(Баринов Н. А., Рамзаева Л. Ю.) («Цивилист», 2007, N 4)
ОСНОВАНИЯ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРОВ ЖИЛИЩНОГО НАЙМА И ВЫСЕЛЕНИЯ ГРАЖДАН
Н. А. БАРИНОВ, Л. Ю. РАМЗАЕВА
Баринов Николай Алексеевич, доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист РФ.
Рамзаева Лариса Юрьевна, кандидат юридических наук.
Договор найма жилого помещения может расторгаться по воле обеих сторон или одной стороны (нанимателя либо наймодателя), в связи с этим может быть установлен различный порядок расторжения договора (судебный и внесудебный). Если договор расторгается по волеизъявлению сторон или вследствие одностороннего отказа нанимателя, то это происходит во внесудебном порядке. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК). Аналогично может расторгнуть договор и наниматель, имеющий жилое помещение по договору социального найма. Решение о расторжении договора социального найма принимается нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора согласие в письменной форме (ч. 2 ст. 83 ЖК). Кроме того, наниматель обязан соблюсти установленную Типовым договором процедуру сдачи жилого помещения наймодателю <1>. ——————————— <1> См.: подп. «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. // СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126.
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется тогда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель, и только по основаниям, прямо указанным в законе. По утверждению Б. К. Комарова, под расторжением договора жилищного найма следует понимать прекращение сторонами всех взаимных прав и обязанностей по договору, т. е. наймодатель освобождается от обязанности предоставлять жилое помещение и прекращает взимать плату за жилье, а наниматель лишается права пользования жилым помещением, освобождается от обязанности впредь вносить плату за жилье и т. д. <2>. ——————————— <2> См.: Комаров Б. К. Прекращение договора жилищного найма: Лекции для студентов юридических факультетов государственных университетов. М., 1963. С. 7.
На наш взгляд, применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением М. Нечецкий совершенно верно предлагает вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора <3>. ——————————— <3> См.: Нечецкий М. Очерки советского жилищного права. Саратов, 1958. С. 75.
Расторжение договора найма жилого помещения — это разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя <4>. ——————————— <4> См.: Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 3 / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2006. С. 582.
Правы В. А. Золотарь и П. Н. Дятлов, считающие, что расторжение договора найма жилого помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права, обусловленные договором. Выселение же гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, т. е. следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением <5>. ——————————— <5> См.: Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. Киев, 1985. С. 106.
Таким образом, расторжение договора происходит при изменении юридического содержания правоотношения. Поскольку содержание правоотношения образуют права и обязанности его участников, то в основе расторжения договора лежит инициатива сторон. Выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства есть юридический факт, свидетельствующий об одностороннем расторжении договора по воле нанимателя. Пресечение действия договора жилищного найма в связи с виновным нарушением обязанностей нанимателя служат основанием расторжения договора жилищного найма по инициативе наймодателя. Если расторжение договора жилищного найма имеет место по причине нарушения нанимателем своих договорных обязательств, то оно осуществляется помимо воли нанимателя, по требованию наймодателя и других жильцов, чьи права и законные интересы нарушаются, в судебном порядке. Такие случаи, связанные с нарушением нанимателем своих обязательств, влекут за собой не только расторжение договора, но и выселение виновного. Итак, расторжение договора жилищного найма может совершаться: 1) по соглашению сторон; 2) по инициативе нанимателя с согласия членов его семьи; 3) по судебному решению, на основании заявленного наймодателем иска. Властные акты соответствующих органов как основания расторжения жилищных договоров могут сочетаться не только с действиями их участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Нередко для расторжения договора жилищного найма необходимо наличие нескольких властных актов. Так, по решению органа исполнительной власти субъекта РФ, дом, в котором проживают граждане, подлежит сносу или переводу в нежилое помещение. Наниматели отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для того чтобы освободить помещение от проживающих в нем лиц, необходимо предъявить иск о расторжении договора жилищного найма и выселении граждан, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым. Выселение нанимателя с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения никогда не применялось в качестве санкции за нарушение нанимателем обязанностей, связанных с проживанием в помещении. Подобное выселение может иметь место при невозможности дальнейшего использования помещения для проживания либо в связи с необходимостью использовать такое помещение по другому назначению. Понятие «выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения» вполне охватывается более широким понятием «переселение», которое включает все случаи перемены нанимателем жилых помещений. Спорным представляется вопрос о том, является ли выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения разновидностью переселения <6>. ——————————— <6> См.: Нечецкий М. А. Указ. соч. С. 127 — 128; Басин Ю. Г. Вопросы советского права. Алма-Ата, 1963. С. 229; Комаров Б. К. Указ. соч. С. 49 — 50.
При проведении капитального ремонта, в ходе которого помещение перестает существовать или значительно изменяется, наймодатель должен предоставить нанимателю и членам его семьи другое благоустроенное жилое помещение в постоянное пользование. Очевидно, не следует отождествлять расторжение договора и выселение нанимателя с семьей с предоставлением другого благоустроенного жилья с переселением семьи в другое жилое помещение. Закон допускает при капитальном ремонте жилого помещения, когда расторгается договор пользования прежним жилым помещением, выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья в постоянное пользование. Однако с согласия наймодателя и выселяемых нанимателя и членов его семьи может предоставляться другое жилое помещение с условием временного проживания выселяемых до завершения капитального ремонта прежнего жилья. Временное проживание граждан до предоставления жилья в постоянное пользование можно квалифицировать как переселение <7> граждан в другое помещение временного пользования (маневренного фонда). Подтверждает это и ч. 1 ст. 88 ЖК, в которой говорится, что «на время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору социального найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке». Больше ни в одной статье Жилищного кодекса РФ упоминания о переселении нет, поскольку в остальных случаях происходит выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения в постоянное пользование. ——————————— <7> С. И. Ожегов толкует «переселить» как «поселить в другом месте». См.: Ожегов С. И. Словарь русского языка. М., 1961. С. 500.
Нельзя поэтому согласиться с высказыванием, что выселение с предоставлением другого жилого помещения в случаях, допустимых законом, правомерно квалифицировать как разновидность переселения <8>. ——————————— <8> См.: Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 229. Такого же мнения М. Нечецкий. См.: Нечецкий М. Указ. соч. С. 127 — 128; Комаров Б. К. Указ. соч. С. 49 — 50.
Основаниями расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по одностороннему заявлению наймодателя являются: 1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; 2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; 3) жилое помещение признано непригодным для проживания; 4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления; 5) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 6) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 7) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 8) использование жилого помещения не по назначению; 9) невозможность совместного проживания с детьми родителей, лишенных судом родительских прав. Нельзя также отождествлять понятия «расторжение договора жилищного найма» и «выселение». Как правило, последствием расторжения договора жилищного найма является обязанность нанимателя и членов его семьи освободить жилое помещение. Освобождение жилого помещения нанимателем и членами его семьи не должно рассматриваться как выселение в тех случаях, когда расторжение договора жилищного найма происходит по соглашению сторон или по инициативе нанимателя. Выселить — это означает «заставить покинуть место своего жительства» <9>. Выселение во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воздействия, независимо от того, по каким основаниям и в каком порядке оно производится. Выселение из жилого помещения лица, в нем проживающего, помимо его воли всегда несет в себе элемент исключительности. ——————————— <9> Ожегов С. И. Указ. соч. С. 115.
Выселение производится только по решению суда <10>, причем закон содержит исчерпывающий перечень оснований, по которым допускается выселение граждан из жилого помещения. Выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, производится по правилам ст. ст. 84 — 91 ЖК. ——————————— <10> Ранее по ЖК РСФСР 1983 г. было и административное выселение граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора. Жилищным кодексом РФ административное выселение не предусмотрено.
В зависимости от причины, повлекшей необходимость выселения, жилищное законодательство различает: выселение граждан из жилых помещений возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. ст. 85 — 88 ЖК), с предоставлением другого жилья (ст. 90, ч. 2 ст. 103 ЖК) и без предоставления других жилых помещений (ст. 91, ч. 5 ст. 79, ч. 5 ст. 80, ч. 1 ст. 103, ст. 133 ЖК, ст. 687 ГК). Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, которые отказались добровольно освободить жилое помещение после вступления в законную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении договора найма. Подобные иски всегда содержат требования о расторжении договора и о выселении <11>. ——————————— <11> См.: Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. II. Полут. 1 / Отв. ред. Е. А. Суханов. 2-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 483.
Нам представляется правильным высказывание С. М. Корнеева о том, что выселение — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т. е. выдворение их из жилого помещения <12>. ——————————— <12> См.: Гражданское право. В 4 т. Т 3: Обязательственное право / Отв. ред. Е. А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2005. С. 583.
Тем не менее выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию или как меру юридической ответственности <13>. Нельзя, например, квалифицировать выселение собственника жилого дома с семьей в связи с изъятием у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд и сносом его дома как санкцию, а тем более как меру правовой ответственности к правонарушителю. Никаких нарушений он не допускал, принадлежащие ему на праве частной собственности земельный участок и жилище гарантированы законом, и они вполне его и семью устраивают. Однако земельный участок потребовался для государственных или муниципальных нужд (п. 3 ст. 35 Конституции РФ, п. 2 ст. 235, ст. 239 ГК, ст. 32 ЖК), а собственник не освобождает земельный участок и находящееся на нем жилище. В таких случаях выселение производится в публичных интересах, без нарушения обязательств собственником. Сущность выселения по требованию наймодателя из жилых помещений в том и заключается, что оно служит крайним, но при существующих обстоятельствах необходимым средством удовлетворения общественных интересов путем освобождения жилых помещений от проживающих там лиц <14>. ——————————— <13> См.: Гражданское право: Учебник. В 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. М., 2004. С. 328. <14> См.: Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 205.
Выселение нужно рассматривать как меру защиты интересов наймодателя в том случае, если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу или переводу жилого помещения в нежилое, но наниматель не освобождает его, считая, что предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным; возникший спор разрешается в судебном порядке. В таких случаях нельзя говорить о применении к нанимателю ни санкции, ни тем более меры ответственности, даже в случае, если суд и вынесет решение о выселении нанимателя и членов его семьи. Выселение может быть произведено и в интересах нанимателя и членов его семьи, если жилое помещение признано непригодным для проживания, из-за чего оно стало опасным для проживания; в таких случаях выселение — это мера защиты жизни и здоровья выселяемых. Выселение без предоставления другого жилого помещения предусмотрено как санкция, применяемая к нанимателю жилого помещения в случае его ненадлежащего поведения. В этом случае выселение — крайняя санкция и наиболее суровая форма ответственности. Поэтому она применяется лишь в случаях, когда все другие меры воздействия оказались безрезультатными <15>. ——————————— <15> См.: Басин Ю. Г. Указ. соч. С. 210.
Выселение может производиться и из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК). Нормы этой статьи имеют общее значение для всех случаев выселения из указанных помещений, независимо от их вида. Расторжение или прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет возникновение у нанимателей и членов их семей юридической обязанности освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке. Выселение из специализированных жилых помещений происходит как с предоставлением другого жилого помещения (выселение производится в интересах нанимателя — ч. ч. 2 — 4 ст. 103 ЖК), так и без предоставления другого жилого помещения (как санкция за нарушение обязательств нанимателем и членами его семьи — ч. 3 ст. 101, ч. 1 ст. 103 ЖК). Следует согласиться с мнением Ю. Г. Басина о том, что отождествлять выселение с прекращением жилищного правоотношения было бы неверным, хотя закон иногда оперирует этими понятиями как равнозначными. Выселение возможно вследствие неправомерного (не имеющего под собой законного основания) проживания в квартире, т. е. как принудительное удаление гражданина из помещения, которое он незаконно занимает. Это явление может наступить и тогда, когда основание проживания вообще отсутствовало и когда такое основание существовало ранее, но затем было утрачено; в последнем случае выселение как раз и следует за прекращением жилищного правоотношения <16>. ——————————— <16> См.: Там же. С. 196.
Поскольку выселение граждан из жилого помещения есть следствие расторжения договора жилищного найма, то случаи выселения лиц, самоуправно занявших жилые помещения, являются исключением из этого правила, так как выселение из самоуправно занятого жилого помещения производится не в связи с лишением права на жилье, поскольку оно не возникло, а в связи с законодательным отказом в признании права на занятое помещение <17>. ——————————— <17> См.: Илларионова Т. И. Ответственность и защита по жилищному законодательству // Основы советского жилищного законодательства. Свердловск, 1981. С. 146.
Наконец, выселение возможно при сохранении правоотношения социального найма (например, в связи с проведением капитального ремонта). Прекращение жилищных правоотношений не всегда связано с выселением. Смерть одиноко проживающего нанимателя, разрушение помещения, служившего материальным предметом правоотношения, прекращает последнее без необходимости производить выселение. Выселения не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано. В данном случае вместо жилищного правоотношения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с иным субъектным составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на приватизацию жилого помещения, сами становятся ее участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок, который предусмотрен договором поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем. В таком случае наниматель становится собственником приватизированного помещения, а поднаниматель, соответственно, превращается в нанимателя по договору коммерческого найма. Принудительное прекращение жилищных прав граждан и их выселение из занимаемых жилых помещений больше всего споров вызывают в судебной практике. В юридической литературе бытуют различные точки зрения на то, является ли судебное решение основанием для выселения граждан и какова его роль в таких спорах <18>. ——————————— <18> Эти проблемы требуют специального глубокого исследования. В данной работе затронуты попутно лишь некоторые из них.
Одни ученые рассматривают судебное решение как процессуальный акт, направленный лишь на возникновение, изменение и прекращение процессуальных правоотношений <19>, другие — под правовыми основаниями для выселения понимают те обстоятельства, которые служат поводом для выселения граждан <20>. ——————————— <19> См.: Авдюков М. Г. Исполнение судебных решений. М., 1960. С. 21; Добровольский Д. Н. Исковая форма защиты права. М., 1965. С. 175 — 185; Клейнман А. Ф. Судебное решение в советской науке гражданского процессуального права // Правоведение. 1966. N 3. С. 70, 76; Алексеев С. С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972. Т. 1. С. 353. <20> См.: Маслов В. Ф. Защита жилищных прав граждан. Харьков, 1970. С. 95.
Сами по себе обстоятельства, как правило, не прекращают договорных отношений <21>. Их наличие может служить лишь поводом для предъявления иска в суде. Обращение в суд государственного органа, принявшего решение об изъятии земли для государственных или муниципальных нужд, также вряд ли можно отнести к правопрекращающим юридическим фактам, как считают отдельные авторы <22>. ——————————— <21> Исключение составляют лишь некоторые случаи, непосредственное наступление которых автоматически прекращает действие договора найма жилого помещения (например, гибель предмета договора), но и они не связаны с выселением. <22> См.: Пакальнишкис В. О юридических фактах, прекращающих правоотношения жилищного найма // Ученые записки вузов Литовской ССР. Право. 1978. Вып. 14. С. 116 — 117.
Подача искового заявления в суд — чисто процессуальное действие, порождающее обязанность суда принять исковой материал к своему производству и вынести по нему соответствующее решение. Вместе с тем нельзя подачу заявления в суд рассматривать как правопрекращающий юридический факт даже в совокупности с другими юридическими фактами. Некоторые авторы справедливо утверждают, что договор жилищного найма может быть расторгнут по требованию наймодателя только по решению суда, вступившему в законную силу, которым санкционируются условия выселения. Если решением предусмотрено выселение с предоставлением другого жилого помещения, то решение является одновременно правопрекращающим и правообразующим юридическим фактом, в силу которого прекращаются договорные отношения по пользованию прежним жилым помещением и возникает право пользования жилым помещением, которое предоставляется выселяемым. Таким образом, судебное решение — не только процессуальный акт, но и акт применения материального права, это юридический факт, в соответствии с которым материально-правовые отношения могут порождаться, изменяться и прекращаться <23>. ——————————— <23> См.: Гурвич М. А. Решение советского суда в исковом производстве. М., 1955. С. 31 — 35; Червяков К. К. Установление и прекращение родительских прав и обязанностей. М., 1975. С. 65.
Когда договор расторгается в судебном порядке, то обязательства сторон считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора. Проведя разграничение понятий «прекращение» и «расторжение» договора жилищного найма, можно сделать следующий вывод: договор жилищного найма прекращается по обстоятельствам, не зависящим от воли и сознания людей, а также по истечении указанного в договоре срока. Все остальные случаи, связанные с расторжением договоров и выселением, могут иметь место как по волеизъявлению сторон, инициативе нанимателя, так и по требованию наймодателя. В последнем случае расторжение договоров связано с юридическими фактами, служащими основаниями для выселения.
