(Кириченко О. В.) («Бюллетень нотариальной практики», 2007, N 2)
ВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ НА УСЛОВИЯХ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Договор коммерческого найма жилого помещения получил свою правовую основу сравнительно недавно — с введением в действие части второй ГК РФ (т. е. с 1 марта 1996 г.) и, по существу, заменил предусмотренный ранее Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. договор аренды гражданами жилых помещений, под которым фактически и подразумевался рассматриваемый договор <1>. С момента вступления в силу ГК РФ возможность аренды жилых помещений предусматривалась лишь для юридических лиц, а договор аренды гражданами жилых помещений утратил свое право на существование. ——————————— <1> В соответствии со ст. 1, 17 Закона об основах федеральной жилищной политики граждане могли арендовать жилье за договорную плату без ограничения его размеров. Данный Закон в отношении найма жилого помещения выделял договор социального найма и договор, заключаемый по воле сторон (свободно), — договор аренды. После принятия части второй ГК и внесения изменений в рассматриваемый Закон договор аренды стал представлять собой, по существу, два различных договора: договор аренды, в котором наниматель-гражданин использует жилое помещение для личного проживания (т. е. договор коммерческого найма); и собственно договор аренды, в котором арендатор — юридическое лицо арендует жилое помещение с целью его передачи по договору гражданину для проживания в нем. См. подробнее: Рузанова Д. В. Соотношение жилищного и гражданского законодательства в регулировании возмездного пользования жилыми помещениями // Закон. 2005. N 3. С. 23.
Применение термина «коммерческий» в отношении найма жилых помещений. Термин «коммерческий» применительно к договору найма жилого помещения указывает на вид жилищного фонда по целевому назначению (откуда предоставляются жилые помещения) и направленность соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества (в отличие от другой разновидности договора — социального найма). Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Это жилье предназначается для малоимущих и некоторых других указанных в законе категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК). Однако в литературе нет однозначной позиции в отношении того, считать ли обозначенный в гл. 35 ГК РФ договор найма жилого помещения договором коммерческого найма. Так, Е. В. Трушин полагает, что применять термин «коммерческий» в отношении договора найма жилого помещения недопустимо, так как из гл. 35 ГК не следует, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т. е. закон не считает это коммерческой деятельностью и не обязывает к этому собственника жилого помещения. Кроме того, такое название договора найма войдет в противоречие со ст. 682 ГК, согласно которой плата, установленная в договоре, не должна превышать максимальный размер платы за жилое помещение, установленный законом. То есть при принятии подобного закона не может быть и речи о прибыли, даже если договор и будет называться коммерческим <2>. ——————————— <2> Подробнее см.: Трушин Е. В. Регулирование договоров социального найма жилого помещения и найма жилого помещения нормами жилищного и гражданского законодательства // Жилищное право. 2000. N 3. С. 5.
Рассмотренная точка зрения представляется не вполне оправданной, так как в настоящее время пользование жилыми помещениями осуществляется на возмездной основе, что подразумевает именно извлечение прибыли, кроме того, действующее законодательство устанавливает принцип свободы договора, согласно которому стороны самостоятельно устанавливают его условия, в том числе условие об оплате. Скорее всего, указанная выше норма п. 1 ст. 682 ГК выступает в качестве еще одной гарантии прав нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, не случайно п. 1 ст. 682 ГК в первую очередь указывает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре найма по соглашению сторон, т. е. еще раз подтверждается принцип свободы договора в регулировании рассматриваемых отношений. Понятие договора коммерческого найма, требования, предъявляемые к его предмету. Прежде всего следует отметить, что ни ГК, ни ЖК РФ рассматриваемый договор коммерческим наймом не именуют (дефиниция договора коммерческого найма жилого помещения в федеральном законодательстве отсутствует). В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется в основном в теории, юридической практике и в законодательстве субъектов РФ <3>. ——————————— <3> Понятие договора коммерческого найма жилого помещения было дано, в частности, в ст. 15 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. «Основы жилищной политики в городе Москве». См.: Законы города Москвы: Постановления Московской городской Думы. М., 1998. С. 15.
Легальное определение договора найма жилого помещения, под которым фактически подразумевается договор коммерческого найма, дано в п. 1 ст. 671 ГК: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом (предметом) данного договора в соответствии со ст. 673 ГК является изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Указанная статья в качестве возможного предмета договора коммерческого найма называет квартиру, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. И хотя говорится о «квартире» и «жилом доме», это отнюдь не может рассматриваться как запрещение заключать договоры коммерческого найма по поводу нескольких квартир или жилых домов. Главное, что независимо от того, идет ли речь об одной или нескольких квартирах, одном или нескольких домах, жилое помещение должно быть использовано для проживания самого нанимателя, членов его семьи, иных совместно проживающих с нанимателем граждан. В многоквартирном доме, где отдельные квартиры принадлежат гражданам на праве собственности, общие помещения дома находятся в общей долевой собственности этих граждан (ст. 289 — 290 ГК). Соответственно при заключении договора коммерческого найма квартиры у нанимателя возникает как право владения и пользования квартирой, так и право пользования имуществом, которое составляет общую долевую собственность (п. 2 ст. 673 ГК). Перечень такого имущества приведен в ст. 290 ГК, к которой и отсылает п. 2 ст. 673 ГК. Указанный перечень включает общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Законом не ограничивается общая площадь жилого помещения, передаваемого по договору коммерческого найма. В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Заключение договора коммерческого найма допускается при наличии двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК условий: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома. В таких случаях из используемого в ст. 673 ГК понятия «изолированное» следует, что в договоре, заключенном по поводу части квартиры или части дома, предметом может быть комната или помещение из нескольких комнат, но непременно имеющие самостоятельный выход. Статья 673 ГК устанавливает лишь общие требования к жилому помещению — предмету договора коммерческого найма, которые конкретизируются нормами жилищного законодательства (ЖК РФ). Отсюда возникает необходимость анализа требований ЖК к жилому помещению, так как они должны учитываться при заключении договора коммерческого найма. В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) <4>. ——————————— <4> См.: Санитарные правила и нормы, установленные СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076.01; Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите жилых помещений, общественных зданий и территорий, утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 19 октября 2001 г.; Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы — СанПиН 2.1.2.1002.00; Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям, утвержденные Главным государственным санитарным врачом РФ 15 декабря 2000 г.; технические правила и нормы, установленные Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», в ред. от 9 мая 2005 г., а также Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».
Порядок признания помещения жилым и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК и другими федеральными законами (ч. 3 ст. 15 ЖК) <5>. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное и здоровое проживание людей. ——————————— <5> См.: Федеральный закон от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в ред. Федеральных законов от 9 мая 2005 г. N 45-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ); Постановление Правительства РФ от 24 июля 2000 г. N 554 «Об утверждении Положения о государственной санитарно-эпидемиологической службе РФ и Положения о государственном санитарно-эпидемиологическом нормировании» (в ред. от 15 сентября 2005 г.).
Таким образом, ЖК РФ предъявляет следующие требования к жилому помещению: 1) оно должно представлять собой изолированное помещение; 2) являться недвижимым имуществом, т. е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК); 3) быть пригодным для постоянного проживания граждан, т. е. соответствовать требованиям санитарных и технических норм. Кроме того, для приобретения помещением статуса жилого к указанным в ЖК требованиям можно добавить также формальный критерий — регистрацию в качестве такового в специализированной государственной или муниципальной организации, осуществляющей техническую инвентаризацию (БТИ). Специфика жилого помещения как предмета договора коммерческого найма проявляется в его целевой направленности. В соответствии с п. 2 ст. 288 ГК, ст. 671, 673 ГК, ч. 2 ст. 15 ЖК, ст. 17 ЖК жилые помещения предназначены для проживания в них граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений и организаций (п. 3 ст. 288 ГК, ч. 3 ст. 17 ЖК). Закрепляя целевое назначение жилых помещений, ГК подробно не регламентирует порядок пользования такими помещениями. ЖК РФ введена новелла — разрешено использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности при соблюдении двух условий: 1) если такую деятельность осуществляют лица, проживающие в жилых помещениях на законных основаниях (право собственности на жилое помещение, договор коммерческого или социального найма); 2) если подобное использование жилого помещения не нарушает прав и законных интересов соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических требований, а также санитарно-технических правил и норм (ч. 2, 4 ст. 17 ЖК). В силу требования ст. 678 ГК наниматель по договору коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение исключительно для проживания в нем. Данное императивное требование запрещает нанимателю использовать жилое помещение в иных, кроме проживания, целях, тем самым ограничивается право нанимателя на осуществление совместимой с проживанием профессиональной деятельности, которая разрешена (в определенных рамках) ЖК, в частности, нанимателям по договорам социального найма жилого помещения. Данное положение, на наш взгляд, существенно ограничивает не только права нанимателя, но и права наймодателя жилого помещения и в целом противоречит принципу свободы рассматриваемого договора (п. 4 ст. 421 ГК) и его коммерческой направленности. С учетом всего вышеизложенного предлагаем следующее определение договора коммерческого найма жилого помещения: по договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», обязуется предоставить другой стороне — гражданину, именуемому «наниматель», свободное, конструктивно и функционально предназначенное для постоянного проживания граждан жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. С учетом данного определения редакция ст. 671 ГК будет следующей: «Статья 671. Договор коммерческого найма жилого помещения 1. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо, именуемое «наймодатель», обязуется предоставить другой стороне — гражданину, именуемому «наниматель», свободное, конструктивно и функционально предназначенное для постоянного проживания граждан жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. 2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан». Таким образом, объектом (предметом) договора коммерческого найма является: изолированное, пригодное для постоянного проживания граждан жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом и отвечающее установленным санитарным, техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры). С учетом этого редакция ст. 673 ГК будет следующей: «Статья 673. Объект (предмет) договора коммерческого найма жилого помещения 1. Объектом (предметом) договора коммерческого найма жилого помещения является изолированное, пригодное для постоянного проживания жилое помещение, являющееся недвижимым имуществом, отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры). Пригодность жилого помещения для проживания, а также использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в жилом помещении на законных основаниях гражданами определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. 2. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса».
