ПРОБЛЕМЫ ПРИМЕНЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА ОТ 22 ИЮЛЯ 2008 Г.
N 159-ФЗ «ОБ ОСОБЕННОСТЯХ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА…»
А. А. СЕРГИЕНКО, Н. А. ЕМЕЛЬКИНА
Сергиенко Александр Анатольевич, прокурор Республики Мордовия, кандидат юридических наук.
Емелькина Наталья Анатольевна, начальник отдела по надзору за исполнением федерального законодательства, кандидат юридических наук.
В статье исследованы проблемы правового регулирования преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого государственного или муниципального имущества, предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Ключевые слова: договор аренды, арендная плата, преимущественное право, существенное нарушение договора аренды, субъекты малого и среднего предпринимательства.
Problems of application of Federal law of 22.07.2008 N 159-FZ «On peculiarities of disposition of immovable property…»
A. A. Sergienko, N. A. Emel’kina
The authors of the article study the problems of legal regulation of preemption right of subjects of micro and middle entrepreneurship with regard to acquisition of leased state or municipal property provided by Federal law of 22.07.2008 N 159-FZ. The conclusions made in the article may be used in law-application practice.
Key words: lease contract, lease fee, preemption right, material violation of lease contract, subject of micro and middle entrepreneurship.
Согласно Федеральному закону от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства должны в упрощенном порядке и со значительными преимуществами приобрести арендуемое на день вступления в силу настоящего Федерального закона (05.08.2008) недвижимое имущество в собственность.
Преимущественность права субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества состоит в том, что они вправе приобрести его по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Таким правом не обладают и субъекты малого и среднего предпринимательства, осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), и субъекты малого и среднего предпринимательства, указанные в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при ряде следующих условий.
Первое условие: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В силу п. 2 ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такие же положения применяются и к аренде нежилых помещений. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» введен в действие с 31 января 1998 г. С момента введения в действие указанного Закона, устанавливающего определенный порядок регистрации вещных прав на недвижимое имущество и обременений на него, такой порядок становится обязательным. Договор, не прошедший государственную регистрацию, считается незаключенным. Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей (1).
Предприниматель оспаривал законность решения об организации аукциона, поскольку не было учтено его преимущественное право на приобретение арендованного помещения. КУМИ города-курорта Анапа и предприниматель подписали договор аренды нежилого помещения от 28 сентября 2005 г. N 140 сроком действия с 1 сентября 2005 г. по 1 сентября 2010 г. Государственная регистрация указанного договора произведена 23 ноября 2005 г. Договор в силу статьи 651 ГК РФ считается заключенным с указанной даты. До заключения названного договора предприниматель подписал с ЗАО «Азово-Черноморское РАВС» договоры субаренды от 22 апреля 2003 г., 13 апреля 2004 г. и 26 мая 2005 г., которые являются незаключенными ввиду отсутствия государственной регистрации. При таких обстоятельствах суды пришли к выводу о том, что на дату принятия решения о приватизации спорных помещений путем аукциона у предпринимателя не возникло преимущественное право на приобретение их в собственность (2).
Надзорная практика свидетельствует о том, что большинство договоров аренды муниципального имущества не прошло государственную регистрацию.
Арендаторы даже при желании не имели возможности зарегистрировать право, поскольку местные администрации не зарегистрировали, в свою очередь, первичное право муниципальной собственности на сданное в аренду недвижимое имущество. Причиной этому послужило отсутствие достаточных бюджетных средств на уплату платежа за совершение регистрационных действий. Данное обстоятельство, по сути, лишает права большинство предпринимателей-арендаторов на преимущественное приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества, порождает судебные споры и недоверие к государству, огласившему такое право, но не гарантировавшему его.
На наш взгляд, в интересах поддержки предпринимателей и достижения обозначенной Законом N 159-ФЗ цели необходимо внести изменения в ст. 3, исключив из нормы «арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона» словосочетание «в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества». В этом случае исключительно для целей применения данного Закона факт аренды имущества как возмездного временного владения и (или) временного пользования непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого Закона будет признаваться государственными органами и органами местного самоуправления добровольно или в судебном порядке. Допустим, наличие арендных отношений с предпринимателем местные администрации могут подтвердить получением арендных платежей в течение указанного срока или арбитражный суд — определением, вынесенным по заявлению предпринимателя, об установлении факта и периода их уплаты. Подачу заявления с такими требованиями можно было рассматривать как способ защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).
Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ также идет на определенные отступления при разъяснении норм Закона, например о непрерывности временного владения и (или) временного пользования арендатором недвижимым имуществом, которое рекомендуется признавать таковым, несмотря на прекращение договора аренды данного имущества, при условии незначительности промежутка времени между его расторжением и заключением последующего договора его аренды, если в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись (3).
В судебной практике факты владения и пользования имуществом устанавливались, но для иных целей — для взыскания сумм неосновательного обогащения при отсутствии зарегистрированного права аренды, при этом наличие актов приема-передачи имущества в аренду, письменных договоров во внимание не принималось (4).
Действительно, без внесения в Закон изменений каждый случай незарегистрированного права аренды может рассматриваться как неосновательное обогащение, которое может повлечь последствия в виде необоснованно сбереженных денежных средств за пользование чужим имуществом по ст. 1102 (п. 1), 1105 (п. 2) ГК РФ.
Второе условие: отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, — на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Считаем, что Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 149-ФЗ прежнее условие Закона для реализации преимущественного права: арендная плата за аренду имущества должна была перечисляться надлежащим образом в течение трех лет — изменено обоснованно. Местные администрации произвольно толковали данную норму Закона и несвоевременную уплату арендной платы в виде просрочки даже на два дня использовали в качестве основания для отказа в преимущественном праве предпринимателя на приобретение имущества (5).
В соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности (ст. 401 ГК РФ). Основываясь на этих нормах ГК РФ, Департамент государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России высказал мнение о том, что в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства (6).
В гражданском законодательстве уже определено, что является существенным нарушением договора аренды — это неуплата арендной платы более двух раз подряд. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (п. 3 ст. 619 ГК РФ). Например, судом установлено, что существенным нарушением договора со стороны арендатора явилось невнесение арендных платежей в срок с января по май 2007 г., в связи с чем договор аренды подлежит расторжению, а ООО «Маркус» — выселению (7).
Таким образом, в вышеуказанной норме Закона считаем необходимым сделать ссылку на ст. 619 ГК РФ.
Третье условие: площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.
Законами субъектов Российской Федерации установлены предельные значения площади арендуемых помещений, которые, как правило, не могут превышать одной тысячи пятисот квадратных метров площади арендуемого недвижимого имущества для каждого субъекта малого и среднего предпринимательства, реализующего преимущественное право приобретения арендуемого имущества (8).
В том случае, если местные законодатели в установленный срок не определят предельные значения площадей арендуемого государственного и муниципального имущества, будут применяться предельные значения, установленные Правительством РФ. Законодательными органами субъектов РФ соответствующие законы приняты.
Четвертое условие: арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Рядом органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления утверждены перечни имущества, предназначенного для передачи во владение или долгосрочную аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, включающие в себя прежде всего нежилые помещения, уже находящиеся в аренде. Однако имеются субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, не утвердившие такой перечень вовсе ввиду отсутствия имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Вряд ли это оправданно, поскольку ст. 14, 17, 50 Федерального закона N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» создание условий для развития малого и среднего предпринимательства относят к вопросам местного значения, а в собственности муниципальных образований для этих целей может находиться соответствующее имущество. Отсутствие такого перечня, с одной стороны, не способствует развитию предпринимательства, а его наличие с включенным в него имуществом, с другой — исключает возможность отчуждения его предпринимателю. Органами местного самоуправления, например Республики Мордовия, считаем, правомерно и обоснованно в такие перечни включены здания упраздненных сельских школ. Они в разряд «свободных» включены в связи с недавним упразднением школ, в аренду сданы на срок, как правило, до одного года, не проданы из-за несостоявшихся аукционов в порядке приватизации по причине отсутствия покупателей.
Таким образом, неиспользование предпринимателями своего права преимущественного приобретения арендуемого государственного (муниципального) имущества во многом объясняется несоответствием положений Закона сложившимся в действительности арендным отношениям. Сформулированные выше предложения об изменении Закона относительно подтверждения наличия арендных отношений, когда право аренды не зарегистрировано, отсутствия задолженности по арендной плате, когда неуплата допущена два раза подряд, позволят приблизить его нормы к реальным условиям предпринимательской деятельности и привести их в согласие с Гражданским кодексом РФ. Следует отметить, что другие исследователи не касались обсуждения реализации норм Закона в этой части, и хотелось бы, чтобы оно нашло продолжение.
ЛИТЕРАТУРА
1. Определение ВАС РФ от 7 ноября 2008 г. N 14684/08.
2. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2009 г. по делу N А32-20638/2008-48/266.
3. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Вестник ВАС РФ. 2009. N 12.
4. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28 августа 2008 г. по делу N А43-34161/2006-41-721.
5. Решение Арбитражного суда Республики Мордовия от 18 февраля 2009 г. по делу N А39-3301/2008.
6. Письмо Минэкономразвития России от 18 февраля 2009 г. N Д05-879.
7. Определение ВАС РФ от 27 ноября 2008 г. N 14903/08.
8. Закон Республики Мордовия от 30 октября 2008 г. N 99-З «Об установлении предельных значений площади при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Мордовия или муниципальной собственности муниципальных образований Республики Мордовия, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества».
