М. А. Кислякова, эксперт фонда системного анализа и социально-экономического проектирования.
Характерной чертой законодательства Российской Федерации является то, что правовое положение и особенности оборота жилой недвижимости регулируются несколько отлично от всех остальных видов недвижимости. Существует два основополагающих нормативных акта, посвященных регулированию оборота жилой недвижимости, — Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) и Жилищный кодекс РСФСР (далее — ЖК РСФСР).
Можно выделить следующие особенности законодательного регулирования оборота жилых помещений.
1. Договор купли-продажи жилой недвижимости, в отличие от договоров купли-продажи нежилой недвижимости, подлежит государственной регистрации. Таким образом, установлена двойная регистрация: перехода права собственности на недвижимое имущество и договора купли-продажи. При этом, согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только после ее прохождения. То есть устанавливается достаточно громоздкая система регистрации. (Следует отметить, что во многих странах, например в Германии, также существует двойная регистрация сделок с недвижимостью. Она заключается в том, что договор сначала подлежит засвидетельствованию у нотариуса, а затем право фиксируется в реестре.)
2. В договоре купли-продажи недвижимости обязательно должны быть указаны все лица, которые сохраняют право пользования жилым помещением. В российском праве существует несколько странная конструкция: члены и бывшие члены семьи собственника (не обладающие правом собственности на указанное жилое помещение) даже при продаже квартиры сохраняют право пользования жилым помещением. Список лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, является существенным условием договора купли-продажи жилой недвижимости. Статьей 292 ГК РФ (пункты 2 и 3) предусмотрено, что переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (если иное не установлено законом). При этом члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (в том числе нового собственника). Статья 127 ЖК РСФСР развивает это положение: «Члены семьи собственника жилого дома, квартиры (ст. 53), проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры». К отношениям пользования жилыми помещениями между собственником дома, квартиры и бывшими членами его семьи применяются правила, установленные статьями 131 — 137 ЖК РСФСР. Эти статьи регулируют отношения по сдаче внаем, в аренду жилого помещения. В принципе, бывших членов семьи можно выселить, если доказать, что они мешают собственнику пользоваться своим имуществом, но на практике количество таких дел, выигранных в судах, ничтожно мало. Суды принимают решение в пользу лиц, обладающих правом пользования помещением (членов и бывших членов семьи собственника).
При отсутствии списка лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, договор купли-продажи жилого помещения считается незаключенным. Возникает вопрос: что происходит в том случае, если список лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением, приложен, однако он неточен (например, одного лица недостает)? Представляется, что такое лицо может предъявить иск о признании за ним права пользования жилым помещением к новому собственнику, в соответствии со статьями 301 — 305 ГК РФ.
По общему правилу, в случае передачи приобретателю имущества, обремененного обязательствами третьих лиц, приобретатель вправе потребовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи (ст. 460 ГК РФ). В отношении жилых помещений сделано подобное странное исключение. Многие исследователи считают, что и в случае, когда список лиц не приложен к договору купли-продажи, сделка остается действительной, а лица, сохраняющие право пользования жилым помещением, могут только подать иск о сохранении ими права пользования.
Вместе с тем по рассматриваемому вопросу нет однозначной позиции.
В настоящий момент в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) не отражены сведения о лицах, обладающих правом пользования жилым помещением в соответствии со ст. 292 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ госрегистрации подлежат право собственности и следующие вещные права: хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Как видно из этого перечня, ст. 131 ГК РФ относит к вещным правам ипотеку и некое «право постоянного пользования», не уточняя, что под этим подразумевается. Вместе с тем ст. 216 ГК РФ («Вещные права лиц, не являющихся собственниками») содержит следующий перечень вещных прав:
1) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
2) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
3) сервитуты;
4) право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.
Из ст. 216 ГК РФ видно, что право постоянного (бессрочного) пользования предполагается только для земельного участка.
Таким образом, в ГК РФ не содержится четких указаний на природу права пользования членов семьи собственника, сохраняющих право пользования жилым помещением. Это, безусловно, какое-то вещное право, вместе с тем оно не отображено в ГК РФ, что вызывает неясности относительно необходимости его регистрации в ЕГРП. В Федеральном законе от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 11.04.2002) регистрация подобного права не предусмотрена.
Так как указанное право пользования является по своей сути вещным, оно подлежит защите в соответствии со ст. 305 ГК РФ. В этой статье указано, что права, предусмотренные статьями 301 — 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Указанным статьям ГК РФ корреспондирует ст. 127 ЖК РСФСР. Таким образом, право пользования, указанное в ст. 292 ГК РФ, распространяется не только на членов семьи собственника, но и на бывших членов семьи собственника.
Это положение существенно затрудняет оборот жилой недвижимости на вторичном рынке, так как в большинстве случаев вместе с собственником проживают члены его семьи и бывшие члены его семьи. Подобные нормы значительно препятствуют развитию рынка жилой недвижимости, способствуют понижению инвестиционной привлекательности жилой недвижимости. Очевидно, что, если в квартире остаются проживать какие-либо лица, ее вряд ли кто-либо купит, а если и купит, то его права как собственника будут существенно ограничены. Проблема проживания в квартире бывших и настоящих членов семьи собственника — одна из основных в юридической практике проблем, возникающих при сделках с недвижимостью. Для решения этой проблемы целесообразно внести соответствующие изменения в действующее законодательство, например исключить норму п. 2 ст. 292 ГК РФ и определить, что члены семьи собственника при купле-продаже недвижимости следуют за собственником. В крайнем случае следует установить обязанность отображения указанных лиц в ЕГРП.
3. Для совершения сделки с жилым помещением, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права, требуется согласие органов опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). При этом порядок получения такого согласия и основания, по которым орган опеки и попечительства его представляет, законодательно не определены. В законодательстве (статьи 28, 37 ГК РФ) указано только, что подобное согласие предоставляется до совершения сделки и что имущество несовершеннолетнего в результате сделки не должно быть уменьшено. При этом не закрепляется, что органы опеки и попечительства должны проконтролировать исполнение сделки, т. е. убедиться, что после ее совершения несовершеннолетний не лишился имущества, что последующая покупка жилого помещения состоялась.
Следует также обратить внимание на то, что статьи 28 и 37 ГК РФ говорят только о распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако возможны ситуации, когда происходит купля-продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, не являющиеся сособственниками указанного помещения. Исходя из смысла ст. 292 ГК РФ, согласие органа опеки и попечительства также требуется, но основания, по которым они его дают, неясны: ведь в данном случае уменьшить имущество несовершеннолетнего нельзя, так как такого имущества вообще не существует. На практике широко распространены случаи, когда согласие органов опеки и попечительства просто подделывают (что чрезвычайно легко, так как в настоящий момент оно дается в виде простой справки и не требует какого-либо дополнительного заверения) и орган государственной регистрации регистрирует сделку. Впоследствии такие сделки признаются недействительными по искам проживавших в жилом помещении несовершеннолетних. Также случается, что орган опеки и попечительства дает согласие на сделку, но потом изменяет свое мнение. Такие сделки также признаются недействительными.
Поскольку основания, по которым органы опеки и попечительства дают согласие на совершение сделки, не определены, в этом отношении возможен всяческий произвол. Так, Закон г. Москвы от 04.06.97 N 16 «Об организации работы по опеке, попечительству и патронату в городе Москве» (в ред. от 27.06.2001) не регламентирует деятельность органов опеки и попечительства по предоставлению согласия на сделку с недвижимым имуществом. При этом даже суды придерживаются мнения о том, что наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности сделки (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97).
Следует также учитывать, что в соответствии со ст. 34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность регулируется нормативными актами субъекта Федерации. Подобный статус не может способствовать их устойчивому положению и стабильной работе в такой сфере, как предоставление согласия на совершение сделки с недвижимым имуществом.
4. В российском законодательстве существуют договор аренды и договор найма. По сути, различий в них нет, но правоприменительная практика исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда — к нежилым. При этом договор найма, в отличие от договора аренды, не требует госрегистрации. Это положение выглядит странным, исходя из того, что предметом обоих видов договоров является недвижимость.
В различных зарубежных правовых системах также существуют договоры найма и аренды. Например, Германское гражданское уложение содержит два вида договора — аренды и найма, но различие между ними заключается в объеме прав, предоставляемых нанимателям и арендаторам: оба этих договора не требуют государственной регистрации и права по ним регистрации также не подлежат. В ГК РФ понятие договора коммерческого найма входит, однако положения Кодекса относительно указанной разновидности договора найма неконкретны и явно недостаточны для повсеместного использования этого вида договора.
В отношении договора найма следует отметить некоторые особенности, препятствующие его применению на практике. Это возможность заключения договора на срок не более 5 лет и ограничения по количеству вселяемых лиц (должна быть соблюдена норма жилой площади на человека). Следует также отметить, что в соответствии со ст. 687 ГК РФ договор найма может быть расторгнут наймодателем в судебном порядке. Основаниями для расторжения являются невнесение нанимателем платы в течение 6 месяцев, разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. (При этом суд может дать нанимателю 1 год для устранения нарушений. Если в течение этого срока наниматель не устранит нарушения, суд по повторному обращению наймодателя выносит решение о расторжении договора.) Очевидно, что такие нормы ущемляют права наймодателя и не способствуют развитию легального рынка недвижимости.
5. Несколько слов стоит сказать и об информационном обеспечении деятельности регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент в ЕГРП не отражены сведения о лицах, обладающих правом пользования жилым помещением в соответствии со ст. 292 ГК РФ, — из-за рассмотренной выше неопределенности правовой природы данного права. Очевидно, что следует предусмотреть норму, в соответствии с которой подобные лица указывались бы в ЕГРП, либо вообще исключить указанную норму из ГК РФ. Возможно, требуется отображение в ЕГРП договора найма жилого помещения.
Следует также рассмотреть возможность введения нормы, в соответствии с которой органы опеки и попечительства принимали бы меры к направлению сведений о недееспособности гражданина и его опекунах (попечителях), а также об установлении патронажа над дееспособными гражданами (ст. 41 ГК РФ) и эмансипации (ст. 27 ГК РФ) в учреждение по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящий момент подобный механизм отсутствует, и на практике регистраторы проверить дееспособность сторон не могут.
В целом действующая регламентация оборота жилых помещений представляется во многом излишней. Для снятия противоречий и неопределенностей нужно рассмотреть вопрос о соотнесении договоров найма и аренды, упорядочить терминологию, установив возможность введения понятия аренды в договор о предоставлении в пользование жилых помещений. Необходимо законодательно утвердить особый — упрощенный — порядок заключения подобного договора, скорректировать срок, на который он заключается, определить порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем, установить более гибкие требования к расторжению договора найма, а также не выносить такой договор в отдельную главу ГК РФ, а сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды (как, например, установлено в отношении предприятий).
Термин «наем» целесообразно оставить только для договора социального найма. Также представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами — Гражданским и Жилищным кодексами. Полагаем, для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а Жилищный кодекс посвятить только вопросам социального найма.
