МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 25 ноября 2011 г. N Д23-4894
Департамент недвижимости рассмотрел вопрос о разъяснении некоторых положений Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Федеральный закон N 101-ФЗ) и сообщает.
1. По вопросу изменения общей площади (ранее указанной в правоустанавливающих документах) земельного участка (единого землепользования), находящегося в долевой собственности, и, соответственно, изменения размера земельных участков, выделяемых в счет земельных долей
Площадь находящегося в общей долевой собственности земельного участка может быть изменена при уточнении границ земельного участка на основании заключения кадастрового инженера, подготовленного по итогам кадастровых работ.
Вместе с тем такое уточнение не является основанием для «автоматического» изменения размера долей, выраженных в га. Основанием для изменения их размера могут быть соглашение, заключенное между участниками общей долевой собственности, или решение суда.
Следует отметить, что вопрос об уточнении площади земельного участка не отнесен Федеральным законом N 101-ФЗ к компетенции общего собрания участников долевой собственности, а потому не может быть им рассмотрен.
1.1. Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ определен закрытый перечень вопросов, решения по которому могут быть приняты общим собранием. В частности, пп. 2 и 4 п. 3 указанной статьи предусмотрено проведение собрания по вопросам соответственно утверждения проекта межевания земельных участков и утверждения размера долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания.
При этом общая площадь всех образуемых в счет долей земельных участков может отличаться от площади исходного земельного участка, если одновременно с их образованием происходит уточнение местоположения границ исходного земельного участка.
1.2. В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером.
В случае необходимости проведения согласования местоположения границ земельных участков результаты такого согласования оформляются в порядке, установленном ст. ст. 38 и 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Федеральный закон N 221-ФЗ).
Согласно п. 16 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ кадастровые работы в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка выполняются в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.
1.3. В ГКН и ЕГРП вправе обратиться собственник земельной доли, лицо, уполномоченное собственником в установленном законом порядке (п. 2 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ), либо лицо, уполномоченное общим собранием на совершение указанных действий как в отношении исходного земельного участка, так и в отношении образуемых из него земельных участков (пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).
1.4. Необходимость замены свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельную долю при уточнении размера земельной доли или границ образуемого в счет земельной доли земельного участка законодательством не установлена.
1.5. При уточнении границ и размеров земельного участка его кадастровый номер сохраняется.
В случае выдела из земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, земельного участка в счет земельной доли (в том числе, если в процессе выделения были уточнены границы и размер земельного участка, из которого осуществляется выделение, — измененный земельный участок), измененный земельный участок сохраняет свой кадастровый номер, а образуемый в результате выдела земельный участок приобретает новый кадастровый номер.
Указанное правило действует также и в отношении земельных участков, являющихся единым землепользованием (многоконтурными земельными участками).
1.6. В отношении необходимости заключения отдельного соглашения о распределении долей сообщаем, что в случае выделения земельного участка на основании решения общего собрания такое соглашение не требуется, так как согласно пп. 4 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ на общем собрании может быть принято решение об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков, которое оформляется протоколом в порядке, установленном п. п. 11 и 12 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Отдельное соглашение об определении размера долей в праве общей собственности заключается в случае выдела в счет долей земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.
2. О порядке определения и регистрации изменений размера доли при образовании земельных участков в счет соответствующей доли в случае, если размер земельных долей на находящийся в общей долевой собственности земельный участок выражен в гектарах
Согласно п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.
В соответствии с п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.
При этом способ выражения размера земельной доли при образовании соответствующего земельного участка определяется общим собранием участником общей долевой собственности или собственником земельной доли самостоятельно при ее выделении в порядке ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.
Следует отметить, что ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, определяющая в том числе вопросы, по которым общим собранием может быть принято решение, не предусматривает возможности принятия решения по вопросу изменения размера долей, не связанному с выделом соответствующих этим долям земельных участков. Исключение составляет случай приведения размера долей к одному выражению.
Таким образом, в общем случае способ выражения размера земельных долей или размер долей определяется решением общего собрания или решением суда. При выделении земельного участка в счет земельной доли в порядке п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ указанные показатели определяются собственником земельной доли самостоятельно, если они не были определены решением общего собрания или решением суда.
3. О лице, уполномоченном на обращение с заявлением в Росреестр по вопросу регистрации прав на образованные земельные участки
Согласно пп. 6 п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков.
Уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности (п. 4 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ).
4. По вопросу подтверждения факта использования земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством в целях предоставления его указанным лицам без торгов
В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок по основаниям, предусмотренным действовавшими на соответствующий момент требованиями закона (например, на условиях договоров аренды или безвозмездного срочного пользования и др.), факт использования этого земельного участка подтверждается соответствующими документами.
В случае если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство использовали находящийся в общей долевой собственности земельный участок без оформления соответствующих правоотношений в надлежащей форме, в орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о предоставлении земельных долей или земельных участков на льготных условиях, могут быть представлены любые материалы, подтверждающие такое использование (например, сведения об уплате земельного налога или иных платежей за землю, сведения о расходах в связи с обработкой земельного участка и внесением удобрений, проведением посевных работ и др.).
Следует отметить, что факт выделения в отдельный земельный участок части находившегося ранее в общей долевой собственности земельного участка и регистрации на него права муниципальной собственности не влияет на решение вопроса о льготном предоставлении такого земельного участка.
Право на льготное приобретение земельного участка ранее использовавшим его лицом сохраняется за указанным лицом в течение времени, определенного Федеральным законом N 101-ФЗ.
При возникновении спора по вопросу он должен рассматриваться в судебном порядке.
5. О порядке определения размера выделяемого в счет земельной доли (земельных долей) земельного участка с учетом состояния и свойств почвы при отсутствии соответствующего закона субъекта Российской Федерации
В соответствии с п. 5 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. Отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 7 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ).
При определении размеров выделяемых земельных участков следует учитывать следующее: происходило ли выделение с одновременным согласованием границ исходных земельных участков или без такового?
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 39 Федерального закона N 221-ФЗ в случае образования земельных участков с уточнением границ исходного земельного участка необходимо обязательное согласование местоположения границ земельных участков с лицами, указанными в ч. 3 ст. 39 указанного Закона.
В соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.
Таким образом, в указанном выше случае предметом проверки и основаниями для отказа в государственном кадастровом учете дополнительно могут стать следующие основания:
1) несоответствие образуемых земельных участков требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, в том числе требованиям о минимальных размерах земельных участков;
2) несоответствие образуемого земельного участка утвержденному общим собранием проекту межевания.
В случае выдела земельного участка в соответствии с п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ утвержденный общим собранием проект межевания отсутствует и согласование местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, его размеров и т. д. осуществляется в порядке, установленном ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Таким образом, основанием для отказа в кадастровом учете образуемых земельных участков в указанном случае будет нарушение требований к образуемым земельным участкам и требований к порядку согласования.
6. По вопросу согласования проекта межевания находящегося в общей долевой собственности земельного участка
Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером и утверждается решением общего собрания участников долевой собственности либо в случае, указанном в п. 4 ст. 13 настоящего Федерального закона, решением собственника земельной доли или земельных долей (п. п. 2 и 5 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей (далее также — исходный земельный участок или исходные земельные участки), органу местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения каждого исходного земельного участка возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.
Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения (п. 6 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ). В этом случае участники общей долевой собственности направляют свои возражения не кадастровому инженеру, а заявляют их на общем собрании.
Таким образом, в случае если проект межевания утвержден общим собранием участников общей долевой собственности, возражения участников общей долевой собственности, проголосовавших «против», не являются препятствием для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания.
В случае, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ (при утверждении проекта межевания решением собственника земельной доли или земельных долей), проект межевания подлежит согласованию с участниками долевой собственности, предметом которого являются размер и местоположение границ выделяемого земельного участка (п. 9 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка (п. 14 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с п. п. 9 — 11 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка (п. 12 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ).
Таким образом, в случае, если в течение установленного Федеральным законом N 101-ФЗ срока в адрес кадастрового инженера или уполномоченного органа возражения по проекту межевания не поступят, такой проект будет считаться согласованным и являться основанием для выдела соответствующего доле земельного участка.
В случае если в адрес либо кадастрового инженера, либо уполномоченного органа в установленные сроки будут направлены возражения по проекту межевания, вопрос о его согласовании должен рассматриваться в судебном порядке в соответствии с п. 15 ст. 13.1 Федерального закона N 101-ФЗ.
Таким образом, в случае выдела земельного участка в счет земельной доли без утвержденного общим собранием проекта межевания в порядке, предусмотренном п. 4 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ, возражение любого участника общей долевой собственности, поступившее и оформленное в установленном законом порядке, является препятствием для выдела земельного участка.
Выделение земельного участка в соответствии с проектом межевания в этом случае возможно только при условии отзыва возражений направившими их лицами либо по решению суда.
Необходимость обращения «несогласного» лица в суд для «оформления» своих возражений в данном случае отсутствует, так как в соответствии с Федеральным законом N 101-ФЗ ему достаточно направить свои возражения в установленные сроки кадастровому инженеру либо уполномоченному органу, либо заявить о своем несогласии на общем собрании.
В случае если имеется возражение по вопросу выдела земельного участка, судебное решение, как было указано выше, является единственным способом для выделения земельного участка в соответствии с проектом межевания. Заинтересованным лицом в этом случае является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.
Таким образом, лицом, заинтересованным в обращении в суд по данному вопросу, является собственник подлежащей выделению в земельный участок земельной доли.
«Несогласное» лицо обращается в суд в случае, если выделение земельного участка осуществляется вопреки возражениям, заявленным им в установленные сроки и определенными в Федеральном законе N 101-ФЗ способами.
7. По вопросу компетенции общего собрания участников общей долевой собственности и особенностям владения, пользования, распоряжения находящимся в общей долевой собственности земельным участком
7.1. Пунктом 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ определены вопросы, по которым общее собрание может принять решение, обязательное для всех участников общей долевой собственности.
Пункт 1 ст. 14.1 устанавливает, что общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в п. 3 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ. Указанный перечень является закрытым.
7.2. По вопросу возможности принятия общим собранием решения по отмене решения, принятого общим собранием ранее, но в составе иных участников, сообщаем следующее.
Федеральный закон N 101-ФЗ не устанавливает требований по составу участников при определении вопроса о правомочности принятого собранием решения.
В соответствии с п. п. 5 и 8 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 20 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.
Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания.
Необходимость принятия решения, отменяющего ранее принятое решение, по мнению Департамента, отсутствует. В случае если решение принимается по тому же вопросу, достаточно принятия нового решения, которое «автоматически» отменяет ранее принятое по тому же вопросу решение.
7.3. Возможность принятия общим собранием решения по тому или иному вопросу определяется повесткой, перечень вопросов которой определяется заранее и подлежит предварительному опубликованию с тем, чтобы участники общей долевой собственности могли принять решение о целесообразности их участия в общем собрании.
В частности, п. п. 2 и 3 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что участники долевой собственности извещаются органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, о проведении общего собрания посредством опубликования соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации, и размещения такого сообщения на официальном сайте соответствующего органа местного самоуправления в сети Интернет (при его наличии) не позднее чем за сорок дней до дня проведения общего собрания. Не позднее дня опубликования сообщения о проведении общего собрания объявление также должно быть размещено на информационных щитах, расположенных на территории муниципального образования по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. О проведении общего собрания по предложению участника долевой собственности или лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, уведомляется в письменной форме. Указанные сообщение и уведомление о проведении общего собрания должны содержать в том числе повестку дня общего собрания.
Таким образом, свое несогласие с заключением договора аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или с его условиями участник общей долевой собственности может выразить на общем собрании, повестка дня которого предусматривает рассмотрение вопроса о заключении договора аренды земельного участка и его условия или изменении действующего договора аренды и его условий.
7.4. Что касается срока, в течение которого не согласный с заключением договора аренды участник общей долевой собственности может выделить свой земельный участок на основании п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, то указанный Федеральный закон таких сроков не устанавливает. Таким образом, выдел может быть произведен в течение срока аренды.
Вместе с тем необходимо учитывать, что до момента расторжения договора (т. е. до момента выделения земельного участка в установленном порядке согласно п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ) арендатор земельного участка имеет право обрабатывать весь предоставленный ему на праве аренды земельный участок, а при «невыделении» соответствующего земельного участка на «несогласного» участника ложатся риски по возмещению возникших у арендатора в связи с этим убытков.
Учитывая изложенное, лицо, выразившее на общем собрании несогласие с заключением договора аренды или его условиями, становится заинтересованным в скорейшем выделении принадлежащей ему земельной доли в натуре.
7.5. В случае если земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, был передан в аренду ранее и срок его не истек и на общем собрании рассматривался вопрос об изменении его условий, на котором один или несколько участников общей долевой собственности заявили о своем несогласии с такими условиями, право на выход указанных лиц из договора аренды существует лишь в том случае, если общим собранием принято решение о заключении договора на новых условиях, или о внесении изменений в договор аренды в части его существенных условий.
В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об установлении новых условий договора путем внесения изменений в заключенный ранее договор аренды такие новые условия были внесены, т. е. практически был заключен новый договор, лица, заявившие о своем несогласии с условиями договора, имеют право выйти из него в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В случае если в результате рассмотрения общим собранием вопроса об изменении условий договора в заключенный ранее договор аренды такие новые условия внесены не были, т. е. договор продолжает действовать на старых условиях, его расторжение возможно по иным основаниям, предусмотренным Гражданским и Земельным кодексами Российской Федерации, и в ином порядке, чем предусмотрено п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В частности, в соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка, в соответствии с п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:
1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренных ст. 8 настоящего Кодекса;
2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными ст. 55 настоящего Кодекса;
6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными ст. 51 настоящего Кодекса;
7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в пп. 2 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Таким образом, в случае, если договор аренды был заключен ранее, срок его действия не истек и его существенные условия (в том числе размер арендной платы) не изменены, арендодатель не вправе требовать досрочного расторжения договора в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
В случае если договор аренды на новых условиях все-таки был заключен по решению общего собрания участников общей долевой собственности, то лица, выразившие несогласие с его условиями, вправе действовать в соответствии с п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101 -ФЗ.
7.6. Как было указано выше, срок, в течение которого участник общей долевой собственности, выразивший на собрании несогласие с заключением договора или его условиями, должен выделить соответствующий его доле земельный участок, Федеральным законом N 101-ФЗ четко не ограничивается.
Вместе с тем при «невыделении» соответствующего земельного участка на такого участника ложатся риски по возмещению возникших у арендатора в связи с этим убытков (например, проведение мелиоративных работ, посевных работ и др.).
7.7. Пунктом 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено, что договор аренды или залог прав аренды прекращается в отношении выделенного земельного участка. Таким образом, до момента расторжения договора (т. е. до момента выделения земельного участка в установленном порядке) арендатор земельного участка имеет право обрабатывать весь предоставленный ему на праве аренды земельный участок. Как было указано выше, при «невыделении» соответствующего земельного участка в разумные сроки на такого участника ложатся риски по возмещению возникших у арендатора в связи с этим убытков.
Кроме того, до завершения выдела земельной доли в соответствующий ей земельный участок невозможно определить местоположение образуемого земельного участка в границах находящегося в общей долевой собственности и переданного в аренду земельного участка.
7.8. Лицо, выразившее на общем собрании несогласие с заключением договора аренды или его условиями («несогласное лицо»), имеет право на выделение в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ лишь того количества долей, которые имелись у него на момент принятия общим собранием решения по вопросу аренды или ее условий.
В случае если «несогласное» лицо в дальнейшем приобрело доли у другого лица, голосовавшего «за» заключение договора («согласного лица»), то в отношении таких земельных долей действует следующее правило.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Указанное правило применимо также к случаю, когда собственник земельной доли не возражал против ее передачи в аренду от его имени уполномоченным лицом.
Такой подход обусловлен необходимостью соблюдения принципа стабильности гражданского оборота, неоднократно заявленного Конституционным Судом Российской Федерации.
Кроме того, поскольку ведение сельского хозяйства характеризуется сезонностью производства, исключительной зависимостью от погодных условий и длительным циклом оборота капитала, в целях планирования хозяйственной деятельности сельскохозяйственный товаропроизводитель — арендатор земельного участка по итогам проведения общего собрания участников общей долевой собственности должен иметь информацию о размере возможного уменьшения площади арендуемого участка (в результате выдела «несогласных»).
Обратный подход привел бы к нарушению баланса интересов арендатора и арендодателей в пользу последних.
Федеральный закон N 101-ФЗ предусматривает, что вопросы распоряжения земельными участками, находящимися в общей долевой собственности (в том числе их передача в аренду), принимаются общим собранием участников общей долевой собственности.
В соответствии с п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ вопрос о выделе участка в счет земельной доли в случае несогласия с заключением договора аренды или изменением его условий должен быть заявлен на общем собрании, решающем вопрос о заключении договора аренды или изменении его условий.
Учитывая, что Федеральный закон N 101-ФЗ не регламентирует сроки и процедуру выдела земельных участков в счет земельных долей в соответствии с п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, в целях соблюдения равной защиты интересов арендатора и арендодателя следует руководствоваться нормами Земельного кодекса Российской Федерации.
В частности, по смыслу п. 4 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельной доли (земельных долей), не согласный с заключением или изменением договора аренды и голосовавший на собрании «против» такого заключения (изменения), обязан заблаговременно известить арендатора о намерении выделить участок в счет своей земельной доли (земельных долей), а сам выдел производить с таким расчетом, чтобы не препятствовать арендатору земельного участка завершить все сельскохозяйственные работы на выделяемой части.
Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошло изменение состава участников общей долевой собственности (в том числе если некоторые из них выбыли, или некоторые продали, а другие приобрели часть земельных долей), это не является основанием для изменения или расторжения такого договора как полностью, так и в части.
Следовательно, в случае, если участник общей долевой собственности, голосовавший против заключения аренды или изменения ее условий, в дальнейшем приобрел дополнительные доли, выделить такие земельные доли в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ, он может исключительно по истечении срока заключенного ранее договора аренды либо в случае изменения условий заключенного ранее договора аренды, если он, как новый собственник земельной доли, выразит несогласие с такими условиями.
7.9. Федеральный закон N 101-ФЗ, устанавливая по сути в п. 5 ст. 14 дополнительное основание для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, устанавливает условие — определенный процессуальный порядок для расторжения договора: участник общей долевой собственности должен принимать участие в решении по данному вопросу и определенно выразить свою позицию по данному вопросу (не согласиться с заключением договора аренды или его условиями).
Согласно п. 11 ст. 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ принятое общим собранием решение оформляется протоколом, следовательно, вышеуказанное обстоятельство должно быть отражено в протоколе.
Таким образом, возможность выделения земельных участков в счет долей в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ существует исключительно при соблюдении определенных этим пунктом условий.
7.10. В соответствии с п. 5 ст. 24.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ наличие зарегистрированного договора аренды земельного участка не является препятствием для регистрации перехода права собственности на земельную долю в составе данного земельного участка.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, если договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, был заключен и в течение срока договора аренды произошли изменения в составе участников общей долевой собственности, это не является основанием для изменения или расторжения такого договора.
Другими словами, до истечения срока договора аренды земельного участка или изменения его условий любой уполномоченный правообладатель земельного участка (заключивший указанный договор или приобретший право на земельный участок после заключения такого договора) следует воле правообладателя, заключившего договор.
В случае если собственник земельной доли на общем собрании согласился с передачей земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в аренду (или с условиями договора), но впоследствии продал свою земельную долю иному лицу, новый собственник земельной доли не вправе выделить указанную земельную долю до окончания действия договора аренды либо до момента изменения условий договора.
По истечении действия договора аренды либо в связи с изменениями условий договора должно проводиться общее собрание участников общей долевой собственности, на котором новый правообладатель земельной доли может заявить о своем несогласии с заключением договора аренды либо его условиями и осуществить выдел соответствующей земельной доли в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ.
Основанием для выделения земельной доли «не согласным» с договором аренды находящегося в общей долевой собственности земельного участка или его условиями собственником такой земельной доли является протокол общего собрания, в котором, как было указано выше, необходимо указывать не только правообладателя земельной доли и его позицию по указанному вопросу, но и количество земельных долей, принадлежащих конкретному лицу на момент принятия общим собранием соответствующего решения.
Исключительно в этом случае будет соблюдено равновесие между интересами арендодателя и арендатора: по результатам общего собрания по вопросу передачи земельного участка в аренду или условий такой передачи арендатор будет обладать информацией о площади земельного участка, остающегося у него в аренду.
Кроме того, это позволит избежать ситуации, при которой лицо, голосовавшее на собрании против заключения договора, но впоследствии приобретшее права на земельные доли лиц, голосовавших «за» заключение договора, может вообще практически прекратить исполнение договора аренды земельного участка, выделив все скупленные им земельные доли.
По мнению Департамента, право на выделение земельной доли и определение количества подлежащих выделению земельных долей должно определяться на основании протокола, в котором указываются лицо, голосовавшее против заключения договора, и количество долей, которые могут быть выделены в порядке п. 5 ст. 14 Федерального закона N 101-ФЗ из состава находящегося в общей долевой собственности земельного участка.
Таким образом, лицо, голосовавшее на собрании против заключения договора, но впоследствии приобретшее права на земельные доли лиц, голосовавших «за» заключение договора, может выделить лишь то количество долей, которое принадлежало ему на момент принятия общим собранием решения о передаче земельного участка в аренду или об условиях договора аренды.
7.11. Возможность приобретения земельной доли без ее выделения в земельный участок предусмотрена для всех участников долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или граждан — членов крестьянского (фермерского) хозяйства, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности.
Причины, по которым участник общей долевой собственности отчуждает принадлежащую ему земельную долю, в данном случае значения не имеют. Федеральный закон N 101-ФЗ допускает оба предусмотренных п. 5 ст. 14.1 варианта определения кворума общего собрания.
При этом во избежание злоупотреблений и спорных ситуаций по конкретному вопросу целесообразно принять решение о способе голосования общим собранием в общем случае, а не только по конкретному вопросу.
Однако, по мнению Департамента недвижимости, с учетом особенностей возникающих отношений по использованию земельного участка, а также учитывая позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в Постановлении от 30.01.2009 N 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в связи с жалобой гражданки Л. Г. Погодиной», в случае, если участие в праве общей собственности на земельный участок определено в долях, более предпочтительным является способ голосования, учитывающий размер долей, принадлежащий голосующим.
Возможность выбора результата голосования путем проведения голосования по одному и тому же вопросу двумя способами исключена, так как до проведения голосования по содержательным вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, должны быть решены процедурные вопросы, в том числе о последовательности рассмотрения вопросов, о способе голосования и т. д.
Вместе с тем, как было указано выше, в результате системного толкования Федерального закона N 101-ФЗ и в связи с указанным Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, более предпочтительным является способ голосования, учитывающий размер «голосующих» долей.
8. По мнению Департамента, после вступления в силу Приказа Минэкономразвития России от 03.08.2011 N 388, утверждающего Требования к проекту межевания (далее — Приказ N 388), для государственной регистрации прав на образуемые земельные участки должны представляться документы, предусмотренные ст. 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (в ред. Федерального закона N 435-ФЗ). До вступления в силу Приказа N 388 государственная регистрация прав на образуемый земельный участок проводится в порядке, предусмотренном для государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые на основании проекта межевания, утверждаемого решением собственника земельной доли или земельных долей, с учетом того, что предоставление проекта межевания и документов, предусмотренных пп. 1 п. 3.1 ст. 22.2 Закона о регистрации, в указанном случае не требуется.
