Олеся Булгакова, консультант по правовым вопросам Управления жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области.
При заключении государственного контракта на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, в том числе в строящихся в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», у сторон сделки возникает вопрос о необходимости государственной регистрации заключаемого контракта в уполномоченном органе — Федеральной регистрационной службе. В каких случаях такая регистрация нужна, а в каких законодатель ее не требует?
В п. 1 ч. 9 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» стороной государственного контракта назван застройщик, который осуществляет строительство многоквартирных домов, указанных в ч. 5 ст. 20.1 Закона о реформировании ЖКХ.
Частью 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделка признается зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сделки с недвижимым имуществом подлежат госрегистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством (ст. 164 ГК РФ).
Регистрации подлежит
Рассмотрим критерии, при которых госконтракт подлежит госрегистрации.
Согласно ч. 1 ст. 1 Закона о долевом участии этот Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. ч. 3 и 4 ст. 4 Закона о долевом участии).
Данная норма корреспондирует с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, признается заключенным с момента его регистрации, если иное не оговорено Законом.
Договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок оплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре перечисленных условий он считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона о долевом участии).
Однако необходимо помнить, что в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 года, утвержденном Постановлениями Президиума ВС РФ от 4, 11 и 18 мая 2005 г., указано, что исходя из п. 2 ст. 27 Закона о долевом участии, вступившего в силу с 01.04.2005, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Закона о долевом участии. Поскольку иное не закреплено Законом о долевом участии, в случае если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, действие Закона о долевом участии не распространяется на отношения, обусловленные привлечением денежных средств граждан для долевого строительства названных объектов недвижимости.
В связи с принятием Закона о долевом участии возникла необходимость госрегистрации договоров участия в долевом строительстве, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены после 01.04.2005. В то же время в силу ч. 14 ст. 20.1 Закона о реформировании ЖКХ государственная регистрация государственного контракта не требуется.
Позиция судов
В Постановлении ФАС ПО от 13.05.2008 N А65-14109/2007 заявлено, что правоотношения по долевому участию в строительстве любых объектов недвижимости подпадают под действие Закона о долевом участии, а п. 3 ст. 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого Закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Кассационная инстанция заключила в Постановлении, что, оценивая договор о долевом участии в капитальном строительстве от 29.03.2005, суды квалифицировали его в качестве договора о совместной деятельности (простого товарищества), подчиненного правилам главы 55 ГК РФ, а также Закону РСФСР от 26.06.91 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Закону РФ от 25.02.99 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Исходя из п. 5.1 договора, устанавливающего право долевой собственности участников договора на объект как результат совместной деятельности, а также ст. 1042 ГК РФ, предполагающей равенство произведенных вкладов сторон, суды пришли к выводу, что имущество по результатам совместной деятельности должно было принадлежать сторонам в равных долях. Поскольку стороны взаимодействовали в рамках договора долевого участия в строительстве, заключенный ими договор в полной мере подчинен правилам Закона о долевом участии.
Как найти ответ
При решении вопроса о необходимости государственной регистрации государственного контракта обязательно следует выяснять, основан ли заключаемый госконтракт на договоре участия в долевом строительстве и распространяется ли действие Закона о долевом участии на отношения заключающих его сторон.
В ч. 2 ст. 3 Закона о долевом участии сказано, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Закона о долевом участии застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Кто такой застройщик?
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о долевом участии для целей данного Закона под застройщиком следует понимать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом о долевом участии для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Исходя из п. 1 ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик — создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить оговоренную цену.
Часть 1 ст. 4 Закона о долевом участии указывает, что по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить прописанную в договоре цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Возникли ли отношения, регулируемые Законом о долевом участии, применительно к строящемуся многоквартирному дому до заключения госконтракта на приобретение квартир в данном жилом доме?
По Закону о госрегистрации прав договоры участия в долевом строительстве подлежат государственной регистрации. Информация из ЕГРП, как следует из ст. 7 Закона о госрегистрации прав, носит открытый характер. Таким образом, лицо, желающее узнать, заключены ли договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов в строящемся многоквартирном доме, может получить данную информацию из ЕГРП в виде выписки установленной формы.
При заключении госконтракта нужно выяснить, возникли ли у застройщика, который осуществляет строительство многоквартирного дома, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве.
В случае осуществления застройщиком такого строительства многоквартирного дома с привлечением денежных средств граждан и (или) юридических лиц, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены после 01.04.2005, госконтракт на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах подлежит обязательной госрегистрации в Федеральной регистрационной службе (ее территориальных органах).
Если застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств единственного заказчика, то государственный контракт, заключаемый с таким застройщиком, государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (ее территориальных органах) не подлежит.
