Свердлык Г. А., д. ю.н., профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.
1. ПОНЯТИЕ И ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ТОВАРИЩЕСТВАХ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Учредительным документом товарищества собственников жилья является устав, который принимается на общем собрании, проводящемся в порядке, установленном ст. 45 — 48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Оно имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, а также другие реквизиты. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
2. СОЗДАНИЕ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении: 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Некоторой спецификой обладает создание товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах. В этих домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещение в таких домах. Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах проводится в порядке, установленном ст. 45 — 48 ЖК РФ. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (п. 3 ст. 136 ЖК РФ). Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня представления документов в регистрирующий орган. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа. Документы на регистрацию представляются в регистрирующий орган непосредственно или отправляются почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке и описью вложения. Заявление, предоставляемое в регистрирующий орган, удостоверяется подписью уполномоченного лица — заявителя. Подлинность указанной подписи должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке. При этом заявитель указывает свои паспортные данные или, в соответствии с законодательством Российской Федерации, данные иного удостоверяющего личность документа и идентификационный номер документа. Датой представления документов при осуществлении государственной регистрации является день их получения регистрирующим органом. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием перечня и даты их получения регистрирующим органом, в случае если документы представляются в регистрирующий орган непосредственно заявителем. Расписка должна быть выдана в день получения документов регистрирующим органом. В ином случае, в том числе при поступлении в регистрирующий орган документов, направленных по почте, расписка высылается в течение рабочего дня, следующего за днем получения документов регистрирующим органом, по указанному заявителем почтовому адресу с уведомлением о вручении. Регистрирующий орган обеспечивает учет и хранение всех представленных при государственной регистрации документов. Решение о государственной регистрации, принятое регистрирующим органом, является основанием внесения соответствующей записи в соответствующий государственный реестр. Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в соответствующий государственный реестр <1>. ——————————— <1> См.: ст. 9, 11 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (в ред. Федеральных законов от 23.06.2003 N 76-ФЗ, от 08.12.2003 N 169-ФЗ, от 23.12.2003 N 185-ФЗ, от 02.11.2004 N 127-ФЗ, от 02.07.2005 N 83-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 19.07.2007 N 140-ФЗ, от 01.12.2007 N 318-ФЗ).
3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В соответствии со ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе: 1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах товарищества; 2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные гл. 6 ЖК РФ и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; 4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков; 5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Товарищество собственников жилья также может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов. В соответствии со ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано: 1) обеспечить выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества; 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме; 5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество; 6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; 7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
4. РЕОРГАНИЗАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В соответствии со ст. 140 ЖК РФ реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Согласно ст. 142 ЖК РФ два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанными объединениями осуществляется по правилам гл. 13 ЖК РФ. Реорганизация осуществляется в форме слияния, присоединения, разделения, выделения, преобразования. Разделение или выделение товариществ собственников жилья может быть лишь при условии, что ранее в товарищество были объединены собственники помещений двух или более многоквартирных домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (п. 1 ст. 136 ЖК РФ). Слияние и присоединение товариществ собственников жилья (ст. 57 ГК РФ) следует отличать от объединения собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах (ст. 142 ЖК РФ). Преобразование товарищества собственников жилья возможно лишь в потребительский жилищный или потребительский жилищно-строительный кооператив. Товарищество собственников жилья может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив с учетом того, что согласно ст. 14 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежат до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежат ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Решение о регистрации товарищества собственников жилья должно быть принято общим собранием членов товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества. Товарищество собственников жилья считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
5. ЛИКВИДАЦИЯ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (п. 1 ст. 141 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано: 1) по решению общего собрания его членов, в том числе в связи с истечением срока, на который оно создано; 2) в связи со сносом дома; 3) по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ; 4) в случае приобретения права собственности на все помещения многоквартирного дома одним собственником, а также по основанию, предусмотренному п. 2 ст. 141 ЖК РФ, т. е. в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов. Сокращение количества голосов, которыми обладают члены товарищества собственников жилья, может иметь место как по субъективным, так и по объективным причинам в следующих случаях: 1) выход из членов товарищества; 2) смерть членов товарищества; 3) отчуждение помещений, принадлежащих членам товарищества, и др. ЖК РФ не устанавливает последствия непринятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о ликвидации товарищества собственников жилья. В таком случае товарищество собственников может быть ликвидировано по решению суда на основании заявления регистрирующих органов в соответствии с п. 3 ст. 61 ГК РФ. При ликвидации товарищества недвижимое и иное имущество, оставшееся после расчета с кредиторами, распределяется между членами товарищества в порядке, установленном уставом товарищества. В соответствии с п. 3 ст. 157 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья не является основанием изменения платы за коммунальные услуги для бывших членов товарищества.
6. ОБЪЕДИНЕНИЕ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
Согласно п. 2 ст. 121 ГК РФ некоммерческие организации могут добровольно объединяться в ассоциации (союзы) этих организаций. Ассоциация (союз) некоммерческих организаций является некоммерческой организацией. Товарищества собственников жилья при таком объединении сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица (п. 3 ст. 121 ГК РФ). Правовой режим товариществ собственников жилья (ассоциации или союза), порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, формирования и использования имущества, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления регулируются ст. 121 — 123 ГК РФ и ст. 3 — 31 Федерального закона от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях» (в ред. Федеральных законов от 26.11.1998 N 174-ФЗ, от 08.07.1999 N 140-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 28.12.2002 N 185-ФЗ, от 23.12.2003 N 179-ФЗ, от 10.01.2006 N 18-ФЗ, от 02.02.2006 N 19-ФЗ, от 03.11.2006 N 175-ФЗ, от 30.12.2006 N 274-ФЗ, от 30.12.2006 N 276-ФЗ, от 02.03.2007 N 24-ФЗ, от 17.05.2007 N 278-ФЗ, от 01.12.2007 N 300-ФЗ, с изменениями, внесенными Федеральными законами от 17.05.2007 N 82-ФЗ, от 19.07.2007 N 139-ФЗ, от 30.10.2007 N 238-ФЗ, от 23.11.2007 N 270-ФЗ, от 29.11.2007 N 286-ФЗ, от 01.12.2007 N 317-ФЗ).
7. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ
В целях реализации положений ЖК РФ в части обеспечения условий для участия собственников помещений в многоквартирных домах и в управлении такими домами товариществами собственников жилья отдельные субъекты Российской Федерации разрабатывают и утверждают специальные программы поддержки и развития товариществ собственников жилья на определенный период. Так, Правительство г. Москвы 22 мая 2007 г. приняло Постановление N 398-ПП «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в г. Москве на 2007 — 2009 годы и задании на 2010 год». Эта и подобные ей программы, как правило, должны базироваться на основных ориентирах и приоритетных направлениях совершенствования процесса организации товариществ собственников жилья. Указанные основные ориентиры и приоритетные направления должны исходить из следующих основополагающих положений: 1) органы исполнительной власти городов, осуществляющих строительство жилых помещений, должны определять объекты перспективной застройки, в которых жилые помещения предназначены для продажи физическим лицам; 2) повышение роли и ответственности территориальных органов исполнительной власти городов в формировании комплексов недвижимого имущества в многоквартирных домах, создании и обеспечении условий деятельности товариществ собственников жилья; 3) обеспечение разработки и реализации социальных проблем поддержки и развития товариществ собственников жилья; 4) формирование стимулов совершенствования и развития товариществ собственников жилья, создание благоприятных условий для повышения эффективности строительства жилых домов и жилищных комплексов. В Программе, разработанной и осуществляемой Правительством г. Москвы, содержится ряд порученческих норм, адресуемых Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, а также ряду сильных профильных департаментов. Этими нормами соответствующим адресатам предписывается: 1) осуществлять координацию, контроль и методологическое обеспечение реализации программы путем подготовки распорядительных документов Правительства г. Москвы, подготовки и выпуска циркулярных писем по решению проблем, возникших в процессе создания и деятельности товариществ собственников жилья, формирования перечней помещений общего имущества в многоквартирных домах совместно с Департаментом имущества г. Москвы, а также методических рекомендаций; 2) разработать серию информационных материалов и методических пособий для населения о создании и деятельности товариществ собственников жилья, существующих способах управления многоквартирными домами, их различиях и преимуществах товариществ собственников жилья при организации управления многоквартирным домом и обеспечить их выпуск в целях распространения в многоквартирных домах г. Москвы при проведении мероприятий по организации товариществ собственников жилья; 3) совместно с префектурами административных округов и Департаментом имущества г. Москвы при отсутствии в многоквартирном доме, управляемом товариществом собственников жилья, свободных жилых помещений и наличии на первом этаже свободного или освободившегося жилого помещения, являющегося собственностью г. Москвы, переводить указанное помещение по заявлению товарищества собственников жилья в установленном порядке в нежилой фонд и передавать его по договору аренды товариществу собственников жилья по минимальной ставке арендной платы для реализации функций управления многоквартирным домом и обеспечения его эксплуатации; 4) совместно с ГУ «Городской центр жилищного страхования» разработать порядок страхования ответственности товарищества собственников жилья, включая страхование ответственности и подрядных организаций, привлеченных для проведения работ по содержанию и ремонту общего имущества, за причинение вреда жилым и нежилым помещениям и объектам общего имущества в доме вследствие производства работ; 5) подготовить проекты предельных цен на проведение работ по организации товариществ собственников жилья в многоквартирном доме и представить их в Межотраслевой совет по рассмотрению проектов регулируемых цен при Департаменте экономической политики и развития г. Москвы; 6) ряду профильных департаментов г. Москвы поручено разработать и в установленном порядке утвердить нормы предоставления товариществом собственников жилья нежилых помещений, необходимых им для размещения правления собственников жилья и осуществления уставной деятельности по управлению многоквартирным домом и обеспечению его эксплуатации. Реализация указанной Программы и содержащихся в ней мероприятий будет способствовать: 1) содействию собственникам помещений в многоквартирных домах в организации товариществ собственников жилья; 2) формированию условий, способствующих созданию и деятельности товариществ собственников жилья; 3) проведению в первоочередном порядке капитального ремонта многоквартирных домов, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья; 4) обеспечению товариществ собственников жилья нежилыми помещениями для организации их деятельности; 5) принятию мер по возврату неправомерно изъятых помещений общего имущества в многоквартирных домах, в которых созданы или создаются товарищества собственников жилья из чужого незаконного владения; 6) содействию товариществам собственников жилья в реализации их прав на проведение капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов; 7) стимулированию объединения товариществ собственников жилья в ассоциации в целях организации управления несколькими компактно расположенными многоквартирными домами, объединенными общей инженерной инфраструктурой; 8) активизации страхования жилых помещений и общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, находящихся в управлении товариществ собственников жилья, в целях обеспечения сохранности жилищного фонда.
