О НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТИ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
О. Г. ЕРШОВ
Ершов О. Г., кандидат юридических наук, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Омской академии МВД России.
Проблема правового регулирования отношений по долевому участию в строительстве в последнее время стала объектом пристального внимания не только со стороны судов, рассматривающих многочисленные споры о признании права собственности на объект долевого строительства, применении имущественных санкций к неисправному застройщику, понуждении к надлежащему исполнению сторонами обязательства, но и науки гражданского права. Осуществляются попытки провести исследование и установить юридическую природу договора участия в долевом строительстве, найти оптимальные способы защиты прав и охраняемых законом интересов дольщиков. В этой части нуждаются в осмыслении нормы ст. 19 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Речь идет о том, что в случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд с иском о признании сделки (договора участия в строительстве) недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае удовлетворения иска застройщик обязан возвратить дольщику вложенные ранее денежные средства и уплатить проценты в виде штрафной неустойки. Несомненно, признание сделки недействительной, а также применение последствий ее недействительности рассматривается здесь как один из способов защиты нарушенных прав лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство. Однако применение данного способа защиты вызывает некоторые сложности, связанные с квалификацией недействительности договора. Необходимо выяснить, в чем проявляется заблуждение стороны и является ли это достаточным для признания сделки недействительной. Интерес также представляет вопрос о том, какие характерные особенности имеют последствия признания сделки недействительной. Можно предположить, что исследование в этом направлении позволит не только расширить имеющиеся знания о недействительности договора участия в долевом строительстве, но и оценить в этой части эффективность норм законодательства. Исходной посылкой в решении проблемы является то, что требования участника, вкладывающего денежные средства в долевое строительство, о признании договора недействительным должны быть основаны на положениях ст. 178 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этой нормой, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Очевидно, что данная сделка является оспоримой, поскольку ее недействительность привязывается к решению суда, которое вступило в законную силу. Основанием признания сделки недействительной является не просто заблуждение, а заблуждение, имеющее существенное значение. Существенность в этом случае связывается с неправильным представлением природы сделки или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможность его использования по целевому назначению. Заблуждение стороны (дольщика), по сути, означает формирование неверного представления о предмете и природе договора участия в долевом строительстве. Сложность в том, что предмет и природа сделки представляют собой спорные категории науки. Здесь следует согласиться с А. Ю. Зезекало в том, что гражданское законодательство не раскрывает эти понятия, что влечет за собой многочисленные толкования и разночтения в доктрине и правоприменительной практике <1>. ——————————— <1> См.: Зезекало А. Ю. Заблуждение в тождестве предмета и в природе сделки: теория и практика // Вестник ВАС РФ. 2007. N 9.
Так, если предметом считать то, по поводу чего заключается сделка и на что направлена воля участников, в юридической литературе предмет сделки рассматривается как действия сторон по передаче имущества, выполнении работ и оказании услуг <2> либо объекты материального мира <3>. Однако предмет сделки должен отражать объект гражданского правоотношения. Обязательство, которое возникает в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, в качестве объекта предусматривает действия застройщика по выполнению строительных работ и передачу объекта долевого строительства. Следовательно, предмет договора участия в долевом строительстве имеет две составляющие: материальный объект в виде вновь построенной недвижимости, причем не всего здания (сооружения), а только лишь его части, и действия застройщика, которые направлены на строительство всего объекта недвижимости, а также на передачу части объекта дольщику соразмерно вложенным денежным средствам. В связи с этим можно утверждать, что заблуждение в предмете рассматриваемого договора должно быть связано с неправильным представлением того, что представляет собой объект долевого строительства, его характеристики, либо неверным пониманием действий совершаемых застройщиком. ——————————— <2> См.: Кашеварова Н. Деление недействительных сделок по действующему законодательству // Правовые вопросы недвижимости. 2004. N 2. <3> См.: Матвеев И. В. Правовая природа недействительных сделок. М., 2002. С. 139.
Заблуждение в природе договора участия в долевом строительстве должно означать неверное представление дольщиком сущности самого договора, а также правовых последствий, связанных с его заключением. В этой части нельзя признать убедительным мнение А. Эрделевского, полагающего, что заблуждение относительно правовой природы сделки означает заблуждение относительно содержания обязательственного правоотношения или прав и обязанностей сторон <4>. Права и обязанности сторон возникают позже, после заключения сделки или того момента времени, когда сделка состоялась как юридический факт. Элемент заблуждения присутствует до того, как сделка состоялась, или, по крайне мере, во времени совпадает с моментом заключения. Заблуждение в природе договора участия в долевом строительстве, скорее, связано с неправильным представлением его существенных или иных условий, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон. ——————————— <4> См.: Эрделевский А. Заблуждение относительно природы сделки // Бизнес-адвокат. 2001. N 19.
Основанием признания договора участия в долевом строительстве недействительным по причине того, что он был заключен под влиянием заблуждения, является нарушение застройщиком требований к проектной декларации. Если учитывать, что проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства, тогда необходимо признать, что заблуждение дольщика должно быть либо о деятельности застройщика, либо об объекте долевого строительства. Информация о застройщике включает в себя данные о его фирменном наименовании, организационно-правовой форме, государственной регистрации, учредителях, лицензии, финансовом положении по результатам текущего года, проектах строительства, в которых принимал участие застройщик. Проблема в том, что эта информация не отражает предмет договора участия в долевом строительстве и к действиям, которые совершает или обязан совершить застройщик, исходя из предмета договора, не относится. Следовательно, искажение этой информации нельзя рассматривать как заблуждение, имеющее существенное значение, что в конечном итоге должно исключать возможность удовлетворения требования дольщика о признании по данному основанию договора участия в долевом строительстве недействительным. Информация о проекте строительства включает в себя данные о: целях строительства, разрешении на строительство; правах застройщика на земельный участок; месте нахождения и количестве строящихся объектов недвижимости; составе общего имущества; планируемой стоимости; предполагаемом сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; перечне организаций, осуществляющих строительные работы; возможных финансовых рисках; способе обеспечения исполнения обязательств застройщика. Нетрудно сделать вывод о том, что эта информация также не относится к природе совершаемой сделки. В некоторой части данная информация позволяет дольщику получить общее представление об одном элементе предмета договора — материальном объекте долевого строительства. Фактически, учитывая предыдущие рассуждения, это означает то, что указанные в Законе о долевом строительстве основания для квалификации недействительности договора участия в долевом строительстве как заключенного под влиянием заблуждения должны признаваться недостаточными, что предопределяет необходимость совершенствования в этой части законодательства. Нуждаются в правовой оценке и последствия признания договора участия в долевом строительстве недействительным. В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить все полученное в натуре, например, когда полученное выражается в выполненной работе, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Закон о долевом строительстве предусматривает иные последствия, заменяя установленную ст. 167 ГК РФ двухстороннюю реституцию на возврат денежных средств дольщику и уплату процентов. Кроме того, п. 2 ст. 178 ГК РФ предусматривает, что сторона (в нашем случае дольщик), по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны (в нашем случае застройщика) возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло при наличии в действиях контрагента вины. Проблема в том, что объект долевого строительства обладает значительной стоимостью, которая может быть несопоставима с имущественными возможностями застройщика. Закон о долевом строительстве предусматривает обеспечение исполнения обязательства застройщика залогом объекта долевого строительства и земельного участка, на котором данный объект расположен, а также поручительством. Однако обратить взыскание на предмет залога или привлечь поручителя к субсидиарной ответственности невозможно на случай признания договора участия в долевом строительстве недействительным, поскольку судом не устанавливается факт неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком своего обязательства. Более того, учитывая, что залог и поручительство как способы обеспечения исполнения обязательства носят акцессорный характер, в соответствии с п. 3 ст. 329 ГК РФ, недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего обязательства, если иное не установлено законом. Иное Закон о долевом строительстве в настоящее время не устанавливает. Недействительность основного обязательства можно рассматривать как следствие признания договора участия в долевом строительстве недействительным. Следовательно, залог и поручительство в этом случае также утрачивают силу. Таким образом, анализ последствий признания договора участия в долевом строительстве позволяет сделать пока неутешительный вывод о том, что при отсутствии у застройщика необходимых денежных средств для возврата их дольщику и уплаты процентов применить установленные законом последствия в том виде, в котором они существуют, нельзя.
