Батрова Т. А., доцент кафедры государственно-правовых и гражданско-правовых дисциплин Рязанского филиала МосУ МВД России, кандидат юридических наук.
При проектировании и строительстве жилых домов все чаще предусматривается отведение целого ряда помещений для коммерческого использования, что нередко порождает ряд серьезных проблем. Одна из них — распоряжение общим имуществом в жилом доме, которое не может осуществляться без согласия собственников. Однако то, что должно служить источником дохода, нередко становится их головной болью. Прежде всего это касается подвальных помещений, отчуждаемых застройщиком. Для придания совершаемым сделкам видимости законности он нередко выделяет соответствующие части подвалов в самостоятельные помещения и регистрирует их в этом качестве при сдаче дома в эксплуатацию, создавая условия для регистрации в последующем права собственности на них. При этом следует иметь в виду, что государственная регистрация права на недвижимое имущество, исходя из ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» <1>, является юридическим актом признания и подтверждения государством существования права и не подменяет основания его возникновения, поэтому при установлении порочности оснований государственной регистрации не может быть сохранена. ——————————— <1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
ТСЖ в этих условиях важно доказать, что спорные помещения являются частью общего имущества дома и в силу этого изначально принадлежат домовладельцам на праве общей долевой собственности, а следовательно, не могли являться самостоятельным предметом сделок по их отчуждению и принадлежать на праве собственности отдельным субъектам, в силу чего совершенные в отношении названных помещений сделки нельзя признать соответствующими закону и влекущими те правовые последствия, на которые они были направлены <2>. Однако следует иметь в виду, что при решении вопроса об оспаривании подобных сделок важно определить, действительно ли отчуждение этих помещений не делает невозможным эксплуатацию жилых помещений (квартир), а следовательно, могут ли они быть отнесены к общему имуществу кондоминиума. Если эти помещения являются изолированными и не затрагивают общих коммуникаций, то в иске будет отказано <3>. ——————————— <2> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2006 г. N А56-49663/2005; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2006 г. N А56-45090/04. <3> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 октября 2005 г. N КГ-А40/10349-05.
Определенные трудности возникают при взыскании сумм на содержание и капитальный ремонт общего имущества. Судебная практика в этом случае нередко идет по пути взыскания с собственников нежилых помещений сумм неосновательного обогащения <4>, обращая внимание на правильность определения их доли в общем имуществе <5> и соблюдение порядка установления тарифов. ——————————— <4> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 сентября 2006 г. N А44-5670/2005-11; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 января 2006 г. N А29-10812/2004-4э. <5> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 декабря 2004 г. N КГ-А40/11258-04; Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 января 2006 г. N А29-10812/2004-4э.
Очевидно, что подобные вопросы должны решаться на основе договоров с собственниками, но их заключение как раз и составляет основную трудность. В частности, предметом разногласий становятся: — сроки внесения платежей (наименее болезненный); — размер платежей; — перечень услуг, оказываемых ТСЖ в рамках оплаты за содержание и ремонт общего имущества; — сама плата за содержание и ремонт общего имущества. Вопрос о размере платежей имеет несколько аспектов, порождаемых очевидным конфликтом интересов: ТСЖ стремится получить максимальный доход, собственник — сократить расходы. На первый взгляд все предельно просто: собственник обязан нести бремя обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме в размере, пропорциональном его доле в праве общей собственности на общее имущество в таком доме (п. 2 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). Состав общего имущества определен ст. 36 ЖК РФ и помимо прочего включает межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, которые, как правило, и становятся камнем преткновения при заключении договоров. Практика их заключения идет по пути изъятия из тарифа на содержание общего имущества, устанавливаемого для нежилых помещений, расходов на оплату труда уборщицы, а также эксплуатацию лифтового оборудования. Главным аргументом собственников при этом становится отсутствие доступа в подъезды. Впрочем, имеют место и диаметрально противоположные решения: увеличение тарифа исходя из разницы в высоте жилых и нежилых помещений. Но это, скорее, исключение из правила, хотя применительно к расчету потребления тепла в отопительный сезон подобный подход (расчет исходя из объема помещений) вполне применим и вряд ли может быть оспорен. Очевидно, что для собственников жилых помещений при наличии общего прибора учета тепла это довольно выгодно, учитывая, что счета выставляются непосредственно ТСЖ. Правда, это не касается случаев, когда собственниками нежилых помещений произведен расчет потребления тепла. Сложнее дело обстоит с водоснабжением при наличии все того же общего прибора учета. Счета выставляются ТСЖ, но ему запрещается выставлять счета собственникам нежилых помещений и принимать платежи со ссылкой на то, что последние должны иметь отдельные договоры на водоснабжение. Правда, реального стимула понуждать собственников к этому у водоснабжающих организаций нет, поскольку реальный плательщик уже имеется. У ТСЖ, несущего реальные убытки от этого, нет каких-либо серьезных полномочий, чтобы заставить собственников заключить договор. Можно лишь поставить вопрос о неосновательном обогащении. Правда, это потребует определенных судебных издержек, но не послужит гарантией защиты нарушенных прав на будущее. Рассматривая вопрос о перечне услуг, предоставляемых ТСЖ в рамках договора о содержании и ремонте общего имущества в жилом доме, следует отметить, что некоторые из них согласовать довольно сложно в организационном плане при большом количестве нежилых помещений. Непростым может стать даже вопрос об уборке территории. Если часть собственников принимает решение о самостоятельном проведении соответствующих работ, то из выставляемого им тарифа необходимо будет исключить соответствующие платежи. Однако это порождает проблему разграничения территории для уборки, что особенно будет трудно сделать, если позиции собственников нежилых помещений на первом и в цокольном этажах расходятся. Так, выполняя обязательства перед собственником помещения, находящегося на первом этаже, ТСЖ должно обеспечить уборку на прилегающей территории, не получив ничего от собственника помещения в цокольном этаже. К парадоксальной ситуации может привести также требование, устанавливаемое органами местного самоуправления для юридических лиц и иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих свою деятельность на территории города, организовывать и проводить мероприятия по сбору, вывозу и утилизации на санкционированной городской свалке мусора и твердых бытовых отходов <6>. Если в жилом доме находится несколько десятков нежилых помещений, вся прилежащая территория может превратиться в огромную контейнерную площадку для мусора. Интересно, что контролирующие органы не всегда адекватно воспринимают эту ситуацию и считают неправомерным включение в договор с ТСЖ положения о принятии на себя последним обязательств по вывозу и захоронению мусора. ——————————— <6> См.: п. 2.24 Правил обеспечения благоустройства, чистоты и порядка в городе Рязани: утв. решением Рязанского городского Совета от 22 января 2004 г. N 781 // Рязанские ведомости. 2004. 17 фев.
Вопрос о перечне услуг, оказываемых ТСЖ в рамках оплаты за содержание и ремонт общего имущества, может затрагивать и расходы на ремонт. При этом некоторые собственники ошибочно считают, что соответствующие платежи включают и работы по содержанию и ремонту внутренних сетей (как правило, это касается встроенно-пристроенных помещений). Только этим можно объяснить их попытки обосновать снижение размера платежей со ссылкой на то, что необходимые им работы будут производиться самостоятельно. Хотя очевидно, что у работников той или иной организации нет и не может быть свободного доступа к общим инженерным коммуникациям, механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию. Некоторые собственники пытаются идти еще дальше, вообще отказываясь платить за содержание и ремонт общего имущества, иногда требуя признания права собственности на часть наружных электрических сетей, сетей водопровода и канализации (которые, очевидно, не могут быть удовлетворены <7>). Выход опять же только один: заключение договора через суд. ——————————— <7> См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 мая 2006 г. N А05-8203/04-24.
Не менее серьезную проблему представляет использование собственником принадлежащего ему нежилого помещения. Особенно трудными для разрешения являются случаи размещения в них кафе и игорных заведений. И если проблемы с первыми более известны, то история с игорными заведениями иногда принимает довольно неожиданный оборот. Так, в декабре 2007 г. в одном из жилых домов г. Рязани был открыт игорный клуб. Тем самым был нарушен установленный Законом Рязанской области запрет на проведение азартных игр с 1 августа. Фактически имели место основания для ликвидации организации в судебном порядке ввиду осуществления деятельности, запрещенной законом (ч. 2 ст. 61 ГК РФ). Однако в отношении ее к этому моменту уже осуществлялось конкурсное производство. В силу этого возникла и другая проблема — невозможность в силу закона наложения ареста на игровые автоматы, являющиеся чуть ли не единственным имуществом организатора игр <8>. Привлекать же к административной ответственности организацию-банкрота, даже если санкции достаточно велики (нарушение организациями, должностными лицами установленного Законом Рязанской области порядка размещения игорных заведений влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере одной тысячи МРОТ <9>) бессмысленно. Впрочем, и такое решение проблемы весьма сомнительно с точки зрения буквального толкования закона. Нет оснований и для привлечения виновных лиц к уголовной ответственности, поскольку уголовный закон не подлежит расширительному толкованию, а норма, устанавливающая ответственность за незаконное предпринимательство, соответствующего положения не содержит. ——————————— <8> См.: ст. 126 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с изм. и доп. от 22 августа, 29, 31 декабря 2004 г., 24 октября 2005 г., 18 июля, 18 декабря 2006 г., 5 февраля 2007 г.) // Собрание законодательства РФ. 2002. N 43. Ст. 4190. <9> См.: ст. 11.1 Закона Рязанской области от 6 октября 2003 г. N 63-ОЗ «Об административных правонарушениях» (принят Постановлением Рязанской областной Думы от 24 сентября 2003 г. N 716-III РОД) // Рязанские ведомости. 2003. 14 окт.
Таким образом, использование коммерческой недвижимости в жилом доме может быть сопряжено со значительными трудностями, порождаемыми как пробелами в законодательстве, так и неправильным толкованием соответствующих правовых норм. Единственным способом урегулирования возникающих разногласий нередко остается судебное разбирательство, что для ТСЖ довольно обременительно. Как представляется, закон прежде всего должен стоять на страже интересов собственников жилых помещений и более жестко регламентировать условия эксплуатации коммерческой недвижимости.
——————————————————————
Вопрос: В ходе проверки, проведенной жилищной инспекцией, установлено, что управляющей организацией нарушены требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В частности, в подъездах жилых домов отсутствуют приборы отопления лестничных клеток. Несет ли управляющая организация ответственность за подобное нарушение? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2009)
Подготовлен для системы КонсультантПлюс
Вопрос: В ходе проверки, проведенной жилищной инспекцией, установлено, что управляющей организацией, на основании гражданско-правового договора принявшей на себя функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилищного фонда, нарушены требования Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. В частности, в подъездах жилых домов отсутствуют приборы отопления лестничных клеток. Несет ли управляющая организация ответственность за подобное нарушение?
Ответ: В соответствии с частями 1, 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Из пункта 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, следует, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках, и нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках. Пунктом 5 Положения о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086, предусмотрено, что органы государственной жилищной инспекции в т. ч. осуществляют контроль: за техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и их инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по их содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.). Согласно статье 7.22 КоАП РФ нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, в рассматриваемом случае управляющая организация может быть привлечена к ответственности в виде административного штрафа от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (см. также Постановления ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-589/09-С1, ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2009 по делу N А43-26193/2008-9-220).
