(Хачикян М. В.) («Правовые вопросы недвижимости», 2006, N 2)
ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ
М. В. ХАЧИКЯН
Хачикян М. В., соискатель кафедры гражданского права и процесса (Академия ФСИН России).
В настоящее время в нашей стране проходят экономические реформы, которые затрагивают и такое конституционное право человека, как право на жилище. Жилищный кодекс РФ впервые законодательно закрепил понятие квартиры. Вот как он определяет квартиру: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» <*>. ——————————— <*> Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
Мы не можем согласиться с некоторыми положениями данного определения. Во-первых, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме. Нам кажется, было бы более уместно слово «многоквартирный» убрать из определения и заменить словом «жилой». Что, по нашему мнению, более полно отражает практическую сторону жизни. Ведь если буквально толковать данное определение, то квартирой уже нельзя будет считать жилое помещение, находящееся в обычном многоэтажном доме, где оно будет единственным жилым в одном подъезде. Например, в двухэтажном доме жилым является только второй этаж, на котором находится одно жилое помещение с 10 комнатами и вспомогательными помещениями. Отсюда следует, что по предложенному ЖК РФ определению данное помещение квартирой считать нельзя. Что еще раз подчеркивает, что законодатель очень узко дал определение квартиры. Сравнивая определения квартиры и части жилого дома, данные ЖК РФ в ст. 16, нельзя не заметить, что часть жилого дома более детально прописана в законе, нежели квартира: «Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании». «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении» <*>. ——————————— <*> Жилищный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
Полагаем и соглашаемся с мнением П. В. Крашенинникова <*>, что понятие «квартира» можно сформулировать следующим образом: квартира — конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования, состоящая из главной вещи (самой квартиры), а также общего имущества дома, находящегося в общем пользовании и предназначенного для ее обслуживания, подлежащая кадастровому учету. ——————————— <*> Крашенинников П. В., Маслов Н. В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: Спарк, 1995. С. 6.
Определение квартиры, данное новым ЖК РФ, в неполной мере отражает существующие реалии. Мы предлагаем определять квартиру следующим образом: «Квартирой признается структурно обособленное помещение в жилом доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также служебных помещений вспомогательного назначения». Право собственности, в том числе право собственности на квартиру, принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут как возникнуть, так и прекратиться лишь при наличии определенного юридического факта, а иногда их совокупности. Эти юридические факты называются соответственно основаниями возникновения и основаниями прекращения права собственности на квартиру. Причем, по мнению Е. А. Суханова, при нормальном обороте прекращение права собственности одного субъекта ведет к возникновению его у другого, то есть одни и те же юридические факты являются основаниями и возникновения, и прекращения права собственности <*>. ——————————— <*> См.: Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. М.: Юрид. лит., 1991. С. 34 — 35.
Юридический факт представляет собой конкретное фактическое жизненное обстоятельство, с которым правовые нормы связывают возникновение, изменение и прекращение правовых отношений, то есть определенные юридические последствия. Попробуем определить, какие юридические факты приводят к прекращению права собственности на квартиру. В основу классификации юридических фактов вообще могут быть положены различные критерии. Так, юридические факты по их результатам подразделяются на правообразующие, правоизменяющие и правопрекращающие <*>. Учитывая, что речь идет о прекращении права собственности, будем анализировать классификации юридических фактов, имея в виду прежде всего правопрекращающие юридические факты. ——————————— <*> См.: Красавчиков О. А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 87.
Наиболее распространенной классификацией юридических фактов, в том числе правопрекращающих, является их деление по источникам (гносеологической природе) на события и деяние (действия и бездействие). Довольно распространено выделение, наряду с событиями и деяниями, состояний. Однако единого мнения по данному вопросу нет. Некоторыми авторами подчеркивается, что сами состояния могут быть либо событиями, либо действиями <*>, другие отвергают состояния как отдельный (третий) вид юридических фактов <**>. ——————————— <*> См.: Халфина Р. О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 289. <**> См.: Красавчиков О. А. Указ. соч. С. 83; Теория государства и права. М., 1972. С. 458.
В литературе предлагалось подразделять основание прекращения права собственности на добровольную утрату права собственности по объективным причинам и принудительное прекращение права собственности <*>. Высказывалась также точка зрения, по которой правопрекращающие юридические факты классифицируются на факты, позволяющие прекратить право собственности, факты, обязывающие прекратить это право, и факты, связанные с изъятием квартиры для государственных или муниципальных нужд <**>. ——————————— <*> См.: Крысанов А. А. Понятие прекращения права собственности // Право собственности: вопросы теории и практики. Сборник материалов межкафедрального семинара / Под науч. редакцией В. А. Рыбакова. Рязань, 2001. С. 124 — 125. <**> См.: Ерофеев Б. В. Земельное право: Учебник для вузов / Под ред. академика Г. В. Чубукова. М.: Новый Юрист, 1998. С. 201.
В литературе отмечается, из понятия «принуждения» следует, что отчуждение имущества при принудительном прекращении права собственности происходит без согласия и против воли собственника, то есть утрата права собственности становится обязанностью последнего, которую нельзя не исполнить <*>. ——————————— <*> См.: Крысанов А. А. Принудительное прекращение права собственности: Дис. … канд. юрид. наук. Рязань, 2002. С. 22.
На основании изложенного принудительное прекращение права собственности на квартиру можно определить как результат воздействия исключительно обязывающих юридических фактов на правоотношения собственности на квартиру, который характеризуется переходом права собственности на данный объект гражданских прав от одного субъекта к другому помимо и против воли собственника. Причем принудительная утрата собственности возможна как в связи с определенным поведением собственника квартиры (совершение правонарушения, риск в сфере предпринимательской деятельности), так и независимо от его поведения (обеспечение государственных или муниципальных интересов). Подводя краткий итог статьи, отметим следующее: 1. Прекращение права собственности на квартиру следует рассматривать как объект динамики гражданского правоотношения, которое регулируется нормами гражданского законодательства, если иное не предусмотрено земельным, уголовным законодательством, специальными федеральными законами. 2. Основания прекращения права собственности — это юридические факты, с которыми закон связывает утрату собственности на квартиру (так называемые правопрекращающие юридические факты). Прекращение права на квартиру в зависимости от характера волеизъявления собственника может быть добровольным, то есть по воле собственника, и принудительным — помимо и против его воли. В первом случае речь идет о дозволяющих юридических фактах, во втором — об обязывающих. 3. Основания прекращения права собственности на квартиру можно подразделить на три основные группы: — добровольное прекращение права собственности (договор купли-продажи, мены, дарения, деприватизации, ренты и др.); — принудительное прекращение права собственности (обращение взыскания по решению суда, конфискация, реквизиция, изъятие квартиры для государственных и муниципальных нужд); — прекращение права собственности по не зависящим от воли собственника основаниям, т. е. по объективным причинам (уничтожение квартиры во время пожаров, стихийных бедствий).
