найма. Более того, действует презумпция временности его отсутствия, пока в судебном порядке не доказано иное. Кроме того, Пленумом Верховного Суда РФ предложено учитывать несколько обстоятельств, свидетельствующих о том, что наниматель добровольно своими действиями расторг договор социального найма в связи с переездом в другое место жительства. В связи с этим иск о признании нанимателя по договору социального найма утратившим право пользования в связи с переездом в другое место жительства может быть удовлетворен при соблюдении следующих условий: выезд из жилого помещения являлся добровольным, носил не временный, а постоянный характер, на спорной жилой площади не осталось принадлежащих ответчику вещей, кроме того, гражданин не нес расходов по оплате ЖКУ, приходящихся на его долю, и судом установлено другое постоянное место жительства ответчика. В случае длительного отсутствия бывших членов семьи собственника жилого помещения суды ссылаются, как правило, не на длительное отсутствие и переезд в другое место жительства как на основание для удовлетворения иска, а на прекращение семейных отношений с собственником (ст. 31 ЖК РФ).
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ, ИСПОЛЬЗОВАННОЙ АВТОРОМ ПРИ ПОДГОТОВКЕ СТАТЬИ
НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ АКТЫ
1. Жилищный кодекс РСФСР. Утв. ВС РСФСР 24.06.1983 // Ведомости ВС РСФСР. 1983. N 26. Ст. 883. 2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1. Ч. 1. Ст. 14. 3. Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 N 1541-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. 11 июля. N 28. Ст. 959. 4. Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 // СЗ РФ. 2011. 30 мая. N 22. Ст. 3168.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» // Российская газета. N 123. 2009. 8 июля. 2. Постановление Конституционного Суда РФ от 23.06.1995 N 8-П «По делу о проверке конституционности части первой и пункта 8 части второй статьи 60 Жилищного кодекса РСФСР в связи с запросом Муромского городского народного суда Владимирской области и жалобами граждан Е. Р. Такновой, Е. А. Оглоблина, А. Н. Ващука» // СЗ РФ. 1995. 3 июля. N 27. Ст. 2622. 3. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007 // СПС «КонсультантПлюс». 4. Решение Чапаевского городского суда Самарской области от 22.07.2013 по делу N 2-560/13 // СПС «КонсультантПлюс». 5. Апелляционное определение Московского городского суда от 02.11.2012 по делу N 11-24951 // СПС «КонсультантПлюс». 6. Решение Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 20.10.2011 по делу N 2-4193/11 // СПС «КонсультантПлюс». 7. Решение Ленинского районного суда Тульской области от 15.02.2011 // СПС «КонсультантПлюс». 8. Решение Становлянского районного суда Липецкой области от 27.12.2010 по делу N 2-961/10 // СПС «КонсультантПлюс». 9. Решение Прохладненского районного суда Кабардино-Балкарской Республики от 21.07.2010 // СПС «КонсультантПлюс». 10. Решение Полярного районного суда (Мурманская область) от 29.04.2013 по делу N 2-178/2013 // СПС «КонсультантПлюс». 11. Решение Сургутского городского суда (Ханты-Мансийский автономный округ — Югра) от 30.04.2013 по делу N 2-2680/2013 // СПС «КонсультантПлюс». 12. Кассационное определение Пермского краевого суда по делу N 33-1045 от 06.03.2007 // www. oblsud. perm. sudrf. ru (официальный сайт Пермского краевого суда).
——————————————————————
Интервью: Необходимо привести действующие законы к «общему знаменателю» («Жилищное право», 2013, N 11)
НЕОБХОДИМО ПРИВЕСТИ ДЕЙСТВУЮЩИЕ ЗАКОНЫ К «ОБЩЕМУ ЗНАМЕНАТЕЛЮ»
А. ГЕРАСИМОВ
Герасимов Александр, юрист ОАО «ЦНИИС».
Как повлияли на правоотношения в сфере жилищного права последние нововведения законодательства и какие еще новеллы следовало бы принять, мы поговорили с Александром Герасимовым, юрисконсультом ОАО «ЦНИИС».
— Какие изменения в законодательстве в последнее время Вы считаете важными и почему? — Во-первых, это изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся отмены регистрации сделок по купле-продаже жилья (квартир, жилых домов). Теперь законодатель установил только одну регистрацию при переходе прав на жилые объекты — это регистрация самого права на недвижимость нового приобретателя. С одной стороны, такая процедура сокращает время оформления договоров купли-продажи жилой недвижимости, но в то же время исключается дополнительное «сито» проверки чистоты сделки и возможности двойных продаж. Однако эти изменения касаются только купли-продажи объектов жилой недвижимости. Договоры аренды жилья и участия в долевом строительстве (N 214-ФЗ) по-прежнему подлежат государственной регистрации. За последний год законодатель принял ряд положений, обеспечивающих, с одной стороны, возможность получать гражданами информацию о застройщиках, а с другой — способствующих получению помощи в реализации их прав на оплаченное жилье. О чем здесь идет речь? Прежде всего о дополнениях в Федеральный закон «О содействи и развитию жилищного строительства», предусматривающих ведение реестра недобросовестных застройщиков. В реестр попадают те застройщики, которые уклоняются от заключения договоров купли-продажи или аренды земельных участков, где они рассчитывают строить жилые дома, либо застройщики, с которыми договоры на земельные участки были расторгнуты в связи с существенными нарушениями ими условий этих договоров. Отсутствие договоров на землю воспрепятствует в дальнейшем застройщику оформить разрешение на эксплуатацию построенного объекта. Реестр размещается на официальном сайте федеральных органов и потому доступен для всех потенциальных дольщиков, желающих своими средствами участвовать в строительстве жилищных объектов. В реестр заносятся застройщики по представлению Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. То есть теперь, прежде чем выбрать того или иного застройщика и принести ему свои деньги, физические лица могут открыть реестр недобросовестных застройщиков и определить, с кем следует подписывать договор, а с кем рискованно. Далее Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» введено понятие «пострадавшие граждане». Это граждане, вложившие денежные средства в строительство жилых домов, но чьи права впоследствии оказались нарушенными. Законом предписано ведение контролирующими органами реестра таких граждан. Критерии определения граждан пострадавшими определяет контролирующий государственный орган, который, кстати, вправе обратиться в суд в защиту таких граждан. В Москве, например, контролирующим органом является Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, положение о котором утверждено Постановлением Правительства г. Москвы от 26.04.2011 N 157-ПП. Федеральным законом N 189-ФЗ от 02.07.2013 внесены изменения и в § 7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регламентирующие банкротство застройщиков. При возбуждении в отношении застройщика дела о банкротстве пострадавшие граждане могут просить включить в реестр требований кредиторов требование о предоставлении им жилой площади или (если это не возможно) денежных средств. При этом выбор правильной квалификации материально-правового требования лежит на арбитражных судах. При необходимости суд должен исправить допущенную заявителем ошибку в выборе способа защиты (в формулировке заявления) с целью не допустить ситуации, когда в результате этой ошибки участник строительства будет лишен возможности удовлетворения требований из-за закрытия реестра требований должника. Такой вывод сделан Президиумом ВАС РФ по ряду конкретных дел, рассмотренных в 2013 г. (Определение ВАС РФ от 27.02.2013 N ВАС-13239/12 и Постановление ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12). И последнее. Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию введен дополнительный документ, именуемый техническим планом. В соответствии со ст. 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» в техническом плане объекта недвижимости воспроизводятся сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, а именно записывается информация о построенном здании или объекте незавершенного строительства. Технический план объекта капитального строительства представляет собой графическую и текстовую части документа. Форма технического плана утверждается Правительством РФ.
— Что бы Вы предложили радикального в смене законодательства? — Прежде всего необходимо привести действующие законы к «общему знаменателю», т. е. исключить какие-либо разночтения и разногласия в формулировках отдельных законов, регламентирующих общие вопросы. Например, по условиям ч. 2 п. 6 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лиц, принявших от застройщика по передаточному акту или иному документу жилое помещение, с момента такой передачи — независимо от времени регистрации этим лицом права собственности на приобретенную недвижимость. В то же время согласно правилу ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник, а по условиям ст. 219 и 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество возникает с момента регистрации права на это имущество. То есть по Жилищному кодексу обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента получения этого помещения от застройщика или заказчика, а по Гражданскому кодексу — с момента регистрации права собственности на это помещение. И таких нестыковок можно найти много.
— Судебная система. Что даст объединение судов? — Считаю, что объединение судов (общей юрисдикции и арбитражных) — правильное решение. Не только потому, что это удешевит содержание судов, но главное — приведет к единообразному применению судами норм материального права. Сегодня можно увидеть совершенно различные подходы судов к решению споров, имеющих одни и те же основания и предмет. Судьи по-разному оценивают обстоятельства дела и соответственно своему мнению применяют различные нормы права по аналогичным делам. Кроме того, рекомендации по применению материального права одних судов не распространяются и не учитываются в практике применения этих же норм другими судами. Приведу пример. ТСЖ обращается в суд о взыскании с владельца квартиры платы за коммунальные услуги и расходов на содержание многоквартирного дома с момента образования товарищества и внесения им платы на содержание дома поставщикам коммунальных услуг. Районный суд г. Москвы удовлетворяет исковые требования истца, но с момента передачи физическому лицу по акту квартиры, а не с момента образования ТСЖ, как просит истец. В решении суд пишет, что до передачи квартиры в эксплуатацию физическому лицу по акту бремя расходов на содержание дома и оплату коммунальных услуг несет заказчик, построивший дом и передавший квартиру физическому лицу. Мосгорсуд переписывает данное решение районного суда и оставляет его в силе. ТСЖ, вооружившись сделанными районным и Московским городским судами выводами, обращается в арбитражный суд с иском о взыскании с застройщика стоимости коммунальных услуг за эту квартиру до передачи ее физическому лицу с момента образования товарищества. Арбитражный суд г. Москвы, ссылаясь на Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.2011, делает другой вывод, отказывая истцу в удовлетворении иска. В решении АС указывает, что по нормам ст. 210, 219, 223 ГК РФ бремя расходов на содержание вновь построенного дома несет лицо, зарегистрировавшее право собственности на него, а поскольку застройщик не регистрировал на себя право собственности на квартиры, то он не может быть лицом, обязанным оплачивать коммунальные услуги. Вот вам пример разного подхода судов к одному и тому же вопросу. (Я приводил это дело в своей статье.)
— Что самое главное в договорах переуступки прав? — Самое главное, чтобы в договоре цессии отражались все конкретные характеристики объекта недвижимости, права на которые передаются цессионарию. Необходимо проверять правоустанавливающие документы на передаваемые права, т. е. насколько цедент имеет возможность уступать свое право требования другому лицу. Если уступка прав осуществляется на основании Закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», то такой договор цессии подлежит регистрации в ЕГРП, когда проверяется правомерность лица передавать свое право. Впрочем, проверять правоустанавливающие документы на передаваемую недвижимость надо при заключении любых сделок, чтобы потом нельзя было их оспорить.
— Что более всего затрудняет процесс разрешения конфликтов интересов сторон сегодня? — Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Причин здесь много: и незнание спорящими сторонами законов, когда кто-то считает себя обиженным и ущемленным в правах, и несоответствие действующих законов, и различная судебная практика по аналогичным делам, и неправильная оценка судами обстоятельств дела. Ведь когда при пересмотре дела отменяется решение суда на том основании, что суд не исследовал какие-либо доказательства, имеющие существенное значение для разрешения спора, неправильно применил нормы материального права или не применил подлежащие применению нормы права, и когда при новом рассмотрении дела суд принимает другое решение — это явное упущение суда. Здесь можно говорить о недостаточном опыте судей, разрешающих спор. Я бы предложил ввести норму в процессуальное законодательство, по которой новое рассмотрение дела передавалось бы другому составу суда.
— Какие темы следует чаще освещать в журнале? — Поскольку журнал рассчитан на широкий круг читателей, в том числе профессионалов, хотелось бы, чтобы поднятые авторами темы подкреплялись судебными делами. Причем авторы должны показывать различные подходы судов по изложенной теме, чтобы сориентировать всех заинтересованных лиц в перспективах своих замыслов. Прежде чем идти в суд, надо быть уверенным в правильности взглядов инициаторов. И журнал должен быть подсказчиком в этом деле. Кроме того, на мой взгляд, авторы должны делать анализ рассмотрения судами отдельных дел, комментировать судебные акты. Вот тогда, думаю, журнал вызовет интерес у читателей. А среди тем, думаю, будут полезны и оплата коммунальных платежей, и управление жилыми объектами, и применение Закона N 214-ФЗ, и защита прав на жилье, и раздел жилых помещений, и возврат недвижимости из чужого незаконного владения (виндикация). По всем этим темам возникает обилие судебных дел. Поэтому и надо показывать квалификацию судами различных обстоятельств дела и соответственно этой квалификации применение той или иной нормы права.
— Есть ли у Вас радикальный план по минимизации и обузданию мошенников на рынке недвижимости? — Привлекать к строительству жилых объектов за счет денежных средств дольщиков можно только тех застройщиков, которые имеют все документы, разрешающие начать строительство, и обладают финансовой устойчивостью. Нормативы оценки финансовой устойчивости застройщиков утверждены Постановлением Правительства РФ N 233 от 21.04.2006. Если объект только начал строиться без соответствующей разрешительной документации, его строительство сразу следует прекратить, чтобы не было вовлечено большее число дольщиков. Ведь в последнее время можно часто наблюдать, что дом уже построен, но разрешение на его эксплуатацию получено быть не может или из-за отсутствия права застройщика на земельный участок, или из-за нарушения застройщиком проекта строительства дома, или вследствие каких-либо иных нарушений. А раз разрешения на эксплуатацию нет, то и дольщики не смогут оформить право на оплаченную ими часть объекта. Вот и начинается у дольщиков «хождение по мукам». Если застройщик намеревается строить объект за счет привлечения средств дольщиков, то необходимо обязать его заключать с участниками строительства только договор долевого участия в строительстве. Такой договор в наибольшей степени защищает права дольщиков и минимизирует их риски во взаимоотношениях с застройщиком.
