АРЕНДА (ЛИЗИНГ): НДС В АРЕНДЕ, ЛИЗИНГЕ И ПЕРЕПРЕДЪЯВЛЕНИИ
КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
В. В. АВДЕЕВ
Арендные отношения пользуются огромной популярностью среди субъектов предпринимательской деятельности. Предоставляя свободное имущество в аренду, арендодатели с его помощью извлекают дополнительные доходы, а арендаторы, в свою очередь, за определенную плату получают возможность пользоваться чужими объектами движимого или недвижимого имущества.
В настоящей статье мы познакомим читателя с порядком обложения НДС у арендатора и арендодателя, а также рассмотрим вопросы перепредъявления коммунальных услуг, с которыми приходится сталкиваться при исполнении договора аренды.
Гражданско-правовые основы договора аренды определены нормами гл. 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Из положений указанной главы следует, что аренда представляет собой договор, по которому собственник (арендодатель) передает арендатору в срочное владение и пользование имущество, необходимое для самостоятельного ведения хозяйственной деятельности за соответствующую (арендную) плату.
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В силу ст. 608 ГК РФ арендодателем признается собственник имущества, но в некоторых случаях со стороны арендодателя могут выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В свою очередь, арендатором признается лицо, которое получает имущество во временное владение и пользование и платит за это арендную плату.
Гражданское законодательство позволяет арендовать практически любое имущество, сдача которого в аренду не запрещена или не ограничена законом: земельные участки и иные природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другие непотребляемые вещи.
Заключая договор аренды, стороны должны четко указать данные (наименование объекта аренды, его характеристику, для недвижимого имущества — его местонахождение и иные сведения), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре аренды условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, на это указывает п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Если договор аренды заключается более чем на год, то письменная форма является обязательной. Если же одной из сторон договора выступает юридическое лицо, то договор аренды заключается в письменной форме независимо от срока его действия.
В силу ст. 610 ГК РФ стороны самостоятельно определяют срок действия договора и закрепляют его в соглашении. В противном случае он признается заключенным на неопределенный срок. Для договора аренды, заключенного на неопределенный срок, характерны следующие особенности:
— каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а в случае аренды недвижимости — за три месяца;
— такой договор не подлежит государственной регистрации.
Следует иметь в виду, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для отдельных видов имущества.
В этих случаях, если срок аренды не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора, по истечении предельного срока, установленного законом, договор прекращается.
Договор, заключенный на срок, превышающий установленный законом предел, считается заключенным на срок, равный предельному.
Аренда относится к типу возмездных договоров, причем порядок, условия и сроки уплаты арендных платежей обычно устанавливаются самим договором. Если эти моменты в договоре отсутствуют, то считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Обращаем ваше внимание на то, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Главой 21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) аренда отнесена к услугам, а в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация услуг на российской территории представляет собой объект налогообложения по НДС. Следовательно, при сдаче имущества в аренду у арендодателя возникает объект налогообложения, вследствие чего он обязан исчислить и уплатить налог в бюджет. Налоговая база определяется арендодателем в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ — исходя из договорной цены аренды без учета налога.
Обратите внимание! При передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется также в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ, на это указывает п. 5 ст. 155 НК РФ.
При определении даты возникновения налогового обязательства при сдаче имущества в аренду арендодатель руководствуется нормами ст. 167 НК РФ. Напомним, что в силу п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы признается наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Следовательно, моментом определения налоговой базы по НДС при сдаче имущества в аренду является наиболее ранняя из дат: день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг либо последний день месяца, в котором оказываются услуги, независимо от последующих сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.
В силу п. 3 ст. 168 НК РФ арендодатель обязан выставить арендатору счет-фактуру в срок не позднее пяти календарных дней, считая со дня оказания услуги.
Если арендная плата перечислена арендатором заранее, то в течение пяти календарных дней с момента получения аванса арендодатель выставляет арендатору авансовый счет-фактуру. Такая обязанность по выставлению авансовых счетов-фактур арендаторам появилась у арендодателей лишь с 1 января 2009 г. Ранее при получении арендной платы авансом арендодатель выписывал счет-фактуру на аванс в одном экземпляре, т. к. арендатор не вправе был получить вычет по сумме НДС, перечисленного в составе аванса арендодателю.
С 1 января 2009 г. после вступления в силу Федерального закона от 26 ноября 2008 г. N 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» порядок исчисления НДС при авансовых платежах претерпел существенные изменения. Теперь покупатели товаров (работ, услуг), приобретающие их на условиях предварительной оплаты, в т. ч. и арендаторы, имеют право воспользоваться налоговым вычетом по сумме НДС, уплаченной поставщику в составе авансового платежа.
Так как обычно договором предусматривается помесячное оказание услуг, то при сдаче имущества в аренду счет-фактура выставляется арендодателем не позднее 5-го числа месяца, следующего за месяцем предоставления имущества в аренду. Выставление счета-фактуры при сдаче имущества в аренду ранее указанного срока неправомерно, такого же мнения придерживается и Минфин России в своем Письме от 8 февраля 2005 г. N 03-04-11/21. Аналогичную точку зрения разделяют и суды, о чем свидетельствует Постановление ФАС Центрального округа от 14 августа 2008 г. по делу N А48-85/08-8.
Если в нарушение этого порядка арендодатель выставит счет-фактуру за квартал (сейчас исключительно все налогоплательщики уплачивают НДС поквартально), то не исключено, что у арендатора возникнут проблемы с вычетами. Ведь в силу ст. 169 НК РФ основанием для применения налогового вычета по НДС являются счета-фактуры, оформленные и выставленные в надлежащем порядке.
Обратите внимание на то, что при сдаче имущества в аренду иностранным гражданам или организациям, аккредитованным в Российской Федерации, услуги арендодателя освобождаются от налогообложения НДС, на это указывает п. 1 ст. 149 НК РФ. Причем данная льгота является обязательной и применяется независимо от желания собственника имущества.
Правда, следует иметь в виду, что эта льгота используется лишь тогда, когда законодательство соответствующего иностранного государства предусматривает аналогичные нормы для российских граждан и фирм или аналогичные правила предусмотрены международным договором Российской Федерации.
Если объект аренды используется арендатором для осуществления деятельности, облагаемой НДС, то на основании п. 2 ст. 171 НК РФ сумма налога, предъявленная арендодателем к оплате, после принятия услуг аренды на учет принимается к вычету. Конечно, при условии, что у арендатора соблюдены все остальные условия для применения вычета.
Если арендуемое имущество используется арендатором для осуществления деятельности, не облагаемой НДС, или для осуществления операций, освобожденных от налогообложения, то арендатор на основании п. 2 ст. 170 НК РФ учитывает «входной» НДС в стоимости приобретенных арендных услуг.
Но если при сдаче в аренду движимого имущества вопросы налогообложения НДС у арендодателя и арендатора более или менее понятны, то при аренде недвижимости (зданий, сооружений или их частей) головной болью арендатора становится вопрос компенсации коммунальных расходов. Несмотря на то что коммунальные службы могут заключать прямые договоры с арендаторами, они предпочитают работать с собственниками арендуемого имущества. При этом свои услуги согласно договорам, заключенным с арендодателем, они отпускают собственнику имущества, который, в свою очередь, передает их (не являясь поставщиком) фактическому потребителю — арендатору.
Чтобы не нести экономических потерь, стороны договора аренды обычно сразу оговаривают порядок расчетов по коммунальным платежам, причем стороны договором аренды могут закрепить условие, что коммунальные услуги либо включаются в арендную плату, либо уплачиваются отдельно.
Рассмотрим вопросы налогообложения НДС для обоих вариантов.
1. Коммунальные услуги включаются в состав арендной платы.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться либо в фиксированной сумме, либо в «плавающей» — состоящей из двух частей: фиксированного размера арендной платы и переменной составляющей, складывающейся из коммунальных платежей.
Первый способ используется довольно редко. Ведь тарифы на коммунальные услуги постоянно растут, кроме того, при заключении договора стороны еще не знают, в каком объеме коммунальные услуги будут фактически потребляться арендатором. Следовательно, рассчитать заранее размер фиксированного арендного платежа, покрывающего все расходы арендодателя на оплату коммунальных услуг при исполнении договора, вряд ли возможно. Изменить же в течение года размер арендной платы стороны не вправе, запрет на это установлен п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Поэтому обычно в договоре аренды стороны предусматривают не сам размер арендной платы, а методику ее исчисления, вследствие чего изменение в течение года переменной составляющей арендной платы не означает пересмотра цены договора аренды, ведь механизм определения размера арендной платы остается прежним.
При «плавающей» арендной плате все суммы, поступающие арендодателю от арендатора, в т. ч. и коммунальные платежи, признаются его доходом от сдачи имущества в аренду.
В силу ст. 146 НК РФ арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС и платит его в бюджет. Счет-фактура выставляется арендодателем арендатору на всю сумму арендной платы (включая сумму коммунальных платежей), причем отдельной строкой «коммуналка» не выделяется.
Арендодатель, получивший на свое имя счета-фактуры от коммунальщиков, вправе принять к вычету НДС, указанный в их счетах-фактурах, в полном объеме. Ведь если коммунальные платежи, полученные от арендатора, включаются в его доходы, то он вправе признать коммунальные услуги, потребленные арендатором, своими расходами (Письмо ФНС России от 4 февраля 2010 г. N ШС-22-3/86@).
Аналогичного мнения придерживаются и арбитры в Постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 г. по делу N А63-8994/2004-С4-9, ФАС Северо-Западного округа от 10 января 2007 г. по делу N А05-7971/2006-13, от 4 июля 2007 г. по делу N А56-38904/2006.
Арендатор, получивший от арендодателя счет-фактуру по услугам аренды (на всю сумму, включающую коммунальные платежи), в общем порядке на основании ст. ст. 171 и 172 НК РФ вправе принять к вычету сумму НДС, указанную в счете-фактуре арендодателя. Аналогичного мнения придерживаются и судьи, в качестве примера можно привести Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2009 г. N КА-А40/3091-09 по делу N А40-24550/08-14-79, Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2008 г. N КА-А40/7882-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26 июня 2008 г. N Ф08-3507/2008 и др.
2. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно от арендной платы.
Если же коммунальные платежи не включены в арендную плату, то наиболее безопасным вариантом возмещения коммунальных расходов арендодателя является заключение договора аренды с элементами договора посредничества. То есть в договоре аренды заранее предусматривается, что арендодатель как посредник, действующий от своего имени, но в интересах арендатора, приобретает для него коммунальные услуги.
Кроме того, как вариант, может заключаться и отдельный посреднический договор. Не забудьте, что услуги посредника возмездны, поэтому в смешанном договоре аренды должно быть предусмотрено вознаграждение посредника, либо отдельный посреднический договор должен предусматривать оплату услуг арендодателя, оказывающего посреднические услуги для арендатора.
Причем т. к. коммунальщики выставляют свои документы на имя собственника имущества, то вариантами посреднического соглашения, заключенного между арендодателем и арендатором, могут быть либо договор комиссии, либо договор агентирования, в котором агент действует от своего имени, но в интересах принципала.
В этом случае арендодатель будет выставлять на имя арендатора два счета-фактуры: один от своего имени на услуги аренды, второй — от своего имени на коммунальные услуги. Причем счет-фактура, выставленный арендатору по коммунальным услугам, выписывается арендодателем на основании данных счета-фактуры, выставленного поставщиком коммунальных услуг на имя самого арендодателя. Этот счет-фактура в книгу покупок арендодателя не вносится, а подшивается в журнал учета полученных счетов-фактур. Именно такой порядок выставления счетов-фактур налогоплательщиками НДС, участниками посреднических соглашений предусмотрен Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 декабря 2000 г. N 914 (далее — Правила).
При такой схеме возмещения коммунальных расходов сумма, поступившая от арендатора в возмещение коммунальных услуг, не является доходом арендодателя. Поступившие суммы учитываются в учете арендодателя как отдельные хозяйственные операции.
В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение, которое становится доходом от обычных видов деятельности.
При перепредъявлении коммунальных услуг у арендодателя снимаются риски, связанные и с налогом на прибыль, и с НДС, а также связанные с возможным признанием сделки ничтожной в соответствии со ст. ст. 166 — 181 ГК РФ, а также риски уголовной ответственности, наступающей по ст. 171 «Незаконное предпринимательство» Уголовного кодекса Российской Федерации (в части перепредъявления услуг связи).
Однако при такой схеме у арендодателя, помимо обязанности начисления НДС с суммы арендной платы, возникает обязанность по начислению налога с суммы своего посреднического вознаграждения.
При использовании такой схемы возмещения коммунальных услуг арендатор по счету-фактуре, перевыставленному арендодателем, вправе применить вычет по сумме «входного» налога. Аналогичного мнения придерживаются и суды, в частности такой вывод следует из Постановления ФАС Северо-Западного округа от 8 сентября 2008 г. по делу N А66-109/2008. Кроме того, арендатор вправе получить вычет и по счету-фактуре, выставленному арендодателем арендатору на сумму своего посреднического вознаграждения.
Мы не случайно отметили, что компенсировать расходы на коммуналку следует именно в рамках договора посредничества. Отсутствие условия о посредничестве ведет к очень неблагоприятным последствиям для обеих сторон договора аренды.
У арендодателя
Оснований для перевыставления счетов-фактур на коммунальные услуги, полученных от коммунальщиков, в данном случае у собственника имущества нет, т. к. посредником он не является.
Напомним, что к договорам на оказание коммунальных услуг применяются нормы договора энергоснабжения (ст. 539 ГК РФ), заключаемого между энергоснабжающей организацией и абонентом.
Арендодатель не вправе выставлять арендатору счета-фактуры на коммунальные услуги, т. к. он не является энергоснабжающей организаций, а выступает абонентом по договору.
Как следует из Письма Минфина России от 31 декабря 2008 г. N 03-07-11/392, при получении денежных средств, перечисленных арендатором (субабонентом) в целях компенсации расходов арендатора (абонента) по оплате переданной арендатору электроэнергии, объекта налогообложения по НДС не возникает, т. к. объектом налогообложения является реализация товаров (работ, услуг). Компенсация коммунальных расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения, в силу чего арендодатель не вправе выставить арендатору соответствующий счет-фактуру на сумму потребленных коммунальных услуг.
Так как передача коммунальных услуг от арендодателя к арендатору не образует объекта налогообложения по НДС, то, соответственно, сумма «входного» налога, указанная в счете-фактуре, полученном от энергоснабжающей организации в части расходов арендатора, не может приниматься у арендодателя к вычету. «Входной» налог по коммунальным услугам, потребленным арендатором, арендодатель обязан учитывать в стоимости его услуг. Это вытекает из п. 2 ст. 170 НК РФ, кроме того, аналогичные разъяснения по этому поводу дают и столичные налоговики в Письме УФНС России по г. Москве от 21 мая 2008 г. N 19-11/48675, такой же точки зрения придерживается и Минфин России в Письме от 3 марта 2006 г. N 03-04-15/52.
Однако у арендодателя есть возможность оспорить такую точку зрения, основываясь на мнении арбитров, изложенном в Постановлении ФАС Уральского округа от 11 декабря 2008 г. N Ф09-9211/08-С2 по делу N А50-6668/08. По мнению суда, при выполнении всех необходимых условий в части применения вычетов арендодатель вправе принять к вычету весь «входной» налог, предъявленный к оплате коммунальщиками, а к возмещению предъявить арендатору лишь стоимость самой услуги, потребленной арендатором.
Аналогичные выводы сделаны в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 23 ноября 2009 г. по делу N А17-7511/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2009 г. по делу N А63-8994/2004-С4-9. Учитывая мнение контролирующих органов по данному вопросу, доказывать такой подход придется только в суде!
У арендатора
У арендатора ситуация не лучше. Так как компенсация расходов не образует у арендодателя объекта налогообложения по НДС, то счет-фактура им не выставляется. Отсутствие счета-фактуры не дает шансов арендатору на получение вычета. Причем, даже если в нарушение всяких норм арендодатель и выставит ему необходимый счет-фактуру, воспользоваться вычетом он все равно не сможет. Подтверждением тому являются разъяснения Минфина России в Письме от 14 мая 2008 г. N 03-03-06/2/51. Аналогичный вывод следует и из Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2008 г. N Ф04-5318/2008(10782-А46-40) по делу N А46-10952/2007.
