О РАЗЛИЧИИ НОТАРИАЛЬНОГО УДОСТОВЕРЕНИЯ СДЕЛОК И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
В. К. АНДРЕЕВ
Андреев В. К., доктор юридических наук, профессор, заведующий кафедрой гражданского права Российской академии правосудия.
Статья посвящена вопросам различия нотариального удостоверения сделок и государственной регистрации.
Ключевые слова: нотариальное удостоверение сделки, государственная регистрация.
The article is devoted to the issues of the differences of the notarial certificate of transactions and state registration.
В проекте Закона «О внесении изменения в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», подготовленного ко второму чтению, наряду с сохранением уточнения норм о нотариальном удостоверении сделок и их государственной регистрации включена новая статья «Государственная регистрация прав на недвижимость», развивающая уже содержащееся в п. 2 ст. 8 ГК РФ положение о государственной регистрации прав на имущество. Однако в ней недостаточно четко проведено различие между государственной регистрацией прав на имущество, сделок, а также нотариальным удостоверением сделок. Более того, в новой редакции ст. 131 законопроекта «Государственная регистрация прав на недвижимость» перечислены вещные права, ограничение, возникновение, изменение, прекращение которых подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В отличие от ныне действующей ст. 131 в ней нет указания на государственную регистрацию сделок с недвижимостью, предусматривается, что и закон будет формулироваться как акт о регистрации прав на недвижимое имущество. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, обязан предоставлять информацию о произведенных зарегистрированных правах любому лицу. Заключение в п. 1 ст. 8.1 законопроекта положения о том, что в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и оформления имущества (прав на имущество), подлежат государственной регистрации, с одной стороны, расширяют это понятие, отождествляя их с имуществом (и вещи, и иное имущество, и вещные права — ст. 128 проекта изменений ГК РФ), а с другой стороны, обедняют возможное состояние прав на имущество, нет указания на возникновение изменения и прекращения прав на имущество. Таким образом, общей нормы о правах на имущество, подлежащих государственной регистрации, не получилось, поскольку в проекте ГК РФ нет иных прав на имущество, кроме прав на недвижимость, которые требовали бы государственной регистрации, которая носила бы удостоверяющий, а не информационный характер о наличии прав на имущество. Так, в соответствии с Федеральным законом от 2 октября 2012 г. N 166-ФЗ «О внесении изменений в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на праве собственности Федеральной нотариальной палаты создается единая информационная система нотариата, которая включает в себя реестры: 1) удостоверенных завещаний и удостоверений об отмене завещаний; 2) удостоверений доверенностей и уведомлений об отмене доверенностей; 3) открытия наследственных дел; 4) удостоверенных брачных договоров; 5) уведомлений о залоге движимого имущества. В соответствии со ст. 11.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» (в редакции от 2 октября 2012 г.) в случае, если договор о залоге движимого имущества нотариально удостоверяется, уведомление о залоге (например, автомобиля) направляется в обязательном порядке нотариусу, удостоверяющему этот договор, для регистрации в реестре уведомлений о залоге движимого имущества единой информационной системы нотариата. Сведения об уведомлениях о залоге движимого имущества, равно как об удостоверении, изменении или обмене завещаний после открытия наследства, могут быть получены любым заинтересованным лицом из единой информационной системы нотариата после 10 января 2014 г. В приведенном случае нотариальное удостоверение залога движимого имущества имеет информационное значение, и его недействительность не влечет недействительности основного обязательства (п. 2 ст. 320 ГК РФ). В этих случаях нет необходимости и ставить вопрос о ничтожности такого залога, поскольку на единую информационную систему нотариата возложена чисто информационная учетная функция. Совершенно другая ситуация складывается, когда речь идет о нотариально удостоверенной сделке и сделке (договоре), которая требует государственной регистрации. Не случайно, когда речь шла о подготовке указанного выше закона, высказывались и обсуждались предложения о возложении такой учетной функции на налоговые органы или органы государственной автомобильной инспекции. В ст. 163 проекта изменений ГК РФ предусмотрено, что «нотариальное удостоверение означает законность содержания сделки, а также права сторон на ее совершение…». Оно обязательно как в случаях, указанных в законе, так и в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Нотариальная форма сделки в этих случаях — непременный элемент сделки, несоблюдение которого ведет к ничтожности сделки (п. 1 ст. 158, п. 1 ст. 165 ГК РФ). Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Сторона, уклоняющаяся от нотариального удостоверения, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки (ст. 165 ГК РФ). В ст. 8.1 изменений ГК РФ предлагается дать более общее определение государственной регистрации прав на имущество, не связывая ее только с землей и другим недвижимым имуществом. В нее переносятся положения о принципах государственной регистрации прав на имущество, общие требования по ведению государственного реестра прав на имущество, которые сейчас находятся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Новеллой ст. 8.1 проекта изменений ГК РФ является норма о том, что, если основанием возникновения, изменения или прекращения права на имущество является сделка, право возникает, изменяется или прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а когда хотя бы одной из сторон является гражданин, такая сделка подлежит государственной регистрации. Подобная редакция законопроекта приводит к смешению функций органов государственной регистрации и нотариата. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 9 марта 2004 г. «О системе и структуре федеральных органов власти» федеральная служба (службы) осуществляет функции по контролю в установленной сфере деятельности, под которым, в частности, понимается регистрация актов, документов, прав, объектов, а также издание индивидуальных правовых актов. Нотариат, как следует из подп. «л» п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации, находится в ряду органов, отнесенных к судебным и правоохранительным, иногда нотариальное производство называется «предварительным правосудием» по гражданским делам. Федеральная нотариальная палата — это самостоятельное общественное объединение, действующее от имени государства, занимающееся защитой прав и законных интересов граждан и организаций. Нотариусы несут самостоятельную имущественную ответственность за нарушение прав граждан и организаций при осуществлении нотариальных действий. Нотариат, как уже указывалось, согласно ст. 163 проекта изменений ГК РФ проверяет законность содержания сделки к правам сторон на их совершение, т. е. условия его действительности. Поэтому возложение на орган, осуществляющий регистрацию прав на имущество, проверки законности соответствующей сделки (ч. II п. 4 ст. 8.1 проекта) является смешением функций регистрирующего органа и нотариата и противоречит положению ст. 163 проекта изменений ГК РФ. При таком изложении норм ст. 8.1 проекта сделка должна быть сначала нотариально удостоверена, а затем зарегистрирована. Однако формулировка п. 2 ст. 8.1 проекта о том, что «запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки через нотариуса», некорректна. Необходимо отметить, что процесс государственной регистрации сделок (договоров) полно урегулирован (ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, ст. 558 ГК РФ). В ст. 164 проекта изменений ГК РФ предусмотрена государственная регистрация сделок, суд вправе по требованию другой стороны внести решение о регистрации сделок. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, т. е. решение суда заменяет волю стороны в совершении сделок. В п. 3 ст. 433 ГК РФ предусмотрено, что «договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом». Наличие этой нормы не вызывается необходимостью, учитывая, что есть уже упоминаемая ст. 164 ГК РФ. В проекте изменений ГК РФ предложено дополнить ст. 425 ГК РФ п. 5 следующего содержания: «В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иным законом или договором, договор вступает в силу с момента нотариального засвидетельствования даты заключения договора». Непонятно, почему данное положение включено в ст. 425 «Действие договора», а не в ст. 433 «Момент заключения», хотя обязанность государственной регистрации договоров или их нотариального засвидетельствования ничего не добавляет к положениям ст. ст. 163 и 165 проекта изменений ГК РФ. Изложенное позволяет утверждать, что ст. 8.1 проекта изменений ГК РФ в предложенном виде не вносит ничего нового в правовом регулировании государственной регистрации прав на имущество, а приведет к затруднениям в правоприменении. Единственное рациональное положение о том, что «в случаях, когда хотя бы одной из сторон является гражданин, такая сделка, влекущая возникновение, изменение и прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена», можно было бы указать как требующее нотариального удостоверения. В связи с этим подп. 1 п. 2 ст. 163 дополнить абзацем следующего содержания: «в частности, сделка, направленная на возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимость, подлежащих государственной регистрации (статья 131), если одной из сторон является гражданин». Для установления различия нотариального удостоверения сделок и их государственной регистрации необходимо установить, существуют ли наряду с консенсуальными и реальными договорами регистрируемые договоры. Не имея намерения в рамках настоящей статьи подробно рассмотреть данную проблему, отошлем к сочинению Д. О. Тузова <1>. Д. О. Тузов доказывает, что «подлежащие государственной регистрации договоры с недвижимостью заключаются не в момент регистрации, как, казалось бы, следует из формулировки п. 3 ст. 433 ГК РФ, а в момент достижения сторонами соглашения или в момент передачи вещи, сопровождающей это соглашение, в зависимости от того, идет ли речь о консенсуальной или реальной модели» <2>. От себя добавлю, что нотариальное засвидетельствование даты заключения договора — не административный акт, чем является государственная регистрация, а элемент, внутренне присущий договору, его форме. Согласно п. 5 ст. 425 проекта изменений ГК РФ, договор вступает в силу с момента нотариального засвидетельствования даты заключения без каких-либо изъятий. ——————————— <1> Заметки о консенсуальных и реальных договорах: Сборник научных статей в честь 60-летия Е. А. Крашенинникова. Ярославль, 2011. С. 113 — 124. <2> Там же. С. 124.
