(Кириченко О. В.) («Семейное и жилищное право», 2007, N 3)
ДОГОВОР КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ И СМЕЖНЫЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫЕ ДОГОВОРЫ
О. В. КИРИЧЕНКО
Кириченко О. В., соискатель ученой степени, ассистент кафедры гражданского права и гражданского процесса юридического факультета Ульяновского государственного педагогического университета им. И. Н. Ульянова.
Отношения коммерческого найма жилых помещений, несмотря на их актуальность и значимость в условиях рыночной экономики, остаются недостаточно урегулированными в действующем законодательстве. Юридическая конструкция гл. 35 ГК «Наем жилого помещения» закрепляет и разграничивает два основных типа договоров найма — договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым в правоприменительной практике понимается договор коммерческого найма жилого помещения. При этом дефиниция данного договора отсутствует как в ГК, так и в ЖК РФ. В кодексах он именуется договором найма жилого помещения. В п. 1 ст. 671 ГК содержится определение данного договора: по договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Из приведенного определения видно, что договор коммерческого найма жилого помещения по своей юридической природе является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным. Подобная характеристика сближает рассматриваемый договор с такими гражданско-правовыми договорами, как договор аренды и договор безвозмездного пользования (ссуды). Отсюда для уяснения сущности и правовой природы договора коммерческого найма жилого помещения необходимо провести сравнительный анализ данного договора со смежными гражданско-правовыми договорами. Такой анализ в силу недостаточности правового регулирования данного договора позволит выявить возможность изменения и дополнения соответствующих статей гл. 35 ГК по аналогии закона, ссылаясь на положения указанных выше договоров. Договор коммерческого найма, являясь гражданско-правовым договором, относится к категории договоров, направленных на передачу имущества во владение и пользование, что сближает его с договором аренды (имущественного найма) (гл. 34 ГК) и договором безвозмездного пользования (ссуды) (гл. 36 ГК). Наиболее близок к договору коммерческого найма жилого помещения договор аренды. Определения, содержащиеся в п. 1 ст. 671 ГК («Договор найма жилого помещения») и ст. 606 ГК («Договор аренды»), имеют ряд совпадающих признаков: по тому и другому договору одна сторона обязуется предоставить другой за плату во временное владение и пользование (во временное пользование) имущество. Относительно различий в определениях того и другого договора следует отметить, что, как предусмотрено ст. 606 ГК, предметом договора аренды является имущество. Между тем в силу п. 1 ст. 671 ГК предметом договора коммерческого найма служит конкретная разновидность имущества: жилое помещение. В легальном определении договора найма жилого помещения (т. е. договора коммерческого найма) в отличие от договора аренды отсутствует указание на временный его характер, но выделена обязанность нанимателя использовать полученный предмет договора «для проживания в нем». Применительно к вопросу разграничения договора коммерческого найма жилого помещения и договора аренды отмеченные различия имеют неодинаковое значение. Что касается предмета договора, то, как вытекает из п. 2 ст. 671 ГК, договор аренды жилого помещения представляет собой разновидность аренды, а не найма жилого помещения. Это означает, что договор аренды в принципе может быть заключен по поводу любого имущества, в том числе и жилого помещения. Тем самым предмет у одного договора охватывает применительно к имуществу все, а у другого — лишь часть. Но такого рода различие могло бы сыграть свою роль только в случае, если бы речь шла о признании договоров найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) разновидностью договора аренды, так, как это сделано в гл. 34 ГК в отношении аренды транспортных средств, предприятий, зданий и сооружений. И наоборот, для признания договоров найма жилого помещения, в том числе договора коммерческого найма, самостоятельным типом договоров этого явно недостаточно. В настоящее время вслед за законодателем большинство авторов считают договор найма жилого помещения (включая обе его разновидности — договор коммерческого и социального найма) самостоятельным типом (видом) договоров (в частности, см.: Гражданское право: Учебник / Под ред. Е. А. Суханова. Т. 2. М., 1993. С. 16; Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 680 и др.). Сторонники другой точки зрения рассматривают договор найма жилого помещения как разновидность договора имущественного найма — аренды (см.: Маслов В. Ф. Право на жилище. Харьков, 1986. С. 20 и др.). Интересной представляется точка зрения М. А. Кисляковой, согласно которой сущностных различий между договором аренды и договором найма вообще не существует, а разделение этих договоров проводится только в правоприменительной практике, которая исходит из того, что наем относится к жилым помещениям, а аренда — к нежилым. Общим признаком для обоих договоров выступает их предмет — недвижимость, следовательно, по мнению Кисляковой, нет необходимости выносить договор найма в отдельную главу ГК, а нужно сделать договор аренды жилого помещения частным вариантом договора аренды. Термин «наем» целесообразно при этом оставить только для договора социального найма. Также, по мнению Кисляковой, представляется нецелесообразным регулирование оборота жилой недвижимости двумя законодательными актами — ГК и ЖК. Для жилой недвижимости следует установить те же правила, что и для остального недвижимого имущества, а ЖК посвятить только вопросам социального найма <1>. ——————————— <1> См.: Кислякова М. А. Особенности правового регулирования оборота жилой недвижимости // Современное право. 2003. N 10. С. 4 — 5.
То обстоятельство, что в определении рассматриваемого договора отсутствует указание на временный характер отношений сторон, также не может быть использовано в качестве классификационного признака, но уже по другой причине: соответствующий пробел в определении, если и считать его таковым, компенсируется ст. 683 ГК, которая посвящена срокам в договоре коммерческого найма. В результате можно выделить один самый важный признак договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого), отграничивающий их от договора аренды, — потребительский характер данных договоров. Выделение в ГК такого признака имеет целью обозначить необходимость предоставления особых льгот и преимуществ одному из контрагентов — гражданину-потребителю. В связи с этим законодатель посчитал данный признак достаточным для выделения договоров найма жилого помещения (как социального, так и коммерческого) в качестве самостоятельных договорных типов, отличных от других гражданско-правовых договоров. По этой же причине законодатель признал недостаточной ту относительную самостоятельность, которую приобрели бы договоры найма жилого помещения, если бы оказались включенными в тот тип договоров, под которым подразумевалась аренда. Кроме того, особая значимость проблемы обеспечения граждан жильем потребовала создания жилищного законодательства, призванного с помощью консолидированных норм, относящихся по своей природе как к публичному, так и к частному праву, регулировать отношения, связанные с обеспечением потребности граждан в жилье. Отнесение договоров найма жилого помещения к типу договоров имущественного найма (аренде), несомненно, разрушило бы относительное единство жилищного законодательства <2>. ——————————— <2> Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 681.
Помимо договора аренды основанием возникновения права пользования чужим жилым помещением может выступать и договор безвозмездного пользования (ссуды). Договор ссуды, так же как и договор аренды, имеет черты сходства и различия с рассматриваемым договором коммерческого найма жилого помещения. Главной отличительной особенностью договора ссуды является его безвозмездность, в то время как по общему правилу, установленному действующим законодательством, жилые помещения предоставляются во временное пользование гражданам за плату <3>. ——————————— <3> Если раньше договор социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда фактически являлся безвозмездным (очень низкая наемная плата), то теперь помимо признания действующим законодательством всех договоров найма жилых помещений возмездными ст. 19 ЖК РФ предусматривает возможность создания государственного и муниципального фонда коммерческого использования жилья, что указывает на коммерческую направленность договоров, заключаемых в отношении указанных жилищных фондов. См.: Михеева Л. Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. N 6. С. 25.
В литературе высказываются различные точки зрения по поводу возможности существования безвозмездного договора найма жилого помещения, при этом большинство авторов вслед за законодателем признают возмездность одним из основных признаков не только договора коммерческого найма, но и договора социального найма жилого помещения, который отличает указанные договоры от договора ссуды. В соответствии со ст. 40 Конституции РФ, ч. 9 ст. 156 ЖК РФ определенным категориям граждан жилые помещения, входящие в государственный и муниципальный жилищный фонд социального использования, предоставляются в установленном порядке безвозмездно. В подобных случаях граждане-наниматели, отнесенные законом к определенной категории, вправе реализовать свое конституционное право на жилище в особом порядке — без оплаты. Таким образом, законодательно признается возможность существования безвозмездных договоров социального найма. Так, В. Н. Литовкин полагает, что не только договор коммерческого найма, но и договор социального найма может быть только возмездным <4>. Ссылаясь на ЖК РФ, Л. Ю. Михеева считает возможным в отдельных случаях заключение договоров ссуды в отношении пользования жилыми помещениями: так, согласно ч. 2 ст. 30 ЖК собственник может передавать жилое помещение в безвозмездное пользование; признакам договора ссуды отвечают соглашения, заключаемые собственником жилого помещения с настоящими или бывшими членами его семьи (ст. 31 ЖК), по которым указанные лица получают возможность пользоваться жилым помещением в течение определенного срока безвозмездно; значительное сходство с договором безвозмездного пользования имеют и соглашения о вселении временных жильцов <5>. ——————————— <4> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный). С. 243. <5> См.: Михеева Л. Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. N 6. С. 25.
Таким образом, договор коммерческого найма жилого помещения, являясь по своей юридической природе гражданско-правовым договором, направленным на передачу имущества во владение и пользование, имеет определенные черты сходства с такими договорами, как аренда и ссуда. Наиболее близок к договору коммерческого найма договор аренды — оба договора направлены на возмездную передачу имущества во временное владение и пользование. Потребительская направленность договора коммерческого найма жилого помещения позволила выделить его в отдельный тип договора, отличный от договора аренды. В связи с этим к договору коммерческого найма не применяются как общие положения договора аренды, так и нормы, регламентирующие аренду отдельных видов имущества, в частности зданий и сооружений. Но в то же время сходство данных договоров, на наш взгляд, позволяет в случае необходимости применять общие положения договора аренды и отдельные положения договора аренды зданий и сооружений, являющихся, как и жилые помещения, недвижимым имуществом, по аналогии закона с целью восполнения пробелов в правовом регулировании договора коммерческого найма жилого помещения в соответствующих статьях гл. 35 ГК, при условии, что это не противоречит императивным требованиям указанной главы и сущности рассматриваемого договора. Что касается положений договора безвозмездного пользования (ссуды), то они не могут быть применены к договору коммерческого найма жилого помещения, так как противоречат возмездной направленности данного договора, кроме того, применение договора ссуды к отношениям найма жилого помещения может привести к значительному ухудшению прав гражданина-нанимателя жилого помещения, заключившего договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре найма. По мнению М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, применение договора ссуды к отношениям найма жилого помещения приведет к значительному изменению в правах и обязанностях сторон: так, на гражданина-ссудополучателя (нанимателя) жилого помещения может быть возложена обязанность осуществлять не только текущий, но и капитальный ремонт (ст. 695 ГК), расширится круг обстоятельств, при которых он будет нести риск случайной гибели или случайного повреждения переданного имущества (ст. 696 ГК), раздвинется перечень оснований для расторжения договора по инициативе другой стороны — ссудодателя, которая предоставила жилое помещение (п. 1 ст. 698 ГК), смерть ссудополучателя (нанимателя) в виде общего правила повлечет прекращение договора (ст. 701 ГК). То есть все это приведет к ухудшению прав гражданина-нанимателя (ссудополучателя) жилого помещения, заключившего договор безвозмездного пользования, по сравнению с положением нанимателя в договоре найма, так как при безвозмездном пользовании закон защищает не того, кто получает имущество без оплаты, а того, кто передает это имущество, не имея возможности требовать встречного удовлетворения. Согласно М. И. Брагинскому, В. В. Витрянскому данное обстоятельство явилось причиной выделения наряду с главами, посвященными возмездной передаче имущества, в том числе жилых помещений (гл. 34 и 35), гл. 36 ГК, которая регулирует договор, отличающийся от предыдущих только одним важнейшим признаком — безвозмездностью передачи имущества <6>. ——————————— <6> См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 682 — 683.
