Андрей Илясов, преподаватель кафедры теории и истории государства и права Института права Самарского государственного экономического университета, адвокат коллегии адвокатов N 11 г. Самары.
До принятия специального закона, регулирующего отношения в области долевого строительства, существовала масса проблем юридического характера, решать которые «отчаявшимся» дольщикам приходилось разными средствами, изобретая ранее неизвестные правовые методы урегулирования конфликтов. Те же, кому посчастливилось получить свои долгожданные метры, были вынуждены столкнуться с очередным «пренеприятнейшим известием» — требованием об оплате коммунальных услуг.
Возникновение этого «феномена», как правило, связано со следующими обстоятельствами. Застройщиком нарушаются сроки сдачи объекта в эксплуатацию, что гипотетически означает для него наступление гражданско-правовой ответственности (требования о взыскании неустойки, убытков, морального вреда). Чтобы хоть как-то нормализовать свои взаимоотношения с дольщиком и загладить свою вину, застройщик разрешает ему фактически вселиться в еще не пригодное для проживания помещение с целью произведения в нем ремонта, что, в свою очередь, становится возможным только при наличии снабжения дома электроэнергией, а желательно еще и водой.
Для того чтобы рационально управлять домом и обеспечивать его эксплуатацию, застройщик по своей инициативе организует учреждение товарищества собственников жилья, которое уже, в свою очередь, от своего имени заключает договоры с соответствующими организациями (горэлектросети, водоканал и пр.) на предоставление социальных благ. Естественно, это происходит на возмездной основе, поэтому именно здесь возникает требование ТСЖ к дольщикам об оплате коммунальных услуг.
Тем не менее подавляющее большинство граждан, оказавшихся в подобной ситуации, все же предпочитают в добровольном порядке и в полном объеме платить. И лишь незначительная часть дольщиков, она же самая стойкая, не соглашаются с такими требованиями, вследствие чего попадают под пресс судебного механизма или им попросту отключают свет и воду.
Попробуем разобраться в сложившейся ситуации и выяснить, основаны ли на законе требования ТСЖ к дольщикам об оплате коммунальных услуг.
Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ). Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Исходя из содержания и смысла указанных положений требования ТСЖ к дольщику об оплате коммунальных услуг носят незаконный характер, так как лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав.
Отметим, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги. Установить обратное вряд ли представляется возможным, даже прибегнув к толкованию права. Однако необходимо обратить внимание на следующий момент.
В ст. 139 ЖК РФ закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Означает ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Думается, ответ должен быть отрицательным. Во-первых, в связи с тем, что, как мы уже говорили, для этого нет юридической основы, во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами и, в-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан…
Проанализировав рассматриваемую нами ситуацию, имеющую в жизни довольно широкое распространение, можно сделать вывод о том, что причиной возникновения подобных требований является стремление застройщика — инициатора и идейного вдохновителя создания ТСЖ несколько снизить уровень претензий дольщиков и минимизировать свои убытки за их счет.
Нежелание осуществлять плату в добровольном порядке переводит конфликт в судебную плоскость. При этом ТСЖ основывает иски на тех нормах права, ни одна из которых не обязывает дольщика платить. В дополнение к ним дается ссылка на договоры долевого участия в строительстве, в которые ряд застройщиков включают пункты, обязывающие дольщиков возмещать стоимость оплаченных застройщиком (но не ТСЖ) услуг по фактическим затратам, понесенным на содержание жилого помещения с момента фактической передачи квартиры под отделку.
В судебном разбирательстве истцом не поясняется, в чем выражены такие услуги, имеют ли они непосредственное отношение к содержанию дома, чем подтверждаются фактические затраты и каков их размер. Удивительно, но факт, что при всем этом суды без особых колебаний удовлетворяют подобные иски, мотивировочная часть которых мало чем отличается от обоснования исковых требований. Причем логика судейских рассуждений не выходит за рамки объяснений, что раз дольщик пользовался электричеством, то, значит, он должен за это платить, и точка.
Нам представляется, что выход из подобной ситуации может быть найден только с помощью законодательной конкретизации таких отношений. Полагаем, следует внести дополнения в ЖК РФ, применив аналогию ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, согласно которой «до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица». Законодательное закрепление обязанности застройщика нести расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги до заселения дольщиками своих квартир дисциплинировало бы строительные компании и привело бы к исполнению ими надлежащим образом своих договорных обязательств.
