(Ситдикова Л. Б., Петрова Е. С.) («Юридический мир», 2012, N 9)
СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА ВОЗМЕЗДНОГО ОКАЗАНИЯ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ
Л. Б. СИТДИКОВА, Е. С. ПЕТРОВА
Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, доктор юридических наук, профессор.
Петрова Екатерина Сергеевна, аспирант кафедры гражданского права и процесса Российского государственного социального университета.
В статье рассматриваются вопросы содержания договора возмездного оказания риелторских услуг. На основании проведенного анализа автором выделяется круг прав и обязанностей сторон (риелтора — исполнителя и заказчика — потребителя) в сфере оказания риелторских услуг.
Ключевые слова: риелторские услуги, договоры оказания услуг, сделки с недвижимостью.
Contents of contract of rendering of paid realtor’s services L. B. Sitdikova, E. S. Petrova
The article considers the issues of contents of contract of rendering of paid realtor’s services. On the basis of analysis the authors point out a number of rights and obligations of parties (realtor — executor and customer — consumer) in the sphere of rendering of realtor’s services.
Key words: realtor’s services, contract of rendering services, transactions with immovable property.
В соответствии со ст. 779 ГК РФ основной обязанностью исполнителя является оказание по заданию заказчика услуги. В ст. 780 ГК РФ закреплена обязанность исполнителя лично оказать услуги, если иное не предусмотрено договором. Таким образом, в качестве исключения из общего правила ст. 313 ГК РФ обязательству придается личный характер, т. е. установлен принцип недопустимости возложения исполнителем своих обязанностей на третье лицо, если такое право исполнителя специально не предусмотрено договором <1>. Такая позиция законодателя полностью отражает интересы заказчика риелторской услуги, который осуществляет свой выбор недвижимости, исходя, например, из хорошей репутации и известности на рынке юридического лица — риелторской фирмы или индивидуального предпринимателя, оказывающего риелторские услуги. ——————————— <1> Жмулина Д. А. Правовое регулирование деятельности по оказанию гостиничных услуг: Монография. М.: Волтерс Клувер, 2010. С. 78 — 79.
Поэтому риелтор при первой встрече с клиентом обязан представить полную информацию об оказываемых услугах; подтвердить свой квалификационный статус; сообщить клиенту информацию о наличии у него договора страхования профессиональной ответственности, наименование, адрес и телефон страховщика, у которого заключен договор о страховании профессиональной ответственности; информировать потребителя риелторских услуг о его правах, гарантированных действующим законодательством, нормативными актами и настоящими стандартами практики; обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риелторских услуг для совершения сделки; представлять клиенту достоверную и исчерпывающую информацию в отношении объекта сделки, которая может быть получена на основании действующего законодательства. Кроме договора оказания информационных и консультационных услуг, в зависимости от существа тех действий, которые необходимо совершать для клиента, может потребоваться заключение договора поручения согласно гл. 49 ГК РФ (например, в ходе совершения сделок с недвижимым имуществом риелтору необходимо совершить юридически значимые действия, а именно: приватизировать жилое помещение, приобрести права собственности на земельный участок, оформить наследство, осуществить регистрацию сделки с недвижимостью, представлять интересы клиента в суде и т. д.). В этом случае риелтор обязан предоставить правовую информацию, касающуюся юридически значимых действий, которые ему необходимо совершить для исполнения указаний клиента. Следует иметь в виду, что хотя риелтор и является профессионалом в своем деле, однако от него не требуются специальные знания, он не обязан предпринимать действия по выявлению скрытых дефектов объекта недвижимости и давать экспертные оценки по техническому состоянию объекта недвижимости, давать советы клиентам по вопросам, которые не обозначены в его обязанностях по условиям договора. Поэтому в договоре по оказанию риелторских услуг может быть предусмотрено право риелтора при наступлении определенных ситуаций (например, необходимы специалисты в той или иной области — эксперты, оценщики и т. д. или необходимо осуществить сделку в отношении объекта недвижимости в возможно короткие сроки) прибегать к помощи других риелторских фирм в процессе оказания услуг. В данном случае в договоре может быть предусмотрена обязанность риелторской фирмы сотрудничать с другими риелторскими фирмами при оказании услуг клиенту. При этом в договоре по оказанию риелторских услуг могут быть указаны конкретные организации (риелторские фирмы), в которые риелторская фирма может (либо должна) обратиться за помощью в оказании риелторских услуг клиенту. Другая риелторская фирма выступает как вспомогательный, дополнительный исполнитель. Основные договорные отношения по оказанию риелторских услуг складываются между клиентом и «основной» риелторской фирмой. У клиента в подобных случаях, как правило, нет договоренности на оказание риелторских услуг с другим исполнителем по договору. Если договором на оказание риелторских услуг предусмотрена обязанность риелтора обратиться в определенную риелторскую фирму за оказанием определенных услуг, то в этом случае обе риелторские фирмы будут действовать на равных правах при оказании риелторских услуг. В договоре должны быть достаточно подробно определены полномочия каждого из исполнителей услуг. Урегулирование этого вопроса в договоре позволит в будущем избежать ситуации, когда по причине ненадлежащего исполнения договора имущественную ответственность понесут обе фирмы-исполнителя. Передача риелтором прав и обязанностей по договору, заключенному им с потребителем, полностью или в какой-либо их части допускается лишь при наличии предварительного письменного согласия на это потребителя. В соответствии со ст. 313 ГК РФ другая риелторская фирма может исполнить определенную часть или полностью все обязательства первоначального риелтора. Разумеется, другая риелторская фирма должна добровольно согласиться на исполнение за должника всего по договору оказания риелторских услуг. На основании ст. 313 ГК РФ клиент обязан будет принять все исполненное «другой» риелторской фирмой по договору оказания услуг. Исходя из этого положения следует, что заказчик вправе требовать выполнения договора как со стороны исполнителя, так и со стороны третьего лица, но в любом случае ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательства по договору о предоставлении риелторских услуг несет исполнитель. В данном случае подразумевается ответственность риелторской фирмы за действия любого, кто по ее поручению должен будет оказать услуги клиенту, который приобрел соответствующее право. Резюмируя вышесказанное, необходимо проанализировать материалы судебной практики по данному вопросу. Так, ООО «КАССИ» обратилось в суд с иском к Кушнаревой Л. В. о взыскании денежной суммы за оказание услуг по договору на оказание услуг по организации и проведению продажи нежилого помещения. Ссылаясь на выполнение обязательств по договору оказания услуг и отказ Л. В. Кушнаревой от оплаты предусмотренной договором стоимости услуги, истец просил взыскать с ответчика стоимость услуги и понесенные судебные расходы. Решением Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону исковые требования удовлетворены в полном объеме. Не согласившись с решением, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой. В обоснование кассатор указал, что судом неправильно применены нормы главы 39 ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон при заключении договоров оказания возмездных услуг. Судом не дана надлежащая оценка доводам о том, что истец фактически не оказывал ответчику услуги и не представил доказательств оказания лично истцом. Представленный акт выполненных работ, составленный между ИП М. А. Суржиковым и ООО «КАССИ», не относится к отношениям сторон по делу, не определяет состав оказанных услуг. Ознакомившись с материалами дела, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия отменила решение районного суда по следующим основаниям. Спорные правоотношения возникли из договора от 4 декабря 2010 г., заключенного между Л. В. Кушнаревой и ООО «КАССИ», об оказании услуг. В соответствии с указанным договором ООО «КАССИ» обязалось организовать и провести сделку купли-продажи объекта недвижимости, принадлежащего Л. В. Кушнаревой, с последующей оплатой оказанных услуг. В спорном договоре условие о возможности передачи исполнителем своих обязанностей третьему лицу не предусмотрено. Услуга по договору была выполнена ООО «КАССИ» совместно с ИП М. А. Суржиковым по соглашению о совместной деятельности от 4 декабря 2010 г. Указанным соглашением стороны договорились, что объединяют свои усилия для дальнейшей организации и проведения сделки купли-продажи указанного объекта недвижимости. В силу ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Соглашение между истцом и ИП М. А. Суржиковым и акт выполненных работ таковыми доказательствами не могут быть признаны, поскольку исполнение договора оказания услуг третьими лицами, в силу ст. 780 ГК РФ, должно быть предусмотрено договором, а в указанном договоре такое условие не закреплено. Учитывая, что спорный договор ООО «КАССИ» не исполнялся, доказательства выполнения работ ООО «КАССИ» в материалах дела отсутствуют, судебная коллегия пришла к выводу об обоснованности отказа Л. В. Кушнаревой в порядке ст. 782 ГК РФ от исполнения договора и отсутствии оснований для взыскания с Л. В. Кушнаревой денежного вознаграждения по договору оказания услуг в пользу ООО «КАССИ». На основании вышеизложенного решение суда первой инстанции по приведенным основаниям подлежит отмене, исковые требования ООО «КАССИ» подлежат отклонению за недоказанностью доводов истца <2>. ——————————— <2> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 12.03.2012 по делу N 33-2932 // СПС «КонсультантПлюс: СудебнаяПрактика».
По нашему мнению, суду следовало бы исходить из общих правил, изложенных в ст. 313 ГК РФ, в ст. 780 ГК РФ, в которых установлен принцип недопустимости возложения исполнителем своих обязанностей на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично; в этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное им за должника третьим лицом. Исполнитель при представлении клиента принимает на себя обязательство защищать интересы клиента в рамках возмездного договора, заключенного между ними. Риелтор может, но не обязан: — давать оценку правоустанавливающих документов на объект недвижимости, если документы выданы органами государственной власти, оформлены надлежащим образом и их форма и содержание не противоречат действующему законодательству; — предлагать клиентам дополнительные гарантии в виде возможности страхования вещных прав на недвижимость в случае гибели или повреждения имущества у страховщика, который имеет государственную лицензию на осуществление данного вида страхования. Исполнитель обязан сохранять в тайне конфиденциальную информацию о клиенте и сделке как в течение срока действия договорных отношений с клиентом, так и после их прекращения. Он не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против клиента, в свою пользу или в пользу третьей стороны без согласия клиента. Разглашать конфиденциальную информацию клиента риелтор может в следующих случаях: — на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению суда; — когда риелтору стало известно о намерении клиента совершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого правонарушения; — когда риелтор вынужден защищать свои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении. В договоре возмездного оказания риелторских услуг клиенту отводится значимая роль, т. к. последний должен представить исходную информацию, поскольку конечный результат риелторской услуги зависит не только от исполнителя, но и от клиента. Поэтому, как правило, в обязанности клиента включаются представление документов для совершения сделки, оплата предоставляемых услуг и участие в отдельных юридически значимых действиях, таких, как нотариальное оформление доверенности, участие в показах, присутствие в регистрирующих органах и т. д. Для снижения определенного риска в договоре необходимо правильно сформулировать проблему (характеристика объекта недвижимости, его месторасположения, этажность, ценообразование, порядок расчетов, ипотека и т. д.). Как отмечает Р. И. Каримуллин, в определенной сфере оборота, в частности в сфере услуг, информационные возможности могут быть с самого начала распределены настолько неравно, что одна сторона не имеет опыта в данной области, а другая, предлагающая оказание услуг, выступает одновременно в роли профессионала и эксперта <3>. Поэтому риелтор вправе требовать от клиента исходную информацию для заключения с последним договора возмездного оказания риелторских услуг. ——————————— <3> Каримуллин Р. И. Права и обязанности сторон кредитного договора по российскому и германскому праву. М., 2001. С. 66.
Исходя из ст. 779 ГК РФ основной обязанностью заказчика является необходимость оплаты оказанной услуги. Оплата риелторских услуг исполнителя согласно ст. 781 ГК РФ осуществляется заказчиком в сроки и порядке, которые указаны в договоре. Однако, как нами отмечалось выше, срок и порядок оплаты услуг определяются на договорной основе. С согласия потребителя услуга может быть оплачена им при заключении договора в полном объеме, поэтапно или путем задатка <4>. ——————————— <4> Задаток — средство обеспечения исполнения обязательств, сущность которого определена нормами ст. 380 и 381 ГК РФ. Специфические черты данной меры, стимулирующей должника к исполнению обязательства, можно обозначить следующим образом. Задаток — денежная сумма (а не иное имущество либо имущественные права), передаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне. Задаток обеспечивает договорные обязательства. Денежная сумма, выступающая задатком, засчитывается в будущий платеж по договору. Одно из обязательств по договору, обеспеченному задатком, должно быть денежным.
Рассмотрим, насколько особенности правовой природы задатка находят отражение в типичных соглашениях о задатке, применяемых в риелторской деятельности. Анализ типовых документов, обычно применяемых в риелторской деятельности, позволяет сделать вывод о том, что задаток обеспечивает однородные обязательства сторон заключить в будущем договор купли-продажи. Очевидно, как указывает Ю. Нестерчук, «…обязательства «совершить сделку» и «подписать договор» по своей природе не являются денежными. Хотя, как далее констатирует автор, «…понятие «совершение сделки» исходя из ст. 153 ГК РФ может подразумевать и исполнение денежного обязательства: передача денежных средств будет выступать действием по прекращению обязательства (прав и обязанностей сторон)» <5>. Исходя из практической деятельности, риелторы руководствуются платежной функцией задатка и привязывают ее не к обеспечиваемым обязательствам, а к денежному, которое возникнет в будущем, — из подлежащего к заключению договора купли-продажи недвижимости. ——————————— —————————————————————— КонсультантПлюс: примечание. Статья Ю. Нестерчук «Задаток в риелторской деятельности» включена в информационный банк согласно публикации — «ЭЖ-Юрист», 2006, N 15. —————————————————————— <5> Нестерчук Ю. Задаток в риелторской деятельности // URL: http://portal-law. ru/articles/nedv/sdeli/zadatok_v_rieltorskojj_dejatelnosti (дата обращения: 30.03.2011).
В связи с оплатой услуг часто возникает вопрос об удержании риелтором всего полученного по сделке с клиентом. Удержание выражается в том, что риелтор, например купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, пока последний полностью не оплатит услуги. В подобном случае риелтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворение из этой суммы своего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. При подробном изучении ст. 359, 360 ГК РФ, если в договоре будет предусмотрен запрет на удержание риелтором, то данные правила названных статей не будут применяться к правоотношениям сторон и, соответственно, риелтор не может законно удерживать полученное им имущество клиента. Таким образом, в том случае, когда договор оказания риелторских услуг не был исполнен по причинам, зависящим от клиента (по вине клиента), за риелтором сохраняется право на вознаграждение, а также на возмещение понесенных расходов (п. 2 ст. 781 ГК РФ). Если в качестве клиента (потребителя) выступает продавец недвижимого имущества, то последний обязан передать его риелтору (например, жилое помещение для продажи), качество и характеристики которого заранее оговорены риелтором. Клиент также обязан предупредить риелтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемого жилого помещения и передать жилое помещение согласно условиям договора. Если же в качестве клиента (потребителя) выступает покупатель, то последний обязан в согласованное время прибыть на показ квартиры, а продавец — представить объект для показа, заполнить соответствующий акт в установленной форме с внесением своих замечаний по данному показу. Если замечания не будут занесены в акт или в другой документ, оформляемый по результатам показа, это лишает клиента (покупателя) письменного доказательства в возможном споре о соответствии показанного объекта заявленным им требованиям. В связи с тем, что исполнитель оказывает услуги, совершая определенные действия или осуществляя определенную деятельность, которая неотделима от его личности, завершение таких действий или соответствующей деятельности означает исполнение по договору. Поэтому договором могут быть установлены порядок и сроки представления отчета риелтора. Как правило, риелтор должен прилагать к своему отчету необходимые доказательства расходов, произведенных им за счет клиента в определенный период времени. Отчет риелтора должен быть принят клиентом в течение определенного договором срока, т. е. клиент имеет возможность проанализировать предоставленный риелтором отчет и выдвинуть имеющиеся у него возражения в случае несогласия с его деятельностью. Срок принятия клиентом отчета риелтора устанавливается соглашением сторон. Если это условие договора сторонами не определено, действует тридцатидневный срок, установленный законом. По истечении данного срока отчет считается принятым и риелтор получает право на вознаграждение и возмещение понесенных расходов. Следовательно, при непредставлении отчета у риелтора не возникает прав на вознаграждение и возмещение понесенных расходов, т. к. в данном случае отчет служит подтверждением выполнения риелтором условий договора. Следует отметить, что предметом договора возмездного оказания услуг всегда выступает совершение исполнителем определенных действий либо осуществление им определенной деятельности в отношении определенного заказчика, важнейшей его характеристикой является качество оказываемых риелторских услуг. Поэтому клиент имеет право на качественное оказание услуг риелтором. Требования о качестве услуг в каждом конкретном случае будут различными. Как правильно отмечает автор, «…они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре оказания услуг (т. е. будут зависеть от особенностей предмета договора)» <6>. ——————————— <6> Ситдикова Л. Б. Критерии оценки качества информационных услуг // Научные труды Российской академии юридических наук. Вып. 9. Том 2. М.: Юрист, 2009. С. 760 — 765.
