Правовое положение членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении, по договору коммерческого найма

(Селиванова Е. С.) («Юридический мир», 2008, N 3)

ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ НАНИМАТЕЛЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ГРАЖДАН, ПОСТОЯННО ПРОЖИВАЮЩИХ С НАНИМАТЕЛЕМ В ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ, ПО ДОГОВОРУ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА

Е. С. СЕЛИВАНОВА

Субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании договора найма жилого помещения, являются наймодатель и наниматель (п. 1 ст. 671 ГК РФ). С принятием части второй ГК РФ решение вопроса о фигуре нанимателя усложнилось тем, что законодатель по-разному подходит к определению стороны, противостоящей наймодателю. Дискуссия по вопросу о том, выступает ли на стороне нанимателя семья в целом как самостоятельное образование или участниками правоотношения являются члены семьи в договоре социального найма, дополнилась необходимостью дать правовую оценку новой категории участников наемного жилищного правоотношения, каковыми являются граждане, постоянно проживающие с нанимателем по договору коммерческого найма. И в договоре социального найма жилого помещения, и в договоре коммерческого найма жилого помещения мы имеем дело со сложным субъектом на стороне нанимателя. Однако сравнительный анализ данного субъекта позволяет сделать вывод, что законодатель по-разному подошел к определению его структуры. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Таким образом, законодатель делит всех членов семьи на три группы. К первой он относит детей, супруга (супругу), родителей, которые должны совместно проживать с нанимателем. В отличие от ЖК РСФСР 1983 г. из круга членов семьи нанимателя в новом ЖК РФ изъяты родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга. Ко второй группе членов семьи нанимателя относятся другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Для этой категории требуется наличие дополнительных условий. Они должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Ведение общего хозяйства с нанимателем означает, что у них совместный бюджет, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При соблюдении перечисленных условий к членам семьи нанимателя могут быть отнесены дети супруга нанимателя и ее (его) родители. Что касается родственников, то степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет. К третьей группе членов семьи нанимателя относятся иные лица. Они могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Например, к их числу можно отнести фактического супруга. В соответствии с п. 3 ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Причем необходимость такого включения не зависит от того, вселились ли они в жилое помещение вместе с нанимателем или были вселены позже после заключения договора. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (п. 3 ст. 672 ГК РФ, п. 2 ст. 69 ЖК РФ). Т. А. Семина, поддерживая сложившуюся в научной литературе точку зрения, отмечает, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Представляется, что члены семьи нанимателя являются участниками жилищного правоотношения. Их права и обязанности порождаются теми же основаниями, что и права и обязанности нанимателя. Действия нанимателя в отношениях с третьими лицами и с наймодателем должны быть согласованы со всеми членами семьи, в некоторых случаях с совершеннолетними членами семьи. Каждый член семьи нанимателя имеет самостоятельное независимое от прав нанимателя право пользования жилым помещением. Следует согласиться с точкой зрения, высказанной в научной литературе, что наниматель и члены его семьи представляют собой своеобразное социальное образование, сочетающее в себе признаки единого субъекта и самостоятельности входящих в него индивидов <1>. ——————————— <1> Вишневская И. С. Понятие и субъекты жилищного правоотношения // Северо-Кавказский юридический вестник. 1998. N 2. С. 77.

Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма (п. 4 ст. 69 ЖК РФ). Представляется необходимым поддержать предложение о включении в п. 4 ст. 69 ЖК РФ положения об обязательности заключения нанимателем жилого помещения с бывшим членом своей семьи, продолжающим проживать в жилом помещении, соглашения, в котором обязанности бывшего члена семьи нанимателя конкретизировались бы определенным объемом участия <2>. ——————————— <2> Семина Т. А. Указ. соч. С. 40.

Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (п. 1 ст. 70 ЖК РФ). Письменное согласие о вселении нового члена семьи нанимателя представляет собой юридический факт, направленный на изменение жилищных прав и обязанностей. Если кто-то из проживающих с нанимателем членов его семьи возражает против вселения нового лица в качестве члена семьи, жилищные права у такого гражданина не возникнут. Учитывая правовое положение бывших членов семьи нанимателя, их мнение должно учитываться при принятии решения о вселении нового лица в качестве члена семьи нанимателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Это право наймодателя аналогично существовавшему праву отказа в советский период в прописке из-за нарушения нормы жилой площади, которая по размеру выше современной учетной нормы и носила жилищно-санитарный характер <3>. ——————————— <3> Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М., 2006. С. 136.

Вселяемый новый член семьи должен быть внесен в договор социального найма жилого помещения. Вселившееся в качестве нового члена семьи лицо приобретает равные права и обязанности с остальными членами семьи нанимателя. Новый ЖК РФ не предусмотрел возможности изменения данного правила соглашением сторон, что было предусмотрено ЖК РСФСР 1983 г. А. Ф. Ефимов пишет, что «именно с момента внесения изменений в договор социального найма возникает право на жилое помещение нового члена семьи» <4>. ——————————— <4> Толчеев Н. К., Ефимов А. Ф. Настольная книга судьи по жилищным спорам. М., 2007. С. 99.

Т. А. Семина обращает внимание на то, что в судебных решениях указывается, что член семьи нанимателя приобретает право пользования жилым помещением только тогда, когда он реально вселился в жилое помещение и проживал в нем <5>. ——————————— <5> Семина Т. А. Указ. соч. С. 39.

Представляется, что однозначно можно лишь утверждать, что без получения в установленной форме согласия членов семьи нанимателя, наймодателя жилищные права на жилое помещение у вновь вселившихся в качестве членов семьи нанимателя не возникнут. Невключение в договор социального найма жилого помещения гражданина в качестве члена семьи нанимателя не лишает его возможности в случае возникновения спора доказывать свой правовой статус. Применительно к договору коммерческого найма жилого помещения законодатель отказался от понятия «член семьи нанимателя» и ввел новое понятие «граждане, постоянно проживающие с нанимателем» (ст. 677 ГК РФ). Постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане приобретают равные с ним права по пользованию предоставленным по договору коммерческого найма жилым помещением, если они указаны в договоре найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Граждане, постоянно проживающие с нанимателем, с наймодателем в правоотношения не вступают, поскольку не участвуют в выработке условий и заключении договора. Согласно п. 2 ст. 677 ГК РФ отношения между нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими, определяются законом. Равные права граждан, совместно проживающих с нанимателем, по пользованию жилым помещением возникают у них только после указания их в качестве таковых в договоре коммерческого найма жилого помещения. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан должно производиться с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних такого согласия не требуется. В соответствии со ст. 679 ГК РФ не требуется при вселении данной категории граждан и соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, в отличие от вселения остальных граждан (ст. 679 ГК РФ). Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, вместе с ним проживающих. Однако их правовой статус может измениться, если данные лица заключат договор с нанимателем о солидарной ответственности перед наймодателем, известив его об этом. В таком случае в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ они становятся сонанимателями. Трансформация граждан, постоянно проживающих с нанимателем, в сонанимателей представляет собой один из видов замены нанимателя в договоре найма жилого помещения. Как общее правило в ст. 450 ГК РФ установлена презумпция, в соответствии с которой основанием изменения договора является соглашение сторон. В случае, когда наймодатель лишь уведомляется об изменении, происшедшем на стороне нанимателя, он не вступает в правоотношение с гражданами, проживающими совместно с нанимателем. Поэтому, на наш взгляд, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, заключившие с нанимателем договор о несении солидарной ответственности перед наймодателем, не приобретут равные права и обязанности с нанимателем, вытекающие из договора найма жилого помещения. Их отношения с наймодателем ограничиваются прямо указанной в п. 4 ст. 677 ГК РФ солидарной ответственностью. Для возникновения равенства в правах и обязанностях граждан, постоянно проживающих с нанимателем, и нанимателя п. 4 ст. 677 ГК РФ следует дополнить требованием о получении согласия наймодателя на изменение условия договора о стороне, ему противостоящей, то есть на трансформацию «граждан, постоянно проживающих с нанимателем», в «сонанимателей». Граждане, совместно проживающие с нанимателем, в отличие от сонанимателей, имеют равные с ним права только по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Применительно к жилому помещению право пользования может быть определено как право проживать в нем. Основанием возникновения права пользования жилым помещением нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, является договор найма. Право проживать в жилом помещении, принадлежащее гражданам, совместно проживающим с нанимателем, представляет собой самостоятельное, а не производное от прав нанимателя право. Свидетельством этому является то, что в случае смерти нанимателя или его выбытия, с одним из граждан, совместно проживавших с нанимателем, должен быть заключен договор найма по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 686 ГК РФ). В этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях. Анализ ст. 677 ГК РФ, таким образом, позволяет сделать вывод, что права граждан, совместно проживающих с нанимателем, и нанимателя равны только в пользовании жилым помещением. Если данные лица и наниматель на основании заключенного между ними договора и с согласия наймодателя станут сонанимателями, то они приобретут равные права и обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения в полном объеме. В ряде других статей главы 35 ГК РФ законодатель отходит от принципа равенства прав нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих, только по пользованию жилым помещением. В соответствии со ст. 679, 680 ГК РФ для вселения других граждан для постоянного проживания с нанимателем и временных жильцов требуется согласие лиц, совместно с нанимателем проживающих. В то же время обращает на себя внимание то, что в соответствии со ст. 685 ГК РФ на вселение поднанимателей согласия граждан, совместно с нанимателем проживающих, законодатель не требует. Не требуется согласия граждан, совместно проживающих с нанимателем, и на переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ). Оно не допускается без согласия нанимателя.

——————————————————————