Не пользуюсь, но плачу

(Терешко Ю.)

(«ЭЖ-Юрист», 2008, N 2)

НЕ ПОЛЬЗУЮСЬ, НО ПЛАЧУ…

Ю. ТЕРЕШКО

Юлия Терешко, эксперт «ЭЖ-Юрист».

Скажите, пожалуйста, правомерно ли поступает предприятие ЖКХ в нашем городе:

1. Требуя с жильцов первых и вторых этажей оплату услуг за пользование лифтом и содержание лифтового хозяйства?

2. Отвечая выборочно на наши письменные коллективные обращения (т. е. не на все поставленные в тексте письма вопросы). Куда следует жаловаться на подобный произвол?

Жители г. Стрежевого Томской области

1. В первую очередь следует руководствоваться Жилищным кодексом РФ.

В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги как для нанимателей жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, так и для собственников включает в себя плату за услуги и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Определение общего имущества дается в ст. 36 ЖК РФ, которая определяет, что в состав общего имущества в том числе входят лифты и лифтовые шахты. И хотя приведенная выше статья посвящена собственникам помещений, считаем, что данное определение применимо и к нанимателям. Согласно ст. 39 ЖК РФ бремя содержания общего имущества несут собственники многоквартирного дома. Размер обязательных платежей каждого собственника помещения в многоквартирном доме на содержание и ремонт общего имущества пропорционален его доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения (ч. 2 ст. 156 ЖК РФ).

Жилищное законодательство не предусматривает никаких льгот и исключений в отношении платы за услуги и работы по содержанию общего имущества в зависимости от факта его использования.

Данное положение подтверждается и судебной практикой. Так, в споре о необходимости оплаты гражданкой, проживающей на первом этаже многоквартирного дома, расходов на содержание и ремонт лифта Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со ст. 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все собственники (решение ВС РФ от 26.05.2005 N ГКПИ05-588).

Управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляются независимо от того, пользуются или нет собственники, наниматели и иные лица данным имуществом.

Следовательно, действия обслуживающей организации в данном случае правомерны.

2. Если у жильцов многоквартирного дома имеются претензии к работе управляющей (обслуживающей) организации, то они могут попытаться урегулировать возникшие проблемы напрямую, т. е. направив соответствующее обращение своей управляющей (обслуживающей) организации. По своему содержанию отношения между жильцами многоквартирного дома и управляющей (обслуживающей) организацией являются договорными. Каких-либо требований, предъявляемых к письменным ответам управляющих (обслуживающих) организаций на обращения жильцов, ни жилищное, ни гражданское законодательство не содержит.

Поэтому если жильцам многоквартирного дома не удается разрешить возникшие проблемы в рамках договорных отношений, то они могут направить соответствующее обращение (жалобу) в территориальную жилищную инспекцию или обратиться в суд.

Жилищная инспекция является государственным органом, осуществляющим контроль за содержанием общего имущества.

Ввиду того что жилищная инспекция орган государственный, должностные лица при работе с обращениями граждан должны руководствоваться Федеральным законом от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации». В данном Законе установлены конкретные требования, предъявляемые к работе с обращениями граждан. К примеру, согласно ст. 10 настоящего Закона государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо обязаны давать письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов.

Однако обращаем внимание, что данный Закон не распространяется на управляющие (обслуживающие) организации.

——————————————————————

Вопрос: 1. Расскажите об особенностях заключения договора доверительного управления имуществом и его налоговых последствиях? 2. Поскольку трубопровод проложен по земельным участкам, являющимся собственностью третьих лиц, мы оформляем сервитут. Собственник участка вправе требовать плату за пользование участком. Каковы налоговые последствия для нас при наличии этой платы и в том случае, если плата не будет установлена?

(«Налоги» (газета), 2008, N 5)

Вопрос: 1. ООО осуществило капитальные вложения в строительство (монтаж) трубопровода для сброса сточных вод от себя до точки присоединения к городским сетям. Часть трубопровода проходит через другое предприятие, которое также присоединяется к трубопроводу. В настоящий момент с данным предприятием обсуждается вопрос совместного использования данной трубы. Мы рассматриваем вариант продажи им «доли» в трубе (доли в праве собственности на трубу). Вопрос заключения договора на продажу доли достаточно сложный и займет немало времени, также вопрос регистрации собственности на данный объект тоже не совсем простой.

Но нам необходимо уже сейчас решить вопрос о возможности сброса сточных вод, но Водоканал настаивает на заключении контракта только с собственником трубы, то есть пока с нами, а предприятие, по территории которого проходит труба и которое присоединяется к трубопроводу, не хочет быть нашим субабонентом по сбросу и предлагает нам заключить договор доверительного управления имуществом и стать их субабонентом.

Насколько возможно заключение такого договора и каковы его налоговые последствия для нас (по доходам и расходам)?

2. В связи с тем что трубопровод проложен по земельным участкам, являющимся собственностью третьих лиц, мы оформляем сервитут. В соответствии с п. 5 ст. 274 ГК собственник земельного участка вправе требовать от нас плату за пользование участком. Каковы налоговые последствия (НДС, налог на прибыль) для ООО при наличии этой платы, а также в случае, когда данной платы не будет установлено?

Ответ: 1. В отношении заключения договора доверительного управления имуществом считаем целесообразным сообщить следующее.

Отношения сторон в рамках договора доверительного управления имуществом регулируются положениями главы 53 ГК РФ.

Теоретически передача такого объекта, как канализационная труба, в доверительное управление возможна. В соответствии с п. 1 ст. 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Вместе с тем существуют следующие моменты, на которые следует обязательно обратить внимание.

Насколько мы понимаем, причиной передачи канализационной трубы в доверительное управление Вашему соседу является появление у Вашего соседа возможности самостоятельного заключения договора на сброс сточных вод с Водоканалом и, соответственно, заключения с Вашей организацией договора на субабонентское обслуживание.

Ваша цель заключения договора доверительного управления имуществом в принципе противоречит тем целям, которые предусматривает законодатель. По смыслу ст. 1012 ГК РФ управление имуществом должно осуществляться в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего.

Проанализировав нормы ГК РФ, считаем, что доверительный управляющий (Ваш сосед) не может заключить договор на сброс сточных вод в своих целях, то есть не может быть абонентом, так как заключение любых сделок в отношении имущества, переданного в доверительное управление, должно осуществляться в целях выгодоприобретателя (в рассматриваемой ситуации учредителя управления). При несоблюдении данного условия сам договор доверительного управления имуществом, договор на слив сточных вод и основанные от него договоры (субабонентские) могут быть признаны недействительными согласно ст. 168 ГК РФ как не соответствующие требованиям закона.

Риски признания договоров недействительными влекут за собой налоговые риски. В этой связи все расходы, произведенные по таким договорам (расходы на оплату услуг доверительного управляющего, расходы на оплату сброса сточных вод) налоговые органы могут признать необоснованными, а вычет НДС по ним — незаконным. Однако вывод налоговых органов относительно того, что в результате признания сделки недействительной организация не вправе учесть расходы по такой сделке и НДС в составе налоговых вычетов, является спорным. Основной аргумент налогоплательщиков заключается в следующем: для налогообложения имеет значение факт совершения хозяйственных операций, то есть наличие сделки, которая фактически имела место.

Анализ арбитражной практики по данному вопросу выявил судебные решения, вынесенные в пользу налогоплательщиков. В качестве положительного примера приведем Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. N Ф04-2117/2007(33186-А27-31), в котором судьи отметили, что «в результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения».

Кроме того, необходимо учесть следующее. Отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводно-канализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов регулируются Правилами пользования коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства от 12.02.1999 N 167 (далее — Правила).

Согласно указанным Правилам (п. 11) прием (сброс) сточных вод осуществляется на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 — 548 ГК РФ), заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного хозяйства.

При этом абонентом является юридическое лицо, а также предприниматели без образования юридического лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении объекты, системы водоснабжения и (или) канализации, которые непосредственно присоединены к системам коммунального водоснабжения и (или) канализации, заключившие с организацией водопроводно-канализационного хозяйства в установленном порядке договор на отпуск (получение) воды и (или) прием (сброс) сточных вод.

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Из смысла статей 294, 296 ГК РФ права хозяйственного ведения и оперативного управления на имущество могут принадлежать соответственно государственному или муниципальному унитарному предприятию и казенному предприятию или учреждению.

Обобщая указанные выше нормы действующего законодательства, доверительный управляющий не может быть стороной (абонентом) по договору на сброс сточных вод, так как ему не принадлежат ни право собственности, ни право хозяйственного ведения или оперативного управления.

Таким образом, если целью передачи трубы в доверительное управление является появление у Вашего «соседа» возможности на самостоятельное заключение договора на сброс сточных вод, то такая передача нецелесообразна, так как заключение договора доверительным управляющим на сброс сточных вод не представляется возможным.

2.

А) При наличии платы за сервитут

Налог на прибыль организаций.

ООО в данной ситуации будет осуществлять расходы в размере платы за пользование земельным участком. Данный вид расходов не предусмотрен ни в статье 264 НК РФ (как прочие расходы), ни в статье 265 НК РФ (как внереализационные расходы). Однако это вовсе не означает, что ООО не вправе учесть данные расходы при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль. Дело в том, что налогоплательщик вправе учитывать при налогообложении любые расходы, которые отвечают условиям, предусмотренным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. Главное, чтобы данные расходы не относились к расходам, поименованным в статье 270 НК РФ.

Расходы на оплату ограниченного пользования земельным участком (сервитут) в статье 270 НК РФ не указаны, соответственно, ООО вправе учесть их при налогообложении прибыли при условии, что данные расходы являются обоснованными (экономически оправданными). В рассматриваемой ситуации мы считаем такие расходы обоснованными, поскольку организация вынуждена оплачивать данные расходы ввиду того, что трубопровод для сброса сточных вод проходит частично через чужой земельный участок.

Таким образом, расходы на оплату ограниченного пользования земельным участком могут учитываться при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Налог на добавленную стоимость.

В данной ситуации ООО фактически приобретает имущественное право (право на ограниченное использование земельного участка), а в соответствии с пунктом 2 статьи 171 НК РФ «вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации».

При этом для возникновения права на вычет необходимо наличие надлежаще оформленного счета-фактуры и использование имущественного права в операциях, облагаемых НДС. В данном случае приобретаемое имущественное право опосредованно участвует в деятельности, облагаемой НДС, если ООО производит и реализует продукцию, облагаемую НДС. Следовательно, ООО имеет право принять к вычету суммы «входного» НДС при расчете суммы НДС, подлежащей уплате в бюджет.

Б) При отсутствии платы за сервитут

Налог на прибыль организаций.

В соответствии с пунктом 8 статьи 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего НК РФ. Исключения предусмотрены лишь в отношении имущества, полученного безвозмездно:

— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) передающей организации;

— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) получающей организации;

— от физического лица, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50 процентов состоит из вклада (доли) этого физического лица.

Как видим, на рассматриваемую ситуацию исключения не распространяются, следовательно, у ООО возникает внереализационный доход, облагаемый налогом на прибыль. При этом оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 40 НК РФ.

Налог на добавленную стоимость.

Налоговые последствия по НДС возникают при операциях, признаваемых объектом налогообложения по НДС.

Поскольку безвозмездно полученное имущественное право не является объектом налогообложения по НДС, налоговых последствий в части НДС в рассматриваемой ситуации у ООО не возникает. В этой ситуации налоговые риски по НДС возможны лишь у организации, предоставляющей право ограниченного пользования земельным участком.

——————————————————————