(Уруков В. Н., Урукова А. В.) («Юрист», 2010, N 3)
НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В ЦОКОЛЬНОМ (ПОЛУПОДВАЛЬНОМ) ЭТАЖЕ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ <*>
В. Н. УРУКОВ, А. В. УРУКОВА
——————————— <*> Urukov V. N., Urukova A. V. Non-residential premises in the ground (basement) floor of a residential building as a separate property.
Уруков В. Н., независимый эксперт Минюста России, заслуженный юрист Чувашской Республики.
Урукова А. В., генеральный директор ООО «Юридическая фирма «Фабий», г. Чебоксары.
Одним из спорных вопросов, обсуждаемых и исследуемых в гражданском праве, является вопрос признания в качестве отдельного объекта недвижимости нежилых помещений, расположенных в цокольном (полуподвальном) этаже жилого многоэтажного здания. В статье рассматриваются актуальные вопросы в данной сфере. Выводы авторов базируются на проведенном анализе нормативных актов, а также на обосновании собственной позиции по конкретному судебному решению.
Ключевые слова: нежилое помещение, цокольный этаж, недвижимость, Жилищный кодекс Российской Федерации.
One of the contentious issues being discussed and researched in the civil law, is the issue of recognition as a separate property of non-residential premises located in the ground floor of a residential high-rise buildings. This article discusses current issues in this area. The conclusions the authors based on analysis of regulations, as well as the authors’ own position on a particular judicial decision.
Key words: non-residential premises, ground floor, real estate, the Housing Code of the Russian Federation.
В теории гражданского права имеют место два противоположных взгляда: первый взгляд — нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно), второй — такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно). Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием Жилищного кодекса России. Это, по мнению авторов, прежде всего связано с нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы дополняется еще и тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права). В этом плане авторы посчитали целесообразным привести одно из интереснейших дел, рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилых домов г. Чебоксары обратились с иском к гражданам В. и С. о признании недействительными договоров купли-продажи помещений N 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома, общей площадью 375,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18, заключенных между РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» и В. и С., и о признании за ними права общей долевой собственности на помещения N 1, 2 в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома N 18 по ул. Франко г. Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновывали на нормах ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ. Калининским районным судом г. Чебоксары от 19 мая 2009 г. были удовлетворены требования истцов на основании следующих обстоятельств (далее по тексту — извлечение из решения суда): истцы являются собственниками квартир, находящихся в доме N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары. Гражданский кодекс РФ определяет среди объектов гражданских прав неделимые вещи (ст. 133) и главные вещи и принадлежности (ст. 135). Квартиры, нежилые помещения, общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, лестничные пролеты, технические этажи, подвалы, чердаки, крыша) являются частями неделимого здания — жилого дома (ВСН 61-89 (р) Жилые дома). Истцы заявляют требования о своих правах на помещения N 1 и N 2 дома N 18 по ул. И. Франко по тому основанию, что данные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания жилых помещений дома, и потому являются общим имуществом собственников квартир. В связи с этим они заявляют требования о признании недействительными всех сделок и решений государственных органов по переходу права на эти помещения В. и С. Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ основаниями приобретения права собственности являются: создание (изготовление) вещи, приобретение у прежнего собственника на основании сделок, приобретение имущества по основаниям, предусмотренным ст. 220 — 222, 225 — 227, 231, 233, 234 Гражданского кодекса РФ. Из представленных документов следует, что дом N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары построен государством в 1958 г. как общежитие Чебоксарского хлопчатобумажного комбината. 15 июля 1991 г. между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией арендаторов — трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары был заключен договор аренды предприятия с последующим выкупом N 280. Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1992 г. N 680 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Чувашской Республики» передано в собственность Чувашской Республики арендное предприятие «Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат» г. Чебоксары. Арендное предприятие было преобразовано в ТОО. Распоряжением Государственного комитета по управлению государственным имуществом РФ от 29 апреля 1994 г. N 2952-р ТОО «ЧХБК» передано нежилое помещение, находящееся в цоколе, на первом этаже дома N 18 по ул. И. Франко площадью 480,4 кв. м и общежитие N 22 в том же доме. Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу N 2262/98 постановлено: признать недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом N 80 от 15.07.1991, заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией арендаторов — трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Решение вступило в законную силу. Распоряжением Министерства имущественных отношений Чувашской Республики N 1497-р от 01.12.2000 утвержден план приватизации РГОУ «Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат», согласно которому полуподвал живого дома N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары включен в реестр государственной собственности Чувашской Республики и подлежит передаче в муниципальную собственность. Распоряжением Министерства имущественных отношений Чувашской Республики N 1622-р от 5 ноября 2003 г. постановлено провести аукцион по продаже подвальных помещений N 1, 2, расположенных по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18. На основании данного распоряжения 28 января 2004 г. и 1 июля 2004 г. проведены аукционы по продаже помещения N 1 и помещения N 2, покупателями данных помещений признаны соответственно В. и С. 30 января 2004 г. и 21 апреля 2005 г. между победителями аукциона В., С. и РСГУ «Фонд имущества Чувашской Республики» были заключены договоры купли-продажи помещений N 1, 2 в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18. В соответствии со ст. 209, 289, 290 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, полуподвалы (цокольные этажи), в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещения дома. Суд находит доказанным то обстоятельство, что полуподвал (цокольный этаж) жилого дома N 18 является техническим, предназначенным для обслуживания более одной квартиры. Доказательств, что спорные помещения были выделены как самостоятельный объект права в установленном порядке и переданы в собственность Чувашской Республики, не представлено. Из имеющихся документов видно, что в 2000 г. Министерством имущественных отношений Чувашской Республики спорные помещения включены в реестр государственной собственности Чувашской Республики произвольно, без оформления каких-либо документов по передаче подвала жилого дома от прежнего собственника и без оформления каких-либо документов о выделении данных помещений как самостоятельных объектов права собственности. То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу N 2262/98 признан недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом N 80 от 15.07.1991, заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москва и организацией арендаторов — трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары, само по себе не свидетельствует о том, что полуподвал (цокольный этаж) дома N 18 по ул. И. Франко передан в собственность Чувашской Республики. Таким образом, Чувашская Республика не являлась собственником полуподвала (цокольного этажа) дома N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары. Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что ст. 36 Жилищного кодекса РФ вступила в силу с 1 марта 2005 г., не имеет существенного значения, так как с момента окончания реконструкции действует ст. 290 Гражданского кодекса РФ, в которой содержатся те же нормы. Статья 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества собственников квартир. Таким образом, истцы являются собственниками доли в общем имуществе полуподвала дома N 18 по ул. И. Франко, их иск о признании за ними права общей долевой собственности подлежит удовлетворению. Поскольку в соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса РФ данное право не может быть объектом гражданско-правовых сделок, доли в арифметических показателях не определяются, в исковом заявлении и в решении суда размер доли указывать не следует. Решение суда о признании за истцами права на указанную долю не является основанием для регистрации такого права за истцами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Таким образом, суд не признал нежилое помещение в цокольном этаже (полуподвале) жилого здания отдельным объектом недвижимости, поскольку полуподвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещения. К такому выводу суд пришел на основании того, что помещения цокольного этажа (полуподвала) жилого дома предназначены для обслуживания более одной квартиры и, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений дома. По мнению суда, нормы ст. 36 ЖК РФ лишь приводят конкретные примеры общего имущества собственников квартир, а ст. 290 ГК РФ содержит эти же нормы. С такими выводами суда, по нашему мнению, нельзя согласиться, и, как полагаем, спорные нежилые помещения в рассматриваемом случае следует признать самостоятельными объектами недвижимости. Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения N 1, N 2 расположены в здании N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары, которое было построено в 1958 г., причем цокольный (полуподвальный) этаж тогда был выделен как отдельный объект в виде помещения для размещения объектов бытового назначения, использовался и в последующем как отдельный объект нежилого помещения, до его приватизации находился в государственной собственности. Нежилые помещения в виде полуподвалов и цокольных этажей в жилых зданиях признавались отдельными объектами недвижимости, как подлежащие приватизации, положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284, и Основными положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденными Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. N 1535. В связи с разграничением государственной собственности Постановлением Правительства Российской Федерации от 9 сентября 1992 г. N 680 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Чувашской Республики» помещения N 1, N 2 дома 18 по ул. И. Франко в составе объектов Чебоксарского хлопчатобумажного комбината были переданы в собственность Чувашской Республики и внесены в реестр государственной собственности Чувашской Республики. Как нам представляется, в данном конкретном случае право государственной собственности Чувашской Республики на спорные нежилые помещения возникло в силу закона (п. 3 ст. 212 ГК РФ). В последующем, в 1994 г., они были переданы в частную собственность в порядке приватизации как отдельный вид объекта недвижимости в жилом здании, а потом были возвращены в порядке реституции в государственную собственность Чувашской Республики в связи с признанием сделки по приватизации недействительной. Таким образом, вывод суда о том, что Чувашская Республика не являлась собственником цокольного этажа дома N 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары, опровергается тем, что право государственной собственности на спорные помещения возникло в советское время, в последующем в связи с разграничением государственной собственности на федеральную и республиканскую (субъектов Федерации) они были переданы в собственность Чувашской Республики, постоянно находились в государственной собственности, за исключением некоторого периода приватизации, когда они были переданы в частную собственность в порядке приватизации. Представляется, нахождение в помещениях N 1, N 2 инженерного оборудования и прохождение в нем инженерных коммуникаций само по себе не является достаточным доказательством того, что помещения N 1, N 2 относятся к техническому объекту, обслуживающему более одной квартиры, необходимому для обслуживания всего жилого дома. Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Следовательно, исходя из данной нормы закона, по нашему мнению, имущество, которое может быть включено в состав общего имущества домовладельцев, должно обладать двумя обязательными признаками: во-первых, оно должно иметь вспомогательное назначение и, во-вторых, обслуживать более одного помещения (квартиры). Соответственно для отнесения какого-либо помещения к помещению, принадлежащему собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности, необходимо установить его целевое назначение и функциональную принадлежность. При этом назначение помещения должно определяться на основании проектных и иных документов. Нельзя согласиться и со следующим выводом суда о том, что спорные помещения являются принадлежностью главной вещи. Цокольный этаж в нашем случае является отдельным объектом недвижимости, а не принадлежностью, т. е. не может быть признан принадлежностью главной вещи. При разрешении спора возник вопрос в отношении применения норм ст. 290 ГК РФ об общих помещениях. Что же такое общее помещение? Согласно нормам ст. 290 ГК РФ общие помещения составляют отдельный вид имущества собственников квартир в многоквартирном доме, наряду с другими отдельными видами общего имущества, как несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Следовательно, инженерные коммуникации, по нашему мнению, являются отдельным видом общего имущества, а нежилое помещение не может быть отнесено к общему имуществу собственников только по той причине, что там имеются отдельные объекты инженерной коммуникации. Таким образом, из нормы ст. 290 ГК РФ следует, что общие помещения дома и общие инженерные коммуникации жилого многоэтажного здания составляют два отдельных самостоятельных объекта общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. В отличие от норм п. 1 ст. 290 ГК РФ нормы п. 1 ст. 36 ЖК РФ (вступившие в законную силу с 1 марта 2005 г. и не имеющие обратной силы, в связи с этим не могут быть распространены на спорные правоотношения по иску жильцов дома) виды общего имущества установили совсем по-иному. Поэтому вывод суда о том, что ст. 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества собственников квартир, не состоятелен. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что цокольный (подвальный) этаж жилого здания должен признаваться отдельным объектом недвижимости. Но нежилое помещение в жилых зданиях в гражданском обороте может выступать не только как отдельный объект недвижимости, но и в составе общего имущества жилого здания. В последнем случае оно не может считаться отдельным объектом недвижимости. Само по себе, как выше нами указывается, наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такого помещения общим. В связи с этим определенный теоретический и практический интерес представляют отличительные признаки нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости. Таковыми, на наш взгляд, являются: — отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (имеется в виду, что нежилое помещение должно быть обособленным); — помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру, лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т. п.; — помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования; — оно должно быть изолированным от других помещений, в т. ч. жилых; — помещение может быть использовано без какого-либо ущерба для жилого здания в других, нежели жилых, целях; — помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение); — помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании; — оно должно быть пригодно для использования по назначению. Представляется, что предложение о включении в ГК РФ специальных норм о праве собственности на нежилые помещения (см. п. 2.6, 2.7 проекта Концепции развития законодательства о вещном праве, рекомендованного Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 18 марта 2009 г.) является одним из наиболее лучших вариантов разрешения давно назревшей проблемы как теории, так и практики гражданского права о правовой природе нежилых помещений в жилых зданиях. Кстати, вышеназванное решение Калининского районного суда г. Чебоксары кассационной инстанцией было отменено, в иске отказано, а надзорные жалобы истцов оставлены без удовлетворения.
