ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ
В СТРОИТЕЛЬСТВЕ И СЛУЧАИ ЕГО РАСТОРЖЕНИЯ
Е. Г. КОЗЛОВА
Козлова Е. Г., аспирант Международного юридического института при Министерстве юстиции РФ, г. Москва.
Исходя из общегражданского принципа имущественной ответственности участников гражданского оборота и основанного на нем института гражданско-правовой ответственности, в частности ответственности за нарушение обязательств (ст. 393 ГК РФ), в Законе о долевом участии заложена норма об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательства по договору.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом участии договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Существуют три формы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве и еще дополнительная форма, которая может применяться с любой из трех основных форм.
Первой формой ответственности является неустойка (штраф, пени) — определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ.
Неустойка для обеих сторон договора носит равный характер и составляет одну трехсотую ставку рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве).
После внесения изменений с середины июля 2007 г. появилась новелла о том, что если участником долевого строительства является гражданин, то в случае нарушения обязательства застройщиком им выплачивается неустойка в двойном размере, т. е. составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
В отличие от законной неустойки по Закону «О защите прав потребителей», в котором неустойка не может превышать цены товара, по Закону о долевом участии в строительстве данного ограничения не предусмотрено. Основанием для уплаты участником долевого строительства застройщику неустойки является нарушение установленного срока внесения платежа, если договором была предусмотрена рассрочка внесения цены договора. Основанием же для уплаты неустойки застройщиком является нарушение условия о сроке передачи объекта долевого строительства.
Второй формой ответственности сторон является возмещение убытков — расходов, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.
Различают реальный ущерб — утрата или повреждение имущества и упущенная выгода — неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.
Принцип полного возмещения убытков заложен в ст. 10 Закона о долевом участии, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Несмотря на отсутствие прямого указания в Законе, можно сделать вывод, что речь идет именно о реальном ущербе. Причем специально в Законе предусматривается лишь случай ответственности застройщика за ненадлежащее качество передаваемого объекта. Иными словами, здесь речь идет о причинении тем самым участнику строительства реального ущерба.
Когда объект построен с отступлением от условий договора и обязательных требований, приведшим к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которое делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными в соответствии с ч. 4 ст. 7 Закона о долевом участии.
Третьей формой ответственности является возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами, согласно общей норме п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица. В силу того, что денежными средствами, переданными участником долевого строительства, пользуется застройщик, данная форма ответственности применима лишь в отношении его.
По общему правилу размер процентов за пользование чужими денежными средствами равен существующей в месте жительства кредитора учетной ставке рефинансирования.
В отличие от этого, в Законе о долевом участии предусмотрен свой повышенный размер процентов за пользование чужими денежными средствами, который равен размеру законной неустойки, т. е. одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии).
Данные проценты уплачиваются в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства и по вине застройщика и начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику.
Следующим случаем уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами является нарушение застройщиком срока возврата денежных средств в связи с расторжением договора по инициативе застройщика или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса (ч. 6 ст. 9 Закона о долевом участии). Проценты в этом случае начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.
Особым случаем взыскания с застройщика процентов за пользование денежными средствами является случай привлечения денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права.
В этом случае гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов, размер которых исчисляется по ст. 395 ГК РФ, исходя из ставки рефинансирования, причем в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Дополнительной формой ответственности для застройщика перед дольщиком, осуществившим вложения в непредпринимательских целях, выступает возможность взыскания компенсации морального вреда.
Как установлено ч. 9 ст. 4 Закона о долевом участии, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом.
Под моральным вредом в соответствии со ст. 151 ГК РФ понимают физические или нравственные страдания, причиненные гражданину. Исходя из положений ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
Применение гражданином Закона о защите прав потребителей предоставляет и такие правовые возможности, как предъявление иска с учетом альтернативной подсудности по выбору гражданина-истца: по месту нахождения организации, места жительства истца или пребывания, заключения или исполнения договора. Помимо этого, гражданин освобождается от уплаты государственной пошлины, если цена иска не превышает один миллион рублей.
В тесной связи с формами гражданско-правовой ответственности находятся случаи одностороннего отказа от исполнения договора и его расторжения, так как данные действия могут порождаться теми же основаниями наступления ответственности — ненадлежащим исполнением обязательства сторонами.
Закон о долевом участии устанавливает конкретные случаи одностороннего отказа сторон от исполнения принятых на себя обязательств по участию в долевом строительстве. По своей сути односторонний отказ от исполнения влечет одностороннее расторжение договора. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора по почте заказным письмом с описью вложения.
Расторжение договора по инициативе участника долевого строительства отличается от одностороннего отказа от исполнения договора еще и по процедуре осуществления. Односторонний отказ осуществляется во внесудебном порядке, расторжение договора по инициативе дольщика — в судебном порядке. Однако и в том и в другом случае причиной этого являются виновные действия застройщика. Односторонний отказ от исполнения договора возможен в следующих случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;
2) неисполнения застройщиком обязанностей по строительству объекта, что привело к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей по поручительству, когда поручительство было прекращено до истечения срока действия поручительства, который должен быть на шесть месяцев больше, чем срок передачи объекта. Поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
5) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
Застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора либо в случае расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве.
Односторонний отказ от исполнения договора со стороны застройщика возможен в следующих случаях:
1) при просрочке внесения участником долевого строительства единовременного платежа, т. е. цены договора, более чем на три месяца;
2) при систематическом нарушении участником долевого строительства сроков внесения периодических платежей, если по договору предусмотрена рассрочка, т. е. нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 3 месяцев.
В этих случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником-дольщиком предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, что приведет к расторжению договора.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения или положить в депозит нотариуса на следующий день данные средства и сообщить об этом участнику долевого строительства.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней) не допускается.
При этом необходимо не забывать, что расторжение договора, так же как его заключение или изменение, подлежат регистрации в органах ФРС. С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора, приложив документы, подтверждающие расторжение договора. Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон, то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда понадобится копия вступившего в силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
