Собственнику объекта недвижимости, расположенному на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, не всегда удавалось получить права собственности или аренды на этот земельный участок, когда право постоянного (бессрочного) пользования на него у другого лица не было прекращено. Арбитражные суды различных инстанций принимали противоположные решения. Точку в споре поставил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 03.04.2012 N 12955/11, поддержав собственника объекта недвижимости.
Мнения судов разделились
Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Данный принцип нашел отражение в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.
Развитием данного принципа можно считать установление порядка приобретения права собственности или аренды на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, отраженного в ст. 36 Земельного кодекса РФ. В частности, собственник недвижимости обращается в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении в собственность или в аренду земельного участка. К заявлению прилагается кадастровый паспорт земельного участка.
Нередко на практике возникает ситуация, когда здание, строение, сооружение заявителя расположено на земельном участке, обремененном правом постоянного (бессрочного) пользования другого лица. Как правило, таким лицом бывает государственное или муниципальное учреждение. При этом исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления отказывает заявителю в предоставлении земельного участка в собственность или аренду в случае наличия действующего (то есть непрекращенного) права постоянного (бессрочного) пользования другого лица.
Далее заявитель обжалует отказ соответствующего органа в предоставлении прав на земельный участок в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам до последнего времени шла по двум диаметрально противоположным путям. Так, в ряде случаев суды поддерживали позицию государственных или муниципальных органов в необходимости прекращения права постоянного (бессрочного) пользования других лиц перед приобретением прав на земельный участок (Постановления ФАС СЗО от 26.02.2010 по делу N А56-2585/2009, ФАС ДО от 24.02.2010 N Ф03-583/2010).
С другой стороны, судебные инстанции высказывались за возможность предоставления прав собственнику недвижимости без отказа от права постоянного (бессрочного) пользования (Постановления ФАС ДО от 24.10.2011 N Ф03-5155/11, ФАС СЗО от 25.02.2010 N Ф07-12933/2009, Пятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 N 05АП-553/2010, ФАС ЗСО от 09.07.2009 N Ф04-3869/2009(9767-А46-31), ФАС ЦО от 19.08.2009 по делу N А48-4900/08-2).
Точку в противостоянии позиций недавно поставил Президиум ВАС РФ в Постановлении от 03.04.2012 N 12955/11 при рассмотрении заявления ЗАО «Промышленный транспорт» о пересмотре судебных актов по делу N А74-2987/2010.
Суть дела
Фабула судебного дела такова: ранее общество в судебном порядке признало право собственности на недвижимое имущество — участок подъездного железнодорожного пути угольного участка и соединительный железнодорожный путь.
Земельные участки под объектами были предоставлены обществу в аренду по договорам, заключенным с муниципальным образованием. Однако в связи с разграничением государственной собственности и отнесением земельных участков к собственности РФ муниципальное образование не вправе было передавать их в аренду обществу. Также поскольку земельные участки образованы из земельного участка, переданного в постоянное (бессрочное) пользование ГНУ «Научно-исследовательский институт аграрных проблем Хакасии Российской академии сельскохозяйственных наук», то у института имелось право постоянного (бессрочного) пользования и на земельные участки под объектами общества.
Основываясь на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, общество обратилось в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия с заявлением о предоставлении земельных участков в аренду.
Территориальное управление отказало обществу со ссылкой на невозможность предоставления земельных участков в аренду в связи с тем, что земельные участки находятся в постоянном (бессрочном) пользовании у института, и рекомендовало обратиться в Российскую академию сельскохозяйственных наук для решения вопроса о прекращении права.
Суды трех инстанций поддержали позицию управления, посчитав, что для предоставления земельных участков в аренду необходимо прекращение права постоянного (бессрочного) пользования института и общество должно инициировать отказ института и академии как его учредителя от права в добровольном порядке в соответствии со ст. ст. 45, 53 Земельного кодекса РФ.
Согласно п. 1 ст. 45 и ст. 53 Земельного кодекса РФ для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком землепользователь должен подать заявление в орган, уполномоченный распоряжаться земельным участком от имени собственника, который принимает решение о прекращении права и обязан предпринять меры по государственной регистрации прекращения права. Кроме того, для института как учреждения необходимо также получить письменное согласие на отказ от права постоянного (бессрочного) пользования от лица, являющегося его учредителем, то есть Россельхозакадемии.
ВАС определился
Президиум ВАС РФ не согласился с позицией судов нижестоящих инстанций, отметив следующее.
Суды не учли положений ст. 552 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, в соответствии с которыми у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования, а также исключительное право собственника недвижимости на приватизацию или аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором данная недвижимость расположена, предусмотренное п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Исключительность права собственника объекта недвижимости уже была предметом рассмотрения надзорной инстанции. Действительно, в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 1489/11, 3771/11 и 4275/11 и ранее в Постановлении от 05.07.2005 N 15524/04 надзорная инстанция заостряла внимание на правах собственника недвижимости при приобретении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Однако сейчас Президиум дополнил предыдущий вывод отсутствием необходимости прекращения права постоянного бессрочного пользования других лиц на испрашиваемый земельный участок: «При наличии у собственника объекта недвижимости исключительного права на приобретение соответствующего земельного участка в собственность или в аренду прекращение права постоянного (бессрочного) пользования не требуется».
Такой вывод следует из норм Земельного кодекса РФ, который не содержит закрытого перечня оснований для прекращения права постоянного (бессрочного) пользования в принудительном порядке. Так, согласно подп. 7 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования прекращается принудительно в иных (помимо указанных в подп. 1 — 6) предусмотренных федеральными законами случаях. Одним из таких случаев, собственно, и является исключительное право собственника объекта недвижимости на приватизацию или аренду земельного участка, установленное ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Таким образом, государственный или муниципальный орган не вправе понуждать собственника объекта недвижимости получать отказ от права постоянного (бессрочного) пользования у другого лица в целях получения права собственности или аренды на земельный участок под недвижимостью. Отдельной процедуры прекращения права постоянного (бессрочного) пользования не требуется для получения прав на земельные участки в порядке, предусмотренном ст. 36 Земельного кодекса РФ.
Следует отметить, что Постановление Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 содержит указание на возможность пересмотра вступивших в законную силу судебных актов по делам со схожими фактическими обстоятельствами на основании п. 5 ч. 3 ст. 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по новым обстоятельствам).
