ГАРАНТИИ ПРАВ СОЦИАЛЬНО НЕЗАЩИЩЕННЫХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ПРИ ОТЧУЖДЕНИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
И. КУЗЬМИНА
И. Кузьмина, доцент Кемеровского государственного университета.
Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, являются средством удовлетворения жилищных потребностей прежде всего самих собственников и членов их семей (ст. 127 ЖК). В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Жилищное законодательство следующим образом определяет условия пользования: наравне с собственником, если при вселении этих лиц не было оговорено иное (ч. 2 ст. 127 ЖК). Права пользования жилым помещением членов семьи собственника обладают свойством следования: переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК). Прекращение права пользования собственника и членов его семьи предусмотрено, в частности, п. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при обращении залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества при условии, что оно было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. В ряду других членов семьи собственника жилого помещения, имеющих право пользования этим помещением, закон специально выделяет особую категорию: несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных (ст. 292 ГК). Для этих граждан устанавливаются специальные юридические гарантии, обеспечивающие стабильность их проживания в жилом помещении. В частности, в п. 4 ст. 292 ГК предусматривается: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». К числу лиц, в отношении которых применяются указанные средства обеспечения их жилищных прав, относятся несовершеннолетние, недееспособные и ограниченно дееспособные. Закон не требует, чтобы они были детьми или подопечными самого собственника. Достаточно, что они проживают в жилом помещении, принадлежащем собственнику, в качестве членов его семьи. Несовершеннолетние граждане — это малолетние в возрасте до 14 лет; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, обладающие неполной дееспособностью, а также полностью дееспособные граждане в связи со вступлением в брак или эмансипацией. Последняя категория несовершеннолетних граждан не относится к числу подопечных. Закон закрепляет обязанность органов опеки и попечительства защищать права и законные интересы детей, недееспособных граждан, содействовать защите прав ограниченно дееспособных, а также дееспособных граждан, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности (ст. ст. 34, 41 ГК; ст. ст. 56, 148 СК; п. 2 ст. 8 ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной защите детей — сирот и детей, оставшихся без попечения родителей»). Защита имущественных и личных неимущественных прав и охраняемых законом интересов дееспособных граждан не является предметом деятельности органов опеки и попечительства. Поэтому, как представляется, в отношении них отсутствуют основания для применения одной из форм такой защиты, как согласие органа опеки и попечительства. Орган опеки и попечительства дает согласие на «отчуждение жилого помещения». Не определяя понятия «отчуждение», ГК в п. 2 ст. 218 устанавливает примерный перечень сделок об отчуждении имущества собственником: договор купли — продажи, мены, дарения и иные. К «иным» следует отнести договор ренты, когда под ее выплату предоставляется жилое помещение в собственность плательщика ренты; договор об отступном, когда в качестве отступного выступает жилое помещение, и другие, направленные на прекращение права собственности и передачу жилого помещения в собственность другого лица или лиц. Акты распоряжения, не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, установленного п. 4 ст. 292 ГК, и, соответственно, не требуют согласия органов опеки и попечительства. В этом ряду договоров, в которых с самого начала определяется цель — перенос права собственности на жилое помещение на другое лицо, его отчуждение,- особое место занимает договор ипотеки жилого помещения. Сам по себе он не предполагает отчуждения жилого помещения в собственность залогодержателя или другого лица. Однако залог несет в себе угрозу отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником своей обязанности, обеспеченной залогом: залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество, которое реализуется путем продажи с публичных торгов по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению залогодержателя с залогодателем, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК, ст. ст. 56 — 59 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Именно поэтому п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает получение согласия органа опеки и попечительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Право на отчуждение жилого помещения принадлежит его собственнику, который реализует его путем совершения сделок по передаче жилого помещения в собственность другим лицам. Согласие на отчуждение — это согласие, которое орган опеки и попечительства выражает собственнику на совершение таких сделок. Согласие выступает условием совершения сделок, несоблюдение которого делает их не соответствующими требованиям закона. В этой связи интерес представляет дополнение, внесенное ФЗ от 11 февраля 2002 г. в ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В ней появился п. 3, в котором, в частности, предусматривается, что органы опеки и попечительства вправе дать согласие (разрешение) законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи собственника жилого помещения на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого помещения. Согласно п. 2 ст. 37 ГК «законным представителям» разрешение органа опеки и попечительства необходимо, когда опекун совершает, а попечитель дает согласие подопечному на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сдаче его в наем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Подопечный не участвует в сделках по отчуждению жилого помещения, в котором он проживает как член семьи собственника. Его законные представители, следовательно, не выражают своего отношения к этой сделке и не имеют оснований обращаться в органы опеки и попечительства за получением разрешения (согласия) на ее совершение. Однако подопечный, не будучи участником отчуждения жилого помещения, является стороной другой сделки — отказа от права пользования жилым помещением в связи с отчуждением его собственником. Такой отказ является основанием прекращения права пользования занимаемым членом семьи собственника жилым помещением. Если отказа не последовало, то лицо сохраняет права пользования жилым помещением в качестве члена семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК). От имени и в интересах недееспособного или малолетнего члена семьи собственника такую одностороннюю сделку совершает опекун. Несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет и ограниченно дееспособный гражданин совершают эти действия сами с согласия, соответственно, родителей или попечителей. На совершение таких действий опекунами и попечителями орган опеки и попечительства и дает свое предварительное разрешение (согласие) при условии, что отказ от занимаемого подопечным в качестве члена семьи собственника жилого помещения не нарушает его права или охраняемые законом интересы. Таким образом, при отчуждении жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, орган опеки и попечительства в силу закона должен, во-первых, дать разрешение собственнику жилого помещения на совершение сделки по его отчуждению; во-вторых, разрешить опекунам совершать, а попечителям давать согласие на совершение отказа от принадлежащего подопечному права пользования отчуждаемым жилым помещением. Практически, давая разрешение собственнику жилого помещения на совершение сделки и оформляя это в виде распоряжения (постановления), орган опеки и попечительства исходит из предположения о прекращении проживания подопечного члена семьи в отчуждаемом жилом помещении. В частности, Минобразования РФ в письмах от 20 февраля 1995 г. N 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» и от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних» предлагает в обязательном порядке указывать в распоряжении (постановлении) органа опеки и попечительства, где будет проживать подопечный после отчуждения занимаемого им помещения, или закреплять его право на пользование вновь приобретаемым жилым помещением. ГК не устанавливает, при каких обстоятельствах орган опеки и попечительства вправе отказать в своем согласии. В п. 3 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривается, что согласие органа опеки и попечительства возможно, если «отсутствуют основания для признания того, что права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц нарушаются». Права подопечных не нарушаются, если взамен отчуждаемого жилого помещения собственник обеспечил его другим равноценным вновь приобретенным жильем, куда несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин вселен в качестве члена семьи собственника. На практике зачастую собственник отчуждаемого жилого помещения по финансовым причинам не в состоянии предоставить подопечным членам своей семьи на момент обращения за разрешением органа опеки и попечительства другое жилое помещение для вселения. В этом случае согласие органа опеки и попечительства на отчуждение дается с условием обязательного приобретения продавцом другой квартиры, в которую предполагается переселить находящихся под опекой или попечительством членов семьи продавца. Минобразования РФ в уже названном письме от 9 июня 1999 г. N 244/26-5 выражает мнение, что на основании такого разрешения «оформляется договор продажи жилого помещения с условием». Очевидно, что приобретение взамен отчуждаемого другого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, так как договорные условия фиксируют взаимные права и обязанности контрагентов <*>. Приобретение отчуждателем другого жилого помещения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем (ст. 157 ГК). Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, независимо от его условного характера, делает отчуждение возможным, и суды обоснованно обязывают учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществить государственную регистрацию договора об отчуждении жилого помещения. Последующее приобретение жилого помещения находится за пределами контроля органа опеки и попечительства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности. Но и при выполнении этого намерения закон, за некоторым исключением, не возлагает на собственника обязанности по предоставлению приобретенного жилого помещения в пользование членов своей семьи, в том числе и находящихся под опекой или попечительством. ——————————— <*> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1997. С. 238. —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Монография М. И. Брагинского, В. В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — М.: Издательство «Статут», 2001 (издание 3-е, стереотипное). ——————————————————————
Представляется, что для защиты жилищных прав указанных граждан орган опеки и попечительства должен «развести» два вида разрешений: на отчуждение жилого помещения и на отказ от принадлежащих подопечным прав пользования им. Объединение их возможно только при фактическом переселении членов семьи во вновь приобретенное собственником жилое помещение к моменту обращения за согласием на отчуждение ранее занимаемого в орган опеки и попечительства. Однако это требование для каждого случая предоставления разрешения на отчуждение является чрезмерно обременительным для собственников: собственник жилого помещения, в котором проживают члены семьи, указанные в п. 4 ст. 292 ГК, ограничивается в возможности произвести отчуждение жилого помещения любым способом (возмездным или безвозмездным), затрагивающим права и охраняемые законом интересы указанных лиц. Установление рассматриваемых ограничений объясняется заботой о правах и законных интересах несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника. Однако представляется, что защита жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника должна заключаться не в установлении чрезмерного для последнего бремени упреждающего приобретения жилья для переселения членов семьи, а в реализации известного права следования и получении предварительного разрешения этих органов на отказ от принадлежащих подопечным прав, в данном случае — права пользования жилым помещением. В этой ситуации допустимым является согласие органа опеки и попечительства только на отчуждение жилого помещения, которое будет обременено правами членов семьи собственника. Об этом по правилам ст. 558 ГК должно быть указано в договоре продажи (мены) жилого помещения. Объект, для отчуждения которого требуется согласие органа опеки и попечительства, обозначен п. 4 ст. 292 ГК как «жилое помещение, в котором проживают… члены семьи собственника». Жилое помещение — это вид недвижимости, предназначенной для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Проблема возникает, когда происходит отчуждение доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи сособственника. С одной стороны, отчуждение доли (продажа, дарение и прочее), право на которое имеет участник общей долевой собственности (п. 2 ст. 246 ГК), влечет за собой прекращение права общей собственности на жилое помещение для прежнего сособственника. А поскольку его право «распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, — в каждой материальной частице он имеет свою долю» <*>, то отказ от доли в пользу другого лица есть акт отчуждения его от общего имущества. Именно поэтому достаточно распространенным в практике учреждений юстиции, судов, нотариусов является определение порядка совершения сделок с долями в праве общей собственности по правилам оборота недвижимости, в частности жилых помещений. ——————————— <*> См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М.: СПАРК, 1995. С. 214.
Необходимо отметить, что этот вопрос выходит за рамки частного случая, предусмотренного п. 4 ст. 292 ГК, и является более общей проблемой квалификации сделок, объектами которых выступает доля в праве общей собственности. Законодатель различает правила и последствия распоряжения вещью, являющейся объектом права общей собственности, и распоряжения долей в праве собственности на эту вещь. Доля — не вещь и не часть вещи, а арифметическое выражение участия сособственника в ценности общего имущества. Закон не распространяет на нее правовой режим объекта недвижимости и тем более жилого помещения или его части. Правовой режим недвижимости законодательно применяется к праву на долю в общей собственности при решении вопроса о моменте перехода его к приобретателю по договору. Часть 2 ст. 251 ГК отсылает к п. 2 ст. 223 ГК, связывая его тем самым с моментом государственной регистрации отчуждения имущества. Условия и порядок такой регистрации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу определяет п. 1 ст. 24 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, не признавая прямо право на долю в общей собственности недвижимостью, в указанных случаях закон распространяет на него некоторые черты правового режима недвижимости. Такое состояние законодательства все же не позволяет расширительно толковать п. 4 ст. 292 ГК, применяя его к случаям отчуждения доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Однако с точки зрения основания появления этой нормы (забота об охране жилищных прав подопечных граждан) и имеющейся законодательной тенденции распространить ее действие и на сделки с указанным объектом можно было бы, только сделав об этом специальную оговорку в тексте статьи. Устанавливая в качестве условия совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, согласие органа опеки и попечительства, закон не определяет последствия несоблюдения этого требования. Норма ст. 168 ГК устанавливает общее правило о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В параграфе 2 гл. 9 ГК «Недействительность сделок» обозначены следующие составы недействительных сделок по основанию отсутствия согласия на их совершение: недействительные сделки, совершенные несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей (ст. 175), и недействительные сделки, совершенные без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами (ст. 176). Эти сделки объявлены оспоримыми и предусмотрена возможность признания судом их недействительности по иску указанных в соответствующих статьях ГК лиц (родителей, усыновителей или попечителей, чье согласие требовалось для совершения сделки). В то же время специально не выделены сделки, совершенные без разрешения органов опеки и попечительства, в случаях, когда такое разрешение требуется в соответствии с законом. Речь идет о сделках по распоряжению имуществом подопечного (ст. 37 ГК), а также сделках по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 4 ст. 292 ГК). Поскольку оспоримость таких сделок закон не устанавливает, как не предусматривает иных последствий их совершения, то действует общее правило об их ничтожности. При этом из-за отсутствия специальной оговорки закона суд не может признать сделку с таким пороком действительной, даже если будет установлено, что она совершена к выгоде подопечного.
