Федеральный закон от 08.12.2011 N 423-ФЗ «О порядке безвозмездной передачи военного недвижимого имущества в собственность субъектов РФ — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, муниципальную собственность и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» устанавливает упрощенный порядок передачи военного недвижимого имущества, при котором отсутствие госрегистрации права собственности России на передаваемую военную недвижимость и (или) ее госучета — не препятствие для принятия решения о ее безвозмездной передаче. Однако реализация Закона требует внимания к отдельным его положениям.
Вынужденное неисполнение требований
Установленный Законом N 423-ФЗ упрощенный порядок (порядок) передачи недвижимого имущества из федеральной собственности в муниципальную и в собственность субъектов Федерации прежде всего предусматривает назначение компетентного федерального органа исполнительной власти в сфере управления и распоряжения имуществом Вооруженных Сил РФ, внутренних войск МВД России, органов государственной охраны и подведомственных им организаций, ответственного за принятие решения о безвозмездной передаче объектов недвижимости.
В то же время данный порядок, детализирующий техническую сторону вопроса, не предусматривает возможности вынужденного неисполнения руководством Министерства обороны (МО) РФ требований высших должностных лиц государства по безвозмездной передаче земель военного ведомства в муниципальную собственность на Дальнем Востоке, в Москве и Санкт-Петербурге.
По мнению Д. Медведева, неисполнение подобных требований связано с тем, что в МО РФ сложилась ситуация, когда «…у них эти земли не поставлены на учет, нет кадастровой оценки, ничего нет».
В связи с этим затруднены планирование и ведение работ по оформлению документации, необходимой в соответствии с законодательством для оформления и регистрации сделок с недвижимостью, выделение и расходование бюджетных средств на финансирование данных работ.
Возможно, данные обстоятельства не позволяют разместить на сайте МО РФ необходимую нормативную базу, отказавшись от включения в нее, например, Постановлений Правительства РФ от 13.06.2006 N 374; от 16.07.2009 N 585; от 27.05.2011 N 425; от 27.01.2012 N 34 и ограничившись Постановлением Правительства РФ от 29.12.2008 N 1053.
Необходимо учитывать, что нормативная база по данному вопросу весьма объемна и не требует никаких существенных дополнений.
Земельный агент
Важно отметить, что действующее законодательство ограничивает порядок отчуждения федеральной недвижимости по срокам. Ведь по закону подготовкой всей документации по сделкам с недвижимостью должен заниматься собственник или бессрочный пользователь (исполнитель).
Объективные и субъективные причины просрочки исполнения решений Правительства РФ требуют внесения изменений в существующий порядок в части включения в него дополнительных видов материальной ответственности для государственного органа — МО РФ, учрежденных им юридических лиц, а также материальной и дисциплинарной ответственности должностных лиц, виновных в бездействии при выполнении операций с недвижимостью.
Но главное — необходимо разрешить в законодательном или приказном порядке менять лиц (исполнителей) в сделках с недвижимостью МО РФ.
Поэтому внесение изменений в порядок оформления сделок по отчуждению армейской недвижимости нецелесообразно, за исключением принудительного назначения земельного агента (агента) — лица, уполномоченного на подготовку и ответственного за оформление документации по объекту недвижимости и оформлению сделки по отчуждению недвижимости, а также уполномоченного на участие в торгах (при необходимости).
Земельный агент — любое лицо, назначенное приказом государственного представителя в военном округе (полномочным представителем Президента РФ), имеющее соответствующую квалификацию и выполняющее представительские функции исполнителя по агентскому договору с МО РФ, действующее в интересах государства.
При этом одной из сторон по сделке с армейской недвижимостью в любом случае согласно закону остается МО РФ.
Таким образом, земельные агенты по своей сути должны осуществлять приказное производство с недвижимостью МО РФ.
Права и обязанности
Представитель Президента РФ должен иметь право назначать земельного агента в случае нарушения фиксированных сроков, установленных компетентным государственным органом для подготовки документации для отчуждения объекта недвижимости.
Возмездность сделки по отчуждению объекта при назначении агента не должна учитываться.
В то же время земельный агент не должен наделяться правами судебных приставов по удерживанию либо освобождению и передаче объектов недвижимости МО РФ другим собственникам.
Правом на обращение в Федеральную службу судебных приставов по данному вопросу с минимальным пакетом документов должен обладать представитель Президента РФ.
Введение института земельных агентов позволит организовать юридическое обеспечение и сопровождение сделок с недвижимостью в ускоренном режиме.
Так, агент должен будет иметь право проводить (заказывать) за счет собственных средств экспертную оценку объекта недвижимости, получение кадастровых номеров, производить нотариальное оформление сделки с минимальным пакетом правоустанавливающих документов.
Необходимо учитывать, что другая сторона (приобретатель) по сделке должна иметь обременение, в связи с которым она после вступления в права собственности должна будет в фиксированный Правительством РФ срок произвести оформление всей необходимой правовой документации по каждому приобретенному объекту недвижимости в полном объеме и за свой счет, то есть выполнить все предусмотренные законные действия первоначального отчуждателя (МО РФ).
Неисполнение данного требования должно быть связано с лишением права собственности приобретателя на объект недвижимости и передачей его (земель) в государственный резерв.
Таким образом, МО РФ будет избавлено от дополнительных расходов, а новый собственник будет иметь достаточный срок для оформления сделки согласно законодательству.
При этом новый муниципальный или региональный собственник объекта недвижимости в обязательном порядке должен произвести его документальное оформление надлежащим образом в срок, установленный до отчуждения его другим лицам.
При необходимости (в случае передачи объекта в муниципальную собственность или собственность федерального органа) земельные агенты могут быть наделены правом производить отчуждение объекта без торгов, но при этом новый муниципальный или региональный собственник обязан организовать публичные торги при любой передаче (отчуждении) его иным лицам.
Обратная аренда
В случае изменения обстоятельств, возникших после перехода прав собственности к муниципальному или региональному органу, возможен случай, когда МО РФ будет вынуждено вновь арендовать объект, ранее принадлежащий ему на правах бессрочного оперативного управления.
В таком случае следует предусмотреть введение дополнительных увеличенных коэффициентов фиксированных Правительством РФ ставок арендной платы. Также Правительство РФ по индивидуальному согласованию должно установить предельный фиксированный срок обратной аренды таких объектов.
Виды ответственности
Упрощенный порядок отчуждения объектов недвижимости МО РФ должен предусматривать все виды ответственности, в том числе предусмотренные ст. ст. 2 и 3 Федерального закона от 12.07.1999 N 161-ФЗ «О материальной ответственности военнослужащих». При этом полная материальная ответственность согласно ст. 5 Закона N 161-ФЗ не применяется.
Также в обязательном порядке должны быть установлены материальная ответственность муниципальных или региональных органов и материальная и дисциплинарная ответственность их должностных лиц.
При определении меры ответственности должностных лиц следует учитывать их отношение к изменению или сохранению декларируемого целевого назначения отчуждаемого недвижимого имущества.
Изменять целевое назначение таких объектов недвижимости новые собственники должны только по согласованию с Правительством РФ.
В качестве антикоррупционной составляющей проекта, предусматривающего введение института земельного агента, следует учесть, что за нарушение требований по сохранению декларируемого приобретателем (собственником) целевого назначения объекта для виновных должна быть установлена материальная и дисциплинарная ответственность.
