Законодательство РФ предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок. Хотя у арендодателя есть возможность гарантированно расторгнуть договор, предупредив арендатора в установленный срок, однако установление неопределенного срока может привести к серьезным проблемам, в том числе и при расторжении договора.
Основания для заключения
Законодательство РФ содержит два основания для заключения договора аренды на неопределенный срок:
— неуказание в договоре аренды срока такой аренды (п. 1 ст. 610 ГК РФ);
— пролонгация ранее действующего договора аренды при использовании преимущественного права (ст. 621 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что в случае, когда из договора аренды невозможно достоверно установить, на какой срок заключен такой договор, он будет считаться заключенным на неопределенный срок. Например, в п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 сказано: если в договоре аренды указано, что он действует до начала реконструкции сданного внаем объекта недвижимости, такой договор считается заключенным на неопределенный срок и его прекращение осуществляется по правилам абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ. Это связано с тем, что в силу ст. 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Поэтому при заключении договоров аренды необходимо очень корректно определять срок заключения такого договора, с тем чтобы в будущем не оказалось, что договор заключен на неопределенный срок по причине несогласования срока аренды.
Вместе с тем следует иметь в виду, что общие правила, поименованные выше, не распространяются на ситуации, когда такое ограничение прямо установлено законом. В частности, правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 ГК РФ) не применяются к договору проката (ст. 627 ГК РФ), договорам аренды транспортных средств с экипажем (ст. 632 ГК РФ), договорам аренды транспортного средства без экипажа (ст. 642 ГК РФ).
При неопределении срока в договоре найма жилого помещения договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Кроме того, ограничения могут быть предусмотрены и в иных законах РФ. В частности, ограничения на пролонгацию договора аренды муниципального и федерального имущества на неопределенный срок установлены Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции».
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
Согласно абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ, если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество (ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, п. п. 1 и 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).
В одном деле суд указал, что положения ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ не являются основанием для прекращения действия договора, поскольку были введены в действие после возникновения договорных правоотношений, и обратной силы не имеют. Данная позиция согласуется с правовой позицией, выработанной Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 28.12.2010 N 9143/10 (Постановление ФАС ЗСО от 12.07.2013 по делу N А27-17722/2012).
Порядок расторжения
При заключении договора аренды на неопределенный срок последний может быть расторгнут, как и любой другой договор аренды, по соглашению сторон в любой момент на условиях, определенных соглашением сторон, в одностороннем судебном порядке при наличии соответствующих условий, а также в порядке одностороннего отказа от исполнения договора (при наличии соответствующих положений в договоре).
Возможность одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подтверждается судебной практикой (Определение ВАС РФ от 23.08.2013 N ВАС-10796/13 по делу N А33-8577/2012).
Вместе с тем законодательство РФ устанавливает дополнительный способ расторжения договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии со ст. 610 ГК РФ такой договор может быть расторгнут при уведомлении арендодателем арендатора в установленный срок о расторжении договора.
Для расторжения договора аренды в установленном порядке необходимо направить соответствующее уведомление также в установленный срок. При этом уклонение арендатора от получения соответствующего уведомления суды расценивают как злоупотребление правом.
Так, в одном деле ФАС ВСО (Постановление от 13.06.2013 по делу N А33-14559/2012) со ссылкой на п. 2 ст. 54 ГК РФ и п. «в» ч. 1, ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» указал, что место нахождения юридического лица является одним из идентифицирующих признаков юридического лица, по данному адресу осуществляется связь с юридическим лицом.
В связи с этим правильными являются выводы апелляционного суда о том, что истец предпринял все возможные меры для уведомления ответчика об отказе от договора аренды; ответчик должен предпринять все разумные и достаточные меры для получения почтовой корреспонденции по месту своего нахождения и несет риски непринятия таких мер; неисполнение арендатором своей обязанности об уведомлении арендодателя об изменении своих реквизитов не может возлагать на истца каких-либо дополнительных обязанностей по розыску арендатора и вручению ему соответствующих уведомлений.
Вместе с тем при направлении уведомления о расторжении договора аренды арендодатель должен позаботиться о наличии доказательств направления такого уведомления с удостоверением того факта, что именно было направлено. Как правило, таким доказательством является опись вложения. Отсутствие указанных доказательств не позволит расторгнуть договор.
Суды, исследовав и оценив в порядке ст. ст. 65, 68, 71, 75 АПК РФ имеющиеся в деле документы, пришли к выводу об отсутствии в материалах дела бесспорных доказательств вручения предпринимателю уведомления о расторжении договора аренды (Постановление ФАС ДО от 16.07.2013 N Ф03-2966/2013 по делу N А51-20916/2012). При этом представленная в дело копия почтового уведомления была правомерно не принята судебными инстанциями в качестве такого доказательства уведомления ответчика о расторжении договора ввиду отсутствия оригинала соответствующего документа.
Более того, суды критически оценили доводы истца о том, что доказательством вручения ответчику уведомления о расторжении сделки является письмо управления, в котором соответствующее уведомление поименовано в качестве приложения, поскольку такое указание не может являться бесспорным доказательством получения самого уведомления от уполномоченного на расторжение сделки лица (нет описи вложения).
При этом арендодатель не лишен на будущее как возможности реализации права, закрепленного ст. 610 ГК РФ, при надлежащем уведомлении предпринимателя, так и определения судьбы спорного недвижимого имущества иным путем, включая заключение с ответчиком новой сделки, касающейся пользования спорным имуществом.
Из указанного следует: для того чтобы расторгнуть договор, заключенный на неопределенный срок, в одностороннем порядке, арендодатель должен:
— направить уведомление в установленный срок;
— иметь доказательства направления уведомления по юридическому адресу (либо адресу, указанному в договоре);
— иметь доказательства, что именно уведомление о расторжении было направлено арендатору.
Способы защиты
Рассматривая возможные способы защиты, необходимо учитывать, что для арендатора и арендодателя эти способы будут различными.
При отправке арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и при неосвобождении со стороны арендатора объекта аренды арендодатель вправе требовать от арендатора:
— уплаты арендных платежей за весь срок пользования объектом аренды. При этом встречаются позиции, согласно которым данные платежи взыскиваются именно как арендные (хотя фактически договор уже расторгнут). Правильной представляется позиция, когда такие средства взыскиваются как неосновательное обогащение;
— освобождения занимаемых помещений. Данное требование не стоит путать с виндикационным требованием, поскольку этот способ является вещно-правовым. При арендных отношениях используются обязательственные способы защиты, в рассматриваемой ситуации основанные на ст. 610 ГК РФ.
Указанный подход нашел отражение в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 16253/11 по делу N А40-132860/10-40-812.
Что касается позиции арендатора, то у него, как правило, один интерес — оставить договор действующим после получения уведомления о его расторжении. Избираемый арендатором способ защиты будет зависеть от субъектного состава: кто находится на стороне арендодателя, а также от совершенных со стороны арендодателя действий.
В частности, в случае, когда на стороне арендодателя выступает государственный орган или орган государственной власти, действия таких органов по расторжению договора, заключенного на неопределенный срок, могут быть оспорены в порядке главы 24 АПК РФ (либо может быть оспорено уведомление о расторжении договора как ненормативный акт). Данный вывод подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС ПО от 17.10.2013 по делу N А57-3636/2012).
Указанный вариант защиты представляется не совсем верным, поскольку в этом случае уведомление не отвечает критериям ненормативного правового акта. Однако анализ судебной практики показывает возможность применения данного способа защиты. Вместе с тем встречается и обратная практика, в соответствии с которой такой способ защиты характеризуется как неверный: Постановление ФАС ПО от 21.06.2013 по делу N А55-25220/2012. По указанному делу по требованию о признании незаконным решения государственного органа об одностороннем отказе от исполнения договора аренды земельного участка, признании договора аренды действующим было отказано, поскольку заявителем избран ненадлежащий способ защиты права с учетом того, что взаимоотношения сторон не вытекают из публичных полномочий государственного органа, а носят гражданско-правовой характер. Дело подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
Также встречаются варианты с требованием о признании договора действительным и действующим (Постановления ФАС ЗСО от 26.06.2013 по делу N А45-24711/2012, ФАС МО от 14.05.2013 по делу N А40-52129/12-7-479, ФАС ЦО от 19.11.2013 по делу N А62-7460/2012).
При рассмотрении указанных требований суды выясняют следующие обстоятельства:
— являлся ли договор заключенным на неопределенный срок (пролонгировался ли договор на основании ст. 621 ГК РФ);
— направлялось ли арендодателем уведомление о расторжении;
— соблюдены ли условия при направлении уведомления;
— получено ли уведомление арендатором.
При заключении договора аренды на неопределенный срок есть как положительные, так и отрицательные моменты. Для арендатора самым проблемным моментом в таком договоре является безусловное право арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть данный договор в любое время при уведомлении арендатора. При этом арендодатель должен иметь доказательства того, что он направил соответствующее уведомление арендатору, а тот его получил.
