В период 2011 — 2012 гг. физическое лицо зарегистрировалось в качестве индивидуального предпринимателя и сдавало квартиру в аренду по договору аренды. Доходы индивидуального предпринимателя от аренды облагались по упрощенной системе налогообложения.
В начале 2013 г. физическое лицо снялось с учета как индивидуальный предприниматель, позднее в этом же году квартира была продана.
Все это время до момента продажи в квартире были зарегистрированы само физическое лицо и его семья.
Вправе ли физическое лицо при продаже квартиры воспользоваться льготой по НДФЛ, установленной п. 17.1 ст. 217 НК РФ, то есть не исчислять НДФЛ с дохода от продажи квартиры?
Ответ: По нашему мнению, на доход от продажи квартиры, которую ранее физическое лицо, будучи индивидуальным предпринимателем (далее — ИП), использовало в предпринимательской деятельности, распространяется льгота по НДФЛ, предусмотренная п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ.
Обоснование: Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ в действующей редакции доход, полученный физическим лицом за 2013 г. от продажи квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика три года и более, не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) НДФЛ.
При этом в соответствии с абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ данная льгота не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
В Письме Минфина России от 27.05.2013 N 03-11-11/19097 на вопрос о продаже квартиры ИП, который сдавал ее внаем, Минфин России ответил, что такие доходы (от продажи квартиры) могут облагаться УСН.
Отметим, что в Письме рассматривалась ситуация, когда физическое лицо на момент продажи квартиры имело статус ИП.
Согласно разъяснениям, представленным в Письме Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, если физическое лицо утратило статус ИП на момент продажи, но, когда оно было предпринимателем, использовало это имущество в предпринимательской деятельности, физическое лицо не может использовать данное освобождение от уплаты НДФЛ. Такие доходы должны облагаться НДФЛ по ставке 13%.
Подобные мнения были высказаны в Письмах Минфина России от 22.03.2012 N 03-04-05/8-352, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273.
А в Письме Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365 сказано, что согласно пп. 2 п. 1 и п. 3 ст. 228 НК РФ физическое лицо должно в этом случае представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ.
Отметим, что в основном вышеуказанные разъяснения касались нежилых помещений, используемых в предпринимательской деятельности.
В недавнем Письме Минфина России от 18.09.2013 N 03-04-05/38689 финансисты отметили, что в норме п. 17.1 ст. 217 НК РФ слова «непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями» означают «фактически» или «действительно» используемого индивидуальными предпринимателями.
В связи с тем что в данном случае физическое лицо продает свою квартиру, где зарегистрировано, и не осуществляет в настоящее время предпринимательской деятельности (не является предпринимателем), полагаем, что при получении доходов от продажи своей квартиры оно вправе воспользоваться льготой п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Что касается судебной практики, то она противоречива и касалась нежилых помещений, ранее используемых в предпринимательской деятельности.
При этом суды вставали как на сторону налогоплательщика (см. Постановления ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12, от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3), так и на сторону налогового органа (Постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12, ФАС Уральского округа от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3).
